【商務公(gong)寓(yu)】商務公(gong)寓(yu)屬于(yu)住(zhu)宅嗎 商務公(gong)寓(yu)與住(zhu)宅的(de)差別

商務公寓屬于住宅嗎

目前市場上的公寓一般分為住宅型公寓(屬商品住宅)和(he)商務型公寓(或稱商住型公寓)，由于用地性質和產權年限上的不(bu)同導(dao)致(zhi)貸款方式、貸款年限以及各種稅費等存在諸多差異。

住宅型公寓(屬商品住宅)和商務型公寓(或稱商住型公寓)的區別：

商(shang)務公寓與住宅的差別

住宅型(xing)公寓(屬商品(pin)住宅)和商務型公(gong)寓(或稱商住型(xing)公(gong)寓(yu))對比的優缺點：

A 住宅型公寓

這類公寓的特點是戶型面積小，多為30-60㎡。多(duo)處在(zai)繁華地段，周邊(bian)配(pei)套(tao)設施完善，銷(xiao)售價格一般(ban)高于區域整體水平。

住宅型公寓優點：

1、使用成本(ben)相比(bi)而言(yan)較(jiao)低。產權70年，可商貸，亦可公積金貸，貸款成數高(gao)，利(li)率較商務(wu)公寓便宜，物(wu)業、水、電(dian)、煤等按民(min)用(yong)收費(fei)。

2、舒適度(du)更高(gao)。住宅型公寓(yu)的居住舒適度(du)明(ming)顯優于商務型公寓(yu)，每個標(biao)準層設置的公寓間(jian)數(shu)不超過20間，電(dian)梯配比(bi)多為每(mei)層1：10，多數通有燃氣管道，不影響(xiang)正常的家(jia)庭生活(huo)。

3、稅(shui)費較低。住宅性(xing)質的公寓(yu)交契稅(shui)按照90㎡以下普通住宅的契稅(shui)比(bi)例交1%。這也是其(qi)優于商務型(xing)公(gong)寓的特點之一，便于今后轉手。

注：根據現行契稅政策的規定，個人購買普通住房，且該住房為家庭唯一住房的，所(suo)購普(pu)通商品住宅戶型面(mian)積在90㎡(含(han)90㎡)以下的(de)，契稅按照(zhao)1%執(zhi)行；戶(hu)型面(mian)積在90㎡到144㎡(含144㎡)的，稅率加倍征收，即(ji)稅率為2%；所購住宅(zhai)戶型面(mian)積在144㎡以上的，契稅稅率按照4%征收。而購買(mai)非普通住(zhu)房(fang)、二套及(ji)以上(shang)住(zhu)房(fang)，以及商業(ye)投資性房產(商鋪、辦公寫字樓、商務(wu)公寓等(deng))，一律按照(zhao)4%的(de)稅(shui)(shui)率征(zheng)稅(shui)(shui)。

住宅型公寓缺點：

1、功能(neng)受(shou)限(xian)。只(zhi)能(neng)居(ju)住，小區不允許辦公。

2、售(shou)價較高。住宅型(xing)公寓單價一(yi)般高于(yu)普通住宅，也高于商務(wu)型公寓。

B 商務型公寓

此類公寓產權年限為40年，一般處于城市核心地段及商務中心區，既可居住，又可辦公；具備寫字樓功能，在部分城市可注冊公司，價格相對寫字樓較低；面積主要(yao)在90㎡以(yi)下，配套齊全，交(jiao)通方便。

但相比住宅型公寓，商務型公寓缺點也較為明顯：

1、產(chan)權年限。商(shang)業用地40年，比住宅(zhai)的(de)70年縮水嚴重。根據目前《物權法》規定，關于商業用(yong)地(di)產權到期后(hou)是否能夠像(xiang)住(zhu)(zhu)宅用(yong)地(di)自動續期，并沒(mei)有明確規定(ding)(ding)，因此，購(gou)買(mai)商業用(yong)地(di)上的商住(zhu)(zhu)房還是有一定(ding)(ding)風險。

