寫字樓(lou)購置 購買寫字樓(lou)的(de)技巧

任何投資品的(de)(de)價(jia)值(zhi)，其中一個(ge)重要(yao)法則就是其稀缺價(jia)值(zhi)的(de)(de)程(cheng)度與品位如何？越稀缺其價(jia)值(zhi)越高，而且不怕競爭，市(shi)場(chang)抗跌(die)能力越強。

那么，什么樣的寫字(zi)樓具備(bei)稀缺價值呢？

一是看地段

也(ye)就(jiu)是(shi)(shi)位(wei)(wei)置(zhi)(zhi)，重(zhong)要的(de)(de)是(shi)(shi)地(di)(di)(di)為，也(ye)就(jiu)是(shi)(shi)社會(hui)屬性，每個城市都(dou)有不同(tong)的(de)(de)功能(neng)分區(qu)的(de)(de)地(di)(di)(di)段(duan)位(wei)(wei)置(zhi)(zhi)，同(tong)時在(zai)每個人的(de)(de)心目中(zhong)又(you)有心理(li)及情(qing)感地(di)(di)(di)位(wei)(wei)。在(zai)一個城市最好的(de)(de)位(wei)(wei)置(zhi)(zhi)應該(gai)是(shi)(shi)首(shou)先是(shi)(shi)政經區(qu)、商務區(qu)、商業(ye)區(qu)、生(sheng)活(huo)區(qu)等，而政經區(qu)在(zai)每個城市是(shi)(shi)最尊貴(gui)的(de)(de) 地(di)(di)(di)段(duan)的(de)(de)第(di)二個標(biao)準(zhun)是(shi)(shi)交(jiao)通(tong)。交(jiao)通(tong)是(shi)(shi)不能(neng)長時間堵車的(de)(de)，一定(ding)要暢通(tong)。美盛(sheng)中(zhong)心位(wei)(wei)于(yu)兩(liang)條主(zhu)干道金水大道、農(nong)業(ye)南路交(jiao)匯處的(de)(de)西南角，堵車機會(hui)較少，公(gong)交(jiao)站充足，離高鐵(tie)(tie)站不遠，有地(di)(di)(di)鐵(tie)(tie)口的(de)(de)寫字(zi)樓(lou)其價值是(shi)(shi)不一樣(yang)的(de)(de)，從(cong)上(shang)海、廣州、北京(jing)等地(di)(di)(di)的(de)(de)經驗看(kan)，地(di)(di)(di)鐵(tie)(tie)開通(tong)后，地(di)(di)(di)鐵(tie)(tie)口的(de)(de)寫字(zi)樓(lou)租金立即上(shang)漲30%以上(shang)，因為地(di)(di)(di)鐵(tie)(tie)對于(yu)企業(ye)辦公(gong)是(shi)(shi)特(te)別(bie)重(zhong)要的(de)(de)。

地段(duan)的(de)(de)第三個條件(jian)是(shi)配(pei)套(tao)。寫字(zi)樓(lou)(lou)的(de)(de)地段(duan)配(pei)套(tao)指周邊的(de)(de)商(shang)業(ye)、酒(jiu)店、銀(yin)行，應該是(shi)高端的(de)(de)商(shang)務配(pei)套(tao)，不一定很熱鬧，絕對不是(shi)繁華的(de)(de)商(shang)業(ye)區(qu)或鬧市區(qu)，作為頂級寫字(zi)樓(lou)(lou)的(de)(de)選址不是(shi)繁華的(de)(de)交(jiao)通樞紐或傳統的(de)(de)商(shang)業(ye)區(qu)，而(er)是(shi)代表地位配(pei)套(tao)的(de)(de)第一區(qu)位。

二是看寫字樓產品及定位

寫字(zi)樓(lou)的(de)(de)品種很多，并不是號(hao)稱是“甲級(ji)”、“5A”級(ji)的(de)(de)寫字(zi)樓(lou)都是頂級(ji)寫字(zi)樓(lou)，正如(ru)汽車一樣(yang)，有些三流汽車也(ye)(ye)稱之為豪華，其實客戶是不買賬的(de)(de)，寫字(zi)樓(lou)也(ye)(ye)是一個(ge)道理。

