【物(wu)業管(guan)理法律關(guan)(guan)系】開發(fa)商(shang)、業主(zhu)和物(wu)業管(guan)理公(gong)司三者(zhe)之間關(guan)(guan)系

物業管理中有著哪些法律關系

要想把物業管理工作搞好，首先應當理順物業管理中心的法律關系。只有理順了關系，才能夠知道臬直轄市各方面的關系。物業管理工作中幾個主要方面有：房屋產權所有人或使用人、發展商、物業管理公司和其他與物業管理相關連的行業以及政府有關部門。

1 、發展商早期在物業管理中的作用

發(fa)(fa)(fa)展(zhan)(zhan)商(shang)將物(wu)(wu)業(ye)(ye)建成，并經(jing)政府有(you)(you)(you)(you)(you)(you)關(guan)部(bu)門綜合(he)驗(yan)收合(he)格后，經(jing)過(guo)房產(chan)交易(yi)將產(chan)權(quan)轉移(yi)給新的房屋(wu)產(chan)權(quan)所(suo)(suo)有(you)(you)(you)(you)(you)(you)人(ren)。這(zhe)里的法(fa)律(lv)關(guan)系的變(bian)化是發(fa)(fa)(fa)展(zhan)(zhan)商(shang)由(you)(you)原來擁(yong)有(you)(you)(you)(you)(you)(you)土地使(shi)用權(quan)和房屋(wu)所(suo)(suo)有(you)(you)(you)(you)(you)(you)權(quan)到轉移(yi)給了(le)新的產(chan)權(quan)所(suo)(suo)有(you)(you)(you)(you)(you)(you)人(ren)。對于一處(chu)新的住(zhu)宅區，包括公寓(yu)或(huo)(huo)別墅，發(fa)(fa)(fa)展(zhan)(zhan)商(shang)在竣(jun)工前，一般是先期委(wei)托物(wu)(wu)業(ye)(ye)管(guan)理(li)(li)公司(si)介入新建物(wu)(wu)業(ye)(ye)的管(guan)理(li)(li)工作。有(you)(you)(you)(you)(you)(you)時發(fa)(fa)(fa)展(zhan)(zhan)商(shang)也自(zi)己充當物(wu)(wu)業(ye)(ye)管(guan)理(li)(li)的角色。不(bu)論發(fa)(fa)(fa)展(zhan)(zhan)商(shang)是自(zi)己來管(guan)理(li)(li)物(wu)(wu)業(ye)(ye)或(huo)(huo)是委(wei)托其(qi)他管(guan)理(li)(li)公司(si)來管(guan)理(li)(li)新建的物(wu)(wu)業(ye)(ye)，都是在為新的房屋(wu)產(chan)權(quan)所(suo)(suo)有(you)(you)(you)(you)(you)(you)人(ren)或(huo)(huo)使(shi)用人(ren)提供服務(wu)。對于新建物(wu)(wu)業(ye)(ye)來說(shuo)，由(you)(you)于發(fa)(fa)(fa)生了(le)產(chan)權(quan)交易(yi)行(xing)為，發(fa)(fa)(fa)展(zhan)(zhan)商(shang)的角色變(bian)了(le)，位置也變(bian)了(le)。發(fa)(fa)(fa)展(zhan)(zhan)商(shang)由(you)(you)原先對物(wu)(wu)業(ye)(ye)的擁(yong)有(you)(you)(you)(you)(you)(you)，變(bian)為部(bu)分對物(wu)(wu)業(ye)(ye)的擁(yong)有(you)(you)(you)(you)(you)(you)或(huo)(huo)完全不(bu)擁(yong)有(you)(you)(you)(you)(you)(you)。

