買房流程

第一環節：著手準備買房

買房首先要根據(ju)資金(jin)實(shi)力、還款能力等估算(suan)自(zi)己的(de)實(shi)際購買(mai)力，并根據(ju)工作生活的(de)需要，確(que)定(ding)房(fang)屋的(de)區位、面積、價格、樓層、朝向等。

第二環節：挑選房源

這(zhe)一(yi)環節是準備工作(zuo)的延續，可以從報紙、電(dian)視、網絡或相關房(fang)地產(chan)網站上查詢(xun)，購房(fang)者(zhe)需(xu)要綜合(he)三種媒體的優勢，全面細致(zhi)考察房(fang)源信息。

第三環節：實地看房

選房是個技術(shu)含量(liang)很高(gao)的活兒。選房前你(ni)要對容積率(lv)、綠(lv)化率(lv)、公攤(tan)、戶型(xing)方面的基礎知識(shi)有(you)所了解。

如(ru)購(gou)買的是(shi)現房(fang)(fang)(fang)，可以直觀地看(kan)到房(fang)(fang)(fang)屋的結構、戶(hu)型(xing)，但如(ru)果是(shi)期房(fang)(fang)(fang)則只能(neng)以戶(hu)型(xing)圖來作(zuo)為選房(fang)(fang)(fang)依(yi)據。這(zhe)個時(shi)候，購(gou)房(fang)(fang)(fang)者一定要學會看(kan)戶(hu)型(xing)圖。

一般來說(shuo)，選房(fang)要從(cong)房(fang)子六個(ge)(ge)方面(mian)來考慮是否買房(fang)。六個(ge)(ge)方面(mian)包括(kuo)：地段、價格、周(zhou)邊市政(zheng)規劃、環(huan)境配套、房(fang)屋結(jie)構和朝向、物業(ye)管理。

第四項環節：談判簽定買賣合同

確定(ding)目標后(hou)，就進入了和(he)售房人實質性(xing)接觸(chu)的(de)談(tan)判(pan)階段。談(tan)判(pan)簽訂買(mai)賣(mai)合同(tong)這(zhe)一(yi)環(huan)節是購房過程中(zhong)最重要的(de)環(huan)節，買(mai)賣(mai)雙方必(bi)須把自身的(de)權利和(he)義(yi)務落實到文字上，特別是有關房屋(wu)的(de)面(mian)積(ji)、付(fu)款方式、物業狀況等關鍵條款。

第五環節：辦理貸款

目(mu)前二(er)手房可(ke)以辦(ban)理(li)商業貸款。根據自身的財力(li)和所(suo)購房屋的各(ge)種(zhong)條件綜合考慮貸款的額(e)度(du)、年(nian)限等(deng)。由中(zhong)介(jie)公司(si)協助(zhu)按銀行的有(you)關(guan)規(gui)定辦(ban)理(li)貸款手續。

第六環節：辦理產權過戶

原來賣方的(de)名(ming)字要(yao)更換成新的(de)買(mai)房人的(de)名(ming)字。要(yao)在中(zhong)介公司的(de)指導下準備齊(qi)相關的(de)資料，然后權(quan)證人員(yuan)協助辦理(li)產權(quan)過戶手續。

第七環節：驗房入住

驗房入(ru)住一(yi)定要把所購房屋的水、電(dian)、煤氣(qi)、有(you)線電(dian)視費(fei)、供(gong)暖(nuan)費(fei)、物(wu)業費(fei)等費(fei)用結清，買賣雙方和中介公司(si)都要在物(wu)業交割單上簽字備檔。

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簽訂認購書

認(ren)購書(shu)簽訂必須(xu)的(de)流(liu)程(cheng)：

認購書主要內容包括(kuo)：

1． 認購物業；

2． 房價，包括戶型、面積(ji)、單位價格(ge)（幣種）、總價等；

3． 付(fu)款(kuan)方式，包括(kuo)一次付(fu)款(kuan)、分期付(fu)款(kuan)、按揭付(fu)款(kuan)；

4． 認購(gou)條(tiao)件，包(bao)括認購(gou)書應注意事項、定金、鑒定正式(shi)條(tiao)約的時間、付款(kuan)地點(dian)、帳戶、簽約地點(dian)等。

