寫字樓(lou)購置 購買(mai)寫字樓(lou)的技巧

任何(he)投資品的(de)價值(zhi)(zhi)(zhi)，其(qi)中一個重(zhong)要法則就(jiu)是其(qi)稀缺價值(zhi)(zhi)(zhi)的(de)程度與品位如何(he)？越稀缺其(qi)價值(zhi)(zhi)(zhi)越高，而且(qie)不怕競爭，市場抗跌能力(li)越強。

那么，什么樣的寫字樓(lou)具備稀缺(que)價值呢？

一是看地段

也就是(shi)位置，重要(yao)(yao)的(de)(de)是(shi)地(di)(di)為(wei)，也就是(shi)社會屬性，每(mei)(mei)個城市(shi)都有不同的(de)(de)功能(neng)分(fen)區(qu)的(de)(de)地(di)(di)段(duan)位置，同時(shi)在每(mei)(mei)個人的(de)(de)心(xin)目(mu)中又有心(xin)理及情(qing)感地(di)(di)位。在一個城市(shi)最(zui)好的(de)(de)位置應該是(shi)首(shou)先是(shi)政經區(qu)、商(shang)(shang)務(wu)區(qu)、商(shang)(shang)業(ye)區(qu)、生(sheng)活區(qu)等，而(er)政經區(qu)在每(mei)(mei)個城市(shi)是(shi)最(zui)尊貴的(de)(de) 地(di)(di)段(duan)的(de)(de)第二個標(biao)準是(shi)交(jiao)通(tong)。交(jiao)通(tong)是(shi)不能(neng)長(chang)時(shi)間(jian)堵車(che)的(de)(de)，一定(ding)要(yao)(yao)暢通(tong)。美盛中心(xin)位于兩(liang)條主干道金(jin)水(shui)大道、農業(ye)南路(lu)交(jiao)匯處的(de)(de)西南角，堵車(che)機會較少(shao)，公交(jiao)站充(chong)足，離高鐵(tie)(tie)站不遠，有地(di)(di)鐵(tie)(tie)口(kou)的(de)(de)寫字樓(lou)其價值是(shi)不一樣的(de)(de)，從上海、廣州、北京等地(di)(di)的(de)(de)經驗看，地(di)(di)鐵(tie)(tie)開通(tong)后，地(di)(di)鐵(tie)(tie)口(kou)的(de)(de)寫字樓(lou)租(zu)金(jin)立(li)即上漲(zhang)30%以上，因為(wei)地(di)(di)鐵(tie)(tie)對于企業(ye)辦(ban)公是(shi)特別重要(yao)(yao)的(de)(de)。

地(di)段的(de)(de)第三(san)個條件是(shi)(shi)配(pei)(pei)(pei)套(tao)(tao)。寫字樓的(de)(de)地(di)段配(pei)(pei)(pei)套(tao)(tao)指周邊的(de)(de)商業、酒店、銀(yin)行，應該是(shi)(shi)高端的(de)(de)商務配(pei)(pei)(pei)套(tao)(tao)，不一(yi)定(ding)很熱鬧(nao)，絕對不是(shi)(shi)繁華的(de)(de)商業區或鬧(nao)市(shi)區，作為頂級寫字樓的(de)(de)選(xuan)址不是(shi)(shi)繁華的(de)(de)交(jiao)通樞紐或傳(chuan)統的(de)(de)商業區，而是(shi)(shi)代表(biao)地(di)位(wei)配(pei)(pei)(pei)套(tao)(tao)的(de)(de)第一(yi)區位(wei)。

二是看寫字樓產品及定位

寫字樓(lou)(lou)的品種很多，并不(bu)是號稱是“甲級”、“5A”級的寫字樓(lou)(lou)都是頂級寫字樓(lou)(lou)，正如(ru)汽車一(yi)樣，有(you)些三流(liu)汽車也稱之為(wei)豪華，其實客戶是不(bu)買賬的，寫字樓(lou)(lou)也是一(yi)個道理。

