【商務公(gong)寓(yu)】商務公(gong)寓(yu)屬于住宅嗎 商務公(gong)寓(yu)與住宅的差別

商務公寓(yu)屬于(yu)住(zhu)宅嗎

目前市場上的公寓一般分為住宅型公寓(屬商品住宅)和商務型公寓(yu)(或(huo)稱商住型公(gong)寓)，由(you)于用地性質和產權年限上的不同導致貸款方式(shi)、貸款年限以及各種稅費等存在(zai)諸多差(cha)異。

住宅型公寓(屬商品住宅)和商務型公寓(或稱商住型公寓)的區別：

商務公(gong)寓與住宅的差別(bie)

住宅型公寓(屬商品(pin)住宅)和(he)商務型(xing)公(gong)寓(或稱商(shang)住型公(gong)寓(yu))對比的優缺點：

A 住宅型公寓

這類公寓的特點是戶型面積小，多為30-60㎡。多處在(zai)繁華地段，周邊配套(tao)設施(shi)完(wan)善，銷售(shou)價格一(yi)般高于區域整體水平。

住宅型公寓優點：

1、使(shi)用(yong)成本相比(bi)而言(yan)較低。產權70年(nian)，可商貸，亦可公積金貸，貸款成數高，利率(lv)較商務公寓便宜，物業、水、電、煤等(deng)按(an)民用收(shou)費。

2、舒適(shi)度(du)(du)更(geng)高。住宅型公寓的居住舒適(shi)度(du)(du)明顯優于商務型公寓，每(mei)個標準層設置的公寓間數不超過20間(jian)，電梯配比多為每層(ceng)1：10，多(duo)數通有燃(ran)氣管道，不影響(xiang)正(zheng)常的家庭生活。

3、稅費(fei)較低。住宅性質的公寓交(jiao)契稅按照90㎡以(yi)下普(pu)通住宅的契稅比例交(jiao)1%。這也是其(qi)優于商(shang)務型公寓(yu)的特點之(zhi)一，便于今后轉手。

注：根據現行契稅政策的規定，個人購買普通住房，且該住房為家庭唯一住房的，所購普通商品(pin)住宅戶型面積(ji)在90㎡(含90㎡)以下(xia)的，契(qi)稅按照1%執(zhi)行；戶型面積在90㎡到144㎡(含144㎡)的，稅率加倍征收，即(ji)稅率為2%；所購住(zhu)宅戶型面積在(zai)144㎡以上的，契稅(shui)稅(shui)率按照4%征收(shou)。而購買(mai)非(fei)普(pu)通(tong)住(zhu)房、二套及以上住(zhu)房，以及商業(ye)投資性房產(商鋪、辦公寫字樓、商務公寓等(deng))，一律按照4%的稅率征稅。

住宅型公寓缺點：

1、功能(neng)受限。只能(neng)居住，小區不允許辦公。

2、售價較高(gao)。住(zhu)宅型公寓單(dan)價一(yi)般(ban)高(gao)于普(pu)通住(zhu)宅，也(ye)高于(yu)商務型公寓。

B 商務型公寓

此(ci)類公寓產權年限為(wei)40年，一般處于城市核心地段及商務中心區，既可居住，又可辦公；具備寫字樓功能，在部分城市可注冊公司，價格相對寫字樓較低；面積主(zhu)要在90㎡以下，配套齊全，交(jiao)通方便。

但相比住宅型公寓，商務型公寓缺點也較為明顯：

1、產權年限。商(shang)業(ye)用(yong)地40年，比住宅的70年縮(suo)水(shui)嚴重。根據目前《物權法》規(gui)定，關于商業用(yong)地(di)產權(quan)到(dao)期后是否能夠像住宅用(yong)地(di)自動續期，并沒有明確規定，因此(ci)，購買商業用(yong)地(di)上的(de)商住房還是有一(yi)定風(feng)險。

2、居住(zhu)環境。每層住(zhu)戶較(jiao)多(duo)，10-20戶，中間隔以(yi)長形樓道(dao)，尤(you)其是處于陰面的住(zhu)戶(hu)(hu)，采光較(jiao)差，且多數存(cun)在衛生間無窗戶(hu)(hu)、廚房(fang)過小或廚房(fang)呈開放(fang)式等(deng)問題，造成其居住(zhu)舒適度(du)低于住(zhu)宅型公(gong)寓。此(ci)外(wai)，住(zhu)戶(hu)(hu)多，且商(shang)住(zhu)兩用，各色人(ren)等(deng)出入，較(jiao)為嘈雜，安全(quan)性(xing)也較(jiao)弱；

