【樓盤投(tou)(tou)資(zi)】投(tou)(tou)資(zi)樓盤要注(zhu)意什么 影響樓盤投(tou)(tou)資(zi)的因(yin)素(su)
投資樓盤要注意什么
1、確定好投資策略
買房投(tou)(tou)資(zi)(zi)是一(yi)門學問(wen),想要(yao)(yao)可以真正獲取利(li)潤(run),首先就需(xu)要(yao)(yao)制定出適(shi)合自己的投(tou)(tou)資(zi)(zi)策略,畢竟你(ni)想要(yao)(yao)投(tou)(tou)資(zi)(zi)的房產和你(ni)應該(gai)投(tou)(tou)資(zi)(zi)的房產還是很(hen)不一(yi)樣(yang)(yang)的。你(ni)需(xu)要(yao)(yao)清楚了解你(ni)的經濟能力,知(zhi)道自己有(you)多(duo)少錢可以投(tou)(tou)資(zi)(zi)房產,可以投(tou)(tou)資(zi)(zi)什么樣(yang)(yang)的房產,這(zhe)些可以投(tou)(tou)資(zi)(zi)的房產中哪一(yi)處的性價比是較(jiao)好的等等。
2、選擇一個好的地段
地(di)段(duan)是買房(fang)(fang)投資(zi)時(shi)必須要考慮的因素,地(di)段(duan)的好壞(huai)關(guan)系到房(fang)(fang)屋(wu)的價格(ge),更(geng)(geng)關(guan)系到房(fang)(fang)屋(wu)的投資(zi)價值。地(di)段(duan)好的房(fang)(fang)子,房(fang)(fang)屋(wu)價格(ge)比(bi)較高,升(sheng)值的可能性也(ye)就(jiu)比(bi)較大,反之房(fang)(fang)屋(wu)價格(ge)比(bi)較低,貶值的可能性就(jiu)比(bi)較大,因此在經濟條件允許的情況下,較好購買地(di)理位置比(bi)較好的房(fang)(fang)屋(wu),只有(you)這(zhe)樣才能更(geng)(geng)大程度地(di)保證你的房(fang)(fang)子會增值,而不(bu)是貶值。
3、參考房屋均價
買(mai)房(fang)(fang)投(tou)(tou)資時要(yao)參考房(fang)(fang)屋(wu)(wu)(wu)均(jun)價,因為房(fang)(fang)屋(wu)(wu)(wu)均(jun)價的(de)高低(di)不(bu)僅可以(yi)讓投(tou)(tou)資者(zhe)在購房(fang)(fang)款的(de)數額上做到(dao)心(xin)里有(you)底,還能從中了(le)解到(dao)當前的(de)市場狀況。比如,如果在同一(yi)區域的(de)相同類(lei)型的(de)房(fang)(fang)屋(wu)(wu)(wu)均(jun)價是三(san)萬一(yi)平米,僅有(you)很(hen)小(xiao)一(yi)部分(fen)房(fang)(fang)屋(wu)(wu)(wu)賣到(dao)了(le)兩萬一(yi)平米,那就說明房(fang)(fang)屋(wu)(wu)(wu)的(de)售賣者(zhe)有(you)特(te)殊的(de)原因才給出了(le)低(di)價,這樣的(de)房(fang)(fang)屋(wu)(wu)(wu)一(yi)般(ban)是會升值(zhi)的(de),這時投(tou)(tou)資者(zhe)可以(yi)考慮購買(mai)。
4、計算好養房成本
養房(fang)(fang)(fang)成本也是(shi)(shi)買(mai)(mai)房(fang)(fang)(fang)投資時要考(kao)慮的必要因素之一,設(she)想一下,如(ru)果你(ni)(ni)買(mai)(mai)房(fang)(fang)(fang)花了二(er)十萬(wan),但是(shi)(shi)你(ni)(ni)能(neng)夠得到的利潤只能(neng)是(shi)(shi)十萬(wan),相信這么虧本的買(mai)(mai)賣是(shi)(shi)任誰都(dou)不(bu)想做的。