一、買房認購注意事項

簽認購書其實也是給購房者一個緩沖期。買房先簽認購書，主要是考慮到購房者在籌備首期款時需要時間，同時也可以讓購房者再斟酌自己的決定。一旦簽了購房合同，經國土部門備案了的話，房產便要通過國土部門解鎖才能再賣，退房程序就要復雜得多了。

建議：輕易不簽認購書

據(ju)介紹，根據(ju)《合(he)同(tong)法》規(gui)定，認購(gou)(gou)(gou)書(shu)屬“預(yu)約(yue)合(he)同(tong)”，也就是在(zai)認購(gou)(gou)(gou)書(shu)上要(yao)對之(zhi)后要(yao)簽的購(gou)(gou)(gou)房(fang)(fang)合(he)同(tong)基本條款給予明確，如果置(zhi)業者未見(jian)購(gou)(gou)(gou)房(fang)(fang)合(he)同(tong)，那(nei)么則(ze)不(bu)存在(zai)預(yu)約(yue)法效。一旦(dan)商品(pin)房(fang)(fang)的認購(gou)(gou)(gou)、訂購(gou)(gou)(gou)、預(yu)訂等協議具備了商品(pin)房(fang)(fang)買(mai)賣合(he)同(tong)的主要(yao)內容，并且出(chu)賣人已(yi)經按照約(yue)定收受購(gou)(gou)(gou)房(fang)(fang)款的，那(nei)么該協議應當認定為商品(pin)房(fang)(fang)買(mai)賣合(he)同(tong)。

其(qi)次，無論認(ren)購(gou)書(shu)具不(bu)具備成(cheng)為購(gou)房(fang)(fang)合同的條(tiao)件，其(qi)效力均應(ying)根據開發商是否已(yi)取得商品房(fang)(fang)預售許可(ke)證明、本身內容等來(lai)確定。因此建議購(gou)房(fang)(fang)者(zhe)，不(bu)要輕易(yi)簽訂(ding)認(ren)購(gou)書(shu)，如(ru)果有的購(gou)房(fang)(fang)者(zhe)的確看上了某個項目的房(fang)(fang)子，擔心錯過，必須(xu)簽訂(ding)認(ren)購(gou)書(shu)，也應(ying)當謹慎行事。

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買房認購書簽定流程

你在選好房源(yuan)，談妥價格后，便是該去簽(qian)訂認購書了(le)，這個(ge)時候還得(de)交(jiao)付一定額(e)度(du)的定金，發展(zhan)商(shang)此時會把有關的資(zi)料和相關文件(jian)交(jiao)給你，并講清項目進展(zhan)情況。

認購書主要內容包括：

1.認購物業；

2.房價，包括戶型(xing)、面積、單位價格(幣種)、總價等；

3.付(fu)(fu)款(kuan)(kuan)(kuan)方式，包括一次付(fu)(fu)款(kuan)(kuan)(kuan)、分期付(fu)(fu)款(kuan)(kuan)(kuan)、按揭付(fu)(fu)款(kuan)(kuan)(kuan)；

4.認(ren)購條(tiao)件，包括(kuo)認(ren)購書應注(zhu)意事項(xiang)、定(ding)金、鑒定(ding)正(zheng)式條(tiao)約的時間、付款地點(dian)、帳戶、簽約地點(dian)等。

在簽定(ding)完認購(gou)書(shu)后，銷售(shou)方還應給購(gou)房(fang)(fang)(fang)人發放《簽約(yue)(yue)須(xu)知》，以(yi)便使(shi)購(gou)房(fang)(fang)(fang)者明(ming)(ming)白(bai)下一個細節，購(gou)房(fang)(fang)(fang)人只有明(ming)(ming)白(bai)其(qi)中內(nei)容，才能順利簽定(ding)購(gou)房(fang)(fang)(fang)契約(yue)(yue)，其(qi)內(nei)容包(bao)括：簽約(yue)(yue)地(di)點、購(gou)房(fang)(fang)(fang)者應帶證(zheng)(zheng)件(jian)、購(gou)房(fang)(fang)(fang)者委(wei)托他人簽約(yue)(yue)時(shi)有關委(wei)托書(shu)的證(zheng)(zheng)明(ming)(ming)、有關貸款憑證(zheng)(zheng)的說明(ming)(ming)、繳納有關稅費的說明(ming)(ming)。

定金

定金(jin)(jin)是在合同訂(ding)立或在履(lv)(lv)行之前支付的一定數額(e)的金(jin)(jin)錢作為擔(dan)保的擔(dan)保方式。若買家不履(lv)(lv)行合同，無(wu)權(quan)要(yao)求返(fan)還定金(jin)(jin)，發展(zhan)商(shang)不履(lv)(lv)行合同的，應雙(shuang)倍返(fan)還定金(jin)(jin)。

