買房流程

第一環節：著手準備買房

買房首先要根據(ju)資金實力(li)、還(huan)款能力(li)等估(gu)算自己的(de)(de)(de)實際購(gou)買力(li)，并根據(ju)工作(zuo)生活(huo)的(de)(de)(de)需要，確定房(fang)屋(wu)的(de)(de)(de)區位(wei)、面積、價格(ge)、樓層、朝(chao)向(xiang)等。

第二環節：挑選房源

這(zhe)一(yi)環節是準(zhun)備(bei)工作(zuo)的延(yan)續，可(ke)以從(cong)報紙、電視、網絡(luo)或相關房地產網站上查詢，購(gou)房者需(xu)要綜合三種媒體(ti)的優勢，全面細致考(kao)察房源信息。

第三環節：實地看房

選房(fang)是個(ge)技術含(han)量(liang)很高的活兒。選房(fang)前你要(yao)對容積率、綠(lv)化率、公(gong)攤(tan)、戶型方面的基礎知(zhi)識有所了解(jie)。

如購買(mai)的是現房(fang)，可以直(zhi)觀地(di)看到房(fang)屋(wu)的結構、戶(hu)(hu)型(xing)，但如果是期(qi)房(fang)則只能以戶(hu)(hu)型(xing)圖(tu)來作為選房(fang)依據。這(zhe)個時候，購房(fang)者一定(ding)要學會看戶(hu)(hu)型(xing)圖(tu)。

一般來(lai)說，選房(fang)要(yao)從房(fang)子六個(ge)方(fang)面來(lai)考慮是否買房(fang)。六個(ge)方(fang)面包括：地(di)段、價格(ge)、周邊市(shi)政規劃、環(huan)境配(pei)套、房(fang)屋結構和朝向、物業管(guan)理(li)。

第四項環節：談判簽定買賣合同

確(que)定目標后，就進入了和售(shou)房人實質性(xing)接觸的談判階段(duan)。談判簽訂買賣合同這一環(huan)節是(shi)購(gou)房過程中最重要的環(huan)節，買賣雙(shuang)方必須(xu)把自身(shen)的權利和義務落實到(dao)文字(zi)上，特別(bie)是(shi)有關(guan)房屋(wu)的面積、付款方式、物業(ye)狀(zhuang)況等關(guan)鍵條款。

第五環節：辦理貸款

目前二手房可以(yi)辦理商業貸款(kuan)(kuan)。根(gen)據自身的財(cai)力和所購(gou)房屋的各種條件綜合(he)考慮貸款(kuan)(kuan)的額度、年限(xian)等。由中介公司(si)協(xie)助按銀行的有關(guan)規定辦理貸款(kuan)(kuan)手續。

第六環節：辦理產權過戶

原來賣方的名(ming)字(zi)要更換成(cheng)新的買(mai)房人(ren)的名(ming)字(zi)。要在中介(jie)公司的指導下準備齊相關的資料，然后權證人(ren)員協(xie)助(zhu)辦(ban)理產權過戶(hu)手續。

第七環節：驗房入住

驗房入住一定要(yao)把所購房屋(wu)的水(shui)、電(dian)、煤(mei)氣、有(you)線(xian)電(dian)視費(fei)、供暖費(fei)、物(wu)業費(fei)等費(fei)用結清，買賣雙(shuang)方和(he)中介(jie)公司都要(yao)在物(wu)業交割(ge)單(dan)上簽字(zi)備檔。

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簽訂認購書

認購書簽訂必須的流程：

認購書(shu)主要內容包(bao)括：

1． 認(ren)購物業；

2． 房價，包括戶型、面積、單位價(jia)格(ge)（幣種）、總(zong)價(jia)等；

3． 付款方式，包括一次(ci)付款、分期付款、按揭付款；

4． 認購(gou)條件，包括認購(gou)書(shu)應注(zhu)意(yi)事項(xiang)、定金、鑒定正式條約(yue)的時(shi)間、付款地點(dian)、帳(zhang)戶、簽約(yue)地點(dian)等(deng)。