首先看寫(xie)(xie)字樓(lou)的(de)(de)定(ding)位(wei)(wei)(wei)，定(ding)位(wei)(wei)(wei)主要從未(wei)來使(shi)用上(shang)是如何定(ding)位(wei)(wei)(wei)的(de)(de)，包括客戶定(ding)位(wei)(wei)(wei)、層(ceng)次定(ding)位(wei)(wei)(wei)、品種定(ding)位(wei)(wei)(wei)及(ji)市場地位(wei)(wei)(wei)定(ding)位(wei)(wei)(wei)等，而(er)寫(xie)(xie)字樓(lou)從上(shang)至(zhi)下可分為頂級(ji)、甲(jia)級(ji)、乙(yi)級(ji)、丙級(ji)、SOHO級(ji)等，不同的(de)(de)寫(xie)(xie)字樓(lou)的(de)(de)定(ding)位(wei)(wei)(wei)是不一樣的(de)(de)。

其次，看寫字樓本身的產品(pin)體系(xi)，整(zheng)個產品(pin)體系(xi)包(bao)括主體產品(pin)、附屬(shu)產品(pin)、配套產品(pin)三大類(lei)(lei)，而且每(mei)大類(lei)(lei)包(bao)括規格、技術、設(she)備(bei)、質量、品(pin)位(wei)等方面。

主體(ti)產(chan)品，是指寫字樓里的(de)(de)客戶(hu)直接辦(ban)公的(de)(de)空間(jian)建筑等，包括以下方面(mian)：

1、辦公空間

2、垂(chui)直交通(tong)空(kong)間及設備(bei)

3、大門及大堂

4、衛生間

5、動線規劃及布局

6、樓體形象、造(zao)型、風(feng)格及體量

這(zhe)中間涉及(ji)層高、柱距及(ji)規格(ge)、結構方式、窗(chuang)戶、裝修方式、空調(diao)設(she)備、消防、網絡智能(neng)化、節能(neng)技術與綠色環保(bao)、視(shi)野(ye)景(jing)觀的利(li)用、樓體(ti)造型、

高(gao)度(du)、體量(liang)等(deng)，是否具有形(xing)象(xiang)性、標(biao)識性、易找(zhao)性等(deng)。

主體產品(pin)(pin)(pin)(pin)又可分(fen)為實體產品(pin)(pin)(pin)(pin)與(yu)形象產品(pin)(pin)(pin)(pin)，實體產品(pin)(pin)(pin)(pin)就是(shi)(shi)能直接使用(yong)的(de)部分(fen)。形象產品(pin)(pin)(pin)(pin)是(shi)(shi)一(yi)(yi)種(zhong)(zhong)符號，包(bao)括(kuo)樓(lou)體風格(ge)、大(da)堂裝修、候梯間、電(dian)梯品(pin)(pin)(pin)(pin)牌、衛(wei)生間水平(ping)等代表身份地位及享受(shou)的(de)產品(pin)(pin)(pin)(pin)，這種(zhong)(zhong)形象產品(pin)(pin)(pin)(pin)越來越重(zhong)要(yao)，是(shi)(shi)代表一(yi)(yi)種(zhong)(zhong)辦(ban)公的(de)心(xin)理(li)感(gan)受(shou)，這種(zhong)(zhong)形象是(shi)(shi)一(yi)(yi)種(zhong)(zhong)舒適感(gan)及優越感(gan)，是(shi)(shi)一(yi)(yi)個人出入地方(fang)成功的(de)標志。

附屬(shu)產(chan)品(pin)：附屬(shu)產(chan)品(pin)是(shi)為了正常使寫字樓(lou)能夠正常運營的必(bi)需的產(chan)品(pin)，有以下方面：

