一、產業地產的融資方式是什么 ?

融資方式是“投融管退”中相當重要的一環，對于產業地產來說，以持有型物業運營為主的，融資方式就顯得更為重要，那么你知道產業地產的融資方式是什么嗎？

1、銀行貸款

銀(yin)行(xing)貸款是最常規的(de)地產(chan)融資渠道(dao)。產(chan)業地產(chan)多(duo)是偏遠(yuan)的(de)工(gong)業用地，在銀(yin)行(xing)貸款抵押方面幾乎沒(mei)有太多(duo)價(jia)值，銀(yin)行(xing)也很難對此(ci)進(jin)行(xing)估值和冒險貸款。

同時(shi)，產(chan)(chan)業園(yuan)區的(de)實際資金(jin)需(xu)求與銀行各(ge)類(lei)資金(jin)在(zai)(zai)期(qi)限上存在(zai)(zai)一定的(de)錯配(pei)，且(qie)銀行對(dui)項目(mu)資本(ben)(ben)金(jin)比例要求較(jiao)高(gao)并需(xu)提供擔保，融資成本(ben)(ben)較(jiao)高(gao)；銀行對(dui)園(yuan)區貸(dai)款也是基于未(wei)來(lai)有現(xian)(xian)金(jin)流(liu)的(de)進行貸(dai)款，且(qie)貸(dai)款要經過風險評估、貸(dai)款審批(pi)等(deng)一系列流(liu)程，對(dui)貸(dai)款的(de)還款來(lai)源、現(xian)(xian)金(jin)流(liu)等(deng)有相關(guan)要求。而現(xian)(xian)在(zai)(zai)很多(duo)產(chan)(chan)業園(yuan)區早(zao)期(qi)只能(neng)產(chan)(chan)生較(jiao)少(shao)的(de)現(xian)(xian)金(jin)流(liu)或(huo)者(zhe)不產(chan)(chan)生現(xian)(xian)金(jin)流(liu)，難以(yi)覆(fu)蓋貸(dai)款本(ben)(ben)息，就難以(yi)獲(huo)得銀行貸(dai)款。

2、基金融資

也就是產(chan)業基(ji)(ji)(ji)金(jin)(jin)融(rong)資(zi)，近年(nian)來，產(chan)業基(ji)(ji)(ji)金(jin)(jin)得到長足(zu)發展(zhan)。部分私募基(ji)(ji)(ji)金(jin)(jin)投資(zi)者已(yi)經變得更加(jia)理(li)性(xing)和(he)成熟，往往能夠承(cheng)受8-10年(nian)的投資(zi)回報期，這已(yi)經契(qi)合了產(chan)業地產(chan)的特性(xing)。

近年來，密集的產(chan)(chan)業(ye)地(di)(di)產(chan)(chan)私募(mu)基金(jin)涌現，與市場資金(jin)的供(gong)給量大(da)有(you)關聯，尤其是從傳(chuan)統地(di)(di)產(chan)(chan)領域擠壓而(er)出、具(ju)有(you)強(qiang)烈避險需(xu)求(qiu)的大(da)量資金(jin)，以及看好國內產(chan)(chan)業(ye)地(di)(di)產(chan)(chan)前景的海外(wai)資本，成為(wei)產(chan)(chan)業(ye)地(di)(di)產(chan)(chan)基金(jin)的踴躍參(can)與者。

當下在中國產(chan)業(ye)地產(chan)領域，能夠比較順暢利(li)用基金形式(shi)進行融資的，首推物流地產(chan)，這個從普洛(luo)斯頻繁的物流地產(chan)基金案例當中已經(jing)體(ti)現得非常(chang)充分。此外，針(zhen)對綜合性產(chan)業(ye)園區開發(fa)類的基金也開始逐漸成熟起(qi)來。

3、夾層融資

夾層融資(zi)是(shi)指(zhi)在風險和回報方面介于(yu)優先債務(wu)和股(gu)本融資(zi)之間的一(yi)種融資(zi)形式(shi)。是(shi)一(yi)種無擔保的長期(qi)債務(wu)，表面上看起來(lai)是(shi)股(gu)權(quan)轉(zhuan)讓(rang)，但實際(ji)約(yue)定未來(lai)回購，并以差價作(zuo)為利(li)息或支付約(yue)定利(li)息。在很多情況下(xia)起到“過(guo)橋”融資(zi)的作(zuo)用(yong)，一(yi)般期(qi)限是(shi)一(yi)到兩年。例(li)如，做(zuo)房地產夾層融資(zi)，從企業拿到土地到取得(de)開發貸之間的資(zi)金需(xu)求由(you)夾層融資(zi)來(lai)滿(man)足。