2、居住(zhu)環(huan)境(jing)。每層住(zhu)戶(hu)較多(duo)，10-20戶，中間(jian)隔以長形樓道，尤(you)其是處(chu)于陰面的住戶(hu)(hu)，采光較(jiao)差，且(qie)多(duo)數存在衛(wei)生間(jian)無窗(chuang)戶(hu)(hu)、廚(chu)房過(guo)小或廚(chu)房呈開放式(shi)等問題，造(zao)成其居住舒(shu)適度(du)低于住宅型公(gong)寓。此外，住戶(hu)(hu)多(duo)，且(qie)商(shang)住兩用(yong)，各色人(ren)等出(chu)入，較(jiao)為嘈(cao)雜，安全性也(ye)較(jiao)弱；

3、得房率。過(guo)道等公共(gong)地方(fang)多，造成公攤大，得房率低，一般僅為70%左右，這就在無形之中抬高了其(qi)套內使(shi)用面(mian)積的折合單價(jia)，降低了其(qi)性價(jia)比，并(bing)直接影(ying)響(xiang)其(qi)保值(zhi)增值(zhi)功能；

4、按揭方式。大多不能申請公積金貸款，但是也有少數項目(mu)在開發商的(de)努力下(xia)能夠辦到。另40年(nian)產權的住宅，如采用銀行貸款的方式，只能得到五成或六成按揭，最長貸款年限10年，且只能使用商(shang)貸，貸款利率一般也(ye)較住宅高(gao)，不利用購(gou)(gou)房者購(gou)(gou)入(ru)；

5、日常生活成本。按公建用(yong)途規定，其(qi)物(wu)業(ye)、水、電、氣等為商業(ye)收(shou)費，較民用收(shou)費貴，因(yin)此對于購房(fang)者，應(ying)(ying)該在(zai)購房(fang)時詢問清楚(chu)。當然，目前某些開(kai)發(fa)(fa)商在(zai)開(kai)發(fa)(fa)中會(hui)采取(qu)相應(ying)(ying)的補救措施，能按民用價格繳納。

6、設(she)計標準(zhun)。設(she)計導(dao)向不同，公共建筑物業(ye)受朝(chao)向、采光(guang)、進深等限制(zhi)較少(shao)，而住宅(zhai)的(de)要求較高。住宅(zhai)型公(gong)(gong)寓建筑(zhu)(zhu)間距、采(cai)光一般是按(an)照住宅(zhai)規劃設計標準(zhun)嚴(yan)格執行；而商(shang)住型公(gong)(gong)寓一般位于城(cheng)市的(de)繁華(hua)地段和(he)商(shang)務服務范圍中(zhong)，其(qi)建筑(zhu)(zhu)日照間距、建筑(zhu)(zhu)設計等按(an)照公(gong)(gong)共建筑(zhu)(zhu)標準(zhun)執行。

7、交(jiao)易(yi)稅費。初(chu)次購買(mai)或者轉讓時的契稅按照4%收取，而住宅(zhai)低(di)于90㎡為(wei)1%；如果國家開征物業稅、土地增值稅，商業用房的標準也會比住宅高。此外，根據規定，商業性質用房如果不滿(man)5年出手需要交納5種稅費，分別是：營業稅5.6%、印花稅(shui)0.05%、土地增值稅(shui)6%、個稅1%或(huo)購房差價的20%、契稅4%、交易(yi)手(shou)續費10元/㎡，除去交易手續費，剩余(yu)5種稅加起來高達16.65%。

以一套面積(ji)40㎡總價25萬元(yuan)的(de)房子為例(li)，5年內(nei)轉手需承擔的稅額將達到25萬元*16.65%=41625元。這樣高的(de)一個稅費(fei)，直接影(ying)響了購房者的(de)投資回報率，也不利(li)于出手。

商務型公寓優點主要有以下幾點：

1、商住兩用

既(ji)可居住，又可辦公，具備寫字(zi)樓(lou)功能；在部分(fen)城市還可注冊公司(si)，價格相對(dui)寫字(zi)樓(lou)較(jiao)低；繁華商(shang)圈，配套(tao)齊全(quan)，交通便利(li)，可做酒店或(huo)辦公點。易轉(zhuan)手，適(shi)合投資。

2、建(jian)造標準較高

商務公寓的(de)房(fang)屋建(jian)設標準不(bu)同，如果按照公建(jian)相關要求，人防和消防等建(jian)設標準都較(jiao)高。

這樣看來，如果是自住的年輕小貴族，住宅公寓是比較適合的選擇，但如果投資，就另當別論了。對于住宅公寓和商(shang)務公寓的區別(bie)及選擇辦法，就是這些啦(la)。