寫(xie)字樓(lou)購置 購買寫(xie)字樓(lou)的技巧

任何(he)投(tou)資品的價值，其中一(yi)個(ge)重要法(fa)則就是其稀缺價值的程度(du)與(yu)品位如何(he)？越(yue)稀缺其價值越(yue)高，而(er)且不怕競爭，市場(chang)抗跌能力越(yue)強(qiang)。

那(nei)么，什么樣的(de)寫(xie)字樓具備稀缺價值呢？

一是看地段

也(ye)就是(shi)(shi)(shi)位(wei)(wei)(wei)置，重要(yao)的(de)(de)是(shi)(shi)(shi)地為，也(ye)就是(shi)(shi)(shi)社會屬性(xing)，每(mei)個城市(shi)都有不(bu)同的(de)(de)功能分(fen)區的(de)(de)地段位(wei)(wei)(wei)置，同時在每(mei)個人的(de)(de)心(xin)目中又(you)有心(xin)理及情感地位(wei)(wei)(wei)。在一(yi)個城市(shi)最好的(de)(de)位(wei)(wei)(wei)置應(ying)該是(shi)(shi)(shi)首先是(shi)(shi)(shi)政(zheng)經(jing)區、商務(wu)區、商業區、生活區等，而政(zheng)經(jing)區在每(mei)個城市(shi)是(shi)(shi)(shi)最尊貴的(de)(de) 地段的(de)(de)第二個標(biao)準是(shi)(shi)(shi)交通。交通是(shi)(shi)(shi)不(bu)能長時間堵車的(de)(de)，一(yi)定要(yao)暢通。美盛中心(xin)位(wei)(wei)(wei)于兩條主(zhu)干道(dao)金(jin)水大道(dao)、農業南(nan)路交匯處的(de)(de)西南(nan)角(jiao)，堵車機(ji)會較少(shao)，公交站(zhan)充足，離高鐵站(zhan)不(bu)遠，有地鐵口的(de)(de)寫字樓其價值是(shi)(shi)(shi)不(bu)一(yi)樣的(de)(de)，從(cong)上海、廣州、北京等地的(de)(de)經(jing)驗看，地鐵開通后(hou)，地鐵口的(de)(de)寫字樓租(zu)金(jin)立即(ji)上漲30%以上，因為地鐵對于企業辦(ban)公是(shi)(shi)(shi)特別重要(yao)的(de)(de)。

地段的(de)(de)(de)第三個條件是(shi)配(pei)套。寫(xie)字(zi)樓(lou)的(de)(de)(de)地段配(pei)套指周邊(bian)的(de)(de)(de)商(shang)(shang)業、酒(jiu)店(dian)、銀行，應該是(shi)高端的(de)(de)(de)商(shang)(shang)務(wu)配(pei)套，不(bu)一定很熱鬧，絕對(dui)不(bu)是(shi)繁(fan)華的(de)(de)(de)商(shang)(shang)業區(qu)(qu)或鬧市區(qu)(qu)，作(zuo)為(wei)頂級寫(xie)字(zi)樓(lou)的(de)(de)(de)選址不(bu)是(shi)繁(fan)華的(de)(de)(de)交通樞紐或傳(chuan)統(tong)的(de)(de)(de)商(shang)(shang)業區(qu)(qu)，而是(shi)代表地位配(pei)套的(de)(de)(de)第一區(qu)(qu)位。

二是看寫字樓產品及定位

寫(xie)字(zi)樓的(de)品種很多，并不(bu)是(shi)(shi)號稱是(shi)(shi)“甲級(ji)”、“5A”級(ji)的(de)寫(xie)字(zi)樓都是(shi)(shi)頂級(ji)寫(xie)字(zi)樓，正如汽(qi)車一(yi)樣(yang)，有些三流(liu)汽(qi)車也稱之為豪華，其實客戶是(shi)(shi)不(bu)買賬的(de)，寫(xie)字(zi)樓也是(shi)(shi)一(yi)個道理。

首先看寫(xie)(xie)字(zi)樓的定(ding)(ding)位，定(ding)(ding)位主要(yao)從未來使(shi)用(yong)上(shang)是如何定(ding)(ding)位的，包括客(ke)戶定(ding)(ding)位、層次定(ding)(ding)位、品種定(ding)(ding)位及(ji)市場地位定(ding)(ding)位等，而(er)寫(xie)(xie)字(zi)樓從上(shang)至下(xia)可分(fen)為頂級(ji)、甲級(ji)、乙(yi)級(ji)、丙級(ji)、SOHO級(ji)等，不(bu)同的寫(xie)(xie)字(zi)樓的定(ding)(ding)位是不(bu)一(yi)樣的。

其次(ci)，看(kan)寫字樓本身的產品體系，整個(ge)產品體系包括(kuo)主體產品、附屬產品、配套產品三大類(lei)，而且每大類(lei)包括(kuo)規格(ge)、技術、設備、質量(liang)、品位等方面。

主體產品(pin)，是(shi)指(zhi)寫(xie)字樓(lou)里的客戶直(zhi)接辦公的空(kong)間建筑等，包(bao)括(kuo)以下方面：

1、辦公空間

2、垂直交通空間及(ji)設備

3、大門及大堂

4、衛生間

5、動線規劃(hua)及布局(ju)

6、樓體(ti)(ti)形象、造型(xing)、風格及體(ti)(ti)量

這中(zhong)間涉及層高、柱距及規(gui)格、結構方(fang)式、窗戶、裝修方(fang)式、空調設備(bei)、消防、網絡智能化、節能技術與(yu)綠色環(huan)保、視野景觀的(de)利(li)用、樓(lou)體(ti)造型、