發(fa)(fa)展(zhan)(zhan)商(shang)(shang)先期(qi)(qi)委(wei)托物(wu)(wu)業(ye)(ye)(ye)管(guan)(guan)(guan)(guan)(guan)(guan)(guan)(guan)理(li)(li)(li)公(gong)司管(guan)(guan)(guan)(guan)(guan)(guan)(guan)(guan)理(li)(li)(li)新(xin)(xin)建(jian)物(wu)(wu)業(ye)(ye)(ye)或自己自行(xing)管(guan)(guan)(guan)(guan)(guan)(guan)(guan)(guan)理(li)(li)(li)物(wu)(wu)業(ye)(ye)(ye)的行(xing)為(wei)只能(neng)是(shi)一(yi)種臨(lin)(lin)時(shi)(shi)的安排，因為(wei)在新(xin)(xin)建(jian)物(wu)(wu)業(ye)(ye)(ye)初(chu)期(qi)(qi)，廣大(da)新(xin)(xin)的產權所有(you)(you)人或是(shi)沒有(you)(you)到(dao)位，或是(shi)即使(shi)到(dao)位，由于各(ge)種各(ge)樣的原因，尚無能(neng)力選擇物(wu)(wu)業(ye)(ye)(ye)管(guan)(guan)(guan)(guan)(guan)(guan)(guan)(guan)理(li)(li)(li)公(gong)司。發(fa)(fa)展(zhan)(zhan)商(shang)(shang)只是(shi)臨(lin)(lin)時(shi)(shi)代理(li)(li)(li)已(yi)有(you)(you)的新(xin)(xin)的房(fang)屋產權所有(you)(you)人委(wei)托物(wu)(wu)業(ye)(ye)(ye)管(guan)(guan)(guan)(guan)(guan)(guan)(guan)(guan)理(li)(li)(li)公(gong)司進行(xing)管(guan)(guan)(guan)(guan)(guan)(guan)(guan)(guan)理(li)(li)(li)。這(zhe)一(yi)時(shi)(shi)期(qi)(qi)物(wu)(wu)業(ye)(ye)(ye)管(guan)(guan)(guan)(guan)(guan)(guan)(guan)(guan)理(li)(li)(li)公(gong)司的費用(yong)一(yi)般由發(fa)(fa)展(zhan)(zhan)商(shang)(shang)支付(fu)或預先墊(dian)付(fu)，因為(wei)這(zhe)一(yi)時(shi)(shi)期(qi)(qi)物(wu)(wu)業(ye)(ye)(ye)管(guan)(guan)(guan)(guan)(guan)(guan)(guan)(guan)理(li)(li)(li)公(gong)司在這(zhe)一(yi)新(xin)(xin)的物(wu)(wu)業(ye)(ye)(ye)管(guan)(guan)(guan)(guan)(guan)(guan)(guan)(guan)理(li)(li)(li)中尚無收益。由于交易行(xing)為(wei)和物(wu)(wu)業(ye)(ye)(ye)管(guan)(guan)(guan)(guan)(guan)(guan)(guan)(guan)理(li)(li)(li)公(gong)司的介入，發(fa)(fa)展(zhan)(zhan)商(shang)(shang)對新(xin)(xin)建(jian)物(wu)(wu)業(ye)(ye)(ye)的作(zuo)用(yong)逐漸退居二(er)線。如發(fa)(fa)展(zhan)(zhan)商(shang)(shang)直接(jie)聘請管(guan)(guan)(guan)(guan)(guan)(guan)(guan)(guan)理(li)(li)(li)公(gong)司，發(fa)(fa)展(zhan)(zhan)商(shang)(shang)應(ying)當與物(wu)(wu)業(ye)(ye)(ye)管(guan)(guan)(guan)(guan)(guan)(guan)(guan)(guan)理(li)(li)(li)公(gong)司簽訂臨(lin)(lin)時(shi)(shi)委(wei)托管(guan)(guan)(guan)(guan)(guan)(guan)(guan)(guan)理(li)(li)(li)合同，合同期(qi)(qi)限一(yi)般訂為(wei)一(yi)年較為(wei)合適(shi)。因為(wei)業(ye)(ye)(ye)主管(guan)(guan)(guan)(guan)(guan)(guan)(guan)(guan)理(li)(li)(li)委(wei)員會成立后(hou)(hou)，有(you)(you)可能(neng)在一(yi)年后(hou)(hou)重新(xin)(xin)選聘物(wu)(wu)業(ye)(ye)(ye)管(guan)(guan)(guan)(guan)(guan)(guan)(guan)(guan)理(li)(li)(li)公(gong)司。

