寫字樓購(gou)置 購(gou)買寫字樓的(de)技巧

任何投資品的價值，其中一個重(zhong)要法則(ze)就是其稀缺(que)價值的程度與品位如何？越(yue)稀缺(que)其價值越(yue)高，而且(qie)不怕競爭，市(shi)場(chang)抗跌能力(li)越(yue)強。

那么(me)，什么(me)樣的寫(xie)字(zi)樓(lou)具備稀(xi)缺(que)價值呢？

一是看地段

也就(jiu)是(shi)(shi)位(wei)置，重要(yao)的(de)(de)(de)是(shi)(shi)地(di)(di)為(wei)，也就(jiu)是(shi)(shi)社會(hui)屬性，每(mei)個(ge)(ge)城(cheng)(cheng)市(shi)都有不同的(de)(de)(de)功能(neng)分區(qu)的(de)(de)(de)地(di)(di)段位(wei)置，同時在每(mei)個(ge)(ge)人的(de)(de)(de)心目中又(you)有心理及情感地(di)(di)位(wei)。在一個(ge)(ge)城(cheng)(cheng)市(shi)最(zui)好的(de)(de)(de)位(wei)置應該是(shi)(shi)首先是(shi)(shi)政經區(qu)、商務(wu)區(qu)、商業區(qu)、生活(huo)區(qu)等，而政經區(qu)在每(mei)個(ge)(ge)城(cheng)(cheng)市(shi)是(shi)(shi)最(zui)尊貴的(de)(de)(de) 地(di)(di)段的(de)(de)(de)第二個(ge)(ge)標準是(shi)(shi)交(jiao)通。交(jiao)通是(shi)(shi)不能(neng)長時間堵車的(de)(de)(de)，一定要(yao)暢(chang)通。美盛(sheng)中心位(wei)于兩條主干道(dao)金(jin)水大道(dao)、農業南路交(jiao)匯(hui)處的(de)(de)(de)西南角(jiao)，堵車機會(hui)較少，公交(jiao)站(zhan)(zhan)充足，離高鐵(tie)(tie)站(zhan)(zhan)不遠，有地(di)(di)鐵(tie)(tie)口的(de)(de)(de)寫字樓其價(jia)值是(shi)(shi)不一樣的(de)(de)(de)，從上海、廣州、北京等地(di)(di)的(de)(de)(de)經驗看(kan)，地(di)(di)鐵(tie)(tie)開通后，地(di)(di)鐵(tie)(tie)口的(de)(de)(de)寫字樓租金(jin)立即(ji)上漲(zhang)30%以上，因為(wei)地(di)(di)鐵(tie)(tie)對于企業辦公是(shi)(shi)特別重要(yao)的(de)(de)(de)。

地(di)(di)段(duan)的(de)(de)(de)(de)第三個(ge)條件是(shi)配(pei)套(tao)。寫字(zi)樓(lou)(lou)的(de)(de)(de)(de)地(di)(di)段(duan)配(pei)套(tao)指周(zhou)邊的(de)(de)(de)(de)商業、酒店、銀行，應該(gai)是(shi)高端的(de)(de)(de)(de)商務(wu)配(pei)套(tao)，不一(yi)定很熱鬧，絕(jue)對不是(shi)繁華(hua)的(de)(de)(de)(de)商業區或鬧市(shi)區，作為頂級寫字(zi)樓(lou)(lou)的(de)(de)(de)(de)選址(zhi)不是(shi)繁華(hua)的(de)(de)(de)(de)交通樞紐或傳統(tong)的(de)(de)(de)(de)商業區，而是(shi)代表地(di)(di)位配(pei)套(tao)的(de)(de)(de)(de)第一(yi)區位。

二是看寫字樓產品及定位

寫(xie)字(zi)樓(lou)(lou)的品種很多，并不是(shi)號稱是(shi)“甲級”、“5A”級的寫(xie)字(zi)樓(lou)(lou)都是(shi)頂級寫(xie)字(zi)樓(lou)(lou)，正如汽車一樣，有些三流汽車也稱之為(wei)豪華，其實客戶是(shi)不買賬的，寫(xie)字(zi)樓(lou)(lou)也是(shi)一個道理(li)。

首先(xian)看寫字(zi)樓(lou)的(de)定(ding)位(wei)(wei)(wei)(wei)(wei)，定(ding)位(wei)(wei)(wei)(wei)(wei)主要從未(wei)來使(shi)用上(shang)是如何定(ding)位(wei)(wei)(wei)(wei)(wei)的(de)，包括客戶定(ding)位(wei)(wei)(wei)(wei)(wei)、層次定(ding)位(wei)(wei)(wei)(wei)(wei)、品種定(ding)位(wei)(wei)(wei)(wei)(wei)及市場(chang)地位(wei)(wei)(wei)(wei)(wei)定(ding)位(wei)(wei)(wei)(wei)(wei)等(deng)(deng)，而寫字(zi)樓(lou)從上(shang)至下可分為(wei)頂級、甲級、乙級、丙級、SOHO級等(deng)(deng)，不(bu)同的(de)寫字(zi)樓(lou)的(de)定(ding)位(wei)(wei)(wei)(wei)(wei)是不(bu)一樣的(de)。

其次(ci)，看寫字樓本(ben)身的產品體系，整(zheng)個產品體系包(bao)括主體產品、附屬產品、配(pei)套產品三(san)大類(lei)，而且(qie)每大類(lei)包(bao)括規格、技術、設備、質量、品位等方面。

