買房流程

第一環節：著手準備買房

買房首(shou)先(xian)要根(gen)據資金實(shi)力(li)、還(huan)款能力(li)等估算自己的(de)實(shi)際購買力(li)，并(bing)根(gen)據工作(zuo)生活的(de)需要，確(que)定房屋的(de)區位(wei)、面積(ji)、價(jia)格、樓(lou)層、朝(chao)向(xiang)等。

第二環節：挑選房源

這(zhe)一(yi)環節是準(zhun)備(bei)工作(zuo)的(de)延續(xu)，可以從報紙、電視、網絡或(huo)相(xiang)關房地(di)產網站上查詢，購(gou)房者(zhe)需要綜合三(san)種媒體的(de)優(you)勢(shi)，全面細致(zhi)考(kao)察(cha)房源信息(xi)。

第三環節：實地看房

選房是個技術含量(liang)很高(gao)的活兒。選房前你要對容積(ji)率、綠化率、公攤(tan)、戶型方面(mian)的基(ji)礎(chu)知識有(you)所(suo)了解(jie)。

如購(gou)買的是(shi)現房，可以(yi)直(zhi)觀地(di)看到房屋(wu)的結(jie)構、戶(hu)(hu)型(xing)，但(dan)如果是(shi)期房則只能以(yi)戶(hu)(hu)型(xing)圖(tu)(tu)來作為(wei)選房依據。這個時候(hou)，購(gou)房者一定要學(xue)會(hui)看戶(hu)(hu)型(xing)圖(tu)(tu)。

一(yi)般來說(shuo)，選(xuan)房要從房子(zi)六個方(fang)面(mian)(mian)來考慮是(shi)否(fou)買房。六個方(fang)面(mian)(mian)包(bao)括(kuo)：地段、價格、周邊市政(zheng)規劃、環境配套、房屋結(jie)構(gou)和朝(chao)向、物業管理。

第四項環節：談判簽定買賣合同

確定目標后(hou)，就進入了和(he)售房人實質(zhi)性接觸的談判階段。談判簽訂買賣(mai)(mai)合同這一環(huan)(huan)節(jie)是購(gou)房過程中最重要的環(huan)(huan)節(jie)，買賣(mai)(mai)雙方必須把自身(shen)的權利(li)和(he)義務落實到文字上，特別是有關房屋的面積、付款(kuan)方式、物業狀況等關鍵條款(kuan)。

第五環節：辦理貸款

目前二手房可以辦(ban)理商業貸款。根據自身的(de)財(cai)力和所購(gou)房屋的(de)各(ge)種條件綜合(he)考慮貸款的(de)額度、年限等。由中介公司協助按銀行(xing)的(de)有關規定辦(ban)理貸款手續(xu)。

第六環節：辦理產權過戶

原來(lai)賣方的(de)名字要更換(huan)成(cheng)新的(de)買(mai)房人的(de)名字。要在中介公(gong)司的(de)指導(dao)下準備(bei)齊相(xiang)關(guan)的(de)資料，然后權證人員(yuan)協助辦理產權過戶手續。

第七環節：驗房入住

驗房入(ru)住一定要把所購房屋的水(shui)、電(dian)、煤氣、有線電(dian)視費(fei)(fei)、供暖(nuan)費(fei)(fei)、物(wu)業(ye)(ye)費(fei)(fei)等費(fei)(fei)用結(jie)清，買賣雙方和中(zhong)介公司都要在物(wu)業(ye)(ye)交割(ge)單上簽字備檔。