2、房屋產權所有人(業主 )

由于(yu)(yu)購買了物(wu)(wu)業(ye)，購房人(ren)成了新(xin)建物(wu)(wu)業(ye)的(de)產(chan)權(quan)(quan)所有(you)(you)人(ren)，合法地擁有(you)(you)所購物(wu)(wu)業(ye)。房屋產(chan)權(quan)(quan)所有(you)(you)人(ren)對物(wu)(wu)業(ye)擁有(you)(you)所有(you)(you)權(quan)(quan)與使用權(quan)(quan)。由于(yu)(yu)發(fa)展(zhan)商在(zai)銷售物(wu)(wu)業(ye)之(zhi)前，已臨時(shi)安排物(wu)(wu)業(ye)管理(li)(li)(li)公司對所購物(wu)(wu)業(ye)進行管理(li)(li)(li)，購房人(ren)在(zai)此時(shi)只能暫時(shi)放棄(qi)自(zi)己選擇物(wu)(wu)業(ye)管理(li)(li)(li)公司的(de)權(quan)(quan)利(li)，認同發(fa)展(zhan)商的(de)安排。當新(xin)建物(wu)(wu)業(ye)入住率達到50%或50%以上時，發(fa)展商(shang)應會同物業管理公司召(zhao)開房(fang)屋產(chan)權所有(you)人大會(或稱業主(zhu)大(da)會)。

3、房屋產權所有人大會(業主大會 )

房(fang)屋產(chan)權所有人(ren)大(da)會(hui)(hui)是一個非常重要的(de)會(hui)(hui)議(yi)，由發展(zhan)商(shang)、物(wu)業(ye)管(guan)理(li)(li)(li)公(gong)(gong)司(si)和房(fang)地(di)產(chan)管(guan)理(li)(li)(li)部門負責召(zhao)集此會(hui)(hui)議(yi)。因為產(chan)權所有人(ren)來自(zi)不同蝗地(di)方，互不相識，不可能有效地(di)組(zu)織(zhi)起來召(zhao)開此大(da)會(hui)(hui)，所以召(zhao)集、組(zu)織(zhi)業(ye)主大(da)會(hui)(hui)的(de)責任就落(luo)在(zai)發展(zhan)商(shang)或物(wu)業(ye)管(guan)理(li)(li)(li)公(gong)(gong)司(si)戶上(shang)。發展(zhan)商(shang)在(zai)與物(wu)業(ye)管(guan)理(li)(li)(li)公(gong)(gong)司(si)的(de)委(wei)托管(guan)理(li)(li)(li)合同中就應明(ming)確(que)規(gui)定，當入住率達到50%時，物業管(guan)理公司有(you)責任牽頭組織(zhi)召開業主(zhu)大會。

業主大會最重的(de)使命之一便是(shi)選舉(ju)出自己(ji)的(de)代表機(ji)構——物(wu)業(ye)業(ye)管(guan)理委(wei)員會(hui)。物(wu)業(ye)管(guan)理委(wei)員會(hui)是新建物(wu)業(ye)或物(wu)業(ye)群(qun)中(zhong)常設的(de)最(zui)高權(quan)(quan)力(li)機構。業(ye)主(zhu)大會(hui)每年至少召開(kai)一次。住宅(zhai)區業(ye)主(zhu)大會(hui)對議題進行表決時(shi)，每一戶為一票。業(ye)主(zhu)可將自(zi)己(ji)的(de)權(quan)(quan)利讓(rang)渡給選(xuan)出的(de)代表，由他(ta)們代表自(zi)己(ji)去行使權(quan)(quan)利，維護自(zi)己(ji)的(de)合法權(quan)(quan)益。