除此之外,如(ru)果你(ni)(ni)買(mai)(mai)房(fang)(fang)(fang)用來出租(zu),房(fang)(fang)(fang)租(zu)與其(qi)它同(tong)類的房(fang)(fang)(fang)子一樣,但是(shi)(shi)你(ni)(ni)的房(fang)(fang)(fang)子周邊沒(mei)有齊(qi)全的生活配套,這就(jiu)意味著租(zu)客(ke)的生活成本提(ti)高了,那(nei)么自然就(jiu)不(bu)會有人(ren)選擇租(zu)用你(ni)(ni)的房(fang)(fang)(fang)子,那(nei)又何談利潤率呢(ni)?所以,養房(fang)(fang)(fang)成本一定要提(ti)前計算(suan)好。
影響樓盤投資的因素
1、地段、配套是關鍵
“地段,地段,還是地段”———這似乎是房地產市場一個亙古不變的真理。的確,在衡量一個建筑樓盤的(de)(de)(de)價值時,地段占有相當比(bi)重。所謂好的(de)(de)(de)地段應(ying)該擁有便利的(de)(de)(de)交(jiao)通網絡、完善而優(you)(you)質的(de)(de)(de)周邊(bian)配套設施(shi)(shi)、良(liang)好的(de)(de)(de)綠化資(zi)源、成熟(shu)的(de)(de)(de)周邊(bian)環境等(deng)。作(zuo)為出租(zu)型公(gong)寓(yu),除(chu)了(le)以(yi)(yi)上(shang)(shang)因(yin)素(su)(su)外,如(ru)果能(neng)具有優(you)(you)秀的(de)(de)(de)規劃(hua)設計、施(shi)(shi)工(gong)質量和貼心(xin)(xin)的(de)(de)(de)物(wu)業服務(wu),加上(shang)(shang)與高檔(dang)寫字(zi)樓及外資(zi)企業商務(wu)區(qu)在合理(li)距離以(yi)(yi)內,定能(neng)吸(xi)引外籍人士的(de)(de)(de)眼球,從而得(de)到較好的(de)(de)(de)租(zu)金回報(bao)。如(ru)朝陽公(gong)園、CBD核心(xin)(xin)區(qu)、使館區(qu)輻(fu)射區(qu)、機場(chang)高速溫榆(yu)河畔(pan)別墅(shu)區(qu)等(deng)地段的(de)(de)(de)優(you)(you)勢,均是(shi)其他地段無(wu)可比(bi)擬(ni)的(de)(de)(de)。由于(yu)上(shang)(shang)述區(qu)域的(de)(de)(de)土地供應(ying)有限,當該區(qu)域一(yi)手供應(ying)被完全吸(xi)納(na)后,買(mai)家(jia)只能(neng)轉移視線到二手市場(chang),而在土地供應(ying)緊(jin)缺,需求隨(sui)著國內經濟(ji)發(fa)展日益加大時,上(shang)(shang)述地段的(de)(de)(de)真(zhen)正(zheng)價值將會得(de)到充分(fen)體(ti)現。稀有=珍貴,地段仍(reng)然是(shi)投(tou)資(zi)高檔(dang)公(gong)寓(yu)的(de)(de)(de)買(mai)家(jia)必須考慮(lv)的(de)(de)(de)因(yin)素(su)(su)。
2、保值、升值看服務
對于高(gao)檔樓(lou)(lou)(lou)盤(pan),如(ru)果說優(you)秀的(de)硬件(jian)(jian)極為(wei)重(zhong)要的(de)話,那么,軟(ruan)件(jian)(jian)的(de)重(zhong)要性也(ye)不應該被忽(hu)略。因為(wei)優(you)秀的(de)軟(ruan)件(jian)(jian)服務(wu)(wu)(wu)能延遲硬件(jian)(jian)設備的(de)老(lao)化(hua),加強樓(lou)(lou)(lou)盤(pan)的(de)生命力。樓(lou)(lou)(lou)盤(pan)的(de)軟(ruan)件(jian)(jian)中最為(wei)突出(chu)的(de)是物(wu)(wu)(wu)業(ye)(ye)(ye)管理,物(wu)(wu)(wu)業(ye)(ye)(ye)管理服務(wu)(wu)(wu)水(shui)(shui)平(ping)的(de)高(gao)低對于整(zheng)個樓(lou)(lou)(lou)盤(pan)是否能保值、升值具有(you)重(zhong)要作用。