【物業(ye)管理法律關(guan)系】開發(fa)商、業(ye)主和物業(ye)管理公司三者(zhe)之間關(guan)系

物業管理中有著哪些法律關系

要想把物業管理工作搞好，首先應當理順物業管理中心的法律關系。只有理順了關系，才能夠知道臬直轄市各方面的關系。物業管理工作中幾個主要方面有：房屋產權所有人或使用人、發展商、物業管理公司和其他與物業管理相關連的行業以及政府有關部門。

1 、發展商早期在物業管理中的作用

發展(zhan)(zhan)商(shang)將物業(ye)(ye)建(jian)成，并經(jing)政府有(you)關部門綜合驗(yan)收合格(ge)后(hou)，經(jing)過房(fang)(fang)產交(jiao)易(yi)將產權(quan)(quan)轉(zhuan)移給新(xin)(xin)的(de)(de)(de)(de)房(fang)(fang)屋產權(quan)(quan)所(suo)有(you)人。這(zhe)里的(de)(de)(de)(de)法律關系的(de)(de)(de)(de)變(bian)化是(shi)發展(zhan)(zhan)商(shang)由原來(lai)擁有(you)土(tu)地使用(yong)權(quan)(quan)和房(fang)(fang)屋所(suo)有(you)權(quan)(quan)到轉(zhuan)移給了(le)新(xin)(xin)的(de)(de)(de)(de)產權(quan)(quan)所(suo)有(you)人。對于(yu)一(yi)處新(xin)(xin)的(de)(de)(de)(de)住宅區，包括公(gong)(gong)寓或(huo)別墅，發展(zhan)(zhan)商(shang)在竣工前，一(yi)般是(shi)先(xian)期委托物業(ye)(ye)管(guan)理(li)公(gong)(gong)司介入新(xin)(xin)建(jian)物業(ye)(ye)的(de)(de)(de)(de)管(guan)理(li)工作(zuo)。有(you)時(shi)發展(zhan)(zhan)商(shang)也(ye)自(zi)己(ji)充當物業(ye)(ye)管(guan)理(li)的(de)(de)(de)(de)角(jiao)色。不論發展(zhan)(zhan)商(shang)是(shi)自(zi)己(ji)來(lai)管(guan)理(li)物業(ye)(ye)或(huo)是(shi)委托其他管(guan)理(li)公(gong)(gong)司來(lai)管(guan)理(li)新(xin)(xin)建(jian)的(de)(de)(de)(de)物業(ye)(ye)，都是(shi)在為新(xin)(xin)的(de)(de)(de)(de)房(fang)(fang)屋產權(quan)(quan)所(suo)有(you)人或(huo)使用(yong)人提(ti)供服務。對于(yu)新(xin)(xin)建(jian)物業(ye)(ye)來(lai)說，由于(yu)發生了(le)產權(quan)(quan)交(jiao)易(yi)行為，發展(zhan)(zhan)商(shang)的(de)(de)(de)(de)角(jiao)色變(bian)了(le)，位置也(ye)變(bian)了(le)。發展(zhan)(zhan)商(shang)由原先(xian)對物業(ye)(ye)的(de)(de)(de)(de)擁有(you)，變(bian)為部分對物業(ye)(ye)的(de)(de)(de)(de)擁有(you)或(huo)完全不擁有(you)。

