【樓盤投資】投資樓盤要(yao)注(zhu)意什(shen)么(me) 影響樓盤投資的因素

投資樓盤要注意什么

1、確定好投資策略

買房(fang)投(tou)(tou)資是一(yi)門學問，想要可以(yi)(yi)真正獲取(qu)利潤，首先(xian)就需要制定出(chu)適合自(zi)己(ji)的(de)投(tou)(tou)資策略，畢(bi)竟你想要投(tou)(tou)資的(de)房(fang)產和你應該投(tou)(tou)資的(de)房(fang)產還是很不一(yi)樣的(de)。你需要清楚了解你的(de)經濟能力，知道自(zi)己(ji)有(you)多少(shao)錢可以(yi)(yi)投(tou)(tou)資房(fang)產，可以(yi)(yi)投(tou)(tou)資什么樣的(de)房(fang)產，這(zhe)些可以(yi)(yi)投(tou)(tou)資的(de)房(fang)產中哪(na)一(yi)處的(de)性(xing)價(jia)比(bi)是較(jiao)好的(de)等等。

2、選擇一個好的地段

地(di)(di)段是(shi)買(mai)房(fang)(fang)(fang)投(tou)資(zi)時必須要考慮的(de)(de)(de)因素，地(di)(di)段的(de)(de)(de)好(hao)壞(huai)關系到房(fang)(fang)(fang)屋(wu)(wu)(wu)的(de)(de)(de)價(jia)(jia)格(ge)，更關系到房(fang)(fang)(fang)屋(wu)(wu)(wu)的(de)(de)(de)投(tou)資(zi)價(jia)(jia)值。地(di)(di)段好(hao)的(de)(de)(de)房(fang)(fang)(fang)子，房(fang)(fang)(fang)屋(wu)(wu)(wu)價(jia)(jia)格(ge)比較(jiao)高(gao)，升(sheng)值的(de)(de)(de)可能性也(ye)就比較(jiao)大，反之房(fang)(fang)(fang)屋(wu)(wu)(wu)價(jia)(jia)格(ge)比較(jiao)低，貶(bian)值的(de)(de)(de)可能性就比較(jiao)大，因此在經濟條件(jian)允許的(de)(de)(de)情(qing)況下，較(jiao)好(hao)購買(mai)地(di)(di)理位置比較(jiao)好(hao)的(de)(de)(de)房(fang)(fang)(fang)屋(wu)(wu)(wu)，只有這(zhe)樣才(cai)能更大程度地(di)(di)保(bao)證(zheng)你的(de)(de)(de)房(fang)(fang)(fang)子會增值，而(er)不是(shi)貶(bian)值。

3、參考房屋均價

買房(fang)(fang)投資時要參考房(fang)(fang)屋均價(jia)，因為(wei)房(fang)(fang)屋均價(jia)的(de)高低不僅(jin)可(ke)以讓投資者(zhe)在購房(fang)(fang)款的(de)數額上做到(dao)心里有底，還能從中了解到(dao)當前的(de)市(shi)場狀況。比如(ru)，如(ru)果在同(tong)一(yi)區(qu)域的(de)相同(tong)類型的(de)房(fang)(fang)屋均價(jia)是(shi)三(san)萬(wan)一(yi)平(ping)米，僅(jin)有很小一(yi)部分房(fang)(fang)屋賣到(dao)了兩萬(wan)一(yi)平(ping)米，那就說明(ming)房(fang)(fang)屋的(de)售(shou)賣者(zhe)有特殊(shu)的(de)原因才給出了低價(jia)，這樣的(de)房(fang)(fang)屋一(yi)般是(shi)會升值(zhi)的(de)，這時投資者(zhe)可(ke)以考慮購買。