1、停(ting)(ting)車(che)產品（即停(ting)(ting)車(che)數(shu)量(liang)及方(fang)式）

2、垃圾處理

3、空調及消防

4、文化藝術

5、智(zhi)能(neng)化(hua)、網絡技術(shu)產品（類似5A）

6、物業管理用房

7、供水及水質

以上(shang)這些作(zuo)為一(yi)個頂(ding)級寫字樓是必備而且要追求高品質(zhi)，是必須要有的。

配套產品：

配套(tao)產品主(zhu)要是指圍繞寫(xie)(xie)字樓(lou)運(yun)營而(er)需要的(de)配套(tao)，使寫(xie)(xie)字樓(lou)辦公更快(kuai)捷、

更效率、更形象，需(xu)要以下方面：

1、銀行

2、五星級酒店

3、會議中心

4、花園

5、高端購物

6、餐飲

7、咖啡館、茶館

8、健身

9、其他

這些配套不(bu)(bu)(bu)要與(yu)寫字(zi)樓在(zai)同一幢樓上(shang)，否則就會感到比較(jiao)亂；如果在(zai)同一個樓上(shang)，那(nei)么要走不(bu)(bu)(bu)同的大門，擁有不(bu)(bu)(bu)同的大堂；有些配套也可以在(zai)這邊，這樣只要能滿足需要即可以。

尤(you)其是(shi)配(pei)套要與(yu)寫字樓大樓的(de)純(chun)度與(yu)純(chun)凈分開，不能(neng)是(shi)亂七八糟的(de)東西都放(fang)進來(lai)，一(yi)定要講究檔次與(yu)地位，定出(chu)主題形象，要有商務主題地位。

作為(wei)(wei)寫(xie)(xie)字(zi)樓(lou)一個(ge)(ge)根本要解決目前困(kun)擾(rao)，寫(xie)(xie)字(zi)樓(lou)的(de)“停(ting)車難(nan)(nan)、乘梯難(nan)(nan)、吃飯難(nan)(nan)”的(de)三(san)大(da)問(wen)題，所(suo)以在鄭州(zhou)只有美盛中(zhong)心滿足三(san)大(da)條件，總結(jie)一句話：中(zhong)原之心的(de)稀世珍(zhen)寶(bao)，因(yin)為(wei)(wei)其(qi)是(shi)在省會鄭州(zhou)的(de)中(zhong)央政經區的(de)核心之位，可(ke)用(yong)幾個(ge)(ge)字(zi)概括“金(jin)水區、省府前、喜(xi)來登、地鐵口”，這(zhe)幾個(ge)(ge)字(zi)也就代表了(le)作為(wei)(wei)頂(ding)級寫(xie)(xie)字(zi)樓(lou)的(de)稀缺性。

三是看管理服務

寫字(zi)樓建得再好，如果沒(mei)有一(yi)流的(de)物業管理(li)服(fu)務是不(bu)行，一(yi)定要選擇(ze)世界(jie)的(de)三大行仲量聯(lian)行、世邦魏理(li)士、第一(yi)太平戴維斯等寫字(zi)樓的(de)頂(ding)級(ji)管家提供全方位的(de)管理(li)服(fu)務，只(zhi)有這樣，才能保(bao)證寫字(zi)樓投(tou)資的(de)收益。

1、設備設施管理維護好

2、寫字(zi)樓形(xing)象好，每年都能升(sheng)值

3、租(zu)戶都是高端客(ke)戶，租(zu)金有(you)保證(zheng)

另外，寫字樓一定(ding)要通過(guo)LEED認證(zheng)，只有這樣才保證(zheng)世界500強的企業入駐(zhu)。

以上三大(da)條(tiao)件就是(shi)稀缺(que)特(te)質的表(biao)現，一定要將位置(zhi)、產品及定位、管理服務進行綜(zong)合統

一，并(bing)要有形象、效(xiao)率、價值，這也是我總結出的(de)購(gou)買(mai)寫字樓的(de)三(san)四(si)法則。