開發商逾期交房的違約責任分析
(一)違約金的確定標準
1、商品房買賣合同有約定的,從其約定
商品房(fang)(fang)買(mai)賣合同(tong)示范文(wen)本(ben)第九條(tiao)是關于(yu)開發商逾期(qi)交(jiao)房(fang)(fang)違(wei)約(yue)責任的條(tiao)款,開發商一(yi)般會與購房(fang)(fang)人明確約(yue)定逾期(qi)交(jiao)房(fang)(fang)違(wei)約(yue)金(jin)的計(ji)算(suan)標準,如每(mei)逾期(qi)一(yi)日按已付房(fang)(fang)款的萬分(fen)之三計(ji)算(suan)違(wei)約(yue)金(jin)。
2、商品房買賣合同沒有約定的,以同地段、同類房屋的租金為準
租金主要有統一租金、協議租金和市場租金三類。統一租金是指國家或地方政府有關房地產主管部門在一定時期統一規定的房屋租金指導標準;協議租金是指租賃合同雙方在自愿基礎上協商確定的租金額。市場租金是指在房屋租賃市場形(xing)成的租(zu)賃關系(xi)的租(zu)金,其(qi)標準隨著市場行情的變化(hua)而波動。
(二)以租金標準支付違約金的法理基礎
由于開發商未能按照合同約定的期限交付使用房屋,使得購房人不能在預先設定的時間使用所購房屋,行使占有、使用、收益、處分權能,購房人可能會延長另行租賃房屋居住的期限,進而增加支出,也可能會拖后對外出租的時間,進而減少收入,不論何種情況,都損害了購房人的期待利益——基于合同正常履行應當獲得的利益。即使購房人沒有實際支付租賃費用,或者新房將來不用于出租,房地產開發商亦(yi)不得(de)以此為由對抗購房人(ren)要(yao)求其支付違約金(jin)的請求。
(三)免責事由
免責(ze)事(shi)(shi)由(you)有(you)法定免責(ze)事(shi)(shi)由(you)和(he)約(yue)(yue)(yue)定免責(ze)事(shi)(shi)由(you)之分,前(qian)者為(wei)因不可抗(kang)力(li)導致違(wei)(wei)(wei)約(yue)(yue)(yue),違(wei)(wei)(wei)約(yue)(yue)(yue)方(fang)可全部或部分免除(chu)違(wei)(wei)(wei)約(yue)(yue)(yue)責(ze)任(ren),后者為(wei)雙方(fang)當事(shi)(shi)人約(yue)(yue)(yue)定的不可抗(kang)力(li)之外的其他免除(chu)違(wei)(wei)(wei)約(yue)(yue)(yue)責(ze)任(ren)的事(shi)(shi)由(you)。
1、不可抗力
不(bu)可(ke)(ke)抗(kang)(kang)力指不(bu)可(ke)(ke)預(yu)見,不(bu)可(ke)(ke)避免并不(bu)能客(ke)服的(de)(de)客(ke)觀情(qing)況(kuang)。造成不(bu)可(ke)(ke)抗(kang)(kang)力的(de)(de)原因主要有兩種情(qing)形,一是自然災害,如洪水、地震、臺風、海嘯等;二是政府行為,如發生戰爭、強制征收(shou)等。在發生不(bu)可(ke)(ke)抗(kang)(kang)力的(de)(de)事由后,開(kai)發商必須在合(he)同約定的(de)(de)期(qi)限內將不(bu)可(ke)(ke)抗(kang)(kang)力的(de)(de)相關(guan)情(qing)況(kuang)告知購房人(ren),否則既使發生了不(bu)可(ke)(ke)抗(kang)(kang)力的(de)(de)事由開(kai)發商仍(reng)然需(xu)要承擔(dan)延期(qi)交房責任。
2、約定免責事由