在(zai)簽(qian)定(ding)完認購(gou)書后，銷(xiao)售方(fang)還應給(gei)購(gou)房(fang)人發放《簽(qian)約須知》，以便使購(gou)房(fang)者明(ming)(ming)白下一個(ge)細節，購(gou)房(fang)人只(zhi)有(you)明(ming)(ming)白其中內容(rong)，才能順(shun)利簽(qian)定(ding)購(gou)房(fang)契(qi)約，其內容(rong)包括(kuo)：簽(qian)約地點、購(gou)房(fang)者應帶證件(jian)、購(gou)房(fang)者委托他人簽(qian)約時有(you)關(guan)委托書的(de)證明(ming)(ming)、有(you)關(guan)貸款憑證的(de)說明(ming)(ming)、繳納(na)有(you)關(guan)稅費的(de)說明(ming)(ming)。

產權證辦理

房(fang)屋買(mai)(mai)賣當事人簽訂的商品(pin)房(fang)預、出售合同或房(fang)屋買(mai)(mai)賣合同依法(fa)生效后30日內雙方應到房(fang)地產產權登記(ji)部門辦理(li)房(fang)地產產權證。

產權證辦理的基本程序？

1、買賣雙方至產權登記部門(men)，上交辦理產權證的相關資料：

商(shang)品房：個人身份證(zheng)、房屋登記申請(qing)表、購(gou)房證(zheng)明(ming)書(shu)刊(kan)號、商(shang)品房購(gou)銷合同書(shu)（或預售合同書(shu)）、房屋分戶平面圖、繳款發票、交易監證(zheng)文書(shu)。

拆(chai)遷安(an)置(zhi)房：個人(ren)身份證(zheng)、房屋登記表、房屋拆(chai)遷證(zheng)明書、房屋拆(chai)遷產權交換

證明(ming)書(shu)(shu)或購房(fang)(fang)證明(ming)書(shu)(shu)、原房(fang)(fang)屋產權注銷證明(ming)、房(fang)(fang)屋拆遷安置(zhi)補償結算單、房(fang)(fang)屋分戶(hu)平(ping)面圖、繳款(kuan)發票。

單位新建(jian)房：法人資格證(zheng)明(ming)（法人代(dai)碼證(zheng)明(ming)或(huo)營業(ye)執照、房屋登記申請(qing)表、建(jian)設(she)(she)項目批(pi)文、征(zheng)地(di)批(pi)文或(huo)用地(di)許(xu)可證(zheng)、征(zheng)地(di)紅(hong)線(xian)圖(tu)、建(jian)設(she)(she)許(xu)可證(zheng)、建(jian)筑紅(hong)線(xian)圖(tu)、建(jian)設(she)(she)設(she)(she)計防火審核意見書、竣工平(ping)(ping)面圖(tu)、房屋總平(ping)(ping)面圖(tu)、房屋分層(ceng)平(ping)(ping)面圖(tu)、竣工驗收報告）。

個人新建(jian)房(fang)屋(wu)(wu)：個人身份證(zheng)、房(fang)屋(wu)(wu)登(deng)記申請裝、建(jian)筑(zhu)許可證(zheng)、建(jian)筑(zhu)紅線圖(tu)、建(jian)設(she)(she)設(she)(she)計防火審核意見書。

2、申請人上交(jiao)資料后(hou)，房屋產權(quan)登記部門會開出收件收具，注明領證日期，領證日期一(yi)般距交(jiao)件日期10天３個月左右(you)。

3、產權登記部門將對所(suo)收資料進行審核，如發現(xian)申請(qing)人所(suo)交(jiao)資料不全等特殊情況．會按房屋(wu)登記申請(qing)表所(suo)上所(suo)用申請(qing)人電話(hua)通知申請(qing)人．并順廷辦(ban)證時(shi)間(jian)．

買房應繳稅費

契(qi)稅：指由于土地(di)使用權(quan)出(chu)讓(rang)、轉讓(rang)、房屋(wu)買賣、交易(yi)或(huo)贈與等發生房地(di)產(chan)權(quan)屬轉移時，向產(chan)權(quan)承受(shou)人征收的(de)一種稅賦。

