【樓(lou)盤(pan)投(tou)(tou)資】投(tou)(tou)資樓(lou)盤(pan)要(yao)注意(yi)什么 影響(xiang)樓(lou)盤(pan)投(tou)(tou)資的因素

投資樓盤要注意什么

1、確定好投資策略

買房投(tou)資(zi)(zi)是(shi)一門學問，想要(yao)可(ke)以(yi)真正獲取(qu)利潤，首先(xian)就需要(yao)制(zhi)定出適合自己的投(tou)資(zi)(zi)策略，畢竟你(ni)想要(yao)投(tou)資(zi)(zi)的房產和你(ni)應該投(tou)資(zi)(zi)的房產還是(shi)很不一樣(yang)的。你(ni)需要(yao)清楚(chu)了解(jie)你(ni)的經(jing)濟(ji)能力，知道自己有多少錢可(ke)以(yi)投(tou)資(zi)(zi)房產，可(ke)以(yi)投(tou)資(zi)(zi)什(shen)么樣(yang)的房產，這些可(ke)以(yi)投(tou)資(zi)(zi)的房產中哪一處的性價比是(shi)較好的等(deng)等(deng)。

2、選擇一個好的地段

地(di)段(duan)(duan)是(shi)買房(fang)(fang)投資時必須(xu)要考慮的(de)因素，地(di)段(duan)(duan)的(de)好壞關(guan)系到房(fang)(fang)屋的(de)價格，更關(guan)系到房(fang)(fang)屋的(de)投資價值。地(di)段(duan)(duan)好的(de)房(fang)(fang)子，房(fang)(fang)屋價格比(bi)較高，升(sheng)值的(de)可(ke)能(neng)性也就比(bi)較大(da)，反(fan)之房(fang)(fang)屋價格比(bi)較低，貶值的(de)可(ke)能(neng)性就比(bi)較大(da)，因此(ci)在經(jing)濟條件(jian)允許的(de)情(qing)況(kuang)下(xia)，較好購(gou)買地(di)理(li)位置比(bi)較好的(de)房(fang)(fang)屋，只有這樣才能(neng)更大(da)程度(du)地(di)保證你的(de)房(fang)(fang)子會增(zeng)值，而不(bu)是(shi)貶值。

3、參考房屋均價

買房投資(zi)時要參(can)考(kao)房屋(wu)均(jun)價(jia)，因為房屋(wu)均(jun)價(jia)的(de)(de)高(gao)低不僅可以(yi)讓投資(zi)者(zhe)在購(gou)(gou)房款的(de)(de)數額上做到心里(li)有底，還能從中了(le)解到當前的(de)(de)市場狀(zhuang)況。比如(ru)，如(ru)果在同一(yi)區域(yu)的(de)(de)相同類型的(de)(de)房屋(wu)均(jun)價(jia)是(shi)三萬(wan)一(yi)平米，僅有很小一(yi)部分房屋(wu)賣(mai)到了(le)兩(liang)萬(wan)一(yi)平米，那就說明房屋(wu)的(de)(de)售賣(mai)者(zhe)有特殊的(de)(de)原(yuan)因才給(gei)出了(le)低價(jia)，這樣的(de)(de)房屋(wu)一(yi)般是(shi)會升值的(de)(de)，這時投資(zi)者(zhe)可以(yi)考(kao)慮購(gou)(gou)買。

4、計算好養房成本

養(yang)房(fang)(fang)(fang)成本(ben)也是(shi)買(mai)(mai)房(fang)(fang)(fang)投資(zi)時(shi)要考慮(lv)的(de)(de)必要因素之一(yi)，設想一(yi)下(xia)，如果你(ni)買(mai)(mai)房(fang)(fang)(fang)花了二十(shi)萬，但(dan)是(shi)你(ni)能(neng)夠得到的(de)(de)利(li)潤只能(neng)是(shi)十(shi)萬，相信這(zhe)(zhe)么虧(kui)本(ben)的(de)(de)買(mai)(mai)賣是(shi)任誰都不(bu)想做的(de)(de)。除此之外，如果你(ni)買(mai)(mai)房(fang)(fang)(fang)用(yong)來出租(zu)(zu)，房(fang)(fang)(fang)租(zu)(zu)與其(qi)它同類(lei)的(de)(de)房(fang)(fang)(fang)子一(yi)樣，但(dan)是(shi)你(ni)的(de)(de)房(fang)(fang)(fang)子周邊沒有齊全(quan)的(de)(de)生(sheng)活配套，這(zhe)(zhe)就(jiu)意味著(zhu)租(zu)(zu)客的(de)(de)生(sheng)活成本(ben)提高了，那么自然就(jiu)不(bu)會(hui)有人選擇租(zu)(zu)用(yong)你(ni)的(de)(de)房(fang)(fang)(fang)子，那又何談利(li)潤率呢？所以，養(yang)房(fang)(fang)(fang)成本(ben)一(yi)定(ding)要提前計算好。