這種(zhong)融資(zi)(zi)方式，股債間可以靈活變換，可謂“進可攻(gong)退可守(shou)”。產(chan)業(ye)地產(chan)領導(dao)者華夏幸福基(ji)業(ye)，就(jiu)非常擅(shan)長(chang)這種(zhong)靈活機動的融資(zi)(zi)形式。

4、債權融資

也可(ke)以(yi)稱為“債權轉讓式(shi)融資(zi)”。這是一(yi)種較為常見的(de)(de)(de)融資(zi)形式(shi)，即將自己享有的(de)(de)(de)債權以(yi)一(yi)定(ding)現金(jin)作價賣給第(di)三(san)方(fang)，相當于以(yi)一(yi)定(ding)的(de)(de)(de)成本(ben)提前(qian)回收了這部分現金(jin)，加(jia)快(kuai)了債權盤活和資(zi)金(jin)周轉速(su)度，很多處于快(kuai)速(su)擴張期的(de)(de)(de)公司(si)都會(hui)傾向(xiang)于采(cai)取這種融資(zi)方(fang)式(shi)。

5、債務重組

這是一種巧妙的融資(zi)方(fang)式，債務快到期了，就(jiu)來個乾坤大挪移，將這筆債務轉讓給(gei)別家(jia)，相當于(yu)延長了還款(kuan)日(ri)期，或者說(shuo)就(jiu)是又借到一筆新(xin)的融資(zi)。

6、永續債

銀根緊縮(suo)的(de)(de)環(huan)境下，被稱為“債(zhai)券里的(de)(de)股票”的(de)(de)永(yong)續(xu)債(zhai)開(kai)始活躍(yue)，受到企業追捧。由于(yu)永(yong)續(xu)債(zhai)不設還(huan)款期(qi)限，同(tong)時可(ke)不計(ji)入(ru)公司(si)債(zhai)務，企業可(ke)在進行高額融資的(de)(de)同(tong)時規避負債(zhai)率被拉高的(de)(de)風險；對(dui)于(yu)投資者(zhe)來(lai)說，利息較高的(de)(de)永(yong)續(xu)債(zhai)可(ke)為其提(ti)供長(chang)期(qi)而穩定的(de)(de)現金收(shou)益(yi)，堪稱雙贏。

7、園區PPP

園區PPP是基于產業園區這種公共服(fu)務產品(pin)的政企合伙模式，其(qi)本質仍然是一種融資(zi)手(shou)段。

PPP模式是(shi)公共基礎設施(shi)建(jian)設中發(fa)展(zhan)起(qi)來的(de)(de)一(yi)(yi)種優化的(de)(de)項目融(rong)資(zi)(zi)與實施(shi)模式，這是(shi)一(yi)(yi)種以各參與方的(de)(de)“雙贏(ying)”或“多贏(ying)”為合作理念的(de)(de)現代(dai)融(rong)資(zi)(zi)模式。

8、售后回租式融資租賃

售(shou)后回(hui)(hui)租(zu)(zu)(zu)(zu)是將自制或外購的資產出(chu)售(shou)，然后向買方租(zu)(zu)(zu)(zu)回(hui)(hui)使(shi)用(yong)。回(hui)(hui)租(zu)(zu)(zu)(zu)是承租(zu)(zu)(zu)(zu)人(ren)(ren)將其所(suo)擁(yong)有的物品出(chu)售(shou)給(gei)出(chu)租(zu)(zu)(zu)(zu)人(ren)(ren)，再從出(chu)租(zu)(zu)(zu)(zu)人(ren)(ren)手(shou)里將該物品重新租(zu)(zu)(zu)(zu)回(hui)(hui)，此種(zhong)租(zu)(zu)(zu)(zu)賃形式稱為回(hui)(hui)租(zu)(zu)(zu)(zu)。采用(yong)這(zhe)種(zhong)租(zu)(zu)(zu)(zu)賃方式可使(shi)承租(zu)(zu)(zu)(zu)人(ren)(ren)迅速回(hui)(hui)收購買物品的資金，加速資金周轉。

