一、產業地產的融資方式是什么 ?

融資方式是“投融管退”中相當重要的一環，對于產業地產來說，以持有型物業運營為主的，融資方式就顯得更為重要，那么你知道產業地產的融資方式是什么嗎(ma)？

1、銀行貸款

銀行貸款(kuan)(kuan)是(shi)最常規的(de)地產融資(zi)渠道(dao)。產業(ye)地產多是(shi)偏遠的(de)工業(ye)用地，在銀行貸款(kuan)(kuan)抵押方面(mian)幾乎沒有太(tai)多價值(zhi)，銀行也很(hen)難(nan)對此進行估(gu)值(zhi)和冒險貸款(kuan)(kuan)。

同時(shi)，產(chan)業園(yuan)區的(de)實際(ji)資金需求與銀行(xing)各類資金在期(qi)限(xian)上存在一定的(de)錯配，且銀行(xing)對(dui)項(xiang)目資本(ben)(ben)金比例(li)要求較(jiao)高(gao)并需提供擔保，融資成本(ben)(ben)較(jiao)高(gao)；銀行(xing)對(dui)園(yuan)區貸(dai)款(kuan)也是基于未來(lai)(lai)有現(xian)(xian)金流(liu)的(de)進(jin)行(xing)貸(dai)款(kuan)，且貸(dai)款(kuan)要經過風險評估、貸(dai)款(kuan)審(shen)批等一系列流(liu)程，對(dui)貸(dai)款(kuan)的(de)還(huan)款(kuan)來(lai)(lai)源(yuan)、現(xian)(xian)金流(liu)等有相關要求。而現(xian)(xian)在很多產(chan)業園(yuan)區早期(qi)只能產(chan)生較(jiao)少的(de)現(xian)(xian)金流(liu)或者(zhe)不產(chan)生現(xian)(xian)金流(liu)，難(nan)以覆蓋(gai)貸(dai)款(kuan)本(ben)(ben)息，就難(nan)以獲得銀行(xing)貸(dai)款(kuan)。

2、基金融資

也就是產(chan)(chan)業基(ji)金(jin)(jin)融(rong)資(zi)，近年來，產(chan)(chan)業基(ji)金(jin)(jin)得(de)到(dao)長足(zu)發展(zhan)。部分私募基(ji)金(jin)(jin)投資(zi)者已經(jing)變得(de)更加理性(xing)和成(cheng)熟，往往能夠(gou)承(cheng)受8-10年的投資(zi)回報期，這已經(jing)契(qi)合了產(chan)(chan)業地(di)產(chan)(chan)的特性(xing)。

近(jin)年來(lai)，密集的(de)產業地(di)產私募基金(jin)(jin)涌現，與市場資(zi)金(jin)(jin)的(de)供(gong)給量(liang)大有(you)(you)關聯，尤(you)其是從傳統地(di)產領域擠(ji)壓而出、具有(you)(you)強烈避險(xian)需求的(de)大量(liang)資(zi)金(jin)(jin)，以及看好(hao)國內產業地(di)產前(qian)景的(de)海外資(zi)本，成為產業地(di)產基金(jin)(jin)的(de)踴(yong)躍參與者。

當下(xia)在(zai)中國產(chan)(chan)業地產(chan)(chan)領域，能夠(gou)比較順暢利用基(ji)金形式進(jin)行融資的(de)，首推物流(liu)地產(chan)(chan)，這個(ge)從普洛(luo)斯頻繁的(de)物流(liu)地產(chan)(chan)基(ji)金案例當中已經體現得(de)非常充分。此外，針對綜(zong)合(he)性產(chan)(chan)業園(yuan)區(qu)開發類的(de)基(ji)金也開始逐漸成熟起來。