在簽(qian)定完認購(gou)(gou)(gou)書后，銷(xiao)售方還應給(gei)購(gou)(gou)(gou)房(fang)人(ren)發放《簽(qian)約須知》，以便使購(gou)(gou)(gou)房(fang)者(zhe)明(ming)白下一個細節(jie)，購(gou)(gou)(gou)房(fang)人(ren)只有明(ming)白其中內容，才能(neng)順利簽(qian)定購(gou)(gou)(gou)房(fang)契約，其內容包括：簽(qian)約地(di)點、購(gou)(gou)(gou)房(fang)者(zhe)應帶證(zheng)件、購(gou)(gou)(gou)房(fang)者(zhe)委(wei)托(tuo)(tuo)他人(ren)簽(qian)約時有關委(wei)托(tuo)(tuo)書的(de)證(zheng)明(ming)、有關貸款(kuan)憑(ping)證(zheng)的(de)說明(ming)、繳納有關稅費的(de)說明(ming)。

產權證辦理

房屋(wu)買賣當事人簽訂的商(shang)品房預、出售合同(tong)或(huo)房屋(wu)買賣合同(tong)依法(fa)生效后30日內雙方應(ying)到房地(di)產產權登記部門辦理房地(di)產產權證(zheng)。

產權證辦理的基本程序？

1、買賣(mai)雙方(fang)至產(chan)權登記部(bu)門，上交(jiao)辦(ban)理產(chan)權證的(de)相關(guan)資(zi)料：

商品(pin)房(fang)：個人(ren)身份證、房(fang)屋登記申請表、購房(fang)證明(ming)書(shu)刊號、商品(pin)房(fang)購銷(xiao)合(he)同書(shu)（或預售合(he)同書(shu)）、房(fang)屋分戶平面圖、繳款發票(piao)、交易監證文書(shu)。

拆遷(qian)安置房：個人(ren)身(shen)份證、房屋(wu)登記(ji)表、房屋(wu)拆遷(qian)證明書、房屋(wu)拆遷(qian)產權交(jiao)換

證明(ming)(ming)書(shu)(shu)或購房證明(ming)(ming)書(shu)(shu)、原房屋(wu)產權注銷證明(ming)(ming)、房屋(wu)拆遷(qian)安置補償(chang)結(jie)算單、房屋(wu)分戶平面圖、繳款(kuan)發票。

單位新(xin)建房：法人資格證(zheng)明（法人代(dai)碼證(zheng)明或(huo)營業(ye)執照(zhao)、房屋登記申請表、建設(she)項目批文(wen)、征(zheng)地(di)批文(wen)或(huo)用地(di)許可證(zheng)、征(zheng)地(di)紅線圖(tu)、建設(she)許可證(zheng)、建筑(zhu)紅線圖(tu)、建設(she)設(she)計防(fang)火審核(he)意見書、竣(jun)工平(ping)面圖(tu)、房屋總平(ping)面圖(tu)、房屋分層(ceng)平(ping)面圖(tu)、竣(jun)工驗收報告(gao)）。

個人(ren)新建(jian)房(fang)(fang)屋：個人(ren)身(shen)份(fen)證(zheng)、房(fang)(fang)屋登(deng)記申請裝(zhuang)、建(jian)筑許可(ke)證(zheng)、建(jian)筑紅線(xian)圖、建(jian)設設計(ji)防(fang)火審(shen)核(he)意見書(shu)。

2、申請人上交(jiao)資料(liao)后，房屋產權(quan)登記部(bu)門會開(kai)出收件收具，注明(ming)領證(zheng)日期，領證(zheng)日期一(yi)般距交(jiao)件日期10天３個月左右(you)。

3、產權登記(ji)部門將(jiang)對所收資料進行審核，如(ru)發現申(shen)請(qing)人(ren)所交資料不全等特殊情(qing)況．會按房屋登記(ji)申(shen)請(qing)表所上所用申(shen)請(qing)人(ren)電話通(tong)知申(shen)請(qing)人(ren)．并順廷辦證時間(jian)．

