一、產業地產的融資方式是什么 ?

融資方式是“投融管退”中相當重要的一環，對于產業地產來說，以持有型物業運營為主的，融資方式就顯得更為重要，那么你知道產業地產的融(rong)資方式是什么嗎？

1、銀行貸款

銀(yin)行(xing)貸款是最常規的地產(chan)(chan)融資渠道(dao)。產(chan)(chan)業地產(chan)(chan)多是偏遠(yuan)的工業用地，在銀(yin)行(xing)貸款抵押方(fang)面(mian)幾乎沒有(you)太(tai)多價值，銀(yin)行(xing)也很難對此(ci)進行(xing)估(gu)值和冒險(xian)貸款。

同時，產業園區(qu)的實(shi)際資(zi)金(jin)需(xu)求(qiu)與(yu)銀行各類資(zi)金(jin)在期限上存在一(yi)定(ding)的錯(cuo)配，且(qie)銀行對項目資(zi)本金(jin)比例要求(qiu)較(jiao)高(gao)并需(xu)提供(gong)擔保，融(rong)資(zi)成(cheng)本較(jiao)高(gao)；銀行對園區(qu)貸(dai)款(kuan)(kuan)(kuan)也(ye)是基于(yu)未來(lai)有現(xian)金(jin)流(liu)的進(jin)行貸(dai)款(kuan)(kuan)(kuan)，且(qie)貸(dai)款(kuan)(kuan)(kuan)要經過風險評估、貸(dai)款(kuan)(kuan)(kuan)審批等一(yi)系(xi)列流(liu)程，對貸(dai)款(kuan)(kuan)(kuan)的還款(kuan)(kuan)(kuan)來(lai)源、現(xian)金(jin)流(liu)等有相(xiang)關(guan)要求(qiu)。而現(xian)在很多(duo)產業園區(qu)早(zao)期只能產生較(jiao)少的現(xian)金(jin)流(liu)或者不產生現(xian)金(jin)流(liu)，難以覆蓋貸(dai)款(kuan)(kuan)(kuan)本息(xi)，就難以獲得(de)銀行貸(dai)款(kuan)(kuan)(kuan)。

2、基金融資

也就(jiu)是產(chan)(chan)業基金融資，近(jin)年來，產(chan)(chan)業基金得到長足發(fa)展。部(bu)分私募基金投資者已(yi)經變得更加理性和成熟，往往能夠承受8-10年的(de)投資回報期(qi)，這已(yi)經契合了產(chan)(chan)業地產(chan)(chan)的(de)特性。

近(jin)年來，密集的產(chan)業(ye)(ye)地(di)產(chan)私(si)募基金(jin)涌現(xian)，與市場資金(jin)的供給量大有關聯，尤其是從傳統地(di)產(chan)領域(yu)擠壓而出、具(ju)有強烈避險(xian)需(xu)求的大量資金(jin)，以及看好(hao)國內產(chan)業(ye)(ye)地(di)產(chan)前景的海外(wai)資本(ben)，成為產(chan)業(ye)(ye)地(di)產(chan)基金(jin)的踴躍參與者。

當下在(zai)中國產業(ye)(ye)地產領域，能(neng)夠比較順暢利(li)用(yong)基金(jin)(jin)形式進行融資的(de)，首推物流地產，這(zhe)個從(cong)普(pu)洛斯(si)頻(pin)繁的(de)物流地產基金(jin)(jin)案例當中已(yi)經(jing)體現得(de)非(fei)常充分(fen)。此(ci)外(wai)，針對綜合性產業(ye)(ye)園(yuan)區開(kai)發類的(de)基金(jin)(jin)也開(kai)始逐(zhu)漸成熟(shu)起來。

