一、買房認購注意事項

簽認購書其實也是給購房者一個緩沖期。買房先簽認購書，主要是考慮到購房者在籌備首期款時需要時間，同時也可以讓購房者再斟酌自己的決定。一旦簽了購房合同，經國土部門備案了的話，房產便要通過國土部門解鎖才能再賣，退房程序就要復雜得多了。

建議：輕易不簽認購書

據(ju)介紹，根據(ju)《合(he)(he)同(tong)(tong)法》規定，認(ren)購書屬“預(yu)約(yue)(yue)合(he)(he)同(tong)(tong)”，也就是在(zai)(zai)認(ren)購書上要(yao)對(dui)之后(hou)要(yao)簽的購房(fang)(fang)合(he)(he)同(tong)(tong)基本條款給予(yu)明確，如果(guo)置業者未見購房(fang)(fang)合(he)(he)同(tong)(tong)，那么(me)則不存在(zai)(zai)預(yu)約(yue)(yue)法效。一旦商品房(fang)(fang)的認(ren)購、訂購、預(yu)訂等協(xie)議具備了商品房(fang)(fang)買賣合(he)(he)同(tong)(tong)的主(zhu)要(yao)內(nei)容，并且出(chu)賣人已經按照約(yue)(yue)定收受購房(fang)(fang)款的，那么(me)該協(xie)議應當(dang)認(ren)定為商品房(fang)(fang)買賣合(he)(he)同(tong)(tong)。

其(qi)次，無論認(ren)購(gou)書(shu)(shu)具(ju)不具(ju)備成(cheng)為購(gou)房(fang)(fang)合同的(de)條件，其(qi)效力均應根據開發商(shang)是否(fou)已取(qu)得(de)商(shang)品房(fang)(fang)預售(shou)許可(ke)證(zheng)明(ming)、本身內(nei)容等來確定。因此(ci)建(jian)議(yi)購(gou)房(fang)(fang)者，不要(yao)輕易簽(qian)訂認(ren)購(gou)書(shu)(shu)，如果有的(de)購(gou)房(fang)(fang)者的(de)確看上了某個項(xiang)目的(de)房(fang)(fang)子(zi)，擔心錯過(guo)，必須簽(qian)訂認(ren)購(gou)書(shu)(shu)，也應當謹慎(shen)行事。

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買房認購書簽定流程

你在(zai)選好房(fang)源，談妥價格后，便是該(gai)去簽(qian)訂認購書了，這個時(shi)候還(huan)得(de)交付一定(ding)額度的定(ding)金，發(fa)展商此時(shi)會把有關的資(zi)料和(he)相關文件交給你，并講清項目進展情況。

認購書主要內容包括：

1.認購物(wu)業；

2.房(fang)價(jia)，包括戶型、面積、單(dan)位價(jia)格(幣(bi)種)、總價(jia)等(deng)；

3.付(fu)款(kuan)方式，包括一次(ci)付(fu)款(kuan)、分(fen)期付(fu)款(kuan)、按揭付(fu)款(kuan)；

4.認購條件，包括認購書(shu)應注(zhu)意事項、定金、鑒(jian)定正式條約的時間、付款地點(dian)、帳戶(hu)、簽約地點(dian)等。

在簽(qian)定完(wan)認購(gou)(gou)書(shu)后，銷售方(fang)還應給購(gou)(gou)房(fang)人發放《簽(qian)約須知(zhi)》，以便使(shi)購(gou)(gou)房(fang)者(zhe)明(ming)(ming)(ming)白(bai)下一個細節，購(gou)(gou)房(fang)人只有(you)明(ming)(ming)(ming)白(bai)其(qi)中內(nei)容，才能順利簽(qian)定購(gou)(gou)房(fang)契約，其(qi)內(nei)容包括(kuo)：簽(qian)約地(di)點、購(gou)(gou)房(fang)者(zhe)應帶證件、購(gou)(gou)房(fang)者(zhe)委(wei)托他人簽(qian)約時(shi)有(you)關(guan)委(wei)托書(shu)的(de)(de)證明(ming)(ming)(ming)、有(you)關(guan)貸款憑證的(de)(de)說明(ming)(ming)(ming)、繳(jiao)納(na)有(you)關(guan)稅費的(de)(de)說明(ming)(ming)(ming)。

定金

定(ding)金(jin)是在合(he)同訂(ding)立或在履行(xing)之前支付的(de)一(yi)定(ding)數(shu)額的(de)金(jin)錢作(zuo)為擔保的(de)擔保方式(shi)。若買家不(bu)(bu)履行(xing)合(he)同，無權要求返(fan)還定(ding)金(jin)，發展商不(bu)(bu)履行(xing)合(he)同的(de)，應雙倍(bei)返(fan)還定(ding)金(jin)。

