【商務公(gong)寓(yu)】商務公(gong)寓(yu)屬于住宅(zhai)嗎 商務公(gong)寓(yu)與(yu)住宅(zhai)的差別(bie)
商務公(gong)寓屬于(yu)住宅嗎(ma)
目前市場上的公寓一般分為住宅型公寓(屬(shu)商(shang)品住宅)和商務(wu)型公寓(或稱商住(zhu)型公寓),由于用地性(xing)質(zhi)和產權(quan)年限上的不同導致貸款方式、貸款年限以(yi)及各種稅費等存在諸多差異。
住宅型公寓(屬商品住宅)和商務型公寓(或稱商住型公寓)的區別:
商務(wu)公寓(yu)與住宅的差別
住(zhu)宅型(xing)公寓(yu)(屬商(shang)品住宅)和商(shang)務型公寓(或稱商住型公寓(yu))對比的優缺點:
A 住宅型公寓
這類公寓的特點是戶型面積小,多為30-60㎡。多處在繁(fan)華地段,周(zhou)邊配套設施完善,銷售價(jia)格一般高于區域整體水平(ping)。
住宅型公寓優點:
1、使用(yong)成本相(xiang)比(bi)而言較低。產權70年,可(ke)(ke)商貸(dai)(dai),亦可(ke)(ke)公積(ji)金貸(dai)(dai),貸(dai)(dai)款(kuan)成數高,利率(lv)較商務公寓便宜,物業、水、電、煤等按民用收(shou)費(fei)。
2、舒適度(du)更高。住宅型公寓的居住舒適度(du)明(ming)顯優于商務型公寓,每個(ge)標準(zhun)層設置的公寓(yu)間數不超過20間,電梯配比多(duo)為每層1:10,多數通有(you)燃氣管道,不影(ying)響正(zheng)常的家庭生活。
3、稅費較低。住宅性(xing)質的公寓交契稅按照(zhao)90㎡以下普通住宅的契(qi)稅(shui)比例交(jiao)1%。這(zhe)也是其優于商務(wu)型公寓的特點之一(yi),便于今后轉手。
注:根據現行契稅政策的規定,個人購買普通住房,且該住房為家庭唯一住房的,所購(gou)普通商品(pin)住宅戶型(xing)面積在(zai)90㎡(含90㎡)以下(xia)的,契(qi)稅按(an)照1%執行(xing);戶型面積在90㎡到144㎡(含144㎡)的,稅率加倍征收,即稅率為2%;所(suo)購住宅戶型面積在144㎡以上的(de),契稅(shui)稅(shui)率(lv)按照4%征收。而購(gou)買非普通住(zhu)房、二套及以上住(zhu)房,以及商業投資性房產(商(shang)鋪、辦公寫字(zi)樓、商(shang)務公寓(yu)等),一律按(an)照4%的稅率(lv)征稅。
住宅型公寓缺點:
1、功能(neng)受限。只能(neng)居(ju)住,小區(qu)不允許(xu)辦公。
2、售價較(jiao)高(gao)。住(zhu)宅型公寓單價一般高(gao)于普通住(zhu)宅,也(ye)高于商務型公寓。
B 商務型公寓
此類公寓產權年限為40年,一般處于城市核心地段及商務中心區,既可居住,又可辦公;具備寫字樓功能,在部分城市可注冊公司,價格相對寫字樓較低;面(mian)積主(zhu)要在90㎡以下,配套齊(qi)全,交通(tong)方便。
但相比住宅型公寓,商務型公寓缺點也較為明顯:
1、產(chan)權年限。商業用地40年,比(bi)住(zhu)宅的70年(nian)縮水(shui)嚴重。根據目前《物權法》規(gui)定,關于商(shang)業(ye)用地產權到期后(hou)是否(fou)能夠像住宅用地自動(dong)續(xu)期,并(bing)沒有明確規定,因此(ci),購(gou)買商(shang)業(ye)用地上的商(shang)住房還(huan)是有一定風險。