9、REITs

即房地產(chan)(chan)信托(tuo)投資(zi)(zi)基金(jin)(jin)。房地產(chan)(chan)證(zheng)(zheng)(zheng)(zheng)券化(hua)就(jiu)是把流動性較低的(de)、非證(zheng)(zheng)(zheng)(zheng)券形(xing)態的(de)房地產(chan)(chan)投資(zi)(zi)，直接(jie)轉化(hua)為資(zi)(zi)本(ben)市場上的(de)證(zheng)(zheng)(zheng)(zheng)券資(zi)(zi)產(chan)(chan)的(de)金(jin)(jin)融(rong)交易(yi)過(guo)程。房地產(chan)(chan)證(zheng)(zheng)(zheng)(zheng)券化(hua)包括房地產(chan)(chan)項目融(rong)資(zi)(zi)證(zheng)(zheng)(zheng)(zheng)券化(hua)和房地產(chan)(chan)抵押(ya)貸(dai)款(kuan)證(zheng)(zheng)(zheng)(zheng)券化(hua)兩種基本(ben)形(xing)式。

10、互聯網金融

互(hu)(hu)(hu)聯(lian)(lian)網(wang)金(jin)融(rong)是(shi)傳統(tong)金(jin)融(rong)機構與互(hu)(hu)(hu)聯(lian)(lian)網(wang)企業(ye)(ye)利用互(hu)(hu)(hu)聯(lian)(lian)網(wang)技術和信(xin)息(xi)通信(xin)技術實現(xian)資金(jin)融(rong)通、支付、投(tou)資和信(xin)息(xi)中介服務的(de)新型金(jin)融(rong)業(ye)(ye)務模式，已經日益(yi)成(cheng)(cheng)為一種新興的(de)金(jin)融(rong)創(chuang)新模式和企業(ye)(ye)融(rong)資渠(qu)道，但由于相關法(fa)律法(fa)規不健(jian)全、監(jian)管(guan)存在(zai)漏(lou)洞(dong)、互(hu)(hu)(hu)聯(lian)(lian)網(wang)金(jin)融(rong)企業(ye)(ye)風險(xian)控制能(neng)力較弱等原因，近(jin)年來也頻發惡意違約，造成(cheng)(cheng)了巨大的(de)風險(xian)，國家正(zheng)在(zai)不斷對互(hu)(hu)(hu)聯(lian)(lian)網(wang)金(jin)融(rong)加強(qiang)監(jian)管(guan)。

11、公司債

無(wu)論是(shi)A股(gu)還(huan)是(shi)在港(gang)股(gu)都有(you)(you)發(fa)債(zhai)融(rong)資的渠道，A股(gu)有(you)(you)企(qi)業債(zhai)、公司債(zhai)、短期融(rong)資票(piao)據等等，現在還(huan)新增(zeng)加了(le)“一(yi)帶一(yi)路”公司債(zhai)，而(er)在香港(gang)資本市場則有(you)(you)“點心債(zhai)”、可轉債(zhai)、優先票(piao)據等。

12、ABS（資產證券化）

資產(chan)支持(chi)證(zheng)券(quan)(quan)（AssetBackedSecurities，ABS）又叫資產(chan)證(zheng)券(quan)(quan)化(hua)，是以(yi)(yi)一定現金(jin)流為依(yi)托，將(jiang)其進(jin)行(xing)(xing)結(jie)構(gou)化(hua)包(bao)裝，形成可以(yi)(yi)上市(shi)交易(yi)的(de)(de)(de)(de)(de)(de)證(zheng)券(quan)(quan)化(hua)產(chan)品的(de)(de)(de)(de)(de)(de)過(guo)程。其整個交易(yi)過(guo)程主要涉及原始(shi)權(quan)益所有(you)人、特(te)殊(shu)目的(de)(de)(de)(de)(de)(de)載體(ti)（SPV）、投(tou)資者(zhe)幾方，同(tong)時涉及相關中介(jie)機構(gou)。權(quan)益所有(you)人將(jiang)資產(chan)（通常為現金(jin)流）出售給特(te)殊(shu)目的(de)(de)(de)(de)(de)(de)載體(ti)，特(te)殊(shu)目的(de)(de)(de)(de)(de)(de)載體(ti)經資產(chan)結(jie)構(gou)化(hua)整合向投(tou)資者(zhe)發(fa)行(xing)(xing)證(zheng)券(quan)(quan)，收回現金(jin)付(fu)給權(quan)益所有(you)人，在(zai)以(yi)(yi)后的(de)(de)(de)(de)(de)(de)年度(du)以(yi)(yi)每年的(de)(de)(de)(de)(de)(de)現金(jin)流支撐(cheng)證(zheng)券(quan)(quan)本息的(de)(de)(de)(de)(de)(de)償還。在(zai)企(qi)業(ye)(ye)的(de)(de)(de)(de)(de)(de)資產(chan)證(zheng)券(quan)(quan)化(hua)業(ye)(ye)務之中，所出售的(de)(de)(de)(de)(de)(de)并(bing)不是企(qi)業(ye)(ye)的(de)(de)(de)(de)(de)(de)某項資產(chan)，而是未來的(de)(de)(de)(de)(de)(de)現金(jin)流量，更確切的(de)(de)(de)(de)(de)(de)說是企(qi)業(ye)(ye)擁有(you)的(de)(de)(de)(de)(de)(de)收取某項費用的(de)(de)(de)(de)(de)(de)債權(quan)。