首(shou)先看寫字(zi)樓(lou)的(de)(de)(de)(de)定(ding)(ding)(ding)位(wei)(wei)，定(ding)(ding)(ding)位(wei)(wei)主要從(cong)未來使用上(shang)是如何定(ding)(ding)(ding)位(wei)(wei)的(de)(de)(de)(de)，包括(kuo)客戶定(ding)(ding)(ding)位(wei)(wei)、層(ceng)次定(ding)(ding)(ding)位(wei)(wei)、品種定(ding)(ding)(ding)位(wei)(wei)及市場(chang)地位(wei)(wei)定(ding)(ding)(ding)位(wei)(wei)等，而(er)寫字(zi)樓(lou)從(cong)上(shang)至下可分為頂級(ji)(ji)、甲級(ji)(ji)、乙(yi)級(ji)(ji)、丙級(ji)(ji)、SOHO級(ji)(ji)等，不同的(de)(de)(de)(de)寫字(zi)樓(lou)的(de)(de)(de)(de)定(ding)(ding)(ding)位(wei)(wei)是不一樣的(de)(de)(de)(de)。

其次(ci)，看寫字(zi)樓(lou)本身的產品(pin)(pin)體系(xi)，整個產品(pin)(pin)體系(xi)包括(kuo)主體產品(pin)(pin)、附屬產品(pin)(pin)、配(pei)套(tao)產品(pin)(pin)三大類，而且每大類包括(kuo)規格、技術(shu)、設備、質量、品(pin)(pin)位等(deng)方面。

主體產品，是指(zhi)寫字樓里的客戶直(zhi)接辦公的空間(jian)建筑等，包括以下方面：

1、辦公空間

2、垂(chui)直交通空(kong)間及設(she)備

3、大門及大堂

4、衛生間

5、動線規劃及布局

6、樓體形象、造型、風格(ge)及體量

這中間(jian)涉及(ji)層高(gao)、柱距(ju)及(ji)規格、結構方式、窗戶、裝修方式、空調(diao)設備(bei)、消防、網絡智能(neng)化、節能(neng)技術與綠色(se)環保(bao)、視(shi)野景觀的利用(yong)、樓(lou)體造型、

高度(du)、體量等，是否(fou)具有(you)形象性(xing)、標識(shi)性(xing)、易(yi)找性(xing)等。

主體(ti)產(chan)(chan)(chan)(chan)品(pin)(pin)又可分為實(shi)體(ti)產(chan)(chan)(chan)(chan)品(pin)(pin)與形象(xiang)(xiang)產(chan)(chan)(chan)(chan)品(pin)(pin)，實(shi)體(ti)產(chan)(chan)(chan)(chan)品(pin)(pin)就是(shi)能直接使用(yong)的(de)部分。形象(xiang)(xiang)產(chan)(chan)(chan)(chan)品(pin)(pin)是(shi)一種符號，包括(kuo)樓體(ti)風格、大堂裝修、候梯(ti)間、電梯(ti)品(pin)(pin)牌(pai)、衛生間水平等代(dai)表身份地位及享受的(de)產(chan)(chan)(chan)(chan)品(pin)(pin)，這(zhe)種形象(xiang)(xiang)產(chan)(chan)(chan)(chan)品(pin)(pin)越(yue)來越(yue)重要，是(shi)代(dai)表一種辦公的(de)心(xin)理感受，這(zhe)種形象(xiang)(xiang)是(shi)一種舒適感及優(you)越(yue)感，是(shi)一個(ge)人出入(ru)地方成功的(de)標志(zhi)。

附屬產(chan)(chan)品(pin)：附屬產(chan)(chan)品(pin)是為了正常使寫字(zi)樓能夠正常運營的必需的產(chan)(chan)品(pin)，有以(yi)下(xia)方面：