業主大會主要行使以下職權：

(一)選舉、罷免物業管理(li)委員會(hui)的組成人員；

(二)監督管委會的日常工(gong)作；

(三(san))聽取和審(shen)查管委會的(de)工作(zuo)報告；

(四(si))對住宅區或物(wu)業(寫(xie)字樓、商廈)內(nei)有(you)關業主(zhu)重大利益(yi)的事項(xiang)做出決策(ce)；

(五)修改業主公約；

(六)改變(bian)或撤銷物業管(guan)理委員(yuan)會的有關決定。

(七)批(pi)準(zhun)管委會(hui)章程。

4 、物業管理委員會的性質及法律地位

物(wu)(wu)業(ye)(ye)(ye)管(guan)(guan)理委(wei)(wei)員(yuan)會(hui)(hui)(hui)是(shi)住宅區(qu)、寫(xie)字樓(lou)或商廈等物(wu)(wu)業(ye)(ye)(ye)管(guan)(guan)理中的(de)(de)常設(she)最高權(quan)力(li)機(ji)構，管(guan)(guan)理委(wei)(wei)員(yuan)會(hui)(hui)(hui)的(de)(de)成(cheng)(cheng)員(yuan)景要由房(fang)屋產權(quan)所有人選(xuan)出的(de)(de)代(dai)(dai)表(biao)構居，代(dai)(dai)表(biao)廣(guang)大業(ye)(ye)(ye)主(zhu)的(de)(de)權(quan)益。同時管(guan)(guan)理委(wei)(wei)員(yuan)會(hui)(hui)(hui)也應(ying)(ying)當吸收(shou)當地居民(min)委(wei)(wei)員(yuan)會(hui)(hui)(hui)和派出所的(de)(de)代(dai)(dai)表(biao)參加(jia)。既然物(wu)(wu)業(ye)(ye)(ye)管(guan)(guan)理委(wei)(wei)員(yuan)會(hui)(hui)(hui)是(shi)帥業(ye)(ye)(ye)主(zhu)大會(hui)(hui)(hui)選(xuan)舉出的(de)(de)代(dai)(dai)表(biao)組成(cheng)(cheng)，代(dai)(dai)表(biao)廣(guang)大業(ye)(ye)(ye)主(zhu)的(de)(de)權(quan)益，是(shi)物(wu)(wu)業(ye)(ye)(ye)管(guan)(guan)理中常設(she)的(de)(de)最高權(quan)力(li)機(ji)構，那么管(guan)(guan)理委(wei)(wei)員(yuan)會(hui)(hui)(hui)就應(ying)(ying)該(gai)是(shi)一個(ge)長(chang)期的(de)(de)、穩定的(de)(de)組織(zhi)，一個(ge)松(song)散、虛(xu)設(she)的(de)(de)管(guan)(guan)理委(wei)(wei)會(hui)(hui)(hui)不可能起(qi)到(dao)應(ying)(ying)該(gai)起(qi)到(dao)的(de)(de)作(zuo)用。所以建議(yi)管(guan)(guan)理委(wei)(wei)員(yuan)會(hui)(hui)(hui)成(cheng)(cheng)立后應(ying)(ying)該(gai)到(dao)房(fang)屋管(guan)(guan)理機(ji)構備案，并到(dao)民(min)政部門社團法人機(ji)構辦理登記，以確定其性質與法律地位(wei)。物(wu)(wu)業(ye)(ye)(ye)管(guan)(guan)理委(wei)(wei)員(yuan)會(hui)(hui)(hui)的(de)(de)主(zhu)要職責如下(xia)：

(一)管(guan)理(li)委員會負責(ze)制定管(guan)委會章程；

(二)負責今(jin)后召集并(bing)主(zhu)持業(ye)主(zhu)大會；

(三)負責考察、選(xuan)擇、招聘物業管理公司；

(四)與新的或原來的物(wu)業管理公司重簽訂委托管理合同(tong)；

(五)管委會有權審議住宅區物業(ye)管理服務費(fei)的收(shou)費(fei)標準；

(六)保(bao)管、監(jian)督(du)和決定(ding)物業維修基金(jin)和公用(yong)設施(shi)專用(yong)基金(jin)(啟動基金)的使用；

(七)審議(yi)管理公(gong)司上年的(de)財(cai)務收支善和來年的(de)財(cai)務預算；

(八)審議管(guan)(guan)理公司制訂(ding)的年度管(guan)(guan)理計劃、配套工程和(he)重大維修工程項(xiang)目(鍋爐(lu)、配電設備、電梯、中(zhong)央空調(diao)、供暖(nuan)等(deng))；

