一、產業地產的融資方式是什么 ?

融資方式是“投融管退”中相當重要的一環，對于產業地產來說，以持有型物業運營為主的，融資方式就顯得更為重要，那么你知道產業地產的融資方式是什么嗎？

1、銀行貸款

銀行(xing)(xing)(xing)貸款是最常規的(de)地產融資(zi)渠道。產業地產多是偏遠(yuan)的(de)工業用地，在銀行(xing)(xing)(xing)貸款抵押方面幾乎沒有太多價值，銀行(xing)(xing)(xing)也很難對此進行(xing)(xing)(xing)估(gu)值和(he)冒險貸款。

同(tong)時，產業園區的(de)(de)實際資(zi)(zi)金需(xu)求(qiu)與銀行各類資(zi)(zi)金在期限上存在一(yi)定的(de)(de)錯配，且(qie)銀行對(dui)項(xiang)目資(zi)(zi)本(ben)金比例要(yao)求(qiu)較(jiao)(jiao)高(gao)并需(xu)提供(gong)擔保，融資(zi)(zi)成本(ben)較(jiao)(jiao)高(gao)；銀行對(dui)園區貸(dai)款(kuan)(kuan)(kuan)(kuan)也是基于(yu)未來有現金流的(de)(de)進行貸(dai)款(kuan)(kuan)(kuan)(kuan)，且(qie)貸(dai)款(kuan)(kuan)(kuan)(kuan)要(yao)經過(guo)風險評(ping)估、貸(dai)款(kuan)(kuan)(kuan)(kuan)審(shen)批(pi)等一(yi)系列流程，對(dui)貸(dai)款(kuan)(kuan)(kuan)(kuan)的(de)(de)還款(kuan)(kuan)(kuan)(kuan)來源、現金流等有相(xiang)關要(yao)求(qiu)。而現在很多產業園區早期只能產生較(jiao)(jiao)少(shao)的(de)(de)現金流或者不產生現金流，難(nan)以(yi)覆蓋貸(dai)款(kuan)(kuan)(kuan)(kuan)本(ben)息，就難(nan)以(yi)獲得銀行貸(dai)款(kuan)(kuan)(kuan)(kuan)。

2、基金融資

也就(jiu)是產業基(ji)(ji)金(jin)(jin)融(rong)資，近年來，產業基(ji)(ji)金(jin)(jin)得到長(chang)足發展。部分私募基(ji)(ji)金(jin)(jin)投資者(zhe)已(yi)經變得更(geng)加理性和(he)成熟，往往能夠(gou)承(cheng)受8-10年的投資回報期，這已(yi)經契合(he)了產業地(di)產的特性。

近年來，密集的(de)(de)產業(ye)地(di)(di)產私募基金涌(yong)現，與市場資(zi)(zi)(zi)金的(de)(de)供給量大有(you)關聯，尤其是從傳統地(di)(di)產領域擠壓而(er)出、具有(you)強(qiang)烈避險需求的(de)(de)大量資(zi)(zi)(zi)金，以及看好國內產業(ye)地(di)(di)產前(qian)景的(de)(de)海(hai)外資(zi)(zi)(zi)本，成(cheng)為產業(ye)地(di)(di)產基金的(de)(de)踴躍參(can)與者。

當(dang)下在中國產業(ye)地產領域，能夠(gou)比(bi)較順暢利用基金形(xing)式進行融資的，首推物流地產，這個從普洛斯頻(pin)繁的物流地產基金案例當(dang)中已(yi)經(jing)體(ti)現得非常充分。此外，針對綜(zong)合性產業(ye)園(yuan)區開發類(lei)的基金也(ye)開始逐漸成(cheng)熟起來。

3、夾層融資

夾(jia)層融(rong)資(zi)是(shi)指在風險(xian)和回(hui)報方面(mian)介(jie)于(yu)優先債務和股(gu)本融(rong)資(zi)之間的一種(zhong)融(rong)資(zi)形式。是(shi)一種(zhong)無擔保的長期債務，表(biao)面(mian)上看起(qi)來(lai)是(shi)股(gu)權轉讓，但實(shi)際(ji)約定未來(lai)回(hui)購，并以差價作為利(li)息或支付(fu)約定利(li)息。在很(hen)多情(qing)況下(xia)起(qi)到(dao)“過橋”融(rong)資(zi)的作用，一般期限(xian)是(shi)一到(dao)兩年。例如，做房地產夾(jia)層融(rong)資(zi)，從企業拿(na)到(dao)土地到(dao)取得開發貸之間的資(zi)金需求由夾(jia)層融(rong)資(zi)來(lai)滿足。