3、夾層融資

夾(jia)層(ceng)融資(zi)(zi)是(shi)(shi)指在(zai)風險(xian)和(he)回報方面(mian)介于優先債(zhai)務(wu)和(he)股本融資(zi)(zi)之間的一(yi)種(zhong)融資(zi)(zi)形式。是(shi)(shi)一(yi)種(zhong)無擔保的長(chang)期債(zhai)務(wu)，表面(mian)上看起來是(shi)(shi)股權轉讓，但(dan)實際約(yue)定未來回購(gou)，并以(yi)差(cha)價作為利(li)息(xi)或支付約(yue)定利(li)息(xi)。在(zai)很多(duo)情(qing)況下起到(dao)“過(guo)橋”融資(zi)(zi)的作用，一(yi)般期限(xian)是(shi)(shi)一(yi)到(dao)兩年。例(li)如，做房地產夾(jia)層(ceng)融資(zi)(zi)，從企(qi)業拿到(dao)土地到(dao)取(qu)得開發貸之間的資(zi)(zi)金需求由夾(jia)層(ceng)融資(zi)(zi)來滿足。

這(zhe)種融資方式，股債間可(ke)以靈活(huo)變換，可(ke)謂“進可(ke)攻退可(ke)守”。產業地產領(ling)導者華夏(xia)幸福基(ji)業，就非(fei)常(chang)擅長這(zhe)種靈活(huo)機動的融資形(xing)式。

4、債權融資

也(ye)可以(yi)稱為“債(zhai)權(quan)轉(zhuan)讓(rang)式融資”。這是一(yi)種(zhong)較為常見(jian)的(de)(de)融資形式，即將自己享有的(de)(de)債(zhai)權(quan)以(yi)一(yi)定現(xian)金作價賣(mai)給第三方，相(xiang)當于(yu)以(yi)一(yi)定的(de)(de)成本提前回(hui)收了這部分現(xian)金，加快(kuai)了債(zhai)權(quan)盤活和(he)資金周轉(zhuan)速度，很多處于(yu)快(kuai)速擴(kuo)張(zhang)期的(de)(de)公司(si)都會傾向于(yu)采取這種(zhong)融資方式。

5、債務重組

這是一(yi)種巧妙(miao)的(de)(de)融資(zi)方式，債(zhai)務(wu)(wu)快到期了，就(jiu)來個(ge)乾(qian)坤大挪移，將這筆債(zhai)務(wu)(wu)轉讓給別家，相當(dang)于延長了還款日期，或者說(shuo)就(jiu)是又借到一(yi)筆新的(de)(de)融資(zi)。

6、永續債

銀根緊縮的(de)(de)環境下(xia)，被(bei)稱為“債(zhai)(zhai)券里的(de)(de)股票”的(de)(de)永(yong)(yong)續債(zhai)(zhai)開始活(huo)躍，受到企(qi)業追捧。由于(yu)永(yong)(yong)續債(zhai)(zhai)不設還(huan)款期(qi)限，同(tong)時可(ke)不計(ji)入公司(si)債(zhai)(zhai)務，企(qi)業可(ke)在進行高(gao)額融資的(de)(de)同(tong)時規避負債(zhai)(zhai)率被(bei)拉高(gao)的(de)(de)風險；對于(yu)投資者來說(shuo)，利息較高(gao)的(de)(de)永(yong)(yong)續債(zhai)(zhai)可(ke)為其提(ti)供長期(qi)而穩定的(de)(de)現金收(shou)益，堪稱雙贏。

7、園區PPP

園(yuan)區(qu)PPP是基(ji)于(yu)產業園(yuan)區(qu)這種公共服務產品的政(zheng)企合(he)伙(huo)模式，其(qi)本質仍然是一種融資手段。

PPP模式(shi)是(shi)公共(gong)基礎設(she)施建設(she)中發展(zhan)起來的一(yi)種優(you)化的項目融資(zi)與實施模式(shi)，這(zhe)是(shi)一(yi)種以(yi)各參與方的“雙贏”或“多贏”為合作理念(nian)的現(xian)代(dai)融資(zi)模式(shi)。

8、售后回租式融資租賃

售后回(hui)(hui)租(zu)(zu)是將自(zi)制(zhi)或外購的(de)資產出售，然后向買(mai)方租(zu)(zu)回(hui)(hui)使(shi)用。回(hui)(hui)租(zu)(zu)是承(cheng)租(zu)(zu)人(ren)將其所擁有(you)的(de)物品(pin)(pin)出售給出租(zu)(zu)人(ren)，再從出租(zu)(zu)人(ren)手里將該物品(pin)(pin)重新租(zu)(zu)回(hui)(hui)，此種租(zu)(zu)賃(lin)形式(shi)稱為回(hui)(hui)租(zu)(zu)。采用這種租(zu)(zu)賃(lin)方式(shi)可(ke)使(shi)承(cheng)租(zu)(zu)人(ren)迅速回(hui)(hui)收購買(mai)物品(pin)(pin)的(de)資金(jin)，加速資金(jin)周轉(zhuan)。