影響樓盤投資的因素

1、地段、配套是關鍵

“地段，地段，還是地段”———這似乎是房地產市場一個亙古不變的真理。的確，在衡量一個建筑樓盤的(de)價(jia)值時，地段(duan)(duan)占(zhan)有相當(dang)比(bi)重(zhong)。所謂(wei)好的(de)地段(duan)(duan)應(ying)(ying)該擁有便利(li)的(de)交通網絡、完(wan)善而優質(zhi)的(de)周邊(bian)配套設施、良好的(de)綠化資源、成熟(shu)的(de)周邊(bian)環境等(deng)。作(zuo)為(wei)出租(zu)型(xing)公寓，除了(le)以(yi)(yi)上(shang)因(yin)素(su)外，如果(guo)能具有優秀的(de)規劃設計(ji)、施工(gong)質(zhi)量(liang)和貼(tie)心的(de)物業服務，加上(shang)與高(gao)(gao)檔寫字樓及外資企業商(shang)務區(qu)(qu)在(zai)合(he)理距離以(yi)(yi)內，定能吸(xi)引外籍人士的(de)眼球，從而得(de)到(dao)較好的(de)租(zu)金回報。如朝陽公園、CBD核(he)心區(qu)(qu)、使館區(qu)(qu)輻射區(qu)(qu)、機場高(gao)(gao)速溫榆河畔別墅區(qu)(qu)等(deng)地段(duan)(duan)的(de)優勢，均是其他地段(duan)(duan)無可比(bi)擬的(de)。由于上(shang)述區(qu)(qu)域的(de)土地供應(ying)(ying)有限(xian)，當(dang)該區(qu)(qu)域一手供應(ying)(ying)被(bei)完(wan)全吸(xi)納后，買(mai)(mai)家只(zhi)能轉(zhuan)移視(shi)線到(dao)二手市場，而在(zai)土地供應(ying)(ying)緊缺，需求隨著(zhu)國內經濟發展(zhan)日益加大時，上(shang)述地段(duan)(duan)的(de)真正價(jia)值將會(hui)得(de)到(dao)充分體現。稀有=珍貴，地段(duan)(duan)仍然(ran)是投資高(gao)(gao)檔公寓的(de)買(mai)(mai)家必須考慮的(de)因(yin)素(su)。