4、計算好養房成本

養房(fang)(fang)成(cheng)本(ben)也是買房(fang)(fang)投資時要考慮(lv)的(de)必要因素之一(yi)，設想一(yi)下，如果你買房(fang)(fang)花了(le)二(er)十(shi)萬，但是你能(neng)夠(gou)得到的(de)利潤只能(neng)是十(shi)萬，相信這么(me)(me)虧本(ben)的(de)買賣(mai)是任(ren)誰都不(bu)想做的(de)。除(chu)此之外，如果你買房(fang)(fang)用來出租(zu)(zu)(zu)，房(fang)(fang)租(zu)(zu)(zu)與其它(ta)同類的(de)房(fang)(fang)子一(yi)樣，但是你的(de)房(fang)(fang)子周(zhou)邊沒有(you)齊全的(de)生(sheng)(sheng)活配套，這就意味(wei)著租(zu)(zu)(zu)客(ke)的(de)生(sheng)(sheng)活成(cheng)本(ben)提高了(le)，那么(me)(me)自(zi)然就不(bu)會有(you)人選擇租(zu)(zu)(zu)用你的(de)房(fang)(fang)子，那又何談利潤率呢？所以，養房(fang)(fang)成(cheng)本(ben)一(yi)定要提前計(ji)算好。

影響樓盤投資的因素

1、地段、配套是關鍵

“地段，地段，還是地段”———這似乎是房地產市場一個亙古不變的真理。的確，在衡量一個建筑樓盤的(de)(de)(de)價值時(shi)，地(di)段(duan)占有(you)(you)相當(dang)比重。所(suo)謂好的(de)(de)(de)地(di)段(duan)應(ying)(ying)(ying)該(gai)擁有(you)(you)便利的(de)(de)(de)交通網絡、完(wan)善(shan)而(er)優質的(de)(de)(de)周(zhou)邊(bian)配套(tao)設施(shi)、良好的(de)(de)(de)綠化資(zi)源(yuan)、成(cheng)熟的(de)(de)(de)周(zhou)邊(bian)環境(jing)等。作(zuo)為(wei)出租(zu)型公(gong)寓，除了(le)以(yi)上(shang)因(yin)素外(wai)，如果能具有(you)(you)優秀的(de)(de)(de)規劃(hua)設計、施(shi)工質量和貼心(xin)的(de)(de)(de)物(wu)業(ye)服(fu)務(wu)，加上(shang)與高(gao)檔寫字樓及外(wai)資(zi)企業(ye)商(shang)務(wu)區在(zai)合理距離以(yi)內，定(ding)能吸(xi)引外(wai)籍人士的(de)(de)(de)眼(yan)球，從而(er)得到較好的(de)(de)(de)租(zu)金回報。如朝陽公(gong)園、CBD核(he)心(xin)區、使館區輻(fu)射區、機場高(gao)速(su)溫榆河(he)畔(pan)別墅區等地(di)段(duan)的(de)(de)(de)優勢(shi)，均是(shi)其(qi)他地(di)段(duan)無可比擬(ni)的(de)(de)(de)。由于上(shang)述(shu)區域的(de)(de)(de)土地(di)供(gong)應(ying)(ying)(ying)有(you)(you)限，當(dang)該(gai)區域一手供(gong)應(ying)(ying)(ying)被完(wan)全吸(xi)納后(hou)，買(mai)家(jia)只能轉移(yi)視線到二手市場，而(er)在(zai)土地(di)供(gong)應(ying)(ying)(ying)緊缺(que)，需求(qiu)隨著國內經(jing)濟發展日益加大時(shi)，上(shang)述(shu)地(di)段(duan)的(de)(de)(de)真正(zheng)價值將會得到充分體現。稀有(you)(you)=珍貴，地(di)段(duan)仍然是(shi)投資(zi)高(gao)檔公(gong)寓的(de)(de)(de)買(mai)家(jia)必須考慮的(de)(de)(de)因(yin)素。