9、REITs

即房(fang)(fang)地(di)產(chan)信(xin)托投資(zi)(zi)基金。房(fang)(fang)地(di)產(chan)證(zheng)券化(hua)就是把流(liu)動性較低的(de)、非(fei)證(zheng)券形態(tai)的(de)房(fang)(fang)地(di)產(chan)投資(zi)(zi)，直接轉化(hua)為(wei)資(zi)(zi)本市場(chang)上(shang)的(de)證(zheng)券資(zi)(zi)產(chan)的(de)金融交易過程。房(fang)(fang)地(di)產(chan)證(zheng)券化(hua)包括房(fang)(fang)地(di)產(chan)項目融資(zi)(zi)證(zheng)券化(hua)和房(fang)(fang)地(di)產(chan)抵押貸款(kuan)證(zheng)券化(hua)兩(liang)種基本形式。

10、互聯網金融

互聯網(wang)金(jin)(jin)(jin)融(rong)(rong)(rong)是傳統金(jin)(jin)(jin)融(rong)(rong)(rong)機構(gou)與互聯網(wang)企(qi)業(ye)利用互聯網(wang)技(ji)(ji)術和信(xin)息(xi)通信(xin)技(ji)(ji)術實(shi)現(xian)資金(jin)(jin)(jin)融(rong)(rong)(rong)通、支付(fu)、投資和信(xin)息(xi)中介服務的新(xin)(xin)型金(jin)(jin)(jin)融(rong)(rong)(rong)業(ye)務模(mo)式(shi)(shi)，已經日益成為一種新(xin)(xin)興的金(jin)(jin)(jin)融(rong)(rong)(rong)創(chuang)新(xin)(xin)模(mo)式(shi)(shi)和企(qi)業(ye)融(rong)(rong)(rong)資渠道，但由于(yu)相(xiang)關法律法規不健全、監(jian)管存在(zai)漏洞(dong)、互聯網(wang)金(jin)(jin)(jin)融(rong)(rong)(rong)企(qi)業(ye)風險控制能力(li)較弱等(deng)原因，近年來也頻發惡(e)意違約，造(zao)成了巨大(da)的風險，國家正在(zai)不斷(duan)對(dui)互聯網(wang)金(jin)(jin)(jin)融(rong)(rong)(rong)加強(qiang)監(jian)管。

11、公司債

無論是A股還是在港股都有發(fa)債(zhai)(zhai)(zhai)融(rong)資(zi)的渠道(dao)，A股有企業債(zhai)(zhai)(zhai)、公(gong)司債(zhai)(zhai)(zhai)、短期融(rong)資(zi)票(piao)據等(deng)等(deng)，現在還新增加了“一帶一路”公(gong)司債(zhai)(zhai)(zhai)，而在香(xiang)港資(zi)本市場則有“點心債(zhai)(zhai)(zhai)”、可轉債(zhai)(zhai)(zhai)、優先票(piao)據等(deng)。