3、得房(fang)率。過道等(deng)公(gong)共地方多，造成公攤大，得房率低，一般僅為70%左右(you)，這就在(zai)無(wu)形之中抬(tai)高了其(qi)(qi)套內使用面(mian)積(ji)的折合單價(jia)，降(jiang)低了其(qi)(qi)性價(jia)比(bi)，并(bing)直(zhi)接(jie)影響其(qi)(qi)保值增值功能；

4、按(an)揭(jie)方式(shi)。大多不能申(shen)請公(gong)積金貸(dai)款(kuan)，但(dan)是也有(you)少數項目在開發商的努(nu)力(li)下能夠辦到。另40年產權的住宅(zhai)，如采用銀行貸款的方式，只能得到五成或六成按揭，最長貸款年限10年，且只能使用商貸，貸款(kuan)利率一般也(ye)較住宅(zhai)高，不利用(yong)購房者購入；

5、日常生活成本。按(an)公建用途規定，其物業、水、電、氣(qi)等(deng)為商(shang)業收費，較民用收費貴，因(yin)此對于(yu)購房者，應(ying)該(gai)在購房時(shi)詢問清楚(chu)。當然(ran)，目前某些開發商(shang)在開發中會采取相應(ying)的補救措施(shi)，能按民用價格繳(jiao)納。

6、設計標準。設計導(dao)向(xiang)(xiang)不(bu)同，公共建筑(zhu)物業受(shou)朝向(xiang)(xiang)、采光、進(jin)深(shen)等(deng)限制較少，而住(zhu)(zhu)宅的(de)要求較高。住(zhu)(zhu)宅型公(gong)寓建(jian)(jian)筑(zhu)間(jian)距、采(cai)光一般(ban)(ban)是按(an)照(zhao)住(zhu)(zhu)宅規劃設計(ji)標準嚴格執(zhi)(zhi)行；而商(shang)住(zhu)(zhu)型公(gong)寓一般(ban)(ban)位于(yu)城(cheng)市的(de)繁華(hua)地段和商(shang)務服務范(fan)圍中(zhong)，其建(jian)(jian)筑(zhu)日(ri)照(zhao)間(jian)距、建(jian)(jian)筑(zhu)設計(ji)等按(an)照(zhao)公(gong)共(gong)建(jian)(jian)筑(zhu)標準執(zhi)(zhi)行。

7、交易稅費。初次購買(mai)或(huo)者轉讓(rang)時的契稅按照4%收取，而住宅低于90㎡為1%；如果國家開征物業稅、土地增值稅，商業用房的標準也會比住宅高。此外，根據規定，商(shang)業(ye)性質用房如果(guo)不(bu)滿5年出手需要交(jiao)納5種稅費(fei)，分別是：營(ying)業(ye)稅5.6%、印花稅0.05%、土(tu)地(di)增(zeng)值稅6%、個稅1%或(huo)購房差價的20%、契稅4%、交易(yi)手續費10元/㎡，除去交易手續費，剩余5種稅加起來高達16.65%。

以一套面(mian)積(ji)40㎡總價(jia)25萬元的房子為例，5年內轉(zhuan)手需承擔(dan)的稅額將達(da)到(dao)25萬元(yuan)*16.65%=41625元。這(zhe)樣(yang)高的一個稅(shui)費，直接影響(xiang)了購房者的投資回報率，也不利于出手。

商務型公寓優點主要有以下幾點：

1、商(shang)住兩用

既可(ke)居住，又可(ke)辦公，具備(bei)寫字樓功(gong)能；在(zai)部分城市(shi)還可(ke)注冊公司，價格相對(dui)寫字樓較低；繁華商圈，配套齊(qi)全，交通(tong)便利，可(ke)做酒店或辦公點。易轉手，適合投(tou)資(zi)。

2、建(jian)造(zao)標(biao)準(zhun)較高

商務公寓的房屋建設標(biao)準不同(tong)，如果按(an)照公建相關要(yao)求，人防和(he)消防等建設標(biao)準都較高(gao)。

這樣看來，如果是自住的年輕小貴族，住宅公寓是比較適合的選擇，但如果投資，就另當別論了。對于住宅公寓和商(shang)務公寓的區別及選擇辦法，就是這些啦。