一、買房認購注意事項

簽認購書其實也是給購房者一個緩沖期。買房先簽認購書，主要是考慮到購房者在籌備首期款時需要時間，同時也可以讓購房者再斟酌自己的決定。一旦簽了購房合同，經國土部門備案了的話，房產便要通過國土部門解鎖才能再賣，退房程序就要復雜得多了。

建議：輕易不簽認購書

據(ju)介紹，根據(ju)《合(he)(he)同法》規定(ding)，認(ren)購(gou)(gou)(gou)書屬“預(yu)約合(he)(he)同”，也就是在(zai)認(ren)購(gou)(gou)(gou)書上要對之后(hou)要簽的(de)(de)購(gou)(gou)(gou)房(fang)(fang)(fang)合(he)(he)同基本條款給予明確，如果(guo)置(zhi)業者(zhe)未見購(gou)(gou)(gou)房(fang)(fang)(fang)合(he)(he)同，那(nei)么則不(bu)存在(zai)預(yu)約法效。一旦商(shang)品(pin)房(fang)(fang)(fang)的(de)(de)認(ren)購(gou)(gou)(gou)、訂購(gou)(gou)(gou)、預(yu)訂等協議具備了商(shang)品(pin)房(fang)(fang)(fang)買賣(mai)合(he)(he)同的(de)(de)主要內(nei)容，并且出賣(mai)人已經按照(zhao)約定(ding)收受購(gou)(gou)(gou)房(fang)(fang)(fang)款的(de)(de)，那(nei)么該協議應當認(ren)定(ding)為商(shang)品(pin)房(fang)(fang)(fang)買賣(mai)合(he)(he)同。

其次，無論認(ren)購書具不具備成為購房(fang)合同的(de)條件，其效力(li)均(jun)應(ying)根據(ju)開發(fa)商(shang)是(shi)否已取得商(shang)品(pin)房(fang)預(yu)售(shou)許可證(zheng)明、本身(shen)內容等來(lai)確定(ding)。因此(ci)建議購房(fang)者(zhe)，不要輕易簽(qian)訂認(ren)購書，如果有的(de)購房(fang)者(zhe)的(de)確看上了某個項目(mu)的(de)房(fang)子，擔(dan)心(xin)錯過，必須(xu)簽(qian)訂認(ren)購書，也應(ying)當謹慎行事。

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買房認購書簽定流程

你在選(xuan)好(hao)房源，談妥價格后(hou)，便是該去簽(qian)訂認購書(shu)了，這個時(shi)(shi)候還得交(jiao)付一定(ding)額度的定(ding)金，發展(zhan)商此時(shi)(shi)會把有關的資(zi)料和相關文件交(jiao)給你，并講(jiang)清項目進展(zhan)情況。

認購書主要內容包括：

1.認(ren)購(gou)物業；

2.房價，包括戶型、面積(ji)、單(dan)位價格(幣種)、總價(jia)等；

3.付款方式，包括一次付款、分(fen)期(qi)付款、按揭付款；

4.認購(gou)條件，包(bao)括認購(gou)書(shu)應注意事項(xiang)、定金、鑒(jian)定正(zheng)式條約(yue)的時(shi)間、付(fu)款地(di)點(dian)、帳(zhang)戶、簽(qian)約(yue)地(di)點(dian)等(deng)。

在簽(qian)定(ding)完認購(gou)書后(hou)，銷(xiao)售(shou)方(fang)還(huan)應給購(gou)房(fang)人發放(fang)《簽(qian)約(yue)須知(zhi)》，以(yi)便使購(gou)房(fang)者(zhe)明(ming)(ming)(ming)白下一個細節，購(gou)房(fang)人只有(you)明(ming)(ming)(ming)白其(qi)中內(nei)容，才(cai)能(neng)順利簽(qian)定(ding)購(gou)房(fang)契約(yue)，其(qi)內(nei)容包括：簽(qian)約(yue)地點、購(gou)房(fang)者(zhe)應帶證(zheng)件、購(gou)房(fang)者(zhe)委托(tuo)他人簽(qian)約(yue)時有(you)關(guan)委托(tuo)書的(de)證(zheng)明(ming)(ming)(ming)、有(you)關(guan)貸款憑證(zheng)的(de)說明(ming)(ming)(ming)、繳(jiao)納有(you)關(guan)稅(shui)費(fei)的(de)說明(ming)(ming)(ming)。

定金

定(ding)金(jin)(jin)是在合(he)同(tong)訂立(li)或在履(lv)(lv)行(xing)之前支付的一定(ding)數(shu)額的金(jin)(jin)錢作為擔保(bao)(bao)的擔保(bao)(bao)方式。若買家不履(lv)(lv)行(xing)合(he)同(tong)，無權要求返還定(ding)金(jin)(jin)，發展商(shang)不履(lv)(lv)行(xing)合(he)同(tong)的，應(ying)雙倍返還定(ding)金(jin)(jin)。