12、ABS（資產證券化）

資(zi)(zi)產支持證(zheng)券(quan)（AssetBackedSecurities，ABS）又(you)叫(jiao)資(zi)(zi)產證(zheng)券(quan)化(hua)，是(shi)以(yi)一定現金(jin)(jin)(jin)流(liu)為(wei)依托(tuo)，將其進行結構化(hua)包裝，形成可以(yi)上市交易(yi)的(de)(de)證(zheng)券(quan)化(hua)產品(pin)的(de)(de)過(guo)程(cheng)。其整(zheng)個交易(yi)過(guo)程(cheng)主要涉(she)及原始權益(yi)所(suo)有人(ren)、特殊(shu)目(mu)的(de)(de)載(zai)體(ti)（SPV）、投資(zi)(zi)者幾方，同(tong)時涉(she)及相關中(zhong)介機構。權益(yi)所(suo)有人(ren)將資(zi)(zi)產（通常為(wei)現金(jin)(jin)(jin)流(liu)）出(chu)售給(gei)特殊(shu)目(mu)的(de)(de)載(zai)體(ti)，特殊(shu)目(mu)的(de)(de)載(zai)體(ti)經資(zi)(zi)產結構化(hua)整(zheng)合(he)向投資(zi)(zi)者發行證(zheng)券(quan)，收(shou)回現金(jin)(jin)(jin)付給(gei)權益(yi)所(suo)有人(ren)，在(zai)以(yi)后的(de)(de)年(nian)度以(yi)每年(nian)的(de)(de)現金(jin)(jin)(jin)流(liu)支撐證(zheng)券(quan)本(ben)息的(de)(de)償還。在(zai)企業(ye)(ye)的(de)(de)資(zi)(zi)產證(zheng)券(quan)化(hua)業(ye)(ye)務(wu)之(zhi)中(zhong)，所(suo)出(chu)售的(de)(de)并不是(shi)企業(ye)(ye)的(de)(de)某項資(zi)(zi)產，而是(shi)未來的(de)(de)現金(jin)(jin)(jin)流(liu)量，更確切的(de)(de)說是(shi)企業(ye)(ye)擁有的(de)(de)收(shou)取(qu)某項費用的(de)(de)債權。

二、產業地產融資要注意什么細節

1、根據項目開發周期安排，確定分階段的資金需求。確定項目(mu)科學合理(li)的(de)開發周(zhou)期，考慮(lv)項目(mu)的(de)實際情況，以及(ji)自(zi)有資金(jin)和市(shi)場(chang)行(xing)情狀況，根據每一期的(de)建(jian)設規模，計算出總的(de)資金(jin)需求(qiu)量(liang)，在分析企業(ye)內部(bu)可用于項目(mu)建(jian)設的(de)自(zi)有資金(jin)后，再提出該階段的(de)融資需求(qiu)計劃。

在(zai)每一期的開發計劃中，對項目(mu)的現金流量(liang)進(jin)行(xing)合(he)理預(yu)測(ce)。要(yao)區(qu)分出售物(wu)業與自持物(wu)業的比例，測(ce)算項目(mu)現金流量(liang)的大小，及對資(zi)(zi)(zi)金需求規模和使用期限的長短，以便于進(jin)行(xing)融(rong)資(zi)(zi)(zi)時，確定是(shi)選擇采取債務(wu)融(rong)資(zi)(zi)(zi)，還是(shi)權益融(rong)資(zi)(zi)(zi)的方式，如選擇債務(wu)融(rong)資(zi)(zi)(zi)，則應(ying)考慮(lv)是(shi)短期性或者長期性資(zi)(zi)(zi)金需求。

2、對項目未來的盈利能力及發展前景進行評估。如果(guo)未來項(xiang)目的(de)盈利能力越(yue)(yue)強，財(cai)務(wu)(wu)(wu)狀況好，資產變(bian)現能力強，承擔(dan)財(cai)務(wu)(wu)(wu)風(feng)險的(de)能力就(jiu)強，且項(xiang)目未來的(de)投資利潤率(lv)高于(yu)債務(wu)(wu)(wu)融資成本(ben)，負債越(yue)(yue)多，項(xiang)目的(de)凈資產收益率(lv)就(jiu)越(yue)(yue)高，對企業發展及權益資本(ben)所有者就(jiu)越(yue)(yue)有利，這種(zhong)情況下，債務(wu)(wu)(wu)籌資是一種(zhong)不(bu)錯的(de)選(xuan)擇。

3、要考慮不同融資方式的融資成本和風險。進行(xing)項目融(rong)資(zi)(zi)(zi)，首先(xian)要符(fu)合(he)國家的(de)法律法規(gui)，滿足(zu)合(he)法性原則(ze)。另外，不(bu)同(tong)融(rong)資(zi)(zi)(zi)方式有不(bu)同(tong)的(de)資(zi)(zi)(zi)金成本(ben)，應分析和比較各種(zhong)融(rong)資(zi)(zi)(zi)方式資(zi)(zi)(zi)金成本(ben)的(de)高低，盡量(liang)選擇資(zi)(zi)(zi)金成本(ben)低、融(rong)資(zi)(zi)(zi)風險小的(de)融(rong)資(zi)(zi)(zi)方式。