1、停(ting)車(che)產品（即停(ting)車(che)數量及方式）

2、垃圾處理

3、空調及消防

4、文化藝術

5、智能化、網絡技術產品（類似5A）

6、物業管理用房

7、供水及水質

以(yi)上這些(xie)作為一個頂級寫字樓(lou)是必備而且要追求高品質，是必須要有(you)的。

配套產品：

配(pei)套產(chan)品(pin)主要是指圍(wei)繞(rao)寫(xie)字樓(lou)運營(ying)而(er)需要的(de)配(pei)套，使寫(xie)字樓(lou)辦(ban)公更快(kuai)捷、

更(geng)效率、更(geng)形象，需(xu)要(yao)以下方面：

1、銀行

2、五星級酒店

3、會議中心

4、花園

5、高端購物

6、餐飲

7、咖啡館、茶館

8、健身

9、其他

這(zhe)些配套不要(yao)與寫字樓(lou)在同一(yi)幢樓(lou)上(shang)(shang)，否則就會(hui)感到比較亂；如(ru)果在同一(yi)個樓(lou)上(shang)(shang)，那么要(yao)走不同的(de)大門(men)，擁有不同的(de)大堂；有些配套也可以(yi)在這(zhe)邊，這(zhe)樣(yang)只(zhi)要(yao)能滿足需要(yao)即可以(yi)。

尤其是(shi)配套要與寫字(zi)樓(lou)大(da)樓(lou)的(de)純度與純凈分(fen)開，不(bu)能(neng)是(shi)亂七八糟的(de)東西都放進來，一定(ding)要講究檔(dang)次與地位，定(ding)出主題形象，要有商(shang)務主題地位。

作為寫字(zi)樓(lou)一(yi)個根本要解決(jue)目(mu)前困擾，寫字(zi)樓(lou)的(de)(de)“停車難(nan)(nan)(nan)、乘梯難(nan)(nan)(nan)、吃(chi)飯(fan)難(nan)(nan)(nan)”的(de)(de)三(san)大(da)問題，所以在鄭(zheng)(zheng)州只有美(mei)盛中心滿足三(san)大(da)條件(jian)，總結一(yi)句話：中原之(zhi)心的(de)(de)稀世珍(zhen)寶，因為其是在省會鄭(zheng)(zheng)州的(de)(de)中央政經區的(de)(de)核心之(zhi)位(wei)，可用幾個字(zi)概括“金(jin)水區、省府前、喜來(lai)登、地鐵口(kou)”，這幾個字(zi)也就代表了作為頂(ding)級寫字(zi)樓(lou)的(de)(de)稀缺(que)性(xing)。

三是看管理服務

寫字(zi)(zi)樓(lou)建(jian)得(de)再(zai)好，如果(guo)沒有(you)一流的(de)(de)物業管(guan)理(li)服務(wu)是不行(xing)(xing)，一定要(yao)選(xuan)擇世(shi)界的(de)(de)三(san)大行(xing)(xing)仲量聯行(xing)(xing)、世(shi)邦(bang)魏理(li)士、第一太(tai)平戴維斯等(deng)寫字(zi)(zi)樓(lou)的(de)(de)頂級管(guan)家提(ti)供(gong)全方位的(de)(de)管(guan)理(li)服務(wu)，只有(you)這樣(yang)，才能保證寫字(zi)(zi)樓(lou)投資的(de)(de)收(shou)益。

1、設備設施管理維護好(hao)

2、寫(xie)字(zi)樓形(xing)象(xiang)好，每(mei)年(nian)都能升(sheng)值(zhi)

3、租戶都是高端客戶，租金有(you)保證

另外，寫字樓一定要通(tong)過LEED認證(zheng)，只(zhi)有這樣才保(bao)證(zheng)世(shi)界500強(qiang)的(de)企(qi)業入駐。

以上三大條件(jian)就是稀(xi)缺特質的表(biao)現，一定要(yao)將位置、產(chan)品及定位、管理服務進(jin)行綜合(he)統(tong)

一(yi)，并要有形(xing)象、效(xiao)率(lv)、價值(zhi)，這也是我總結出(chu)的(de)購買寫字樓的(de)三四法則。