這種融(rong)資方式，股債(zhai)間可以靈活變換，可謂“進可攻退可守”。產業地產領導者華夏幸福基業，就非常(chang)擅(shan)長這種靈活機動的融(rong)資形式。

4、債權融資

也可以(yi)稱為“債(zhai)權(quan)(quan)轉讓式(shi)融資(zi)”。這是一(yi)種較為常見的融資(zi)形式(shi)，即將自己享有的債(zhai)權(quan)(quan)以(yi)一(yi)定現(xian)金作價賣給第三方(fang)，相(xiang)當(dang)于(yu)以(yi)一(yi)定的成本提前回收了這部分現(xian)金，加快了債(zhai)權(quan)(quan)盤活和資(zi)金周轉速度，很多處于(yu)快速擴張期的公司都(dou)會傾向于(yu)采(cai)取這種融資(zi)方(fang)式(shi)。

5、債務重組

這是一種巧妙的融資方式，債(zhai)務快到期(qi)了，就來個乾(qian)坤大挪(nuo)移，將這筆債(zhai)務轉讓給別家，相當于延長了還款日期(qi)，或者說就是又借(jie)到一筆新的融資。

6、永續債

銀根緊縮(suo)的(de)(de)(de)環境下，被(bei)稱(cheng)為“債(zhai)券里(li)的(de)(de)(de)股票”的(de)(de)(de)永續(xu)債(zhai)開(kai)始活躍，受到企(qi)業追捧。由于永續(xu)債(zhai)不(bu)設還款期限(xian)，同(tong)時可(ke)(ke)不(bu)計入公司債(zhai)務，企(qi)業可(ke)(ke)在進行高額融資的(de)(de)(de)同(tong)時規避負債(zhai)率被(bei)拉(la)高的(de)(de)(de)風險；對于投資者來說，利息較高的(de)(de)(de)永續(xu)債(zhai)可(ke)(ke)為其(qi)提(ti)供長期而穩(wen)定的(de)(de)(de)現金收益，堪稱(cheng)雙贏(ying)。

7、園區PPP

園區PPP是(shi)基于(yu)產(chan)業園區這種公(gong)共服務產(chan)品的政企合伙(huo)模式，其本質仍然是(shi)一(yi)種融資手(shou)段。

PPP模(mo)式(shi)是公共基礎(chu)設(she)施建設(she)中(zhong)發展起來的一種(zhong)優化的項目融資與(yu)實施模(mo)式(shi)，這是一種(zhong)以(yi)各(ge)參與(yu)方的“雙贏(ying)”或“多贏(ying)”為合(he)作理念的現代融資模(mo)式(shi)。

8、售后回租式融資租賃

售后回(hui)租(zu)是(shi)將(jiang)自制或外購(gou)的資產(chan)出(chu)售，然后向買(mai)方(fang)(fang)租(zu)回(hui)使用(yong)。回(hui)租(zu)是(shi)承租(zu)人(ren)將(jiang)其(qi)所擁有的物品出(chu)售給(gei)出(chu)租(zu)人(ren)，再從出(chu)租(zu)人(ren)手(shou)里(li)將(jiang)該物品重新租(zu)回(hui)，此種租(zu)賃(lin)(lin)形式稱(cheng)為回(hui)租(zu)。采用(yong)這種租(zu)賃(lin)(lin)方(fang)(fang)式可使承租(zu)人(ren)迅速(su)回(hui)收購(gou)買(mai)物品的資金，加速(su)資金周轉。

9、REITs

即房地(di)(di)產(chan)(chan)(chan)信托投資基(ji)金(jin)。房地(di)(di)產(chan)(chan)(chan)證(zheng)券化就(jiu)是把流(liu)動性較低的(de)、非證(zheng)券形(xing)態的(de)房地(di)(di)產(chan)(chan)(chan)投資，直接轉(zhuan)化為資本(ben)市(shi)場(chang)上(shang)的(de)證(zheng)券資產(chan)(chan)(chan)的(de)金(jin)融交易過程。房地(di)(di)產(chan)(chan)(chan)證(zheng)券化包括(kuo)房地(di)(di)產(chan)(chan)(chan)項目融資證(zheng)券化和房地(di)(di)產(chan)(chan)(chan)抵押貸款證(zheng)券化兩種基(ji)本(ben)形(xing)式。