2、保值、升值看服務

對(dui)(dui)(dui)于高(gao)檔樓(lou)(lou)盤(pan)(pan)，如果(guo)說優秀的(de)(de)硬件(jian)(jian)極(ji)為重(zhong)要的(de)(de)話(hua)，那么，軟(ruan)(ruan)件(jian)(jian)的(de)(de)重(zhong)要性也不(bu)應(ying)該被(bei)忽(hu)略。因(yin)為優秀的(de)(de)軟(ruan)(ruan)件(jian)(jian)服(fu)務(wu)(wu)能延遲硬件(jian)(jian)設備(bei)的(de)(de)老化(hua)，加強樓(lou)(lou)盤(pan)(pan)的(de)(de)生命力。樓(lou)(lou)盤(pan)(pan)的(de)(de)軟(ruan)(ruan)件(jian)(jian)中最為突出的(de)(de)是物(wu)(wu)(wu)業管(guan)理(li)，物(wu)(wu)(wu)業管(guan)理(li)服(fu)務(wu)(wu)水平的(de)(de)高(gao)低(di)對(dui)(dui)(dui)于整(zheng)個樓(lou)(lou)盤(pan)(pan)是否能保值、升值具有重(zhong)要作(zuo)用(yong)。比如，開發(fa)商當初設計外(wai)立面(mian)使(shi)用(yong)的(de)(de)是涂料或(huo)(huo)淺色(se)墻磚，那么，就(jiu)(jiu)需要物(wu)(wu)(wu)業公(gong)(gong)司(si)定期做(zuo)清洗或(huo)(huo)維護(hu)，盡量使(shi)其不(bu)褪色(se)、裂縫或(huo)(huo)者變(bian)臟。如果(guo)物(wu)(wu)(wu)業公(gong)(gong)司(si)的(de)(de)服(fu)務(wu)(wu)水準(zhun)(zhun)及維修意識相對(dui)(dui)(dui)較低(di)，樓(lou)(lou)盤(pan)(pan)的(de)(de)品質就(jiu)(jiu)會(hui)隨著(zhu)時間(jian)的(de)(de)推移(yi)而下降。另(ling)外(wai)，服(fu)務(wu)(wu)水準(zhun)(zhun)較高(gao)的(de)(de)物(wu)(wu)(wu)業管(guan)理(li)公(gong)(gong)司(si)，為維護(hu)社(she)區的(de)(de)整(zheng)體形(xing)象，會(hui)通過(guo)《物(wu)(wu)(wu)業管(guan)理(li)公(gong)(gong)約(yue)》和《維修公(gong)(gong)約(yue)》對(dui)(dui)(dui)個別業主的(de)(de)個性化(hua)行為進行約(yue)束(shu)(shu)，如對(dui)(dui)(dui)業主隨便扔垃圾、養大型寵物(wu)(wu)(wu)、晚上制(zhi)造(zao)噪音等問(wen)題進行合理(li)約(yue)束(shu)(shu)，以提高(gao)住戶的(de)(de)居住舒適度(du)，緩解業主之(zhi)間(jian)的(de)(de)矛(mao)盾。而服(fu)務(wu)(wu)水平一(yi)(yi)般的(de)(de)物(wu)(wu)(wu)業公(gong)(gong)司(si)可能對(dui)(dui)(dui)此就(jiu)(jiu)不(bu)會(hui)太過(guo)顧(gu)及。而這一(yi)(yi)點(dian)，恰恰也是樓(lou)(lou)盤(pan)(pan)能否保值、升值，客戶是否愿意承租或(huo)(huo)二(er)手購(gou)買的(de)(de)另(ling)一(yi)(yi)重(zhong)要因(yin)素(su)。

3、居住氛圍看人群

早期(qi)入市的(de)(de)(de)(de)(de)(de)一(yi)些公(gong)寓項(xiang)目，由(you)于(yu)開發商(shang)(shang)(shang)對未來的(de)(de)(de)(de)(de)(de)預期(qi)很(hen)模(mo)糊(hu)(hu)，擔心銷售(shou)會受阻，所以(yi)項(xiang)目中大(da)、中、小三種戶(hu)型(xing)都有，甚至同(tong)時(shi)涵蓋純居(ju)(ju)住(zhu)(zhu)(zhu)(zhu)與(yu)商(shang)(shang)(shang)住(zhu)(zhu)(zhu)(zhu)幾種不(bu)(bu)同(tong)的(de)(de)(de)(de)(de)(de)客戶(hu)群體，這樣(yang)(yang)一(yi)來，由(you)于(yu)產(chan)品本身定(ding)位的(de)(de)(de)(de)(de)(de)模(mo)糊(hu)(hu)不(bu)(bu)清(qing)，致(zhi)使客群也不(bu)(bu)盡統一(yi)。住(zhu)(zhu)(zhu)(zhu)在大(da)戶(hu)型(xing)里與(yu)住(zhu)(zhu)(zhu)(zhu)在小戶(hu)型(xing)里的(de)(de)(de)(de)(de)(de)人群，或者(zhe)純居(ju)(ju)住(zhu)(zhu)(zhu)(zhu)與(yu)商(shang)(shang)(shang)住(zhu)(zhu)(zhu)(zhu)的(de)(de)(de)(de)(de)(de)客戶(hu)，由(you)于(yu)經濟承受能力不(bu)(bu)同(tong)，對生活的(de)(de)(de)(de)(de)(de)要求也不(bu)(bu)同(tong)，這樣(yang)(yang)就給物業公(gong)司(si)造成一(yi)定(ding)的(de)(de)(de)(de)(de)(de)管理與(yu)服務難(nan)度(du)。如保安門(men)禁的(de)(de)(de)(de)(de)(de)管理要嚴格到什么程度(du)，純居(ju)(ju)住(zhu)(zhu)(zhu)(zhu)與(yu)商(shang)(shang)(shang)住(zhu)(zhu)(zhu)(zhu)的(de)(de)(de)(de)(de)(de)客戶(hu)要求往(wang)(wang)往(wang)(wang)不(bu)(bu)一(yi)樣(yang)(yang)，物業公(gong)司(si)只能采取折(zhe)中的(de)(de)(de)(de)(de)(de)態度(du)處(chu)理，如此(ci)一(yi)來，社(she)區的(de)(de)(de)(de)(de)(de)品質也會受到一(yi)定(ding)的(de)(de)(de)(de)(de)(de)負面影(ying)響(xiang)。