比如(ru),開發商當初設計(ji)外立面(mian)使用的(de)是涂料或(huo)淺色墻磚,那么,就(jiu)(jiu)需(xu)要物(wu)(wu)(wu)業(ye)(ye)(ye)公(gong)司定期(qi)做清洗或(huo)維(wei)護,盡量(liang)使其不褪色、裂縫(feng)或(huo)者變臟。如(ru)果物(wu)(wu)(wu)業(ye)(ye)(ye)公(gong)司的(de)服務(wu)(wu)(wu)水(shui)(shui)準及維(wei)修意識相對較(jiao)(jiao)低,樓(lou)(lou)(lou)盤(pan)的(de)品質就(jiu)(jiu)會隨著時間的(de)推移而(er)(er)下降。另外,服務(wu)(wu)(wu)水(shui)(shui)準較(jiao)(jiao)高(gao)的(de)物(wu)(wu)(wu)業(ye)(ye)(ye)管理公(gong)司,為(wei)維(wei)護社區的(de)整(zheng)體形(xing)象(xiang),會通過《物(wu)(wu)(wu)業(ye)(ye)(ye)管理公(gong)約》和《維(wei)修公(gong)約》對個別業(ye)(ye)(ye)主(zhu)(zhu)的(de)個性化(hua)行為(wei)進行約束(shu),如(ru)對業(ye)(ye)(ye)主(zhu)(zhu)隨便(bian)扔垃圾、養大(da)型寵物(wu)(wu)(wu)、晚上(shang)制造噪音等問題進行合理約束(shu),以提高(gao)住戶(hu)的(de)居(ju)住舒(shu)適度,緩解(jie)業(ye)(ye)(ye)主(zhu)(zhu)之間的(de)矛(mao)盾。而(er)(er)服務(wu)(wu)(wu)水(shui)(shui)平(ping)一(yi)般(ban)的(de)物(wu)(wu)(wu)業(ye)(ye)(ye)公(gong)司可能對此就(jiu)(jiu)不會太過顧及。而(er)(er)這(zhe)一(yi)點,恰恰也(ye)是樓(lou)(lou)(lou)盤(pan)能否保值、升值,客戶(hu)是否愿意承租(zu)或(huo)二手(shou)購買的(de)另一(yi)重(zhong)要因素。
3、居住氛圍看人群
早期(qi)(qi)入市(shi)的(de)(de)(de)一(yi)(yi)些公(gong)寓(yu)項目(mu),由(you)于開發商(shang)對未來(lai)的(de)(de)(de)預期(qi)(qi)很模(mo)糊(hu),擔心銷售(shou)會受阻,所以項目(mu)中大、中、小三(san)種(zhong)戶(hu)型都有,甚至同時涵蓋純居(ju)住(zhu)與(yu)商(shang)住(zhu)幾種(zhong)不(bu)(bu)同的(de)(de)(de)客戶(hu)群(qun)體,這樣一(yi)(yi)來(lai),由(you)于產品本身定位的(de)(de)(de)模(mo)糊(hu)不(bu)(bu)清,致使客群(qun)也(ye)不(bu)(bu)盡統(tong)一(yi)(yi)。住(zhu)在(zai)大戶(hu)型里與(yu)住(zhu)在(zai)小戶(hu)型里的(de)(de)(de)人群(qun),或者純居(ju)住(zhu)與(yu)商(shang)住(zhu)的(de)(de)(de)客戶(hu),由(you)于經濟承受能力不(bu)(bu)同,對生活的(de)(de)(de)要求(qiu)也(ye)不(bu)(bu)同,這樣就給物業(ye)公(gong)司造成一(yi)(yi)定的(de)(de)(de)管理(li)與(yu)服務難度(du)。如保安(an)門(men)禁的(de)(de)(de)管理(li)要嚴(yan)格(ge)到什么(me)程度(du),純居(ju)住(zhu)與(yu)商(shang)住(zhu)的(de)(de)(de)客戶(hu)要求(qiu)往往不(bu)(bu)一(yi)(yi)樣,物業(ye)公(gong)司只能采取(qu)折中的(de)(de)(de)態度(du)處理(li),如此一(yi)(yi)來(lai),社(she)區(qu)的(de)(de)(de)品質也(ye)會受到一(yi)(yi)定的(de)(de)(de)負面影響。
