買房流程

第一環節：著手準備買房

買房首(shou)先(xian)要根(gen)據(ju)資金(jin)實力(li)、還款能力(li)等(deng)估算自己的實際購買(mai)力(li)，并(bing)根(gen)據(ju)工作生活(huo)的需(xu)要，確定房屋的區位、面積、價格(ge)、樓層、朝向等(deng)。

第二環節：挑選房源

這(zhe)一環節是準備(bei)工(gong)作(zuo)的延續，可以從(cong)報紙、電視、網絡或相(xiang)關(guan)房地產(chan)網站上查詢，購房者需要(yao)綜合三種媒體的優勢，全(quan)面細致考察房源信(xin)息。

第三環節：實地看房

選房是個技術含量很(hen)高的活(huo)兒(er)。選房前你(ni)要(yao)對容積率、綠化率、公攤、戶(hu)型方面的基礎知識有所了解。

如購(gou)買的是現房，可(ke)以(yi)(yi)直觀地看(kan)到房屋的結構、戶(hu)型(xing)，但如果是期房則只(zhi)能(neng)以(yi)(yi)戶(hu)型(xing)圖(tu)來作為選房依據。這個時候(hou)，購(gou)房者一定要學會看(kan)戶(hu)型(xing)圖(tu)。

一般(ban)來說(shuo)，選房要(yao)從房子六(liu)個(ge)(ge)方(fang)面(mian)來考慮(lv)是否買房。六(liu)個(ge)(ge)方(fang)面(mian)包(bao)括：地段、價格、周邊市(shi)政(zheng)規劃、環境(jing)配套、房屋結構(gou)和朝向(xiang)、物業管理。

第四項環節：談判簽定買賣合同

確定目(mu)標后，就進(jin)入(ru)了和售房人(ren)實質性接觸的談判階段。談判簽訂(ding)買(mai)賣合同(tong)這一環(huan)節(jie)是購房過程中最重要的環(huan)節(jie)，買(mai)賣雙(shuang)方必須(xu)把自身的權(quan)利(li)和義務落實到文字上(shang)，特別是有關(guan)房屋的面積、付款(kuan)方式、物業狀況等關(guan)鍵(jian)條款(kuan)。

第五環節：辦理貸款

目前二手房(fang)可以辦理商業(ye)貸(dai)款。根據自身的財力和所購房(fang)屋的各種條件(jian)綜合考慮貸(dai)款的額度、年限等。由中介公司協助按(an)銀行的有關規定辦理貸(dai)款手續。

第六環節：辦理產權過戶

原來賣(mai)方的名字要(yao)更換成(cheng)新(xin)的買房(fang)人的名字。要(yao)在中介(jie)公(gong)司的指導下準備齊相(xiang)關的資料，然后(hou)權證人員(yuan)協助辦理產權過(guo)戶手續。

第七環節：驗房入住

驗(yan)房入(ru)住(zhu)一定要(yao)把所(suo)購(gou)房屋的水(shui)、電(dian)、煤氣、有線電(dian)視費(fei)、供暖費(fei)、物業費(fei)等費(fei)用結清，買賣雙方(fang)和中介公司(si)都要(yao)在(zai)物業交割(ge)單(dan)上簽(qian)字備檔。

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簽訂認購書

認購書簽(qian)訂必須的(de)流程：

認(ren)購(gou)書主(zhu)要內容(rong)包括：

1． 認購物業；

2． 房價，包括戶型、面積、單位(wei)價(jia)(jia)格（幣種）、總(zong)價(jia)(jia)等；

3． 付款方式(shi)，包(bao)括一次(ci)付款、分期付款、按揭付款；

4． 認購條(tiao)(tiao)件，包(bao)括(kuo)認購書應注意事項(xiang)、定(ding)金、鑒(jian)定(ding)正式條(tiao)(tiao)約(yue)(yue)的時間、付款地點、帳戶、簽約(yue)(yue)地點等。