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簽訂認購書

認購書簽訂必須的流(liu)程：

認購書主要內容包(bao)括：

1． 認購物業；

2． 房價，包括戶型、面積、單位價(jia)格（幣種）、總價(jia)等；

3． 付(fu)款方(fang)式，包括(kuo)一次(ci)付(fu)款、分期付(fu)款、按揭付(fu)款；

4． 認購條件(jian)，包括認購書應注意事項、定金、鑒定正式條約的時間、付款地點、帳戶、簽(qian)約地點等。

在簽定完認購(gou)書后(hou)，銷售(shou)方還應給(gei)購(gou)房(fang)(fang)人發放(fang)《簽約須知》，以便(bian)使購(gou)房(fang)(fang)者明(ming)白下一個(ge)細節，購(gou)房(fang)(fang)人只有明(ming)白其中內容(rong)，才(cai)能順利簽定購(gou)房(fang)(fang)契約，其內容(rong)包括：簽約地點(dian)、購(gou)房(fang)(fang)者應帶證(zheng)件、購(gou)房(fang)(fang)者委(wei)托(tuo)他人簽約時有關(guan)委(wei)托(tuo)書的(de)證(zheng)明(ming)、有關(guan)貸款憑證(zheng)的(de)說明(ming)、繳納有關(guan)稅費(fei)的(de)說明(ming)。

產權證辦理

房(fang)屋買(mai)賣當(dang)事人簽訂(ding)的商(shang)品房(fang)預、出售合(he)同或房(fang)屋買(mai)賣合(he)同依法生效后30日內雙(shuang)方應到房(fang)地(di)產產權登(deng)記部門辦理房(fang)地(di)產產權證。

產權證辦理的基本程序？

1、買賣雙(shuang)方至產權登記(ji)部門，上交辦(ban)理產權證(zheng)的(de)相關資料：

商品房(fang)：個人身份證(zheng)、房(fang)屋登記申請表、購(gou)房(fang)證(zheng)明(ming)書刊號、商品房(fang)購(gou)銷合同書（或預(yu)售合同書）、房(fang)屋分戶平面圖、繳款(kuan)發票、交易監證(zheng)文書。

拆(chai)遷(qian)安置(zhi)房：個人身份(fen)證(zheng)、房屋登記表、房屋拆(chai)遷(qian)證(zheng)明書(shu)、房屋拆(chai)遷(qian)產權交換

證(zheng)明書或購房證(zheng)明書、原房屋(wu)(wu)產權注(zhu)銷證(zheng)明、房屋(wu)(wu)拆遷安置補償結算單(dan)、房屋(wu)(wu)分戶平面(mian)圖、繳款發票。

單位新建(jian)房：法人資格證明(ming)（法人代碼證明(ming)或營業執照、房屋登記申請表、建(jian)設項目批文、征地(di)(di)(di)批文或用(yong)地(di)(di)(di)許(xu)可證、征地(di)(di)(di)紅線(xian)圖、建(jian)設許(xu)可證、建(jian)筑紅線(xian)圖、建(jian)設設計防火審核意見書(shu)、竣工(gong)平面圖、房屋總平面圖、房屋分層平面圖、竣工(gong)驗(yan)收報告）。

個(ge)人新建(jian)房屋(wu)：個(ge)人身份證(zheng)、房屋(wu)登(deng)記(ji)申請(qing)裝、建(jian)筑(zhu)(zhu)許(xu)可(ke)證(zheng)、建(jian)筑(zhu)(zhu)紅(hong)線(xian)圖、建(jian)設(she)設(she)計防火審核意見書。

2、申請人上交資料后，房屋產權登記部門會(hui)開出收件收具，注明領證日(ri)期，領證日(ri)期一般距交件日(ri)期10天３個(ge)月左右。

3、產權登(deng)(deng)記部門將(jiang)對所收資料(liao)進(jin)行審核(he)，如發(fa)現申(shen)(shen)請(qing)(qing)人(ren)所交資料(liao)不全等特殊情況．會按(an)房屋登(deng)(deng)記申(shen)(shen)請(qing)(qing)表所上所用申(shen)(shen)請(qing)(qing)人(ren)電話通(tong)知申(shen)(shen)請(qing)(qing)人(ren)．并順廷辦(ban)證時間．

買房應繳稅費

契稅：指由于土地(di)使用權(quan)出讓、轉讓、房(fang)屋買(mai)賣、交易或贈與(yu)等發(fa)生房(fang)地(di)產權(quan)屬轉移時，向產權(quan)承受人征收(shou)的一種稅賦。