2、保值、升值看服務

對(dui)于高(gao)檔樓(lou)盤(pan)，如(ru)果說優(you)秀(xiu)的(de)(de)(de)(de)硬件(jian)極為(wei)重(zhong)要(yao)的(de)(de)(de)(de)話，那么(me)，軟件(jian)的(de)(de)(de)(de)重(zhong)要(yao)性(xing)也不(bu)(bu)應該被忽略。因為(wei)優(you)秀(xiu)的(de)(de)(de)(de)軟件(jian)服(fu)(fu)務(wu)能(neng)延遲硬件(jian)設(she)備的(de)(de)(de)(de)老化，加(jia)強樓(lou)盤(pan)的(de)(de)(de)(de)生命(ming)力。樓(lou)盤(pan)的(de)(de)(de)(de)軟件(jian)中最為(wei)突(tu)出的(de)(de)(de)(de)是物業(ye)(ye)管(guan)理(li)，物業(ye)(ye)管(guan)理(li)服(fu)(fu)務(wu)水(shui)平(ping)的(de)(de)(de)(de)高(gao)低(di)對(dui)于整個(ge)樓(lou)盤(pan)是否能(neng)保值、升值具有重(zhong)要(yao)作用(yong)(yong)。比如(ru)，開發商當初(chu)設(she)計外(wai)(wai)立面使(shi)用(yong)(yong)的(de)(de)(de)(de)是涂料或淺色(se)墻(qiang)磚，那么(me)，就(jiu)需要(yao)物業(ye)(ye)公(gong)司定期做清洗或維(wei)護，盡(jin)量使(shi)其(qi)不(bu)(bu)褪色(se)、裂縫或者(zhe)變(bian)臟(zang)。如(ru)果物業(ye)(ye)公(gong)司的(de)(de)(de)(de)服(fu)(fu)務(wu)水(shui)準(zhun)及維(wei)修意識相(xiang)對(dui)較(jiao)低(di)，樓(lou)盤(pan)的(de)(de)(de)(de)品質就(jiu)會隨著時(shi)間的(de)(de)(de)(de)推移而下降。另(ling)外(wai)(wai)，服(fu)(fu)務(wu)水(shui)準(zhun)較(jiao)高(gao)的(de)(de)(de)(de)物業(ye)(ye)管(guan)理(li)公(gong)司，為(wei)維(wei)護社(she)區的(de)(de)(de)(de)整體形(xing)象(xiang)，會通過(guo)《物業(ye)(ye)管(guan)理(li)公(gong)約》和(he)《維(wei)修公(gong)約》對(dui)個(ge)別業(ye)(ye)主的(de)(de)(de)(de)個(ge)性(xing)化行為(wei)進(jin)行約束(shu)，如(ru)對(dui)業(ye)(ye)主隨便扔(reng)垃圾、養大型寵物、晚(wan)上(shang)制造噪音(yin)等問題進(jin)行合理(li)約束(shu)，以提高(gao)住戶的(de)(de)(de)(de)居住舒(shu)適度，緩解(jie)業(ye)(ye)主之(zhi)間的(de)(de)(de)(de)矛盾(dun)。而服(fu)(fu)務(wu)水(shui)平(ping)一(yi)般的(de)(de)(de)(de)物業(ye)(ye)公(gong)司可能(neng)對(dui)此就(jiu)不(bu)(bu)會太過(guo)顧(gu)及。而這(zhe)一(yi)點(dian)，恰恰也是樓(lou)盤(pan)能(neng)否保值、升值，客戶是否愿(yuan)意承(cheng)租或二手購買的(de)(de)(de)(de)另(ling)一(yi)重(zhong)要(yao)因素。