在(zai)簽(qian)定(ding)完認購(gou)(gou)書后，銷售方還應(ying)給購(gou)(gou)房(fang)(fang)人(ren)發放《簽(qian)約須知(zhi)》，以便使(shi)購(gou)(gou)房(fang)(fang)者(zhe)明(ming)(ming)白(bai)下一個細節，購(gou)(gou)房(fang)(fang)人(ren)只有明(ming)(ming)白(bai)其中(zhong)內(nei)容(rong)(rong)，才能順利簽(qian)定(ding)購(gou)(gou)房(fang)(fang)契約，其內(nei)容(rong)(rong)包括(kuo)：簽(qian)約地點、購(gou)(gou)房(fang)(fang)者(zhe)應(ying)帶證件、購(gou)(gou)房(fang)(fang)者(zhe)委托他人(ren)簽(qian)約時有關委托書的證明(ming)(ming)、有關貸款(kuan)憑證的說明(ming)(ming)、繳納(na)有關稅費(fei)的說明(ming)(ming)。

產權證辦理

房(fang)(fang)屋(wu)(wu)買賣當(dang)事(shi)人簽訂的商(shang)品房(fang)(fang)預、出售合(he)同或房(fang)(fang)屋(wu)(wu)買賣合(he)同依法生(sheng)效后30日內雙方應(ying)到房(fang)(fang)地(di)產產權(quan)登記部(bu)門辦理房(fang)(fang)地(di)產產權(quan)證。

產權證辦理的基本程序？

1、買賣(mai)雙方至產權(quan)登(deng)記部門，上(shang)交辦(ban)理產權(quan)證的相關資料(liao)：

商(shang)品房：個(ge)人(ren)身份證、房屋登(deng)記申請表、購(gou)房證明書(shu)(shu)刊號(hao)、商(shang)品房購(gou)銷合同(tong)書(shu)(shu)（或預售合同(tong)書(shu)(shu)）、房屋分戶平(ping)面圖、繳(jiao)款發票、交易監證文書(shu)(shu)。

拆遷(qian)安置房(fang)：個人身(shen)份證(zheng)、房(fang)屋(wu)登記表、房(fang)屋(wu)拆遷(qian)證(zheng)明書、房(fang)屋(wu)拆遷(qian)產權交換

證明(ming)書(shu)或購房(fang)證明(ming)書(shu)、原房(fang)屋產權注(zhu)銷證明(ming)、房(fang)屋拆遷安置補(bu)償結算單、房(fang)屋分(fen)戶平(ping)面(mian)圖、繳(jiao)款發票。

單位新建(jian)房(fang)：法人(ren)資(zi)格證(zheng)明（法人(ren)代(dai)碼證(zheng)明或營業(ye)執照、房(fang)屋(wu)登記(ji)申請表、建(jian)設(she)項目批(pi)文、征地(di)(di)(di)批(pi)文或用地(di)(di)(di)許可證(zheng)、征地(di)(di)(di)紅線圖(tu)、建(jian)設(she)許可證(zheng)、建(jian)筑紅線圖(tu)、建(jian)設(she)設(she)計防(fang)火審核意(yi)見書(shu)、竣工平(ping)(ping)(ping)面(mian)圖(tu)、房(fang)屋(wu)總(zong)平(ping)(ping)(ping)面(mian)圖(tu)、房(fang)屋(wu)分層平(ping)(ping)(ping)面(mian)圖(tu)、竣工驗(yan)收報(bao)告）。

個人新建房屋：個人身份(fen)證、房屋登(deng)記申請裝、建筑許(xu)可證、建筑紅線圖(tu)、建設設計防火審核意見書。

2、申請人上交(jiao)資料后，房屋產權登(deng)記部門會開出收件收具，注明領(ling)證(zheng)(zheng)日期，領(ling)證(zheng)(zheng)日期一般(ban)距交(jiao)件日期10天３個(ge)月左右。

3、產權登(deng)記部門(men)將對所(suo)(suo)收資(zi)料進行審核，如發現申(shen)請(qing)人所(suo)(suo)交資(zi)料不全等特殊情況．會按房屋登(deng)記申(shen)請(qing)表所(suo)(suo)上所(suo)(suo)用申(shen)請(qing)人電(dian)話通知申(shen)請(qing)人．并(bing)順廷辦證時(shi)間(jian)．

買房應繳稅費

契稅：指由(you)于(yu)土(tu)地使用權出讓、轉讓、房屋買賣(mai)、交易(yi)或贈(zeng)與等發生房地產(chan)(chan)權屬轉移時，向產(chan)(chan)權承受人征收的一種稅賦。