有(you)鑒于此(ci)，建議買家在(zai)購房時(shi)對社區的人群特征(zheng)也(ye)應予以考(kao)慮，在(zai)投資購買高檔公寓(yu)時(shi)，盡量考(kao)慮與品味相(xiang)投、背(bei)景相(xiang)似的人群“扎(zha)堆(dui)兒(er)”。如果社區的人群整體(ti)(ti)素質(zhi)較高，在(zai)一(yi)些具體(ti)(ti)細(xi)節(jie)上，會(hui)配合物(wu)業公司、業委會(hui)去做得更好，這樣，樓盤的整體(ti)(ti)檔次便會(hui)超水平(ping)地發揮(hui)出來，這是所有(you)投資型買家求之不得的。

4、投資回報算細賬

投資(zi)回報是每一個高檔樓盤的買(mai)家無不看重的，對(dui)此，購房(fang)人除需要(yao)考察同一區域其(qi)他(ta)樓盤的回報率及租金情況以作(zuo)比(bi)較外(wai)，還(huan)需要(yao)算筆細(xi)賬。在計算過(guo)程中(zhong)買(mai)房(fang)人應該(gai)把交易成本及運營成本從(cong)收益(yi)中(zhong)扣除以得到凈收益(yi)，比(bi)如：銀行貸款(kuan)、年(nian)付利息(xi)；前期(qi)投入(ru)資(zi)金；年(nian)物業費(fei)；年(nian)取暖費(fei)；租金稅(shui)費(fei)；中(zhong)介代(dai)理費(fei)等。由此可以看出，租金收入(ru)大多僅僅能支(zhi)付房(fang)子日常維護開(kai)銷，而要(yao)得到真(zhen)正(zheng)的投資(zi)回報還(huan)得依賴房(fang)屋升值來實現。

5、宏觀政策需把控

2003年至今，國家出臺了(le)一(yi)系列金融(rong)政(zheng)策和(he)土地政(zheng)策，對(dui)房地產(chan)市場的(de)(de)(de)影(ying)響巨大。比如(ru)首付款(kuan)比例的(de)(de)(de)提(ti)高(gao)，就直(zhi)接影(ying)響了(le)投(tou)資(zi)型買(mai)家和(he)購(gou)買(mai)兩套(tao)(含兩套(tao))以上(shang)住(zhu)房及(ji)高(gao)檔(dang)別墅(shu)買(mai)家的(de)(de)(de)收(shou)益。另(ling)外(wai)，購(gou)買(mai)高(gao)檔(dang)公寓，其契稅為3%，也比購(gou)買(mai)普(pu)通(tong)住(zhu)宅(zhai)高(gao)出一(yi)倍。而(er)租賃稅費(fei)的(de)(de)(de)降(jiang)低等，也對(dui)個人(ren)購(gou)房起到一(yi)定的(de)(de)(de)鼓勵作用。不過，由于不少(shao)外(wai)資(zi)企業逐年降(jiang)低對(dui)外(wai)籍(ji)員工的(de)(de)(de)住(zhu)房補貼，進行員工本地化(hua)以壓(ya)縮成本，越來越多外(wai)籍(ji)員工在(zai)北京購(gou)房自(zi)用，公寓租金將會有(you)所(suo)下降(jiang)。因此，對(dui)于投(tou)資(zi)高(gao)檔(dang)公寓的(de)(de)(de)買(mai)家而(er)言(yan)，只(zhi)有(you)選擇(ze)真正適合(he)的(de)(de)(de)區域(yu)和(he)產(chan)品才能(neng)在(zai)獲(huo)得(de)合(he)理(li)租金回報(bao)的(de)(de)(de)同時，房屋也能(neng)得(de)到升值。