高度、體量(liang)等，是否具有形象性、標識性、易找性等。

主體產(chan)品(pin)又(you)可分(fen)為實體產(chan)品(pin)與形(xing)象(xiang)產(chan)品(pin)，實體產(chan)品(pin)就是(shi)(shi)(shi)能直接使用的(de)部分(fen)。形(xing)象(xiang)產(chan)品(pin)是(shi)(shi)(shi)一種(zhong)(zhong)符號，包括樓體風格、大(da)堂(tang)裝修、候(hou)梯間、電梯品(pin)牌、衛(wei)生間水平等代(dai)表(biao)身份(fen)地位及(ji)(ji)享受的(de)產(chan)品(pin)，這種(zhong)(zhong)形(xing)象(xiang)產(chan)品(pin)越(yue)來(lai)越(yue)重要，是(shi)(shi)(shi)代(dai)表(biao)一種(zhong)(zhong)辦公的(de)心理(li)感(gan)(gan)受，這種(zhong)(zhong)形(xing)象(xiang)是(shi)(shi)(shi)一種(zhong)(zhong)舒適感(gan)(gan)及(ji)(ji)優越(yue)感(gan)(gan)，是(shi)(shi)(shi)一個人出(chu)入地方成功(gong)的(de)標志。

附(fu)屬產(chan)品(pin)(pin)(pin)：附(fu)屬產(chan)品(pin)(pin)(pin)是為了正常使寫字樓(lou)能夠正常運營的(de)必需(xu)的(de)產(chan)品(pin)(pin)(pin)，有以下方(fang)面：

1、停(ting)車(che)(che)產品(pin)（即停(ting)車(che)(che)數量及方式）

2、垃圾處理

3、空調及消防

4、文化藝術

5、智能化、網絡技(ji)術產品（類似(si)5A）

6、物(wu)業(ye)管理(li)用房(fang)

7、供水及水質

以(yi)上這些作為一個頂(ding)級寫(xie)字樓是必備而(er)且要追求高品質，是必須(xu)要有的。

配套產品：

配套產品主要是指圍(wei)繞寫(xie)字(zi)樓運營而需要的配套，使寫(xie)字(zi)樓辦公更(geng)快捷、

更(geng)效率、更(geng)形象，需要(yao)以下方(fang)面：

1、銀行

2、五星級酒店

3、會議中心

4、花園

5、高端購物

6、餐飲

7、咖啡館、茶館

8、健身

9、其他

這(zhe)些配(pei)套不要與寫(xie)字樓(lou)在(zai)同(tong)(tong)一(yi)幢樓(lou)上，否則(ze)就(jiu)會(hui)感到比較(jiao)亂；如果在(zai)同(tong)(tong)一(yi)個樓(lou)上，那么要走不同(tong)(tong)的大(da)門(men)，擁有(you)(you)不同(tong)(tong)的大(da)堂；有(you)(you)些配(pei)套也可以(yi)在(zai)這(zhe)邊(bian)，這(zhe)樣(yang)只要能滿(man)足需要即可以(yi)。

尤(you)其是配(pei)套要與(yu)寫字樓大樓的(de)純度(du)與(yu)純凈分開，不能是亂(luan)七(qi)八糟的(de)東西都放進來，一定要講究檔次(ci)與(yu)地位，定出(chu)主(zhu)題形(xing)象，要有商務主(zhu)題地位。

作(zuo)為(wei)寫字樓一個(ge)(ge)(ge)根本要解決目前(qian)困擾，寫字樓的“停車(che)難、乘(cheng)梯難、吃飯難”的三(san)大(da)問題，所以在鄭州只有美(mei)盛中心(xin)滿(man)足三(san)大(da)條件，總結一句話：中原之心(xin)的稀世珍寶，因為(wei)其是(shi)在省會(hui)鄭州的中央(yang)政經(jing)區的核心(xin)之位(wei)，可用幾個(ge)(ge)(ge)字概括(kuo)“金水區、省府前(qian)、喜來登、地(di)鐵口”，這(zhe)幾個(ge)(ge)(ge)字也就代表了作(zuo)為(wei)頂級寫字樓的稀缺性。

三是看管理服務

寫字(zi)(zi)樓(lou)建得再好，如(ru)果沒有(you)一(yi)流的(de)(de)物業管(guan)(guan)理服務(wu)是(shi)不行(xing)，一(yi)定要(yao)選(xuan)擇世(shi)界的(de)(de)三(san)大行(xing)仲(zhong)量聯行(xing)、世(shi)邦魏理士、第一(yi)太平戴維斯(si)等(deng)寫字(zi)(zi)樓(lou)的(de)(de)頂級管(guan)(guan)家(jia)提(ti)供全(quan)方位的(de)(de)管(guan)(guan)理服務(wu)，只有(you)這樣，才能保證(zheng)寫字(zi)(zi)樓(lou)投資的(de)(de)收(shou)益。

1、設(she)備設(she)施管理維護(hu)好

2、寫字樓形象好(hao)，每(mei)年都(dou)能(neng)升值

3、租戶(hu)都是高端客戶(hu)，租金有保證

另外(wai)，寫字樓一定要通(tong)過LEED認(ren)證，只有(you)這(zhe)樣才保(bao)證世界500強的(de)企業(ye)入駐。

以上三大條件就是稀(xi)缺特質的表(biao)現，一定要將(jiang)位(wei)(wei)置、產品(pin)及定位(wei)(wei)、管理服務進行綜(zong)合統

一，并要有形(xing)象(xiang)、效率(lv)、價(jia)值，這也是我總結(jie)出的(de)(de)購買(mai)寫字樓(lou)的(de)(de)三四法則(ze)。