3、居住氛圍看人群

早(zao)期入(ru)市(shi)的(de)(de)(de)一(yi)(yi)些(xie)公(gong)(gong)(gong)寓項(xiang)目，由(you)于(yu)開發商(shang)對未來(lai)的(de)(de)(de)預期很模(mo)(mo)糊(hu)，擔(dan)心銷售會(hui)受阻，所以項(xiang)目中(zhong)大(da)、中(zhong)、小三種戶(hu)型都有，甚(shen)至同(tong)時涵蓋純居住(zhu)與(yu)商(shang)住(zhu)幾(ji)種不(bu)同(tong)的(de)(de)(de)客(ke)(ke)戶(hu)群體，這(zhe)樣一(yi)(yi)來(lai)，由(you)于(yu)產品本身定位的(de)(de)(de)模(mo)(mo)糊(hu)不(bu)清，致使(shi)客(ke)(ke)群也(ye)不(bu)盡統一(yi)(yi)。住(zhu)在大(da)戶(hu)型里與(yu)住(zhu)在小戶(hu)型里的(de)(de)(de)人群，或者純居住(zhu)與(yu)商(shang)住(zhu)的(de)(de)(de)客(ke)(ke)戶(hu)，由(you)于(yu)經濟(ji)承(cheng)受能力不(bu)同(tong)，對生活的(de)(de)(de)要(yao)求也(ye)不(bu)同(tong)，這(zhe)樣就給(gei)物業(ye)公(gong)(gong)(gong)司(si)造成(cheng)一(yi)(yi)定的(de)(de)(de)管(guan)理(li)(li)與(yu)服務難度(du)。如保安門禁的(de)(de)(de)管(guan)理(li)(li)要(yao)嚴格到什么(me)程(cheng)度(du)，純居住(zhu)與(yu)商(shang)住(zhu)的(de)(de)(de)客(ke)(ke)戶(hu)要(yao)求往(wang)往(wang)不(bu)一(yi)(yi)樣，物業(ye)公(gong)(gong)(gong)司(si)只能采取折(zhe)中(zhong)的(de)(de)(de)態度(du)處(chu)理(li)(li)，如此一(yi)(yi)來(lai)，社區(qu)的(de)(de)(de)品質也(ye)會(hui)受到一(yi)(yi)定的(de)(de)(de)負面影響。

有鑒(jian)于此，建(jian)議買家在購房時對社(she)區的(de)人(ren)群(qun)特(te)征也應予以考(kao)(kao)慮，在投(tou)資購買高(gao)檔(dang)公寓時，盡量考(kao)(kao)慮與(yu)品(pin)味相(xiang)投(tou)、背景相(xiang)似的(de)人(ren)群(qun)“扎堆兒”。如果社(she)區的(de)人(ren)群(qun)整(zheng)體(ti)素質較高(gao)，在一(yi)些(xie)具體(ti)細節上(shang)，會配合物業(ye)公司、業(ye)委會去做得更(geng)好，這樣，樓盤(pan)的(de)整(zheng)體(ti)檔(dang)次便會超水(shui)平地發揮(hui)出來(lai)，這是(shi)所有投(tou)資型買家求之不(bu)得的(de)。

4、投資回報算細賬

投資(zi)回(hui)報(bao)是(shi)每一個高(gao)檔樓(lou)盤(pan)的(de)(de)買家無(wu)不看重(zhong)的(de)(de)，對此，購房(fang)人除需要考察同一區域其他樓(lou)盤(pan)的(de)(de)回(hui)報(bao)率及租(zu)金(jin)(jin)(jin)情況以作比較外，還需要算筆(bi)細賬。在計算過程中買房(fang)人應(ying)該把(ba)交易成本及運營成本從收益中扣(kou)除以得到凈收益，比如：銀行貸款、年(nian)付(fu)利息；前期投入資(zi)金(jin)(jin)(jin)；年(nian)物業(ye)費(fei)；年(nian)取暖費(fei)；租(zu)金(jin)(jin)(jin)稅費(fei)；中介代理費(fei)等。由此可以看出，租(zu)金(jin)(jin)(jin)收入大多僅僅能支(zhi)付(fu)房(fang)子日常維護開銷，而要得到真正的(de)(de)投資(zi)回(hui)報(bao)還得依賴房(fang)屋升值(zhi)來實現。