營(ying)業稅(shui)：指(zhi)對銷(xiao)售(shou)房地產的單位和個人，就其營(ying)業額按(an)率計征的一種稅(shui)賦。 營(ying)業稅(shui)附加：指(zhi)對繳(jiao)納營(ying)業稅(shui)的單位和個人，就其實繳(jiao)的營(ying)業稅(shui)為計稅(shui)依據而征收的城(cheng)市(shi)維修(xiu)建設稅(shui)與教育費附加。

房(fang)產稅(shui)：指以房(fang)屋為征稅(shui)對象(xiang)，按照房(fang)屋的(de)原(yuan)值或房(fang)產租金收(shou)入的(de)一定比例(li)向產權所有人征收(shou)的(de)一種(zhong)稅(shui)賦。印花稅(shui)：指對在經濟活動中(zhong)或經濟交往(wang)中(zhong)書面(mian)確立的(de)或領受(shou)的(de)房(fang)地產憑證(zheng)征收(shou)的(de)一種(zhong)稅(shui)賦。

個人所得稅：指個人將(jiang)擁(yong)有合法產權(quan)的(de)房屋轉(zhuan)讓、出(chu)租或(huo)其他活(huo)動并(bing)取得收(shou)入(ru)，就其所得計算征收(shou)的(de)一種稅賦(fu)。

二手房稅費計算

交易(yi)手(shou)續(xu)費： 2.5元/平方(fang)米(mi)×建筑(zhu)面積 ；

合同印花稅： 房屋成交總額×0.05%；

營 業 稅： 普通住宅 5年內：房屋成交總額×5.55% ；5年或5年以上：免征 ；

非普通住宅(zhai) 5年內：房屋成交總額(e)×5.55% 5年或5年以上：差額(e) ×5.55% ；

個人(ren)所得稅(shui)： 普通(tong)住(zhu)宅(zhai)房屋成交(jiao)總(zong)(zong)額的1%或利潤部(bu)分(fen)×20％； 　　非普通(tong)住(zhu)宅(zhai) 房屋成交(jiao)總(zong)(zong)額的2%或利潤部(bu)分(fen)×20％；

土地增值稅：普通住(zhu)(zhu)宅(zhai)(zhai)免征，非(fei)普通住(zhu)(zhu)宅(zhai)(zhai)3年(nian)(nian)內(nei)：房屋成交(jiao)總額(e)×0.5% ，3年(nian)(nian)至5年(nian)(nian)：房屋成交(jiao)總額(e)×0.25% 5年(nian)(nian)或5年(nian)(nian)以上：免征；

買賣合同公證費：（買賣合同需要公證時才須(xu)繳納） 房屋(wu)成交總額×0.3%；

契稅是應由(you)買方交(jiao)(jiao)納(na)的，交(jiao)(jiao)稅比例是：

1、普通住宅應該(gai)交納成交價或是評估價的1.5%的契稅。

2、非普通住(zhu)宅(zhai)應該交納成交價或(huo)是評估價的3%的契稅。

買房(fang) - 房(fang)貸與購房(fang)保險(xian)

房貸的注意事項

一、申請貸款額度要(yao)量力而行買房

二、辦按揭要選擇好貸款銀行

三、要選定最(zui)合適(shi)自己(ji)的還款方式

四、向銀(yin)行提供(gong)資料要真實

五、提供(gong)本人住址要準確、及(ji)時

六、每月要(yao)按時(shi)還款避免(mian)罰息

另外也要注意：

一、申請貸款前不(bu)要動(dong)用公積(ji)金

二、在(zai)借款最(zui)初一年內(nei)不要提前(qian)還款

三、還貸有困難不要忘記(ji)尋(xun)找身邊的(de)銀行

四、貸(dai)款(kuan)后(hou)出租住(zhu)房不要忘記(ji)告知義務

五、貸款還清后不要忘記撤(che)銷(xiao)抵押

六(liu)、不要遺失(shi)借款合同和借據