2、居住環境。每層住戶較多,10-20戶(hu),中間(jian)隔以長形樓道,尤其是處于(yu)(yu)陰面的住(zhu)戶,采光較(jiao)差,且多(duo)數存在衛生間(jian)無窗戶、廚(chu)房過小或廚(chu)房呈開放(fang)式等問題,造成其居住(zhu)舒適度低于(yu)(yu)住(zhu)宅(zhai)型(xing)公(gong)寓(yu)。此外,住(zhu)戶多(duo),且商住(zhu)兩用,各色(se)人等出入,較(jiao)為嘈(cao)雜,安全性也較(jiao)弱;
3、得房率。過道等公共地(di)方多,造成公攤大,得房率低,一般僅為70%左(zuo)右,這就在無形之中抬高了其套內(nei)使用面積的(de)折(zhe)合(he)單(dan)價,降低了其性(xing)價比,并(bing)直接(jie)影響其保值增值功能;
4、按揭方式。大(da)多不(bu)能申請公積(ji)金貸款(kuan),但是也(ye)有少數項(xiang)目在開發商(shang)的(de)努(nu)力(li)下能夠辦到(dao)。另40年產權(quan)的住宅,如采用銀行貸款的方式,只能得到五成或六成按揭,最長貸(dai)款年限10年,且(qie)只(zhi)能使用商貸,貸款利(li)率一般(ban)也較住宅高,不利(li)用購房者購入;
5、日常生活(huo)成本(ben)。按公建用途規定(ding),其物(wu)業(ye)、水、電、氣等為商業(ye)收費,較民(min)用(yong)收費貴,因此對于購(gou)房(fang)者,應(ying)該在購(gou)房(fang)時詢問清楚。當然,目(mu)前(qian)某些開(kai)發商在開(kai)發中(zhong)會采取相應(ying)的(de)補救(jiu)措施,能按民(min)用(yong)價格繳納。
6、設(she)計標(biao)準。設(she)計導向不同,公(gong)共建筑物(wu)業(ye)受朝向、采光、進深等限(xian)制較少,而住宅的要求較高。住宅型公寓建筑間距(ju)、采光一般是按(an)照(zhao)住宅規劃設計標準嚴格執(zhi)行;而商(shang)住型公寓一般位于城市的繁華地(di)段(duan)和商(shang)務(wu)服務(wu)范圍中,其建筑日(ri)照(zhao)間距(ju)、建筑設計等按(an)照(zhao)公共(gong)建筑標準執(zhi)行。
7、交易稅(shui)費。初次購(gou)買或者轉讓時的契(qi)稅(shui)按照4%收取,而住宅低于90㎡為1%;如果國家開征物業稅、土地增值稅,商業用房的標準也會比住宅高。此外,根據規定,商業性質(zhi)用房(fang)如(ru)果不滿5年出手需要交納(na)5種稅費(fei),分別是:營業(ye)稅5.6%、印花稅0.05%、土地增(zeng)值(zhi)稅6%、個稅1%或購房差價的20%、契稅4%、交(jiao)易手續費10元/㎡,除去交易手續費,剩余5種稅加(jia)起來高(gao)達16.65%。
以一(yi)套面積40㎡總價25萬元的(de)房子為例(li),5年內轉手需(xu)承擔的(de)稅額將達到25萬元*16.65%=41625元。這(zhe)樣高的一(yi)個稅費,直接影響了購房者的投資回報率,也不利(li)于出手(shou)。
商務型公寓優點主要有以下幾點:
1、商住兩(liang)用
既可居(ju)住(zhu),又可辦公,具備寫字樓功能;在(zai)部分城(cheng)市還(huan)可注冊(ce)公司,價格相對寫字樓較低(di);繁華商圈,配套齊全,交通便利,可做酒店(dian)或辦公點。易轉手,適合投資。
2、建造標(biao)準較(jiao)高
商務公寓的(de)房屋建設(she)標(biao)準(zhun)不同(tong),如果按照公建相關要求,人(ren)防和消(xiao)防等建設(she)標(biao)準(zhun)都較(jiao)高(gao)。
這樣看來,如果是自住的年輕小貴族,住宅公寓是比較適合的選擇,但如果投資,就另當別論了。對于住宅公寓和商(shang)務公(gong)寓的(de)區別(bie)及選擇辦法(fa),就是這些啦(la)。