開發商逾期交房的違約責任分析

（一）違約金的確定標準

1、商品房買賣合同有約定的，從其約定

商(shang)(shang)品房(fang)買賣合同示范文本(ben)第九條是關(guan)于開(kai)發商(shang)(shang)逾(yu)期交(jiao)(jiao)房(fang)違(wei)約(yue)(yue)責(ze)任的條款，開(kai)發商(shang)(shang)一般會與購(gou)房(fang)人(ren)明(ming)確約(yue)(yue)定逾(yu)期交(jiao)(jiao)房(fang)違(wei)約(yue)(yue)金(jin)的計算標準，如每逾(yu)期一日按已(yi)付(fu)房(fang)款的萬分之三(san)計算違(wei)約(yue)(yue)金(jin)。

2、商品房買賣合同沒有約定的，以同地段、同類房屋的租金為準

租金主要有統一租金、協議租金和市場租金三類。統一租金是指國家或地方政府有關房地產主管部門在一定時期統一規定的房屋租金指導標準；協議租金是指租賃合同雙方在自愿基礎上協商確定的租金額。市場租金是指在房屋租賃市(shi)(shi)場形成(cheng)的(de)租(zu)賃關(guan)系的(de)租(zu)金，其標準隨著市(shi)(shi)場行情(qing)的(de)變化(hua)而波動。

（二）以租金標準支付違約金的法理基礎

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由于開發商未能按照合同約定的期限交付使用房屋，使得購房人不能在預先設定的時間使用所購房屋，行使占有、使用、收益、處分權能，購房人可能會延長另行租賃房屋居住的期限，進而增加支出，也可能會拖后對外出租的時間，進而減少收入，不論何種情況，都損害了購房人的期待利益——基于合同正常履行應當獲得的利益。即使購房人沒有實際支付租賃費用，或者新房將來不用于出租，房地產開發商(shang)亦不得(de)以此(ci)為由對抗購(gou)房人要求其支付(fu)違約金的請求。

（三）免責事由

免(mian)責事由(you)有法定(ding)免(mian)責事由(you)和(he)約(yue)定(ding)免(mian)責事由(you)之分，前者(zhe)(zhe)為(wei)因不可抗(kang)力導致(zhi)違(wei)約(yue)，違(wei)約(yue)方(fang)可全部(bu)或(huo)部(bu)分免(mian)除違(wei)約(yue)責任(ren)，后者(zhe)(zhe)為(wei)雙方(fang)當事人約(yue)定(ding)的(de)不可抗(kang)力之外(wai)的(de)其(qi)他免(mian)除違(wei)約(yue)責任(ren)的(de)事由(you)。

1、不可抗力

不(bu)可(ke)(ke)抗力(li)指(zhi)不(bu)可(ke)(ke)預見，不(bu)可(ke)(ke)避免(mian)并不(bu)能客服的(de)客觀情(qing)況。造成不(bu)可(ke)(ke)抗力(li)的(de)原因主要有兩種情(qing)形，一是自然災害(hai)，如洪水、地震(zhen)、臺風、海嘯(xiao)等；二是政府行為(wei)，如發生戰(zhan)爭、強制征收等。在發生不(bu)可(ke)(ke)抗力(li)的(de)事(shi)(shi)由后，開發商必須在合同(tong)約定的(de)期限內將(jiang)不(bu)可(ke)(ke)抗力(li)的(de)相關(guan)情(qing)況告(gao)知購房(fang)人，否(fou)則既使發生了不(bu)可(ke)(ke)抗力(li)的(de)事(shi)(shi)由開發商仍然需要承(cheng)擔延期交房(fang)責任。

2、約定免責事由

在商品房(fang)買(mai)賣合同(tong)中，除了不可抗(kang)力之外，開發商通(tong)常會與購房(fang)人(ren)約定其他(ta)關于逾期(qi)交房(fang)的免(mian)責(ze)事由，如購房(fang)人(ren)未付清(qing)房(fang)款及其他(ta)應交費用、因(yin)執行國家法律法規、政(zheng)策、政(zheng)府(fu)指令導(dao)致逾期(qi)交房(fang)、因(yin)市(shi)政(zheng)配套(tao)設(she)施接(jie)通(tong)延誤或市(shi)政(zheng)府(fu)規劃變(bian)更導(dao)致逾期(qi)交房(fang)、第三人(ren)破壞、高考期(qi)間停工或其他(ta)政(zheng)府(fu)規定、施工單位工期(qi)延誤、施工期(qi)間停水停電等。

開發商逾期交房違約金最低多少

一(yi)般開發商延遲交房(fang)的(de)(de)違(wei)約(yue)金，按每日(ri)2%—5%計算，法律沒有(you)強制規定違(wei)約(yue)金的(de)(de)額度，這(zhe)個是(shi)一(yi)般性(xing)的(de)(de)操作。當(dang)事人以約(yue)定的(de)(de)違(wei)約(yue)金過高(gao)為由請(qing)求減少(shao)(shao)的(de)(de)，應(ying)當(dang)以違(wei)約(yue)金超(chao)過造(zao)(zao)成的(de)(de)損失30％為標準(zhun)適(shi)當(dang)減少(shao)(shao)；當(dang)事人以約(yue)定的(de)(de)違(wei)約(yue)金低(di)于造(zao)(zao)成的(de)(de)損失為由請(qing)求增(zeng)加的(de)(de)，應(ying)當(dang)以違(wei)約(yue)造(zao)(zao)成的(de)(de)損失確定違(wei)約(yue)金數額。

開發商逾期交房可以退房嗎

開發(fa)(fa)商(shang)延期(qi)交(jiao)房(fang)是可(ke)以(yi)退(tui)房(fang)的(de)(de)。在合(he)同約定(ding)(ding)的(de)(de)交(jiao)房(fang)日到了(le)之后，給開發(fa)(fa)商(shang)發(fa)(fa)房(fang)屋催交(jiao)通知書，在其后的(de)(de)三個月的(de)(de)合(he)法(fa)期(qi)限之內，開發(fa)(fa)商(shang)仍然(ran)不(bu)能(neng)交(jiao)房(fang)的(de)(de)，有權要求退(tui)房(fang)，開放商(shang)應該合(he)同約定(ding)(ding)返(fan)還已經支付的(de)(de)房(fang)款以(yi)及產生(sheng)的(de)(de)活(huo)期(qi)利息，約定(ding)(ding)有違約金的(de)(de)，一(yi)并(bing)賠付。

開發商逾期交房起訴期限多長時間

《民法總則(ze)》第一(yi)百八(ba)十(shi)八(ba)條規定(ding)，向(xiang)人(ren)民法院請(qing)求保護民事權(quan)利的訴訟時(shi)效(xiao)期間(jian)為三(san)年(nian)。延(yan)期交房(fang)的訴訟時(shi)效(xiao)就是從規定(ding)的交房(fang)時(shi)間(jian)到(dao)了開發商沒有交付房(fang)屋(wu)的第二(er)天開始(shi)，購房(fang)者(zhe)就應該知(zhi)道(dao)其權(quan)益(yi)受到(dao)損害，也(ye)就從此(ci)時(shi)起算三(san)年(nian)。