有鑒于此,建議買(mai)家在(zai)購房時(shi)(shi)對社區的(de)(de)(de)人群特(te)征也應予以考慮,在(zai)投(tou)(tou)資購買(mai)高檔公(gong)(gong)寓時(shi)(shi),盡(jin)量考慮與品(pin)味相(xiang)投(tou)(tou)、背景相(xiang)似的(de)(de)(de)人群“扎堆兒”。如果社區的(de)(de)(de)人群整體(ti)素質較高,在(zai)一些(xie)具(ju)體(ti)細節上(shang),會(hui)配合物業(ye)公(gong)(gong)司、業(ye)委會(hui)去(qu)做得更好,這樣,樓盤的(de)(de)(de)整體(ti)檔次便(bian)會(hui)超水平地發揮出來,這是所有投(tou)(tou)資型買(mai)家求之不(bu)得的(de)(de)(de)。
4、投資回報算細賬
投資回(hui)報(bao)是每一(yi)個高檔(dang)樓(lou)盤的(de)買(mai)家無不看重的(de),對此,購房人(ren)除需要考察(cha)同一(yi)區域其他樓(lou)盤的(de)回(hui)報(bao)率及租金情(qing)況(kuang)以作比較外,還需要算筆細(xi)賬(zhang)。在計算過程中(zhong)買(mai)房人(ren)應該把(ba)交易成(cheng)本(ben)及運營成(cheng)本(ben)從收(shou)(shou)益中(zhong)扣(kou)除以得(de)到凈收(shou)(shou)益,比如(ru):銀行(xing)貸(dai)款、年付利息(xi);前期(qi)投入資金;年物業費(fei);年取暖費(fei);租金稅費(fei);中(zhong)介代(dai)理費(fei)等。由此可以看出(chu),租金收(shou)(shou)入大多僅僅能支付房子日常維護開銷,而(er)要得(de)到真(zhen)正的(de)投資回(hui)報(bao)還得(de)依賴房屋升值(zhi)來實現。
5、宏觀政策需把控
2003年至今,國家出臺了一系(xi)列金(jin)融政(zheng)策(ce)和(he)(he)(he)土(tu)地(di)政(zheng)策(ce),對房(fang)(fang)地(di)產(chan)市(shi)場(chang)的(de)(de)影響巨大。比(bi)(bi)如首付款(kuan)比(bi)(bi)例的(de)(de)提(ti)高,就(jiu)直接(jie)影響了投(tou)資(zi)(zi)型買家和(he)(he)(he)購(gou)買兩套(tao)(含(han)兩套(tao))以上住房(fang)(fang)及高檔別(bie)墅買家的(de)(de)收益。另外(wai),購(gou)買高檔公(gong)寓,其契(qi)稅為3%,也(ye)比(bi)(bi)購(gou)買普通住宅高出一倍(bei)。而(er)租賃(lin)稅費的(de)(de)降低(di)等,也(ye)對個人購(gou)房(fang)(fang)起到(dao)(dao)一定的(de)(de)鼓勵作用(yong)(yong)。不(bu)(bu)過,由于不(bu)(bu)少外(wai)資(zi)(zi)企(qi)業逐年降低(di)對外(wai)籍員(yuan)工(gong)的(de)(de)住房(fang)(fang)補(bu)貼,進行員(yuan)工(gong)本(ben)地(di)化以壓縮成本(ben),越來越多外(wai)籍員(yuan)工(gong)在(zai)北(bei)京(jing)購(gou)房(fang)(fang)自用(yong)(yong),公(gong)寓租金(jin)將會有所下降。因此(ci),對于投(tou)資(zi)(zi)高檔公(gong)寓的(de)(de)買家而(er)言,只有選擇真正適合(he)的(de)(de)區域和(he)(he)(he)產(chan)品才(cai)能在(zai)獲(huo)得合(he)理租金(jin)回(hui)報的(de)(de)同(tong)時,房(fang)(fang)屋也(ye)能得到(dao)(dao)升值(zhi)。