二、產業地產融資要注意什么細節

1、根據項目開發周期安排，確定分階段的資金需求。確定(ding)項目(mu)(mu)科學合理(li)的(de)開發周期(qi)，考慮項目(mu)(mu)的(de)實際(ji)情況，以及自(zi)有資金(jin)和市(shi)場(chang)行(xing)情狀況，根據(ju)每(mei)一期(qi)的(de)建(jian)設規模(mo)，計(ji)算出總的(de)資金(jin)需求量，在分析企(qi)業內部可(ke)用于項目(mu)(mu)建(jian)設的(de)自(zi)有資金(jin)后，再提出該階段的(de)融資需求計(ji)劃。

在每一期的(de)開發(fa)計劃中，對項目的(de)現金(jin)流量進(jin)(jin)行合理預測。要區分出售物業與自持物業的(de)比(bi)例，測算項目現金(jin)流量的(de)大小，及對資(zi)(zi)(zi)金(jin)需求規模(mo)和使用期限的(de)長(chang)短(duan)，以便于進(jin)(jin)行融資(zi)(zi)(zi)時，確定是(shi)選(xuan)擇(ze)采取債務(wu)融資(zi)(zi)(zi)，還是(shi)權益融資(zi)(zi)(zi)的(de)方(fang)式，如選(xuan)擇(ze)債務(wu)融資(zi)(zi)(zi)，則應考慮是(shi)短(duan)期性(xing)或(huo)者長(chang)期性(xing)資(zi)(zi)(zi)金(jin)需求。

2、對項目未來的盈利能力及發展前景進行評估。如果未(wei)來項目(mu)的(de)盈利(li)能力(li)越(yue)(yue)強(qiang)，財(cai)務(wu)狀況(kuang)好，資(zi)(zi)產(chan)變現(xian)能力(li)強(qiang)，承擔財(cai)務(wu)風(feng)險的(de)能力(li)就(jiu)(jiu)(jiu)強(qiang)，且項目(mu)未(wei)來的(de)投資(zi)(zi)利(li)潤率(lv)高(gao)于債務(wu)融資(zi)(zi)成本，負債越(yue)(yue)多，項目(mu)的(de)凈(jing)資(zi)(zi)產(chan)收益率(lv)就(jiu)(jiu)(jiu)越(yue)(yue)高(gao)，對企業(ye)發展及權益資(zi)(zi)本所(suo)有者就(jiu)(jiu)(jiu)越(yue)(yue)有利(li)，這(zhe)種情況(kuang)下，債務(wu)籌資(zi)(zi)是(shi)一種不錯的(de)選(xuan)擇。

3、要考慮不同融資方式的融資成本和風險。進行項目(mu)融(rong)(rong)資(zi)(zi)，首先要(yao)符合國家(jia)的法(fa)律法(fa)規，滿足(zu)合法(fa)性原則。另外，不同融(rong)(rong)資(zi)(zi)方(fang)式有不同的資(zi)(zi)金(jin)成(cheng)(cheng)本，應分析和比較各種融(rong)(rong)資(zi)(zi)方(fang)式資(zi)(zi)金(jin)成(cheng)(cheng)本的高低，盡量(liang)選擇資(zi)(zi)金(jin)成(cheng)(cheng)本低、融(rong)(rong)資(zi)(zi)風險小的融(rong)(rong)資(zi)(zi)方(fang)式。