3、夾層融資

夾(jia)層(ceng)融(rong)(rong)資(zi)(zi)(zi)(zi)是(shi)(shi)指在風(feng)險和回(hui)報方面(mian)介于優先債務和股(gu)本(ben)融(rong)(rong)資(zi)(zi)(zi)(zi)之間的一種融(rong)(rong)資(zi)(zi)(zi)(zi)形(xing)式。是(shi)(shi)一種無(wu)擔(dan)保(bao)的長期(qi)(qi)債務，表面(mian)上看起來(lai)(lai)是(shi)(shi)股(gu)權轉讓，但(dan)實際約定(ding)未(wei)來(lai)(lai)回(hui)購，并以差價作為利(li)息或支付約定(ding)利(li)息。在很多(duo)情況下(xia)起到“過(guo)橋(qiao)”融(rong)(rong)資(zi)(zi)(zi)(zi)的作用，一般期(qi)(qi)限是(shi)(shi)一到兩(liang)年。例如，做房地(di)產夾(jia)層(ceng)融(rong)(rong)資(zi)(zi)(zi)(zi)，從企業拿到土地(di)到取得(de)開(kai)發貸之間的資(zi)(zi)(zi)(zi)金需求由(you)夾(jia)層(ceng)融(rong)(rong)資(zi)(zi)(zi)(zi)來(lai)(lai)滿足。

這(zhe)種融(rong)(rong)資(zi)方式，股債間可(ke)以靈(ling)活變換，可(ke)謂(wei)“進可(ke)攻(gong)退可(ke)守”。產業地產領導者(zhe)華(hua)夏幸福基(ji)業，就非常(chang)擅長這(zhe)種靈(ling)活機動的融(rong)(rong)資(zi)形式。

4、債權融資

也可以稱為(wei)“債權轉(zhuan)(zhuan)讓式融(rong)資”。這(zhe)是一(yi)種較為(wei)常(chang)見的(de)融(rong)資形式，即將自己(ji)享有的(de)債權以一(yi)定現金(jin)作(zuo)價(jia)賣給第三方(fang)，相當(dang)于以一(yi)定的(de)成本提前回收了(le)這(zhe)部(bu)分(fen)現金(jin)，加(jia)快了(le)債權盤活和資金(jin)周轉(zhuan)(zhuan)速度，很多(duo)處于快速擴張期(qi)的(de)公(gong)司都(dou)會傾向于采取這(zhe)種融(rong)資方(fang)式。

5、債務重組

這(zhe)是一(yi)種巧妙的融資方式(shi)，債務快到(dao)期(qi)了，就來個乾坤大挪移，將(jiang)這(zhe)筆(bi)債務轉讓給別家，相當于延長(chang)了還款日期(qi)，或者(zhe)說就是又借到(dao)一(yi)筆(bi)新的融資。

6、永續債

銀根緊(jin)縮(suo)的環境下(xia)，被稱為“債(zhai)券(quan)里的股票(piao)”的永續(xu)債(zhai)開(kai)始活躍，受到企(qi)業追捧。由(you)于永續(xu)債(zhai)不(bu)設還款期限，同時(shi)可(ke)不(bu)計入(ru)公司(si)債(zhai)務，企(qi)業可(ke)在進行高額融資的同時(shi)規避負債(zhai)率被拉高的風險；對(dui)于投(tou)資者來說，利息較高的永續(xu)債(zhai)可(ke)為其提供長期而穩定的現金收益，堪稱雙贏。

7、園區PPP

園(yuan)區(qu)(qu)PPP是基于產(chan)業園(yuan)區(qu)(qu)這種(zhong)公共服務產(chan)品(pin)的政企合伙模式，其(qi)本質仍然是一種(zhong)融資(zi)手段。

PPP模(mo)式是(shi)公共(gong)基礎設施(shi)建設中(zhong)發展起來(lai)的(de)一種優化的(de)項目融資與實施(shi)模(mo)式，這是(shi)一種以(yi)各參與方(fang)的(de)“雙贏(ying)”或“多贏(ying)”為(wei)合作理念的(de)現代融資模(mo)式。

8、售后回租式融資租賃

售(shou)后回租(zu)(zu)是(shi)將自制或外購的(de)資產出(chu)售(shou)，然后向買(mai)方(fang)租(zu)(zu)回使(shi)用。回租(zu)(zu)是(shi)承(cheng)租(zu)(zu)人將其所(suo)擁有的(de)物品出(chu)售(shou)給出(chu)租(zu)(zu)人，再從(cong)出(chu)租(zu)(zu)人手里將該(gai)物品重新租(zu)(zu)回，此種租(zu)(zu)賃形(xing)式稱為回租(zu)(zu)。采(cai)用這種租(zu)(zu)賃方(fang)式可使(shi)承(cheng)租(zu)(zu)人迅速回收購買(mai)物品的(de)資金(jin)，加速資金(jin)周轉。

