開發商逾期交房的違約責任分析

（一）違約金的確定標準

1、商品房買賣合同有約定的，從其約定

商(shang)品房(fang)買賣合同(tong)示(shi)范文(wen)本第九條是關(guan)于開(kai)發商(shang)逾期(qi)交(jiao)房(fang)違約責任(ren)的條款，開(kai)發商(shang)一(yi)般會與(yu)購(gou)房(fang)人明確約定(ding)逾期(qi)交(jiao)房(fang)違約金的計算標準，如每(mei)逾期(qi)一(yi)日按已付房(fang)款的萬分之三(san)計算違約金。

2、商品房買賣合同沒有約定的，以同地段、同類房屋的租金為準

租金主要有統一租金、協議租金和市場租金三類。統一租金是指國家或地方政府有關房地產主管部門在一定時期統一規定的房屋租金指導標準；協議租金是指租賃合同雙方在自愿基礎上協商確定的租金額。市場租金是指在房屋租賃市(shi)場(chang)形成的租(zu)(zu)賃關(guan)系的租(zu)(zu)金，其標準隨著市(shi)場(chang)行情的變化而(er)波動。

（二）以租金標準支付違約金的法理基礎

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由于開發商未能按照合同約定的期限交付使用房屋，使得購房人不能在預先設定的時間使用所購房屋，行使占有、使用、收益、處分權能，購房人可能會延長另行租賃房屋居住的期限，進而增加支出，也可能會拖后對外出租的時間，進而減少收入，不論何種情況，都損害了購房人的期待利益——基于合同正常履行應當獲得的利益。即使購房人沒有實際支付租賃費用，或者新房將來不用于出租，房地產開發商亦不(bu)得以此為(wei)由對抗購(gou)房人要求其支付違約金的請求。

（三）免責事由

免(mian)責(ze)事由有法定(ding)免(mian)責(ze)事由和約(yue)(yue)(yue)定(ding)免(mian)責(ze)事由之分，前者(zhe)為(wei)(wei)因(yin)不(bu)(bu)可抗(kang)力導致違(wei)(wei)約(yue)(yue)(yue)，違(wei)(wei)約(yue)(yue)(yue)方可全部(bu)或部(bu)分免(mian)除違(wei)(wei)約(yue)(yue)(yue)責(ze)任，后者(zhe)為(wei)(wei)雙方當事人約(yue)(yue)(yue)定(ding)的(de)不(bu)(bu)可抗(kang)力之外的(de)其他免(mian)除違(wei)(wei)約(yue)(yue)(yue)責(ze)任的(de)事由。

1、不可抗力

不(bu)(bu)可(ke)(ke)抗力(li)指(zhi)不(bu)(bu)可(ke)(ke)預見，不(bu)(bu)可(ke)(ke)避免并不(bu)(bu)能(neng)客服的(de)(de)客觀情(qing)況。造成不(bu)(bu)可(ke)(ke)抗力(li)的(de)(de)原因主要有兩種情(qing)形，一(yi)是自然(ran)災害，如洪水、地震(zhen)、臺風、海(hai)嘯等；二是政府行為(wei)，如發(fa)生(sheng)戰爭、強制征收等。在發(fa)生(sheng)不(bu)(bu)可(ke)(ke)抗力(li)的(de)(de)事(shi)由后(hou)，開發(fa)商必須在合同約定的(de)(de)期限內將不(bu)(bu)可(ke)(ke)抗力(li)的(de)(de)相關情(qing)況告知(zhi)購(gou)房人，否則既(ji)使發(fa)生(sheng)了不(bu)(bu)可(ke)(ke)抗力(li)的(de)(de)事(shi)由開發(fa)商仍然(ran)需要承擔延期交房責任(ren)。

2、約定免責事由

在(zai)商(shang)品(pin)房買賣(mai)合同中，除了不可抗力之外，開發商(shang)通常(chang)會與(yu)購(gou)房人(ren)(ren)約定其他(ta)(ta)關于逾(yu)期(qi)(qi)交(jiao)房的免責(ze)事由，如購(gou)房人(ren)(ren)未付清房款及其他(ta)(ta)應交(jiao)費用、因執行(xing)國家法律(lv)法規(gui)、政策、政府指令導(dao)致(zhi)逾(yu)期(qi)(qi)交(jiao)房、因市政配(pei)套設施(shi)接通延(yan)誤或市政府規(gui)劃變更導(dao)致(zhi)逾(yu)期(qi)(qi)交(jiao)房、第(di)三人(ren)(ren)破壞、高考期(qi)(qi)間停(ting)(ting)工(gong)或其他(ta)(ta)政府規(gui)定、施(shi)工(gong)單位工(gong)期(qi)(qi)延(yan)誤、施(shi)工(gong)期(qi)(qi)間停(ting)(ting)水停(ting)(ting)電等。

開發商逾期交房違約金最低多少

一(yi)般(ban)開發商延遲(chi)交房(fang)的(de)(de)違(wei)約(yue)金(jin)，按每日2%—5%計(ji)算，法(fa)律沒有強(qiang)制規(gui)定(ding)(ding)違(wei)約(yue)金(jin)的(de)(de)額度(du)，這(zhe)個是一(yi)般(ban)性的(de)(de)操作。當(dang)事人以約(yue)定(ding)(ding)的(de)(de)違(wei)約(yue)金(jin)過高為由請求(qiu)減少(shao)的(de)(de)，應當(dang)以違(wei)約(yue)金(jin)超(chao)過造成的(de)(de)損失30％為標準適當(dang)減少(shao)；當(dang)事人以約(yue)定(ding)(ding)的(de)(de)違(wei)約(yue)金(jin)低(di)于造成的(de)(de)損失為由請求(qiu)增加的(de)(de)，應當(dang)以違(wei)約(yue)造成的(de)(de)損失確(que)定(ding)(ding)違(wei)約(yue)金(jin)數額。

開發商逾期交房可以退房嗎

開(kai)發(fa)商(shang)延期交房(fang)(fang)是可(ke)以退房(fang)(fang)的(de)(de)。在合(he)同(tong)約(yue)定(ding)的(de)(de)交房(fang)(fang)日到(dao)了(le)之后(hou)(hou)，給(gei)開(kai)發(fa)商(shang)發(fa)房(fang)(fang)屋(wu)催交通知(zhi)書，在其后(hou)(hou)的(de)(de)三個月的(de)(de)合(he)法期限之內，開(kai)發(fa)商(shang)仍(reng)然不(bu)能(neng)交房(fang)(fang)的(de)(de)，有權要求退房(fang)(fang)，開(kai)放商(shang)應該合(he)同(tong)約(yue)定(ding)返還已經支(zhi)付的(de)(de)房(fang)(fang)款以及產(chan)生的(de)(de)活期利息，約(yue)定(ding)有違約(yue)金(jin)的(de)(de)，一并(bing)賠付。

開發商逾期交房起訴期限多長時間

《民(min)法總則》第一百八十八條規定，向人民(min)法院請求(qiu)保(bao)護民(min)事權利的訴訟時(shi)效期(qi)間(jian)為三年(nian)。延期(qi)交房的訴訟時(shi)效就是從規定的交房時(shi)間(jian)到(dao)了開發(fa)商沒有交付房屋(wu)的第二天開始，購(gou)房者就應該知道其權益受到(dao)損(sun)害，也就從此時(shi)起(qi)算(suan)三年(nian)。