主體產品，是指寫字樓里的客(ke)戶直接(jie)辦公(gong)的空間建(jian)筑等，包括(kuo)以(yi)下方(fang)面：

1、辦公空間

2、垂直交通空間及設備(bei)

3、大門及大堂

4、衛生間

5、動線規(gui)劃(hua)及布(bu)局

6、樓體(ti)形象、造型(xing)、風格及體(ti)量

這中(zhong)間涉及(ji)層高、柱距(ju)及(ji)規格(ge)、結構方(fang)式、窗戶、裝修方(fang)式、空調設(she)備、消防、網絡智能化、節(jie)能技術與綠色環保、視(shi)野(ye)景觀(guan)的利用、樓體(ti)造型(xing)、

高度、體量(liang)等(deng)，是否(fou)具(ju)有形(xing)象性、標(biao)識性、易(yi)找性等(deng)。

主體(ti)產(chan)(chan)品(pin)又可分為實體(ti)產(chan)(chan)品(pin)與形象產(chan)(chan)品(pin)，實體(ti)產(chan)(chan)品(pin)就是(shi)(shi)能直接使(shi)用的部分。形象產(chan)(chan)品(pin)是(shi)(shi)一(yi)(yi)種符號(hao)，包括樓(lou)體(ti)風格、大堂裝修、候梯間(jian)、電梯品(pin)牌、衛生間(jian)水平等代(dai)表身(shen)份地(di)位及(ji)享受的產(chan)(chan)品(pin)，這種形象產(chan)(chan)品(pin)越來(lai)越重(zhong)要，是(shi)(shi)代(dai)表一(yi)(yi)種辦公(gong)的心理感(gan)(gan)受，這種形象是(shi)(shi)一(yi)(yi)種舒適感(gan)(gan)及(ji)優越感(gan)(gan)，是(shi)(shi)一(yi)(yi)個(ge)人出入地(di)方成(cheng)功的標志。

附(fu)屬產品：附(fu)屬產品是(shi)為(wei)了正(zheng)常使寫(xie)字樓能(neng)夠(gou)正(zheng)常運營的(de)必需的(de)產品，有以下方面(mian)：

1、停車產(chan)品（即停車數量及方式(shi)）

2、垃圾處理

3、空調及消防

4、文化藝術

5、智能化、網絡技術(shu)產品（類似5A）

6、物業管理用房

7、供水及水質

以上這些作為一個頂級寫字樓(lou)是必備而且要追求(qiu)高品質，是必須(xu)要有的。

配套產品：

配(pei)套(tao)(tao)產(chan)品主要是指圍(wei)繞寫(xie)字樓運營而(er)需要的配(pei)套(tao)(tao)，使寫(xie)字樓辦公更快(kuai)捷(jie)、

更效率(lv)、更形象，需要以下(xia)方面：

1、銀行

2、五星級酒店

3、會議中心

4、花園

5、高端購物

6、餐飲

7、咖啡館、茶(cha)館

8、健身

9、其他

這些配套不要與寫字(zi)樓在同一(yi)幢樓上(shang)，否(fou)則就會感到比(bi)較亂；如果(guo)在同一(yi)個樓上(shang)，那么(me)要走不同的(de)大門，擁(yong)有(you)不同的(de)大堂(tang)；有(you)些配套也(ye)可以(yi)在這邊，這樣(yang)只要能滿(man)足需要即可以(yi)。

尤其(qi)是配套要(yao)(yao)與(yu)寫(xie)字樓大樓的純度與(yu)純凈分開，不能(neng)是亂七八糟的東西都放進來，一(yi)定要(yao)(yao)講究檔次與(yu)地位(wei)，定出(chu)主(zhu)題形象，要(yao)(yao)有商務主(zhu)題地位(wei)。

作為寫字樓一個根本(ben)要解決目前困擾，寫字樓的“停(ting)車難(nan)、乘梯難(nan)、吃(chi)飯難(nan)”的三(san)(san)大問(wen)題(ti)，所以在鄭(zheng)州只(zhi)有美盛(sheng)中(zhong)心滿(man)足三(san)(san)大條件，總結(jie)一句話：中(zhong)原之心的稀世珍寶，因為其是在省會(hui)鄭(zheng)州的中(zhong)央政經區的核(he)心之位，可用幾個字概括(kuo)“金水區、省府前、喜來登、地鐵口”，這幾個字也就代(dai)表了作為頂級寫字樓的稀缺性。

三是看管理服務

寫(xie)字(zi)樓(lou)建得再好，如果沒有一流的(de)物業(ye)管理(li)服(fu)務是不行(xing)，一定要(yao)選擇世界的(de)三大行(xing)仲量聯行(xing)、世邦魏理(li)士、第一太平戴維斯等寫(xie)字(zi)樓(lou)的(de)頂級管家(jia)提供全方位的(de)管理(li)服(fu)務，只有這(zhe)樣，才能保證寫(xie)字(zi)樓(lou)投資的(de)收益。

1、設(she)備設(she)施管理維護好(hao)

2、寫(xie)字樓形(xing)象(xiang)好，每(mei)年都能升值(zhi)

3、租(zu)戶都是高(gao)端(duan)客戶，租(zu)金(jin)有保證

另外，寫字(zi)樓一(yi)定要(yao)通過LEED認證，只有這樣才保(bao)證世界500強(qiang)的企業入駐。

以上(shang)三大條件(jian)就是稀缺特質的表現，一定要將位置、產(chan)品及定位、管(guan)理(li)服務進行綜合統

一(yi)，并要有形象、效率(lv)、價值，這也是我總結出(chu)的購買寫字樓(lou)的三四(si)法則(ze)。