5、宏觀政策需把控

2003年(nian)至今，國家出(chu)(chu)臺了(le)(le)一系(xi)列(lie)金融政策和(he)(he)土地政策，對房(fang)地產(chan)(chan)市(shi)場的(de)影響(xiang)巨大。比(bi)如首付款比(bi)例的(de)提(ti)高，就直接影響(xiang)了(le)(le)投資(zi)(zi)(zi)型買(mai)(mai)家和(he)(he)購買(mai)(mai)兩套(含兩套)以(yi)上住房(fang)及高檔別墅(shu)買(mai)(mai)家的(de)收益。另(ling)外，購買(mai)(mai)高檔公(gong)寓(yu)，其契稅為3%，也(ye)比(bi)購買(mai)(mai)普(pu)通住宅(zhai)高出(chu)(chu)一倍。而租賃(lin)稅費(fei)的(de)降(jiang)(jiang)低等，也(ye)對個人購房(fang)起到(dao)一定(ding)的(de)鼓勵作(zuo)用。不過，由于(yu)不少外資(zi)(zi)(zi)企業逐(zhu)年(nian)降(jiang)(jiang)低對外籍(ji)員工的(de)住房(fang)補(bu)貼(tie)，進(jin)行員工本地化以(yi)壓縮成本，越(yue)來越(yue)多外籍(ji)員工在北(bei)京購房(fang)自用，公(gong)寓(yu)租金將會有所下降(jiang)(jiang)。因(yin)此，對于(yu)投資(zi)(zi)(zi)高檔公(gong)寓(yu)的(de)買(mai)(mai)家而言，只有選擇真(zhen)正適合的(de)區(qu)域和(he)(he)產(chan)(chan)品(pin)才能(neng)在獲得合理租金回報的(de)同時，房(fang)屋也(ye)能(neng)得到(dao)升值。

6、押寶涉外需有度

對于近幾(ji)年住宅租(zu)金(jin)(jin)(jin)的(de)(de)(de)下(xia)(xia)滑(hua)，很多投(tou)資型買(mai)(mai)家(jia)(jia)或許要問(wen)，為什么在幾(ji)乎(hu)所有(you)(you)房(fang)屋的(de)(de)(de)租(zu)金(jin)(jin)(jin)走低(di)的(de)(de)(de)情況下(xia)(xia)，一(yi)些高(gao)檔的(de)(de)(de)涉外(wai)公(gong)寓(yu)卻租(zu)售兩旺？原因不外(wai)乎(hu)兩個：一(yi)個是(shi)(shi)由(you)于產品本(ben)身(shen)(shen)的(de)(de)(de)高(gao)檔特性；另一(yi)個是(shi)(shi)來(lai)北京創業、投(tou)資的(de)(de)(de)國外(wai)大型跨(kua)國公(gong)司(si)大量(liang)增加。這些外(wai)籍人士在租(zu)房(fang)時，由(you)于有(you)(you)可觀(guan)的(de)(de)(de)住房(fang)補貼(tie)、豐厚(hou)的(de)(de)(de)收入，不太考(kao)慮租(zu)金(jin)(jin)(jin)的(de)(de)(de)高(gao)低(di)，而考(kao)慮更多的(de)(de)(de)是(shi)(shi)居住的(de)(de)(de)舒適度。如哪里的(de)(de)(de)房(fang)子距離公(gong)司(si)更近、交(jiao)通更便(bian)捷，哪里的(de)(de)(de)房(fang)子景觀(guan)資源好(hao)等。他們在選擇居住區域(yu)時比較喜歡(huan)“扎(zha)堆兒”，容(rong)易形(xing)成(cheng)一(yi)種“羊群效應(ying)”。而涉外(wai)區域(yu)也(ye)是(shi)(shi)投(tou)資公(gong)寓(yu)買(mai)(mai)家(jia)(jia)的(de)(de)(de)最佳選擇。但是(shi)(shi)，如果大家(jia)(jia)都為了獲得穩定的(de)(de)(de)投(tou)資回(hui)報，而把目光聚集在“羊群”身(shen)(shen)上，必然會導致該(gai)(gai)區域(yu)房(fang)價下(xia)(xia)降。對于買(mai)(mai)家(jia)(jia)而言，由(you)于投(tou)資成(cheng)本(ben)的(de)(de)(de)加大、回(hui)報率的(de)(de)(de)下(xia)(xia)降，其(qi)(qi)收益空(kong)間也(ye)就隨之縮小了。所以，買(mai)(mai)家(jia)(jia)在關注涉外(wai)區域(yu)時，有(you)(you)必要先(xian)了解(jie)該(gai)(gai)區域(yu)租(zu)務(wu)市場的(de)(de)(de)供需結構。這樣既有(you)(you)利(li)于把握好(hao)投(tou)資時機，也(ye)避免因盲目投(tou)資而造成(cheng)“適得其(qi)(qi)反(fan)”的(de)(de)(de)后果。