開發商逾期交房的違約責任分析

（一）違約金的確定標準

1、商品房買賣合同有約定的，從其約定

商品房(fang)買(mai)賣合(he)同示范文本第九條(tiao)是關(guan)于開發(fa)(fa)商逾期交(jiao)房(fang)違約(yue)責任的條(tiao)款，開發(fa)(fa)商一般會與(yu)購房(fang)人明確約(yue)定逾期交(jiao)房(fang)違約(yue)金的計算標準，如(ru)每逾期一日按已(yi)付房(fang)款的萬分之三計算違約(yue)金。

2、商品房買賣合同沒有約定的，以同地段、同類房屋的租金為準

租金主要有統一租金、協議租金和市場租金三類。統一租金是指國家或地方政府有關房地產主管部門在一定時期統一規定的房屋租金指導標準；協議租金是指租賃合同雙方在自愿基礎上協商確定的租金額。市場租金是指在房屋租賃市(shi)場形成的租(zu)賃(lin)關系的租(zu)金(jin)，其標準隨著市(shi)場行情的變化(hua)而(er)波動。

（二）以租金標準支付違約金的法理基礎

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由于開發商未能按照合同約定的期限交付使用房屋，使得購房人不能在預先設定的時間使用所購房屋，行使占有、使用、收益、處分權能，購房人可能會延長另行租賃房屋居住的期限，進而增加支出，也可能會拖后對外出租的時間，進而減少收入，不論何種情況，都損害了購房人的期待利益——基于合同正常履行應當獲得的利益。即使購房人沒有實際支付租賃費用，或者新房將來不用于出租，房地產開發商亦不得以此為由對抗購房人要求其支付違約金的請求。

（三）免責事由

免(mian)(mian)責(ze)(ze)事(shi)由有法定免(mian)(mian)責(ze)(ze)事(shi)由和約(yue)定免(mian)(mian)責(ze)(ze)事(shi)由之分(fen)，前(qian)者(zhe)為因不可抗力導致違約(yue)，違約(yue)方可全部(bu)或部(bu)分(fen)免(mian)(mian)除違約(yue)責(ze)(ze)任，后(hou)者(zhe)為雙方當(dang)事(shi)人約(yue)定的(de)(de)不可抗力之外的(de)(de)其他免(mian)(mian)除違約(yue)責(ze)(ze)任的(de)(de)事(shi)由。

1、不可抗力

不(bu)(bu)可(ke)抗力(li)(li)指(zhi)不(bu)(bu)可(ke)預(yu)見，不(bu)(bu)可(ke)避免并不(bu)(bu)能客(ke)服的客(ke)觀情(qing)況。造成不(bu)(bu)可(ke)抗力(li)(li)的原因(yin)主(zhu)要有兩種情(qing)形，一是自然(ran)災害，如洪水、地震、臺風、海嘯等(deng)；二(er)是政府行為，如發(fa)生(sheng)戰爭(zheng)、強制征(zheng)收(shou)等(deng)。在(zai)發(fa)生(sheng)不(bu)(bu)可(ke)抗力(li)(li)的事由后(hou)，開發(fa)商必(bi)須在(zai)合(he)同(tong)約定的期限內將不(bu)(bu)可(ke)抗力(li)(li)的相(xiang)關情(qing)況告知購房人，否則既使發(fa)生(sheng)了不(bu)(bu)可(ke)抗力(li)(li)的事由開發(fa)商仍(reng)然(ran)需要承擔延期交房責任。

2、約定免責事由

在商(shang)品房買賣合同中，除了不可抗力之外，開(kai)發商(shang)通(tong)常會與(yu)購房人約定其(qi)他關(guan)于逾期(qi)(qi)交(jiao)(jiao)(jiao)房的免責事(shi)由，如(ru)購房人未付清房款及其(qi)他應交(jiao)(jiao)(jiao)費(fei)用(yong)、因執行(xing)國家法律法規、政(zheng)策、政(zheng)府(fu)(fu)指令導致(zhi)逾期(qi)(qi)交(jiao)(jiao)(jiao)房、因市政(zheng)配套設施接通(tong)延誤(wu)或(huo)市政(zheng)府(fu)(fu)規劃變更導致(zhi)逾期(qi)(qi)交(jiao)(jiao)(jiao)房、第三人破(po)壞、高考(kao)期(qi)(qi)間(jian)停工或(huo)其(qi)他政(zheng)府(fu)(fu)規定、施工單位工期(qi)(qi)延誤(wu)、施工期(qi)(qi)間(jian)停水停電等(deng)。

開發商逾期交房違約金最低多少

一般開發商(shang)延遲(chi)交(jiao)房的(de)違(wei)(wei)約(yue)(yue)(yue)金，按每日(ri)2%—5%計算(suan)，法律沒(mei)有強(qiang)制規(gui)定(ding)違(wei)(wei)約(yue)(yue)(yue)金的(de)額(e)度，這個是一般性的(de)操作。當(dang)事人以約(yue)(yue)(yue)定(ding)的(de)違(wei)(wei)約(yue)(yue)(yue)金過(guo)高為(wei)(wei)由請求減(jian)少(shao)的(de)，應當(dang)以違(wei)(wei)約(yue)(yue)(yue)金超過(guo)造(zao)成的(de)損(sun)失30％為(wei)(wei)標準適當(dang)減(jian)少(shao)；當(dang)事人以約(yue)(yue)(yue)定(ding)的(de)違(wei)(wei)約(yue)(yue)(yue)金低于造(zao)成的(de)損(sun)失為(wei)(wei)由請求增加的(de)，應當(dang)以違(wei)(wei)約(yue)(yue)(yue)造(zao)成的(de)損(sun)失確定(ding)違(wei)(wei)約(yue)(yue)(yue)金數額(e)。

開發商逾期交房可以退房嗎

開發(fa)商延(yan)期交房(fang)(fang)(fang)是可以(yi)(yi)退(tui)房(fang)(fang)(fang)的。在合(he)同約(yue)定(ding)的交房(fang)(fang)(fang)日到了之后，給開發(fa)商發(fa)房(fang)(fang)(fang)屋催交通知(zhi)書(shu)，在其后的三(san)個(ge)月的合(he)法(fa)期限之內，開發(fa)商仍然不能交房(fang)(fang)(fang)的，有權要求退(tui)房(fang)(fang)(fang)，開放商應該合(he)同約(yue)定(ding)返還已經支付(fu)的房(fang)(fang)(fang)款以(yi)(yi)及產(chan)生的活期利(li)息，約(yue)定(ding)有違約(yue)金的，一并賠付(fu)。

開發商逾期交房起訴期限多長時間

《民法總(zong)則》第(di)一百八(ba)(ba)十八(ba)(ba)條規定(ding)，向人民法院請求保護(hu)民事權利(li)的(de)訴訟(song)時效(xiao)期間(jian)為三(san)年(nian)。延期交(jiao)(jiao)房的(de)訴訟(song)時效(xiao)就是從規定(ding)的(de)交(jiao)(jiao)房時間(jian)到了開發商沒(mei)有交(jiao)(jiao)付(fu)房屋的(de)第(di)二天開始(shi)，購房者就應該知道其權益受到損(sun)害，也就從此時起算三(san)年(nian)。