一、買房認購注意事項

簽認購書其實也是給購房者一個緩沖期。買房先簽認購書，主要是考慮到購房者在籌備首期款時需要時間，同時也可以讓購房者再斟酌自己的決定。一旦簽了購房合同，經國土部門備案了的話，房產便要通過國土部門解鎖才能再賣，退房程序就要復雜得多了。

建議：輕易不簽認購書

據(ju)介(jie)紹(shao)，根(gen)據(ju)《合同(tong)(tong)(tong)(tong)法》規(gui)定，認購(gou)(gou)書(shu)(shu)屬“預(yu)(yu)約合同(tong)(tong)(tong)(tong)”，也就是在認購(gou)(gou)書(shu)(shu)上要(yao)對(dui)之后(hou)要(yao)簽的購(gou)(gou)房(fang)(fang)(fang)合同(tong)(tong)(tong)(tong)基本條款給予明確，如果置(zhi)業(ye)者(zhe)未見購(gou)(gou)房(fang)(fang)(fang)合同(tong)(tong)(tong)(tong)，那么(me)則(ze)不存在預(yu)(yu)約法效。一旦商品房(fang)(fang)(fang)的認購(gou)(gou)、訂購(gou)(gou)、預(yu)(yu)訂等協(xie)議具(ju)備了商品房(fang)(fang)(fang)買賣(mai)合同(tong)(tong)(tong)(tong)的主要(yao)內容，并且出賣(mai)人已經按照(zhao)約定收受購(gou)(gou)房(fang)(fang)(fang)款的，那么(me)該協(xie)議應(ying)當認定為商品房(fang)(fang)(fang)買賣(mai)合同(tong)(tong)(tong)(tong)。

其次(ci)，無論認購(gou)書(shu)具不具備成為(wei)購(gou)房(fang)(fang)合同的條(tiao)件，其效(xiao)力均應(ying)根據開發商(shang)(shang)是否已取(qu)得(de)商(shang)(shang)品房(fang)(fang)預售許(xu)可證明、本身內容等來(lai)確(que)定。因(yin)此建議購(gou)房(fang)(fang)者(zhe)，不要輕易簽訂(ding)認購(gou)書(shu)，如(ru)果(guo)有(you)的購(gou)房(fang)(fang)者(zhe)的確(que)看(kan)上了某(mou)個項(xiang)目的房(fang)(fang)子，擔心錯過，必(bi)須簽訂(ding)認購(gou)書(shu)，也應(ying)當謹慎行事。

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買房認購書簽定流程

你(ni)在選好(hao)房源，談(tan)妥價(jia)格后(hou)，便是該去簽訂認購書(shu)了(le)，這個時(shi)候(hou)還得交付一定額度的定金，發展商此時(shi)會把有關(guan)的資料和相關(guan)文件交給你(ni)，并講清(qing)項目(mu)進展情(qing)況。

認購書主要內容包括：

1.認購物業；

2.房價(jia)，包括戶型、面積(ji)、單(dan)位價(jia)格(ge)(幣種)、總價等；

3.付款(kuan)方(fang)式，包括(kuo)一次(ci)付款(kuan)、分期付款(kuan)、按揭付款(kuan)；

4.認(ren)購條件，包括認(ren)購書應(ying)注意事項、定(ding)(ding)金、鑒定(ding)(ding)正式條約(yue)的(de)時間、付款地點、帳(zhang)戶、簽約(yue)地點等。

在(zai)簽(qian)定(ding)完認(ren)購書后，銷售方(fang)還(huan)應給(gei)購房人發放《簽(qian)約須(xu)知》，以便使購房者(zhe)明(ming)(ming)白(bai)下一個(ge)細節，購房人只有明(ming)(ming)白(bai)其中內(nei)(nei)容，才能順利簽(qian)定(ding)購房契(qi)約，其內(nei)(nei)容包括(kuo)：簽(qian)約地點、購房者(zhe)應帶證件、購房者(zhe)委(wei)托他(ta)人簽(qian)約時有關(guan)委(wei)托書的(de)證明(ming)(ming)、有關(guan)貸款憑證的(de)說明(ming)(ming)、繳納有關(guan)稅費的(de)說明(ming)(ming)。

定金

定(ding)金(jin)是在(zai)合同(tong)訂立或(huo)在(zai)履行之前(qian)支(zhi)付的一定(ding)數額的金(jin)錢作為擔保的擔保方式(shi)。若(ruo)買家不履行合同(tong)，無權要求返還(huan)定(ding)金(jin)，發展商不履行合同(tong)的，應雙倍(bei)返還(huan)定(ding)金(jin)。