訂金

它通(tong)常是在(zai)購(gou)房者與發(fa)展商就房屋買(mai)(mai)(mai)賣(mai)的意(yi)向初步(bu)達成協(xie)議后(hou)，準(zhun)備進一(yi)步(bu)協(xie)商簽訂的臨(lin)時認購(gou)協(xie)議，通(tong)常的做法是在(zai)約(yue)定所(suo)選(xuan)房號、面積、房屋單(dan)價及總價款后(hou)，約(yue)定一(yi)個期(qi)限(xian)，買(mai)(mai)(mai)方需在(zai)此期(qi)限(xian)內(nei)與賣(mai)方簽署正式合同。買(mai)(mai)(mai)方支付訂金(jin)(jin)即(ji)取得了(le)在(zai)此期(qi)限(xian)內(nei)的優(you)先購(gou)買(mai)(mai)(mai)權。如買(mai)(mai)(mai)家不(bu)履行合同義務，并不(bu)表示他喪(sang)失了(le)請求返(fan)還訂金(jin)(jin)的權利(li)；反之(zhi)，若發(fa)展商不(bu)履行義務亦(yi)不(bu)須雙倍返(fan)還訂金(jin)(jin)，但(dan)這并不(bu)意(yi)味著合同違約(yue)方無須承擔違約(yue)責任。

二、定金與訂金到底有什么區別

在商品房交易中，所說的訂金與定金在法律上是有明顯區別的。定金是一個規范的法律概念，是合同當事人為確保合同的履行而自愿約定的一種擔保形式。商品房交易中，買家履行合同后，定金應當抵作價款或者收回；若買家不履行合同，無權要求返還定金，發展商不履行合同的，應雙倍返還定金。我國《擔保法》還規定：定金應以書面形式約定，不得超過主合同標準額的20%。當事人一旦以書面形式(shi)對定金(jin)作了約定并實(shi)際(ji)支付了定金(jin)，即產生相應的法律后果。

另一方面，定金作為合同履行的一種擔保，《擔保法》中規定：擔保合同(即定金條款(kuan))是主(zhu)(zhu)合(he)同的從合(he)同，若主(zhu)(zhu)合(he)同無效(xiao)，定金(jin)條款無效(xiao)(另(ling)有約(yue)定的(de)，按約(yue)定)。換言之(zhi)，若(ruo)合(he)同(tong)無效，定金(jin)(jin)(jin)(jin)條款(kuan)亦無效，收(shou)受定金(jin)(jin)(jin)(jin)的一(yi)方應返還(huan)定金(jin)(jin)(jin)(jin)。如一(yi)方過(guo)錯造成主合(he)同(tong)無效，過(guo)錯方應承擔相應的民(min)事責任，而不是沒(mei)收(shou)或雙(shuang)倍返還(huan)定金(jin)(jin)(jin)(jin)了。

訂(ding)(ding)金(jin)并非一(yi)個(ge)規范的(de)(de)法律概念，實際上它具有(you)預(yu)付款的(de)(de)性(xing)質，是(shi)當事人的(de)(de)一(yi)種支(zhi)付手(shou)段，并不(bu)具備擔保性(xing)質。商品(pin)房交易中，如買家不(bu)履行(xing)合同(tong)義務(wu)，并不(bu)表(biao)示他(ta)喪失了請求返(fan)還(huan)訂(ding)(ding)金(jin)的(de)(de)權利(li)；反之，若發展商不(bu)履行(xing)義務(wu)亦(yi)不(bu)須(xu)雙(shuang)倍返(fan)還(huan)訂(ding)(ding)金(jin)，但(dan)這并不(bu)意味(wei)著合同(tong)違約方(fang)無須(xu)承(cheng)擔違約責任。

值得一提的是，簽訂正式的房屋預售契約之前，買賣雙方簽訂的有關認購書(或稱意向書)并不(bu)(bu)是房屋買賣契(qi)約，不(bu)(bu)具(ju)備(bei)房屋預售契(qi)約的(de)法律效力，只是一(yi)份(fen)廣義的(de)合(he)同。若認購(gou)(gou)書中(zhong)(zhong)有(you)定金(jin)條款，則若購(gou)(gou)房者(zhe)在簽(qian)訂認購(gou)(gou)書后(hou)反悔，發(fa)(fa)展(zhan)商(shang)有(you)權沒收購(gou)(gou)房者(zhe)的(de)定金(jin)；若發(fa)(fa)展(zhan)商(shang)違約，不(bu)(bu)與購(gou)(gou)房者(zhe)簽(qian)訂正式(shi)的(de)預售合(he)同，則購(gou)(gou)房者(zhe)有(you)權要求發(fa)(fa)展(zhan)商(shang)雙倍(bei)返還定金(jin)。如果認購(gou)(gou)書中(zhong)(zhong)約定的(de)只是訂金(jin)，那么就不(bu)(bu)具(ju)備(bei)定金(jin)的(de)法律后(hou)果了。

由此可見，定金與訂金無論是從內容上還是法律后果上都有明顯不同，在簽訂購房合同時，購房者應(ying)對此(ci)有充分的(de)理解，并根據自己的(de)實際情況(kuang)慎重行事。