營(ying)(ying)業(ye)(ye)稅(shui)：指(zhi)對銷(xiao)售(shou)房地產(chan)的(de)單(dan)位和個人，就(jiu)其營(ying)(ying)業(ye)(ye)額按率計征的(de)一(yi)種稅(shui)賦。 營(ying)(ying)業(ye)(ye)稅(shui)附加(jia)：指(zhi)對繳納營(ying)(ying)業(ye)(ye)稅(shui)的(de)單(dan)位和個人，就(jiu)其實繳的(de)營(ying)(ying)業(ye)(ye)稅(shui)為計稅(shui)依據(ju)而征收的(de)城市維修建(jian)設稅(shui)與教育費附加(jia)。

房產(chan)稅(shui)：指以房屋為征(zheng)稅(shui)對(dui)象(xiang)，按照房屋的(de)原值或房產(chan)租金收入(ru)的(de)一定比(bi)例向產(chan)權所(suo)有(you)人征(zheng)收的(de)一種稅(shui)賦。印花稅(shui)：指對(dui)在(zai)經濟(ji)活動(dong)中(zhong)或經濟(ji)交往中(zhong)書面(mian)確立的(de)或領受的(de)房地產(chan)憑證征(zheng)收的(de)一種稅(shui)賦。

個人(ren)所(suo)得(de)稅：指個人(ren)將擁(yong)有合法產權的房(fang)屋轉讓、出(chu)租或其他活動并取得(de)收入，就其所(suo)得(de)計算征(zheng)收的一種稅賦。

二手房稅費計算

交易手續費： 2.5元/平方米(mi)×建筑(zhu)面積(ji) ；

合同印花稅： 房屋成(cheng)交總(zong)額×0.05%；

營(ying) 業 稅： 普通住(zhu)宅 5年內：房屋成交總額(e)×5.55% ；5年或5年以上：免征 ；

非普(pu)通住宅(zhai) 5年(nian)內：房屋(wu)成交總額(e)(e)×5.55% 5年(nian)或5年(nian)以上：差額(e)(e) ×5.55% ；

個人所得(de)稅： 普通(tong)住宅房屋成(cheng)交總(zong)額(e)(e)的(de)1%或利潤(run)部分×20％； 　　非普通(tong)住宅 房屋成(cheng)交總(zong)額(e)(e)的(de)2%或利潤(run)部分×20％；

土(tu)地(di)增值稅：普通住宅免(mian)(mian)征，非普通住宅3年(nian)內：房屋(wu)成交(jiao)總額×0.5% ，3年(nian)至(zhi)5年(nian)：房屋(wu)成交(jiao)總額×0.25% 5年(nian)或5年(nian)以上(shang)：免(mian)(mian)征；

買(mai)賣(mai)合同公證費：（買(mai)賣(mai)合同需要公證時(shi)才須(xu)繳納(na)） 房屋(wu)成交總額(e)×0.3%；

契稅(shui)是應由買方交納的，交稅(shui)比例(li)是：

1、普通住宅應該交(jiao)納(na)成交(jiao)價或是評估價的(de)1.5%的(de)契(qi)稅。

2、非普通住宅(zhai)應該交納成交價或(huo)是評估價的(de)(de)3%的(de)(de)契稅。

買房 - 房貸與購房保險(xian)

房貸的注意事項

一、申請貸款(kuan)額(e)度要量力而行買房

二、辦按揭要選擇好貸款銀行

三、要選定最合適自己的還款方式

四(si)、向銀行提(ti)供資料要真實

五、提供(gong)本人住址(zhi)要準確(que)、及(ji)時

六、每月要按時還款避免罰息

另外也要注意：

一、申請貸款前不(bu)要(yao)動用公(gong)積金

二、在(zai)借(jie)款(kuan)最初一年內不要(yao)提前還(huan)款(kuan)

三、還貸有(you)困難不要(yao)忘記尋找身(shen)邊(bian)的銀行

四(si)、貸款后出租(zu)住房不要忘記告知義務

五、貸款還清后不(bu)要忘記撤(che)銷抵(di)押

六、不要遺(yi)失借款(kuan)合同和借據(ju)