買房應繳稅費

契(qi)稅：指由于土地(di)(di)使用權出讓、轉(zhuan)讓、房(fang)屋買賣、交易或贈(zeng)與等發生房(fang)地(di)(di)產權屬轉(zhuan)移(yi)時，向產權承受人征收的一種稅賦。

營業稅：指對(dui)銷售房地產(chan)的單(dan)位和個人，就其營業額按率計征的一種稅賦。 營業稅附加(jia)：指對(dui)繳納營業稅的單(dan)位和個人，就其實繳的營業稅為(wei)計稅依據而征收的城市(shi)維(wei)修建設稅與教育費(fei)附加(jia)。

房(fang)(fang)(fang)產(chan)稅(shui)(shui)：指(zhi)以房(fang)(fang)(fang)屋為征(zheng)稅(shui)(shui)對(dui)象，按照房(fang)(fang)(fang)屋的原值或房(fang)(fang)(fang)產(chan)租(zu)金收入的一定比(bi)例向產(chan)權所有人(ren)征(zheng)收的一種(zhong)稅(shui)(shui)賦(fu)。印花(hua)稅(shui)(shui)：指(zhi)對(dui)在經濟(ji)活(huo)動中(zhong)或經濟(ji)交往中(zhong)書面確立的或領受的房(fang)(fang)(fang)地(di)產(chan)憑證(zheng)征(zheng)收的一種(zhong)稅(shui)(shui)賦(fu)。

個人所得稅：指個人將擁有(you)合法產權的房屋轉讓、出租(zu)或其(qi)他活動并(bing)取得收入，就其(qi)所得計算征收的一種(zhong)稅賦(fu)。

二手房稅費計算

交易(yi)手續費： 2.5元/平(ping)方米(mi)×建筑面積 ；

合同印(yin)花稅： 房屋成交總(zong)額(e)×0.05%；

營 業 稅： 普(pu)通住(zhu)宅 5年內(nei)：房屋(wu)成交總額×5.55% ；5年或5年以上：免征 ；

非普通(tong)住宅 5年內：房屋成交(jiao)總額×5.55% 5年或5年以上：差額 ×5.55% ；

個人所得稅(shui)： 普通住宅(zhai)房屋成交總額的(de)1%或(huo)(huo)利(li)潤部分×20％； 　　非普通住宅(zhai) 房屋成交總額的(de)2%或(huo)(huo)利(li)潤部分×20％；

土地增值稅：普通住宅(zhai)免征(zheng)，非普通住宅(zhai)3年(nian)內：房屋成交總額(e)×0.5% ，3年(nian)至5年(nian)：房屋成交總額(e)×0.25% 5年(nian)或5年(nian)以上：免征(zheng)；

買(mai)賣(mai)合(he)(he)同公證(zheng)費：（買(mai)賣(mai)合(he)(he)同需要公證(zheng)時才須(xu)繳納） 房(fang)屋成交(jiao)總額(e)×0.3%；

契稅(shui)是應由買方交納的，交稅(shui)比例是：

1、普(pu)通住(zhu)宅應該交納成交價或是(shi)評估價的(de)1.5%的(de)契稅。

2、非普通住宅應該(gai)交(jiao)納成交(jiao)價或是(shi)評(ping)估價的(de)3%的(de)契(qi)稅。

買房 - 房貸與購房保(bao)險

房貸的注意事項

一、申請貸款額(e)度要量(liang)力而行買房(fang)

二、辦按揭要選擇好貸款銀行

三、要選定最合適自己的還款方式

四、向銀行提供(gong)資(zi)料要真實

五、提供本(ben)人住址要準確、及時

六、每月要按時還款避免罰(fa)息

另外也要注意：

一、申(shen)請(qing)貸款前(qian)不要動用公積金

二、在借款(kuan)最初一年內不要提前還款(kuan)

三、還貸有(you)困難(nan)不要忘記尋找身邊(bian)的銀行

四、貸款后出租住房不要忘記告知(zhi)義(yi)務

五、貸款還(huan)清后(hou)不要忘(wang)記撤銷抵(di)押

六、不要遺(yi)失借款(kuan)合同和借據