訂金

它通常是(shi)在(zai)購房(fang)(fang)者與發(fa)展商(shang)就房(fang)(fang)屋(wu)買(mai)賣的(de)意(yi)向(xiang)初步達成協議后，準備進一(yi)步協商(shang)簽訂(ding)的(de)臨時認購協議，通常的(de)做法是(shi)在(zai)約(yue)定所(suo)選房(fang)(fang)號(hao)、面積、房(fang)(fang)屋(wu)單價及總價款后，約(yue)定一(yi)個期限，買(mai)方需在(zai)此(ci)期限內(nei)與賣方簽署正式合(he)同。買(mai)方支(zhi)付訂(ding)金(jin)即取(qu)得了(le)在(zai)此(ci)期限內(nei)的(de)優(you)先(xian)購買(mai)權(quan)。如買(mai)家不(bu)履行合(he)同義務(wu)，并(bing)不(bu)表示他喪失了(le)請求返還訂(ding)金(jin)的(de)權(quan)利；反之，若發(fa)展商(shang)不(bu)履行義務(wu)亦不(bu)須雙(shuang)倍(bei)返還訂(ding)金(jin)，但這并(bing)不(bu)意(yi)味著合(he)同違約(yue)方無須承擔(dan)違約(yue)責任。

二、定金與訂金到底有什么區別

在商品房交易中，所說的訂金與定金在法律上是有明顯區別的。定金是一個規范的法律概念，是合同當事人為確保合同的履行而自愿約定的一種擔保形式。商品房交易中，買家履行合同后，定金應當抵作價款或者收回；若買家不履行合同，無權要求返還定金，發展商不履行合同的，應雙倍返還定金。我國《擔保法》還規定：定金應以書面形式約定，不得超過主合同標準額的20%。當事人一旦以書面形(xing)式對定(ding)金作(zuo)了約定(ding)并實際支付了定(ding)金，即產生相應的法律后果。

另一方面，定金作為合同履行的一種擔保，《擔保法》中規定：擔保合同(即定金條(tiao)款)是主(zhu)合同(tong)的從(cong)合同(tong)，若主(zhu)合同(tong)無(wu)效(xiao)，定金條款無(wu)效(xiao)(另有約定的，按約定)。換言之，若(ruo)合同無(wu)效，定(ding)(ding)金(jin)條款亦(yi)無(wu)效，收(shou)受定(ding)(ding)金(jin)的(de)一方(fang)應(ying)返(fan)還定(ding)(ding)金(jin)。如一方(fang)過(guo)錯(cuo)造成主合同無(wu)效，過(guo)錯(cuo)方(fang)應(ying)承(cheng)擔相應(ying)的(de)民事責任，而不是沒收(shou)或雙(shuang)倍(bei)返(fan)還定(ding)(ding)金(jin)了。

訂金(jin)并非(fei)一(yi)個規范的(de)法律概念，實際上它具(ju)(ju)有預付款的(de)性質，是當事(shi)人(ren)的(de)一(yi)種支付手段，并不(bu)具(ju)(ju)備擔保性質。商(shang)品(pin)房交易(yi)中，如(ru)買家(jia)不(bu)履行合(he)同義務，并不(bu)表示他(ta)喪失了請求返還訂金(jin)的(de)權利；反之，若發展(zhan)商(shang)不(bu)履行義務亦(yi)不(bu)須雙倍返還訂金(jin)，但這并不(bu)意味著(zhu)合(he)同違約(yue)方無須承擔違約(yue)責任(ren)。

值得一提的是，簽訂正式的房屋預售契約之前，買賣雙方簽訂的有關認購書(或稱意向(xiang)書)并不是房屋買賣(mai)契約(yue)(yue)，不具(ju)(ju)備(bei)房屋預售契約(yue)(yue)的(de)法律(lv)(lv)效(xiao)力(li)，只是一(yi)份廣義(yi)的(de)合同。若(ruo)認購(gou)(gou)書(shu)中有定金條(tiao)款，則若(ruo)購(gou)(gou)房者在簽(qian)(qian)訂認購(gou)(gou)書(shu)后(hou)反悔，發展商有權(quan)沒收購(gou)(gou)房者的(de)定金；若(ruo)發展商違約(yue)(yue)，不與購(gou)(gou)房者簽(qian)(qian)訂正式的(de)預售合同，則購(gou)(gou)房者有權(quan)要求發展商雙(shuang)倍(bei)返還(huan)定金。如果認購(gou)(gou)書(shu)中約(yue)(yue)定的(de)只是訂金，那么(me)就不具(ju)(ju)備(bei)定金的(de)法律(lv)(lv)后(hou)果了(le)。

由此可見，定金與訂金無論是從內容上還是法律后果上都有明顯不同，在簽訂購房合同時，購房者應對此有(you)充分的(de)理解(jie)，并根據自(zi)己的(de)實際情況慎重行事。