9、REITs

即(ji)房(fang)地(di)產(chan)信托投資(zi)(zi)基金。房(fang)地(di)產(chan)證(zheng)券(quan)(quan)化就是把(ba)流動性較低(di)的(de)、非(fei)證(zheng)券(quan)(quan)形(xing)(xing)態的(de)房(fang)地(di)產(chan)投資(zi)(zi)，直接轉(zhuan)化為資(zi)(zi)本市場上的(de)證(zheng)券(quan)(quan)資(zi)(zi)產(chan)的(de)金融(rong)交(jiao)易過程。房(fang)地(di)產(chan)證(zheng)券(quan)(quan)化包括房(fang)地(di)產(chan)項目融(rong)資(zi)(zi)證(zheng)券(quan)(quan)化和(he)房(fang)地(di)產(chan)抵押貸(dai)款(kuan)證(zheng)券(quan)(quan)化兩種基本形(xing)(xing)式。

10、互聯網金融

互(hu)聯網(wang)(wang)金(jin)(jin)融(rong)(rong)是傳統(tong)金(jin)(jin)融(rong)(rong)機構(gou)與互(hu)聯網(wang)(wang)企業(ye)利用互(hu)聯網(wang)(wang)技(ji)術和(he)信(xin)息通信(xin)技(ji)術實現資(zi)金(jin)(jin)融(rong)(rong)通、支付、投(tou)資(zi)和(he)信(xin)息中介服(fu)務的新(xin)型(xing)金(jin)(jin)融(rong)(rong)業(ye)務模式(shi)，已經日益成為一(yi)種新(xin)興的金(jin)(jin)融(rong)(rong)創新(xin)模式(shi)和(he)企業(ye)融(rong)(rong)資(zi)渠道(dao)，但由于(yu)相(xiang)關法律法規不(bu)健(jian)全、監(jian)管(guan)存(cun)在漏(lou)洞、互(hu)聯網(wang)(wang)金(jin)(jin)融(rong)(rong)企業(ye)風(feng)險控制能力較弱等原因，近年(nian)來也頻(pin)發惡意違約(yue)，造成了巨(ju)大的風(feng)險，國家正在不(bu)斷對(dui)互(hu)聯網(wang)(wang)金(jin)(jin)融(rong)(rong)加強(qiang)監(jian)管(guan)。

11、公司債

無論(lun)是A股還(huan)是在港股都有(you)發債(zhai)融資(zi)的渠道(dao)，A股有(you)企業債(zhai)、公司(si)債(zhai)、短期(qi)融資(zi)票據(ju)(ju)等(deng)等(deng)，現在還(huan)新(xin)增加了“一(yi)帶一(yi)路”公司(si)債(zhai)，而在香港資(zi)本市場則(ze)有(you)“點心債(zhai)”、可轉債(zhai)、優先(xian)票據(ju)(ju)等(deng)。