訂金

它通常是在購房(fang)者(zhe)與(yu)發(fa)展(zhan)商(shang)(shang)就房(fang)屋買(mai)(mai)(mai)賣(mai)的意向初步達成協議(yi)后，準備進一步協商(shang)(shang)簽訂的臨時認(ren)購協議(yi)，通常的做(zuo)法(fa)是在約(yue)定(ding)所選(xuan)房(fang)號(hao)、面積、房(fang)屋單價(jia)及總價(jia)款后，約(yue)定(ding)一個期(qi)限，買(mai)(mai)(mai)方(fang)需在此(ci)期(qi)限內(nei)與(yu)賣(mai)方(fang)簽署正式合同。買(mai)(mai)(mai)方(fang)支付(fu)訂金(jin)即取得了在此(ci)期(qi)限內(nei)的優先(xian)購買(mai)(mai)(mai)權(quan)(quan)。如買(mai)(mai)(mai)家不履行(xing)(xing)合同義務(wu)，并不表示(shi)他喪(sang)失了請求返還訂金(jin)的權(quan)(quan)利(li)；反之，若發(fa)展(zhan)商(shang)(shang)不履行(xing)(xing)義務(wu)亦不須(xu)雙倍返還訂金(jin)，但這(zhe)并不意味(wei)著合同違(wei)(wei)約(yue)方(fang)無須(xu)承擔違(wei)(wei)約(yue)責任。

二、定金與訂金到底有什么區別

在商品房交易中，所說的訂金與定金在法律上是有明顯區別的。定金是一個規范的法律概念，是合同當事人為確保合同的履行而自愿約定的一種擔保形式。商品房交易中，買家履行合同后，定金應當抵作價款或者收回；若買家不履行合同，無權要求返還定金，發展商不履行合同的，應雙倍返還定金。我國《擔保法》還規定：定金應以書面形式約定，不得超過主合同標準額的20%。當事(shi)人一旦(dan)以書(shu)面形式對定(ding)金作了約定(ding)并實(shi)際支付了定(ding)金，即產生相應的法律后果。

另一方面，定金作為合同履行的一種擔保，《擔保法》中規定：擔保合同(即(ji)定金條款(kuan))是主合(he)同(tong)的從合(he)同(tong)，若主合(he)同(tong)無效，定金條款無效(另有(you)約(yue)定(ding)(ding)的，按約(yue)定(ding)(ding))。換言(yan)之，若合(he)同(tong)無(wu)效(xiao)，定金條款亦(yi)無(wu)效(xiao)，收受定金的(de)一方應返還定金。如一方過錯造成主合(he)同(tong)無(wu)效(xiao)，過錯方應承擔相應的(de)民(min)事責任，而不(bu)是沒收或雙倍返還定金了。

訂金(jin)并(bing)(bing)(bing)非一個規范(fan)的(de)法律概念，實際上它具(ju)(ju)有預付(fu)(fu)款的(de)性(xing)質，是當(dang)事人的(de)一種支付(fu)(fu)手段，并(bing)(bing)(bing)不(bu)(bu)具(ju)(ju)備(bei)擔保性(xing)質。商品房交(jiao)易中，如買家(jia)不(bu)(bu)履(lv)行(xing)合同(tong)義務，并(bing)(bing)(bing)不(bu)(bu)表示他(ta)喪失(shi)了請求返還訂金(jin)的(de)權利；反之(zhi)，若(ruo)發(fa)展商不(bu)(bu)履(lv)行(xing)義務亦(yi)不(bu)(bu)須雙倍返還訂金(jin)，但這并(bing)(bing)(bing)不(bu)(bu)意(yi)味著合同(tong)違約方無須承擔違約責(ze)任。

值得一提的是，簽訂正式的房屋預售契約之前，買賣雙方簽訂的有關認購書(或稱(cheng)意向書)并(bing)不是房(fang)屋(wu)買(mai)賣契約，不具(ju)備房(fang)屋(wu)預(yu)售(shou)契約的(de)法律效力，只(zhi)是一(yi)份廣義(yi)的(de)合同。若認購(gou)書(shu)中有定(ding)(ding)金條款，則若購(gou)房(fang)者在簽訂認購(gou)書(shu)后反(fan)悔，發(fa)(fa)展(zhan)商有權(quan)沒收購(gou)房(fang)者的(de)定(ding)(ding)金；若發(fa)(fa)展(zhan)商違約，不與購(gou)房(fang)者簽訂正式的(de)預(yu)售(shou)合同，則購(gou)房(fang)者有權(quan)要求發(fa)(fa)展(zhan)商雙倍返還(huan)定(ding)(ding)金。如果認購(gou)書(shu)中約定(ding)(ding)的(de)只(zhi)是訂金，那么(me)就不具(ju)備定(ding)(ding)金的(de)法律后果了。

由此可見，定金與訂金無論是從內容上還是法律后果上都有明顯不同，在簽訂購房合同時，購房者應對(dui)此有(you)充分的(de)理解，并根據(ju)自己(ji)的(de)實際情況慎重行事。