6、押寶涉外需有度
對(dui)于(yu)近幾(ji)年住宅租(zu)(zu)金的(de)(de)(de)(de)(de)(de)(de)下滑,很多(duo)投(tou)(tou)(tou)資(zi)(zi)型買(mai)家(jia)(jia)(jia)或許(xu)要(yao)問,為什么在(zai)幾(ji)乎(hu)所(suo)有房(fang)屋的(de)(de)(de)(de)(de)(de)(de)租(zu)(zu)金走低的(de)(de)(de)(de)(de)(de)(de)情況下,一些(xie)高檔的(de)(de)(de)(de)(de)(de)(de)涉(she)外公寓卻租(zu)(zu)售兩旺?原因(yin)不(bu)外乎(hu)兩個:一個是由于(yu)產(chan)品(pin)本(ben)身(shen)的(de)(de)(de)(de)(de)(de)(de)高檔特性;另(ling)一個是來北(bei)京創業(ye)、投(tou)(tou)(tou)資(zi)(zi)的(de)(de)(de)(de)(de)(de)(de)國(guo)外大型跨國(guo)公司(si)大量(liang)增加。這些(xie)外籍人士在(zai)租(zu)(zu)房(fang)時,由于(yu)有可觀的(de)(de)(de)(de)(de)(de)(de)住房(fang)補貼、豐厚的(de)(de)(de)(de)(de)(de)(de)收(shou)入,不(bu)太考慮(lv)租(zu)(zu)金的(de)(de)(de)(de)(de)(de)(de)高低,而(er)(er)考慮(lv)更多(duo)的(de)(de)(de)(de)(de)(de)(de)是居住的(de)(de)(de)(de)(de)(de)(de)舒(shu)適(shi)(shi)度(du)。如哪里的(de)(de)(de)(de)(de)(de)(de)房(fang)子距(ju)離公司(si)更近、交通更便捷,哪里的(de)(de)(de)(de)(de)(de)(de)房(fang)子景(jing)觀資(zi)(zi)源好(hao)等。他們在(zai)選擇居住區域(yu)時比較喜歡“扎堆兒”,容(rong)易形成(cheng)一種(zhong)“羊群效應”。而(er)(er)涉(she)外區域(yu)也(ye)(ye)是投(tou)(tou)(tou)資(zi)(zi)公寓買(mai)家(jia)(jia)(jia)的(de)(de)(de)(de)(de)(de)(de)最佳選擇。但(dan)是,如果大家(jia)(jia)(jia)都為了獲(huo)得(de)穩定的(de)(de)(de)(de)(de)(de)(de)投(tou)(tou)(tou)資(zi)(zi)回報(bao),而(er)(er)把(ba)目光聚集在(zai)“羊群”身(shen)上,必(bi)然會(hui)導致該區域(yu)房(fang)價(jia)下降(jiang)。對(dui)于(yu)買(mai)家(jia)(jia)(jia)而(er)(er)言(yan),由于(yu)投(tou)(tou)(tou)資(zi)(zi)成(cheng)本(ben)的(de)(de)(de)(de)(de)(de)(de)加大、回報(bao)率(lv)的(de)(de)(de)(de)(de)(de)(de)下降(jiang),其收(shou)益空間也(ye)(ye)就隨(sui)之縮小(xiao)了。所(suo)以(yi),買(mai)家(jia)(jia)(jia)在(zai)關(guan)注涉(she)外區域(yu)時,有必(bi)要(yao)先了解該區域(yu)租(zu)(zu)務市場的(de)(de)(de)(de)(de)(de)(de)供需結構。這樣既有利于(yu)把(ba)握好(hao)投(tou)(tou)(tou)資(zi)(zi)時機,也(ye)(ye)避免因(yin)盲(mang)目投(tou)(tou)(tou)資(zi)(zi)而(er)(er)造成(cheng)“適(shi)(shi)得(de)其反(fan)”的(de)(de)(de)(de)(de)(de)(de)后果。