訂金

它通(tong)常(chang)是(shi)在(zai)購(gou)(gou)房者與(yu)發(fa)展商(shang)(shang)就房屋買(mai)(mai)賣(mai)的(de)意(yi)(yi)向初步達成協(xie)議后，準(zhun)備進一步協(xie)商(shang)(shang)簽訂(ding)的(de)臨時(shi)認購(gou)(gou)協(xie)議，通(tong)常(chang)的(de)做法是(shi)在(zai)約定(ding)所選房號、面(mian)積、房屋單(dan)價及(ji)總價款后，約定(ding)一個期(qi)限(xian)，買(mai)(mai)方(fang)需在(zai)此(ci)期(qi)限(xian)內與(yu)賣(mai)方(fang)簽署正式合(he)同。買(mai)(mai)方(fang)支(zhi)付訂(ding)金即(ji)取得了在(zai)此(ci)期(qi)限(xian)內的(de)優先購(gou)(gou)買(mai)(mai)權。如買(mai)(mai)家不(bu)履行合(he)同義(yi)務(wu)，并不(bu)表示他喪失(shi)了請求返還訂(ding)金的(de)權利；反之，若發(fa)展商(shang)(shang)不(bu)履行義(yi)務(wu)亦不(bu)須雙倍返還訂(ding)金，但這并不(bu)意(yi)(yi)味著合(he)同違(wei)約方(fang)無須承擔違(wei)約責任(ren)。

二、定金與訂金到底有什么區別

在商品房交易中，所說的訂金與定金在法律上是有明顯區別的。定金是一個規范的法律概念，是合同當事人為確保合同的履行而自愿約定的一種擔保形式。商品房交易中，買家履行合同后，定金應當抵作價款或者收回；若買家不履行合同，無權要求返還定金，發展商不履行合同的，應雙倍返還定金。我國《擔保法》還規定：定金應以書面形式約定，不得超過主合同標準額的20%。當事人一旦以書面形(xing)式對定(ding)(ding)(ding)金作了約定(ding)(ding)(ding)并實際支(zhi)付了定(ding)(ding)(ding)金，即產生相(xiang)應的(de)法律后果。

另一方面，定金作為合同履行的一種擔保，《擔保法》中規定：擔保合同(即定金條款(kuan))是主(zhu)合(he)同的(de)從合(he)同，若主(zhu)合(he)同無效，定金條款無效(另有約(yue)定(ding)的，按約(yue)定(ding))。換言之(zhi)，若合同無(wu)效(xiao)，定金(jin)(jin)條款亦無(wu)效(xiao)，收(shou)受定金(jin)(jin)的一方應返還定金(jin)(jin)。如一方過(guo)錯造(zao)成主合同無(wu)效(xiao)，過(guo)錯方應承擔相應的民(min)事責任，而不是沒(mei)收(shou)或雙倍返還定金(jin)(jin)了。

訂(ding)金(jin)并(bing)(bing)(bing)非一個規范的(de)(de)法律概念(nian)，實際上(shang)它具有預(yu)付款的(de)(de)性質(zhi)，是當(dang)事人的(de)(de)一種支付手段(duan)，并(bing)(bing)(bing)不具備擔保性質(zhi)。商(shang)品房交易中，如買家不履行(xing)合同義(yi)務(wu)，并(bing)(bing)(bing)不表示他喪失(shi)了請求返(fan)還(huan)訂(ding)金(jin)的(de)(de)權利；反之，若發展商(shang)不履行(xing)義(yi)務(wu)亦不須雙(shuang)倍返(fan)還(huan)訂(ding)金(jin)，但這并(bing)(bing)(bing)不意味著合同違(wei)約(yue)方無須承擔違(wei)約(yue)責任(ren)。

值得一提的是，簽訂正式的房屋預售契約之前，買賣雙方簽訂的有關認購書(或稱意向書)并不(bu)是(shi)房(fang)屋(wu)買賣契(qi)約(yue)，不(bu)具備房(fang)屋(wu)預(yu)售契(qi)約(yue)的(de)法律效力(li)，只是(shi)一(yi)份廣義的(de)合同。若認購(gou)書(shu)中有(you)(you)定金條款，則(ze)若購(gou)房(fang)者在簽(qian)訂認購(gou)書(shu)后反悔，發(fa)展(zhan)商(shang)有(you)(you)權(quan)沒收(shou)購(gou)房(fang)者的(de)定金；若發(fa)展(zhan)商(shang)違約(yue)，不(bu)與購(gou)房(fang)者簽(qian)訂正式的(de)預(yu)售合同，則(ze)購(gou)房(fang)者有(you)(you)權(quan)要求發(fa)展(zhan)商(shang)雙倍(bei)返還定金。如果認購(gou)書(shu)中約(yue)定的(de)只是(shi)訂金，那么就不(bu)具備定金的(de)法律后果了。

由此可見，定金與訂金無論是從內容上還是法律后果上都有明顯不同，在簽訂購房合同時，購房者應對(dui)此有充(chong)分(fen)的(de)理解，并根據(ju)自(zi)己(ji)的(de)實(shi)際情況(kuang)慎重行事。