12、ABS（資產證券化）

資(zi)(zi)產(chan)支持證(zheng)(zheng)券(quan)（AssetBackedSecurities，ABS）又(you)叫資(zi)(zi)產(chan)證(zheng)(zheng)券(quan)化(hua)，是以(yi)(yi)一定(ding)現金流(liu)為依托，將其進行結(jie)構化(hua)包裝(zhuang)，形(xing)成可以(yi)(yi)上市交易的(de)(de)(de)(de)證(zheng)(zheng)券(quan)化(hua)產(chan)品的(de)(de)(de)(de)過程(cheng)。其整(zheng)個交易過程(cheng)主要涉及原始(shi)權(quan)益所(suo)有人(ren)(ren)、特(te)殊目的(de)(de)(de)(de)載(zai)(zai)體(ti)（SPV）、投(tou)資(zi)(zi)者幾方，同時(shi)涉及相(xiang)關中介機(ji)構。權(quan)益所(suo)有人(ren)(ren)將資(zi)(zi)產(chan)（通常為現金流(liu)）出售(shou)給特(te)殊目的(de)(de)(de)(de)載(zai)(zai)體(ti)，特(te)殊目的(de)(de)(de)(de)載(zai)(zai)體(ti)經資(zi)(zi)產(chan)結(jie)構化(hua)整(zheng)合向(xiang)投(tou)資(zi)(zi)者發行證(zheng)(zheng)券(quan)，收回(hui)現金付給權(quan)益所(suo)有人(ren)(ren)，在以(yi)(yi)后(hou)的(de)(de)(de)(de)年度(du)以(yi)(yi)每年的(de)(de)(de)(de)現金流(liu)支撐證(zheng)(zheng)券(quan)本息的(de)(de)(de)(de)償還(huan)。在企(qi)業(ye)的(de)(de)(de)(de)資(zi)(zi)產(chan)證(zheng)(zheng)券(quan)化(hua)業(ye)務之中，所(suo)出售(shou)的(de)(de)(de)(de)并(bing)不(bu)是企(qi)業(ye)的(de)(de)(de)(de)某項資(zi)(zi)產(chan)，而是未(wei)來的(de)(de)(de)(de)現金流(liu)量，更確切(qie)的(de)(de)(de)(de)說是企(qi)業(ye)擁(yong)有的(de)(de)(de)(de)收取某項費用的(de)(de)(de)(de)債權(quan)。

二、產業地產融資要注意什么細節

1、根據項目開發周期安排，確定分階段的資金需求。確定項目(mu)科學合理的(de)(de)開發周期，考(kao)慮項目(mu)的(de)(de)實際情況，以及自有(you)資金(jin)和市場行情狀(zhuang)況，根據每一期的(de)(de)建(jian)設規模(mo)，計(ji)算出(chu)總的(de)(de)資金(jin)需求量(liang)，在分析企業(ye)內部可用于項目(mu)建(jian)設的(de)(de)自有(you)資金(jin)后，再提出(chu)該(gai)階(jie)段的(de)(de)融(rong)資需求計(ji)劃。

在每一期的(de)(de)(de)開發計(ji)劃中(zhong)，對項(xiang)目的(de)(de)(de)現金流(liu)量(liang)進行(xing)合理預測。要(yao)區分出售物業與自持物業的(de)(de)(de)比例，測算項(xiang)目現金流(liu)量(liang)的(de)(de)(de)大小，及對資(zi)(zi)(zi)金需(xu)求規模和使(shi)用期限的(de)(de)(de)長短，以便于進行(xing)融(rong)資(zi)(zi)(zi)時，確定是選擇采取債務融(rong)資(zi)(zi)(zi)，還是權益融(rong)資(zi)(zi)(zi)的(de)(de)(de)方式，如選擇債務融(rong)資(zi)(zi)(zi)，則應考慮(lv)是短期性或者長期性資(zi)(zi)(zi)金需(xu)求。

2、對項目未來的盈利能力及發展前景進行評估。如果未(wei)來項(xiang)目的(de)盈(ying)利能力越強(qiang)，財務(wu)(wu)狀況好，資(zi)產變現(xian)能力強(qiang)，承擔財務(wu)(wu)風(feng)險的(de)能力就(jiu)強(qiang)，且(qie)項(xiang)目未(wei)來的(de)投(tou)資(zi)利潤率高(gao)于債務(wu)(wu)融資(zi)成本，負債越多(duo)，項(xiang)目的(de)凈資(zi)產收益(yi)率就(jiu)越高(gao)，對企業發展及(ji)權益(yi)資(zi)本所有者就(jiu)越有利，這種情況下，債務(wu)(wu)籌(chou)資(zi)是一種不(bu)錯的(de)選擇。

3、要考慮不同融資方式的融資成本和風險。進行(xing)項目融(rong)資(zi)，首(shou)先要符合(he)國家(jia)的法(fa)律法(fa)規，滿足合(he)法(fa)性原(yuan)則。另外，不同融(rong)資(zi)方(fang)式(shi)有不同的資(zi)金成本，應分析和(he)比較(jiao)各種融(rong)資(zi)方(fang)式(shi)資(zi)金成本的高低(di)，盡量(liang)選擇資(zi)金成本低(di)、融(rong)資(zi)風(feng)險(xian)小(xiao)的融(rong)資(zi)方(fang)式(shi)。