6、押寶涉外需有度

對于(yu)近幾(ji)年(nian)住(zhu)宅租(zu)(zu)金的(de)(de)(de)(de)(de)(de)(de)(de)下滑，很多(duo)投(tou)資型買(mai)家(jia)或許要(yao)問，為什么在幾(ji)乎所有(you)(you)房(fang)(fang)屋的(de)(de)(de)(de)(de)(de)(de)(de)租(zu)(zu)金走低(di)的(de)(de)(de)(de)(de)(de)(de)(de)情況下，一些(xie)高檔(dang)(dang)的(de)(de)(de)(de)(de)(de)(de)(de)涉外(wai)公寓卻租(zu)(zu)售兩旺？原因不外(wai)乎兩個(ge)：一個(ge)是(shi)由(you)于(yu)產品本身(shen)的(de)(de)(de)(de)(de)(de)(de)(de)高檔(dang)(dang)特性；另一個(ge)是(shi)來(lai)北京創業、投(tou)資的(de)(de)(de)(de)(de)(de)(de)(de)國外(wai)大型跨國公司大量增加(jia)。這(zhe)些(xie)外(wai)籍人士在租(zu)(zu)房(fang)(fang)時，由(you)于(yu)有(you)(you)可(ke)觀(guan)的(de)(de)(de)(de)(de)(de)(de)(de)住(zhu)房(fang)(fang)補貼、豐厚的(de)(de)(de)(de)(de)(de)(de)(de)收(shou)入，不太(tai)考(kao)慮租(zu)(zu)金的(de)(de)(de)(de)(de)(de)(de)(de)高低(di)，而(er)考(kao)慮更(geng)(geng)多(duo)的(de)(de)(de)(de)(de)(de)(de)(de)是(shi)居(ju)住(zhu)的(de)(de)(de)(de)(de)(de)(de)(de)舒適度。如哪里(li)(li)的(de)(de)(de)(de)(de)(de)(de)(de)房(fang)(fang)子距離公司更(geng)(geng)近、交通更(geng)(geng)便捷，哪里(li)(li)的(de)(de)(de)(de)(de)(de)(de)(de)房(fang)(fang)子景(jing)觀(guan)資源好等。他們在選(xuan)擇居(ju)住(zhu)區域(yu)(yu)時比較喜歡“扎堆兒(er)”，容易(yi)形成一種“羊群效應”。而(er)涉外(wai)區域(yu)(yu)也是(shi)投(tou)資公寓買(mai)家(jia)的(de)(de)(de)(de)(de)(de)(de)(de)最佳選(xuan)擇。但(dan)是(shi)，如果大家(jia)都為了獲得穩定(ding)的(de)(de)(de)(de)(de)(de)(de)(de)投(tou)資回報(bao)(bao)，而(er)把目光聚(ju)集在“羊群”身(shen)上，必(bi)然會導致該(gai)(gai)區域(yu)(yu)房(fang)(fang)價下降(jiang)。對于(yu)買(mai)家(jia)而(er)言，由(you)于(yu)投(tou)資成本的(de)(de)(de)(de)(de)(de)(de)(de)加(jia)大、回報(bao)(bao)率的(de)(de)(de)(de)(de)(de)(de)(de)下降(jiang)，其(qi)收(shou)益空間(jian)也就(jiu)隨之(zhi)縮小了。所以，買(mai)家(jia)在關(guan)注涉外(wai)區域(yu)(yu)時，有(you)(you)必(bi)要(yao)先了解該(gai)(gai)區域(yu)(yu)租(zu)(zu)務(wu)市場的(de)(de)(de)(de)(de)(de)(de)(de)供需結構。這(zhe)樣既有(you)(you)利于(yu)把握好投(tou)資時機，也避免(mian)因盲目投(tou)資而(er)造成“適得其(qi)反”的(de)(de)(de)(de)(de)(de)(de)(de)后果。