在(zai)商品房(fang)(fang)買賣合同中,除了(le)不可抗力之(zhi)外,開發商通常(chang)會與購(gou)房(fang)(fang)人約定其(qi)他關于逾期交(jiao)房(fang)(fang)的免責事由(you),如購(gou)房(fang)(fang)人未付清(qing)房(fang)(fang)款及其(qi)他應交(jiao)費用、因執行(xing)國家法(fa)(fa)律(lv)法(fa)(fa)規、政(zheng)策、政(zheng)府(fu)指令(ling)導(dao)致逾期交(jiao)房(fang)(fang)、因市政(zheng)配套設施(shi)接通延誤或市政(zheng)府(fu)規劃變(bian)更導(dao)致逾期交(jiao)房(fang)(fang)、第三(san)人破(po)壞(huai)、高考期間(jian)停(ting)(ting)(ting)工或其(qi)他政(zheng)府(fu)規定、施(shi)工單位工期延誤、施(shi)工期間(jian)停(ting)(ting)(ting)水停(ting)(ting)(ting)電等(deng)。
開發商逾期交房違約金最低多少
一(yi)般(ban)開發商延遲交房(fang)的(de)(de)(de)(de)(de)違(wei)約(yue)(yue)金(jin),按每日(ri)2%—5%計算,法律(lv)沒有強制規定(ding)違(wei)約(yue)(yue)金(jin)的(de)(de)(de)(de)(de)額(e)度,這個是一(yi)般(ban)性的(de)(de)(de)(de)(de)操作。當事(shi)人(ren)(ren)以(yi)約(yue)(yue)定(ding)的(de)(de)(de)(de)(de)違(wei)約(yue)(yue)金(jin)過高為由請(qing)求減少(shao)的(de)(de)(de)(de)(de),應(ying)當以(yi)違(wei)約(yue)(yue)金(jin)超過造成的(de)(de)(de)(de)(de)損(sun)失(shi)30%為標(biao)準適當減少(shao);當事(shi)人(ren)(ren)以(yi)約(yue)(yue)定(ding)的(de)(de)(de)(de)(de)違(wei)約(yue)(yue)金(jin)低于造成的(de)(de)(de)(de)(de)損(sun)失(shi)為由請(qing)求增加的(de)(de)(de)(de)(de),應(ying)當以(yi)違(wei)約(yue)(yue)造成的(de)(de)(de)(de)(de)損(sun)失(shi)確定(ding)違(wei)約(yue)(yue)金(jin)數額(e)。
開發商逾期交房可以退房嗎
開發商延期交房(fang)(fang)(fang)是可以退(tui)房(fang)(fang)(fang)的(de)。在(zai)合同約(yue)定的(de)交房(fang)(fang)(fang)日到了之后,給(gei)開發商發房(fang)(fang)(fang)屋催(cui)交通(tong)知書,在(zai)其后的(de)三個(ge)月的(de)合法期限之內(nei),開發商仍然不能交房(fang)(fang)(fang)的(de),有權(quan)要(yao)求(qiu)退(tui)房(fang)(fang)(fang),開放商應(ying)該合同約(yue)定返還已經支付的(de)房(fang)(fang)(fang)款以及產生的(de)活(huo)期利息,約(yue)定有違(wei)約(yue)金的(de),一并賠(pei)付。
開發商逾期交房起訴期限多長時間
《民(min)法總則》第(di)一百八十八條規定(ding),向人民(min)法院請求保(bao)護民(min)事權利的訴訟(song)(song)時(shi)效期(qi)間為三年。延期(qi)交房(fang)(fang)的訴訟(song)(song)時(shi)效就是從(cong)(cong)規定(ding)的交房(fang)(fang)時(shi)間到了開(kai)發商沒有交付房(fang)(fang)屋的第(di)二天開(kai)始,購(gou)房(fang)(fang)者(zhe)就應該知(zhi)道其權益(yi)受到損(sun)害(hai),也(ye)就從(cong)(cong)此時(shi)起(qi)算三年。