發(fa)(fa)展(zhan)(zhan)商(shang)先期(qi)委(wei)托物(wu)(wu)(wu)業(ye)管(guan)(guan)(guan)(guan)(guan)理(li)(li)公(gong)(gong)司(si)(si)管(guan)(guan)(guan)(guan)(guan)理(li)(li)新(xin)(xin)建(jian)物(wu)(wu)(wu)業(ye)或自己自行管(guan)(guan)(guan)(guan)(guan)理(li)(li)物(wu)(wu)(wu)業(ye)的行為只(zhi)能是(shi)(shi)(shi)(shi)一(yi)(yi)種(zhong)臨(lin)時(shi)的安排(pai)，因(yin)為在(zai)(zai)新(xin)(xin)建(jian)物(wu)(wu)(wu)業(ye)初(chu)期(qi)，廣大新(xin)(xin)的產權所有(you)人或是(shi)(shi)(shi)(shi)沒有(you)到位，或是(shi)(shi)(shi)(shi)即使到位，由(you)(you)于各種(zhong)各樣(yang)的原因(yin)，尚無(wu)能力選(xuan)擇物(wu)(wu)(wu)業(ye)管(guan)(guan)(guan)(guan)(guan)理(li)(li)公(gong)(gong)司(si)(si)。發(fa)(fa)展(zhan)(zhan)商(shang)只(zhi)是(shi)(shi)(shi)(shi)臨(lin)時(shi)代理(li)(li)已有(you)的新(xin)(xin)的房屋產權所有(you)人委(wei)托物(wu)(wu)(wu)業(ye)管(guan)(guan)(guan)(guan)(guan)理(li)(li)公(gong)(gong)司(si)(si)進行管(guan)(guan)(guan)(guan)(guan)理(li)(li)。這一(yi)(yi)時(shi)期(qi)物(wu)(wu)(wu)業(ye)管(guan)(guan)(guan)(guan)(guan)理(li)(li)公(gong)(gong)司(si)(si)的費用一(yi)(yi)般由(you)(you)發(fa)(fa)展(zhan)(zhan)商(shang)支付(fu)或預先墊付(fu)，因(yin)為這一(yi)(yi)時(shi)期(qi)物(wu)(wu)(wu)業(ye)管(guan)(guan)(guan)(guan)(guan)理(li)(li)公(gong)(gong)司(si)(si)在(zai)(zai)這一(yi)(yi)新(xin)(xin)的物(wu)(wu)(wu)業(ye)管(guan)(guan)(guan)(guan)(guan)理(li)(li)中尚無(wu)收(shou)益。由(you)(you)于交易行為和物(wu)(wu)(wu)業(ye)管(guan)(guan)(guan)(guan)(guan)理(li)(li)公(gong)(gong)司(si)(si)的介入，發(fa)(fa)展(zhan)(zhan)商(shang)對新(xin)(xin)建(jian)物(wu)(wu)(wu)業(ye)的作用逐漸退居(ju)二線。如(ru)發(fa)(fa)展(zhan)(zhan)商(shang)直接(jie)聘請管(guan)(guan)(guan)(guan)(guan)理(li)(li)公(gong)(gong)司(si)(si)，發(fa)(fa)展(zhan)(zhan)商(shang)應當與物(wu)(wu)(wu)業(ye)管(guan)(guan)(guan)(guan)(guan)理(li)(li)公(gong)(gong)司(si)(si)簽訂臨(lin)時(shi)委(wei)托管(guan)(guan)(guan)(guan)(guan)理(li)(li)合同(tong)，合同(tong)期(qi)限(xian)一(yi)(yi)般訂為一(yi)(yi)年(nian)較為合適。因(yin)為業(ye)主(zhu)管(guan)(guan)(guan)(guan)(guan)理(li)(li)委(wei)員會成立后，有(you)可能在(zai)(zai)一(yi)(yi)年(nian)后重新(xin)(xin)選(xuan)聘物(wu)(wu)(wu)業(ye)管(guan)(guan)(guan)(guan)(guan)理(li)(li)公(gong)(gong)司(si)(si)。

2、房屋產權所有人(業主 )

由(you)(you)于購(gou)(gou)買(mai)了物(wu)(wu)業，購(gou)(gou)房(fang)(fang)人(ren)成了新(xin)建物(wu)(wu)業的產(chan)權(quan)所(suo)(suo)有(you)人(ren)，合法地擁有(you)所(suo)(suo)購(gou)(gou)物(wu)(wu)業。房(fang)(fang)屋產(chan)權(quan)所(suo)(suo)有(you)人(ren)對物(wu)(wu)業擁有(you)所(suo)(suo)有(you)權(quan)與使用權(quan)。由(you)(you)于發展商在銷售物(wu)(wu)業之前，已臨時(shi)(shi)安排物(wu)(wu)業管(guan)理(li)公(gong)司對所(suo)(suo)購(gou)(gou)物(wu)(wu)業進行管(guan)理(li)，購(gou)(gou)房(fang)(fang)人(ren)在此(ci)時(shi)(shi)只能暫(zan)時(shi)(shi)放棄自(zi)己選擇物(wu)(wu)業管(guan)理(li)公(gong)司的權(quan)利，認(ren)同發展商的安排。當新(xin)建物(wu)(wu)業入住率達到(dao)50%或(huo)50%以上時，發(fa)展商(shang)應會同物業管理(li)公司召(zhao)開房屋產權所有(you)人(ren)大會(或稱業主大會)。

3、房屋產權所有人大會(業主大會 )

房(fang)屋產(chan)權所(suo)(suo)有(you)人(ren)大(da)會(hui)是一(yi)個非常重要的會(hui)議，由發展商、物業管(guan)理公司和(he)房(fang)地產(chan)管(guan)理部門負責召集(ji)(ji)此會(hui)議。因為產(chan)權所(suo)(suo)有(you)人(ren)來自不同蝗地方，互不相識，不可能(neng)有(you)效地組(zu)織起(qi)來召開此大(da)會(hui)，所(suo)(suo)以(yi)召集(ji)(ji)、組(zu)織業主(zhu)大(da)會(hui)的責任就(jiu)落在發展商或(huo)物業管(guan)理公司戶上(shang)。發展商在與物業管(guan)理公司的委托管(guan)理合(he)同中就(jiu)應明確規(gui)定(ding)，當入住率達(da)到50%時，物業管理公(gong)司有責任牽(qian)頭組(zu)織(zhi)召開(kai)業主大會(hui)。