(九)監督物業管理(li)公司的管理(li)工作；

(十)審議新的(de)物業管(guan)(guan)理公約(yue)及各種管(guan)(guan)理規章制度等等。

物(wu)業(ye)管(guan)理委(wei)員(yuan)(yuan)會與物(wu)業(ye)管(guan)理公司(si)之間是(shi)聘用(yong)關系。物(wu)業(ye)管(guan)理委(wei)員(yuan)(yuan)會是(shi)物(wu)業(ye)的主人(ren)、所(suo)有人(ren)，物(wu)業(ye)管(guan)理公司(si)是(shi)為之提供服務(wu)的。物(wu)業(ye)管(guan)理委(wei)員(yuan)(yuan)會一(yi)般應設(she)常(chang)務(wu)工(gong)作(zuo)人(ren)員(yuan)(yuan)一(yi)至兩(liang)名，費用(yong)一(yi)般應從管(guan)理啟動基金(jin)里撥付。

5 、物業管理公司

物(wu)業(ye)管(guan)理(li)公司是一種信(xin)托代理(li)機構，屬中介(jie)組織。它是執行信(xin)托職能的(de)服務(wu)性企業(ye)。物(wu)業(ye)管(guan)理(li)這個行業(ye)在房地產領(ling)域(yu)里有(you)著非(fei)常重要的(de)位(wei)置。開發和拆遷都是一時性的(de)工作，幾個月或(huo)幾年就可以完成(cheng)，而(er)物(wu)業(ye)管(guan)理(li)卻是延(yan)續性的(de)，可延(yan)續幾十年。搞物(wu)業(ye)管(guan)理(li)應眼光放遠，急功近利是不會(hui)搞好的(de)。

物(wu)業(ye)(ye)(ye)管(guan)(guan)(guan)(guan)理(li)公(gong)司是依據委(wei)托(tuo)管(guan)(guan)(guan)(guan)理(li)合同(tong)在新(xin)建住(zhu)宅區或物(wu)業(ye)(ye)(ye)中履(lv)行管(guan)(guan)(guan)(guan)理(li)職責的(de)。一般情(qing)況下，委(wei)托(tuo)管(guan)(guan)(guan)(guan)理(li)合同(tong)首先是由發展商(shang)代表廣大業(ye)(ye)(ye)主(zhu)與物(wu)業(ye)(ye)(ye)管(guan)(guan)(guan)(guan)理(li)公(gong)司簽(qian)訂。等召開業(ye)(ye)(ye)主(zhu)大會(hui)，業(ye)(ye)(ye)主(zhu)物(wu)業(ye)(ye)(ye)管(guan)(guan)(guan)(guan)理(li)委(wei)員會(hui)成立后，再由物(wu)業(ye)(ye)(ye)管(guan)(guan)(guan)(guan)理(li)委(wei)員會(hui)代表全(quan)體業(ye)(ye)(ye)主(zhu)正(zheng)式與物(wu)業(ye)(ye)(ye)管(guan)(guan)(guan)(guan)理(li)公(gong)司續(xu)簽(qian)委(wei)托(tuo)管(guan)(guan)(guan)(guan)理(li)合同(tong)。

有的(de)(de)情況下，發(fa)(fa)展(zhan)(zhan)商并沒有選(xuan)聘(pin)物業(ye)管理(li)公(gong)司(si)，而由(you)自(zi)己(ji)本身來承擔(dan)起(qi)管理(li)者的(de)(de)重任。如果是發(fa)(fa)展(zhan)(zhan)商自(zi)己(ji)充(chong)當管理(li)者的(de)(de)話，也(ye)要經過房地局的(de)(de)批(pi)準，并禽《物業(ye)管理(li)資質合(he)格證書》。即(ji)使是發(fa)(fa)展(zhan)(zhan)商作為管理(li)者，當管理(li)委員會成立(li)后，也(ye)需要由(you)管理(li)委員會與(yu)其(qi)簽訂委托管理(li)合(he)同。