營(ying)(ying)業(ye)(ye)稅(shui)(shui)：指對銷售(shou)房(fang)地產的(de)(de)單(dan)位和個人，就其(qi)營(ying)(ying)業(ye)(ye)額按率計(ji)(ji)征的(de)(de)一種稅(shui)(shui)賦。 營(ying)(ying)業(ye)(ye)稅(shui)(shui)附加(jia)：指對繳(jiao)納(na)營(ying)(ying)業(ye)(ye)稅(shui)(shui)的(de)(de)單(dan)位和個人，就其(qi)實繳(jiao)的(de)(de)營(ying)(ying)業(ye)(ye)稅(shui)(shui)為計(ji)(ji)稅(shui)(shui)依據(ju)而征收的(de)(de)城市維(wei)修建設(she)稅(shui)(shui)與教育費附加(jia)。

房(fang)產(chan)稅(shui)：指以房(fang)屋(wu)為征稅(shui)對象，按照房(fang)屋(wu)的(de)原值或(huo)房(fang)產(chan)租金(jin)收(shou)入的(de)一定比例向(xiang)產(chan)權所有人征收(shou)的(de)一種稅(shui)賦。印花稅(shui)：指對在經濟活動中(zhong)或(huo)經濟交往中(zhong)書面確(que)立的(de)或(huo)領受的(de)房(fang)地產(chan)憑證征收(shou)的(de)一種稅(shui)賦。

個(ge)人所(suo)得(de)稅：指(zhi)個(ge)人將擁(yong)有合(he)法產權的房屋轉讓、出租或其他(ta)活動并(bing)取得(de)收(shou)入，就其所(suo)得(de)計(ji)算征收(shou)的一種稅賦。

二手房稅費計算

交易手(shou)續費： 2.5元/平方米(mi)×建筑面積 ；

合同印花(hua)稅： 房屋成交總額(e)×0.05%；

營 業 稅： 普通住宅(zhai) 5年內：房屋成交總額(e)×5.55% ；5年或5年以上：免征(zheng) ；

非普通住宅 5年(nian)內：房屋成交(jiao)總(zong)額×5.55% 5年(nian)或5年(nian)以上：差(cha)額 ×5.55% ；

個人所得稅： 普(pu)(pu)通住宅(zhai)房(fang)(fang)屋(wu)成(cheng)交(jiao)總額的(de)1%或利(li)潤(run)部分×20％； 　　非普(pu)(pu)通住宅(zhai) 房(fang)(fang)屋(wu)成(cheng)交(jiao)總額的(de)2%或利(li)潤(run)部分×20％；

土地增值稅：普(pu)通住(zhu)宅免征，非普(pu)通住(zhu)宅3年內(nei)：房屋成交(jiao)總(zong)額×0.5% ，3年至5年：房屋成交(jiao)總(zong)額×0.25% 5年或5年以(yi)上：免征；

買賣合同(tong)公證(zheng)費：（買賣合同(tong)需要公證(zheng)時才須繳納(na)） 房屋成(cheng)交(jiao)總額×0.3%；

契稅是(shi)應由買方交(jiao)納的(de)，交(jiao)稅比例是(shi)：

1、普(pu)通(tong)住宅應該交納成交價或(huo)是評(ping)估價的1.5%的契稅(shui)。

2、非普通(tong)住宅應(ying)該交(jiao)納成交(jiao)價或是評(ping)估價的(de)3%的(de)契稅。

買房 - 房貸與購房保險

房貸的注意事項

一、申(shen)請貸款額度(du)要量力而(er)行買房(fang)

二、辦按揭要選擇好貸款銀行

三、要選定最合(he)適自(zi)己(ji)的還款方式

四、向銀(yin)行提供資料(liao)要真實(shi)

五(wu)、提供本人住(zhu)址要準確、及時

六、每(mei)月要按時還款避免罰息

另外也要注意：

一、申請貸(dai)款前不要動用公積金(jin)

二、在借(jie)款(kuan)最初一年內不要提前(qian)還款(kuan)

三、還貸有困難不要忘記尋找身邊的(de)銀行

四、貸款后出租住房不要(yao)忘記告知義務

五、貸(dai)款還清(qing)后不要忘記撤(che)銷抵押

六、不要遺失(shi)借款合同和借據