業主(zhu)大會最重的使命之一便(bian)是選舉出(chu)自己的代表(biao)機(ji)構——物業(ye)(ye)業(ye)(ye)管理(li)(li)委(wei)員(yuan)會。物業(ye)(ye)管理(li)(li)委(wei)員(yuan)會是新建物業(ye)(ye)或物業(ye)(ye)群中常設(she)的最高(gao)權力機構(gou)。業(ye)(ye)主(zhu)大(da)會每(mei)年至(zhi)少召開一(yi)次。住宅區(qu)業(ye)(ye)主(zhu)大(da)會對議(yi)題進行(xing)表(biao)決時，每(mei)一(yi)戶為一(yi)票。業(ye)(ye)主(zhu)可將自(zi)(zi)(zi)己的權利(li)讓渡(du)給選出(chu)的代表(biao)，由他(ta)們(men)代表(biao)自(zi)(zi)(zi)己去行(xing)使權利(li)，維護自(zi)(zi)(zi)己的合法權益。

業主大會主要行使以下職權：

(一)選舉、罷免物業管理委員會的組成人員；

(二)監督(du)管委會的日常(chang)工作；

(三)聽取和審查管委(wei)會的工作報告；

(四)對住宅區或(huo)物業(寫字樓、商廈)內有關(guan)業主重大利益(yi)的事(shi)項做出決策；

(五(wu))修改業主公(gong)約(yue)；

(六)改變或撤銷物業管理委員會的有關決定。

(七(qi))批準管委(wei)會(hui)章程(cheng)。

4 、物業管理委員會的性質及法律地位

物業(ye)(ye)(ye)管(guan)(guan)(guan)(guan)(guan)(guan)理(li)(li)委(wei)(wei)員(yuan)會(hui)(hui)是住(zhu)宅區、寫(xie)字樓或商廈等(deng)物業(ye)(ye)(ye)管(guan)(guan)(guan)(guan)(guan)(guan)理(li)(li)中(zhong)的(de)常設最高(gao)權(quan)(quan)力機(ji)構(gou)，管(guan)(guan)(guan)(guan)(guan)(guan)理(li)(li)委(wei)(wei)員(yuan)會(hui)(hui)的(de)成(cheng)員(yuan)景要由房屋(wu)(wu)產權(quan)(quan)所有人選出(chu)的(de)代(dai)(dai)表(biao)構(gou)居(ju)，代(dai)(dai)表(biao)廣大(da)業(ye)(ye)(ye)主的(de)權(quan)(quan)益(yi)。同時管(guan)(guan)(guan)(guan)(guan)(guan)理(li)(li)委(wei)(wei)員(yuan)會(hui)(hui)也應當吸收當地居(ju)民(min)委(wei)(wei)員(yuan)會(hui)(hui)和派出(chu)所的(de)代(dai)(dai)表(biao)參加(jia)。既然物業(ye)(ye)(ye)管(guan)(guan)(guan)(guan)(guan)(guan)理(li)(li)委(wei)(wei)員(yuan)會(hui)(hui)是帥業(ye)(ye)(ye)主大(da)會(hui)(hui)選舉出(chu)的(de)代(dai)(dai)表(biao)組成(cheng)，代(dai)(dai)表(biao)廣大(da)業(ye)(ye)(ye)主的(de)權(quan)(quan)益(yi)，是物業(ye)(ye)(ye)管(guan)(guan)(guan)(guan)(guan)(guan)理(li)(li)中(zhong)常設的(de)最高(gao)權(quan)(quan)力機(ji)構(gou)，那么管(guan)(guan)(guan)(guan)(guan)(guan)理(li)(li)委(wei)(wei)員(yuan)會(hui)(hui)就應該是一個長期的(de)、穩定的(de)組織，一個松散、虛設的(de)管(guan)(guan)(guan)(guan)(guan)(guan)理(li)(li)委(wei)(wei)會(hui)(hui)不可能起到(dao)(dao)應該起到(dao)(dao)的(de)作用。所以建議管(guan)(guan)(guan)(guan)(guan)(guan)理(li)(li)委(wei)(wei)員(yuan)會(hui)(hui)成(cheng)立后應該到(dao)(dao)房屋(wu)(wu)管(guan)(guan)(guan)(guan)(guan)(guan)理(li)(li)機(ji)構(gou)備案，并(bing)到(dao)(dao)民(min)政(zheng)部門社團法人機(ji)構(gou)辦理(li)(li)登記，以確定其性質與(yu)法律地位(wei)。物業(ye)(ye)(ye)管(guan)(guan)(guan)(guan)(guan)(guan)理(li)(li)委(wei)(wei)員(yuan)會(hui)(hui)的(de)主要職責如下：

(一)管理委員會(hui)負(fu)責(ze)制定管委會(hui)章程；

(二)負責今后召(zhao)集(ji)并主持業主大(da)會；

(三)負責考察、選擇(ze)、招(zhao)聘物業管理公司(si)；

(四)與新(xin)的或(huo)原(yuan)來的物業管理公司重簽(qian)訂委(wei)托管理合同；

(五)管(guan)委會(hui)有權審議住宅(zhai)區物(wu)業管(guan)理服務費的收費標準；

(六(liu))保管、監督和決定物業(ye)維修基(ji)金和公用(yong)設施專(zhuan)用(yong)基(ji)金(啟(qi)動基金)的(de)使用；

(七)審議管理(li)公司上(shang)年的財務收支善和(he)來年的財務預算；

(八)審議(yi)管理(li)公(gong)司制訂的(de)年(nian)度(du)管理(li)計劃、配套(tao)工(gong)程(cheng)和(he)重大(da)維修工(gong)程(cheng)項目(鍋爐、配電設(she)備、電梯(ti)、中央空(kong)調、供暖等)；

(九(jiu))監督物(wu)業管理(li)公(gong)司的管理(li)工作；

(十)審議新(xin)的物(wu)業管理(li)公約及各種管理(li)規(gui)章制度等等。

物(wu)(wu)業管理委員(yuan)(yuan)會與物(wu)(wu)業管理公司之(zhi)間是(shi)聘用關系(xi)。物(wu)(wu)業管理委員(yuan)(yuan)會是(shi)物(wu)(wu)業的(de)主人(ren)、所有人(ren)，物(wu)(wu)業管理公司是(shi)為之(zhi)提供(gong)服務的(de)。物(wu)(wu)業管理委員(yuan)(yuan)會一般(ban)應設常務工作人(ren)員(yuan)(yuan)一至(zhi)兩(liang)名，費(fei)用一般(ban)應從管理啟動基金里撥(bo)付。

5 、物業管理公司

物(wu)業(ye)管理(li)公司是一種信(xin)托代理(li)機構，屬中介組織。它是執行(xing)信(xin)托職能(neng)的(de)服務性企業(ye)。物(wu)業(ye)管理(li)這個(ge)行(xing)業(ye)在房(fang)地產領域(yu)里有著非(fei)常重要的(de)位(wei)置(zhi)。開發和(he)拆遷都是一時性的(de)工(gong)作，幾個(ge)月或幾年(nian)就可(ke)以完成，而物(wu)業(ye)管理(li)卻(que)是延(yan)續性的(de)，可(ke)延(yan)續幾十年(nian)。搞物(wu)業(ye)管理(li)應眼光(guang)放遠，急功近利是不(bu)會搞好(hao)的(de)。

物(wu)(wu)業管(guan)理(li)(li)公(gong)司是依據(ju)委托(tuo)管(guan)理(li)(li)合(he)同(tong)在新(xin)建住宅區或物(wu)(wu)業中履行管(guan)理(li)(li)職責(ze)的。一般情況下，委托(tuo)管(guan)理(li)(li)合(he)同(tong)首先是由發展商代(dai)表廣大(da)(da)業主(zhu)(zhu)與物(wu)(wu)業管(guan)理(li)(li)公(gong)司簽(qian)訂。等召開(kai)業主(zhu)(zhu)大(da)(da)會(hui)(hui)，業主(zhu)(zhu)物(wu)(wu)業管(guan)理(li)(li)委員會(hui)(hui)成立后，再由物(wu)(wu)業管(guan)理(li)(li)委員會(hui)(hui)代(dai)表全體業主(zhu)(zhu)正式與物(wu)(wu)業管(guan)理(li)(li)公(gong)司續簽(qian)委托(tuo)管(guan)理(li)(li)合(he)同(tong)。

有的情(qing)況(kuang)下，發(fa)展商并(bing)沒(mei)有選聘物業(ye)管理公司，而由自己本身來(lai)承擔(dan)起(qi)管理者(zhe)的重任(ren)。如果(guo)是發(fa)展商自己充當管理者(zhe)的話，也要經過房地局的批準，并(bing)禽(qin)《物業(ye)管理資質合(he)格證書(shu)》。即使(shi)是發(fa)展商作為管理者(zhe)，當管理委(wei)員會成立后，也需(xu)要由管理委(wei)員會與其簽訂委(wei)托(tuo)管理合(he)同。