10、互聯網金融

互(hu)聯(lian)(lian)(lian)網金(jin)(jin)融(rong)是傳(chuan)統金(jin)(jin)融(rong)機構與互(hu)聯(lian)(lian)(lian)網企(qi)業利用互(hu)聯(lian)(lian)(lian)網技術(shu)和(he)(he)信(xin)(xin)息通信(xin)(xin)技術(shu)實現(xian)資(zi)金(jin)(jin)融(rong)通、支付(fu)、投(tou)資(zi)和(he)(he)信(xin)(xin)息中(zhong)介服務的新型金(jin)(jin)融(rong)業務模式(shi)(shi)，已經日益成為一(yi)種新興的金(jin)(jin)融(rong)創新模式(shi)(shi)和(he)(he)企(qi)業融(rong)資(zi)渠道，但由(you)于相(xiang)關法(fa)律法(fa)規不(bu)健(jian)全(quan)、監管存在(zai)漏洞(dong)、互(hu)聯(lian)(lian)(lian)網金(jin)(jin)融(rong)企(qi)業風險控制能力較弱(ruo)等原因，近年(nian)來(lai)也頻發惡意(yi)違約，造成了巨大的風險，國(guo)家正在(zai)不(bu)斷對互(hu)聯(lian)(lian)(lian)網金(jin)(jin)融(rong)加強監管。

11、公司債

無論是A股(gu)還(huan)是在港股(gu)都有(you)發債(zhai)(zhai)(zhai)融資(zi)的渠道，A股(gu)有(you)企(qi)業債(zhai)(zhai)(zhai)、公司債(zhai)(zhai)(zhai)、短期融資(zi)票據等等，現在還(huan)新增加了“一帶一路”公司債(zhai)(zhai)(zhai)，而在香港資(zi)本市場則(ze)有(you)“點心(xin)債(zhai)(zhai)(zhai)”、可轉債(zhai)(zhai)(zhai)、優先(xian)票據等。

12、ABS（資產證券化）

資(zi)(zi)產(chan)支持證(zheng)(zheng)券（AssetBackedSecurities，ABS）又叫資(zi)(zi)產(chan)證(zheng)(zheng)券化(hua)(hua)，是(shi)(shi)以(yi)一定現(xian)金(jin)(jin)流(liu)為依托，將其進行(xing)結構化(hua)(hua)包裝，形成可以(yi)上市交(jiao)易的(de)(de)(de)(de)(de)證(zheng)(zheng)券化(hua)(hua)產(chan)品的(de)(de)(de)(de)(de)過程(cheng)。其整個交(jiao)易過程(cheng)主要涉及原始權(quan)(quan)益(yi)所有(you)人(ren)、特殊目的(de)(de)(de)(de)(de)載體（SPV）、投資(zi)(zi)者幾方，同時涉及相關中介機(ji)構。權(quan)(quan)益(yi)所有(you)人(ren)將資(zi)(zi)產(chan)（通常為現(xian)金(jin)(jin)流(liu)）出售(shou)給特殊目的(de)(de)(de)(de)(de)載體，特殊目的(de)(de)(de)(de)(de)載體經資(zi)(zi)產(chan)結構化(hua)(hua)整合向投資(zi)(zi)者發(fa)行(xing)證(zheng)(zheng)券，收(shou)回現(xian)金(jin)(jin)付(fu)給權(quan)(quan)益(yi)所有(you)人(ren)，在以(yi)后的(de)(de)(de)(de)(de)年度以(yi)每年的(de)(de)(de)(de)(de)現(xian)金(jin)(jin)流(liu)支撐證(zheng)(zheng)券本息的(de)(de)(de)(de)(de)償還(huan)。在企業(ye)的(de)(de)(de)(de)(de)資(zi)(zi)產(chan)證(zheng)(zheng)券化(hua)(hua)業(ye)務(wu)之中，所出售(shou)的(de)(de)(de)(de)(de)并不是(shi)(shi)企業(ye)的(de)(de)(de)(de)(de)某項(xiang)資(zi)(zi)產(chan)，而是(shi)(shi)未來的(de)(de)(de)(de)(de)現(xian)金(jin)(jin)流(liu)量，更確切的(de)(de)(de)(de)(de)說(shuo)是(shi)(shi)企業(ye)擁有(you)的(de)(de)(de)(de)(de)收(shou)取某項(xiang)費用的(de)(de)(de)(de)(de)債權(quan)(quan)。

二、產業地產融資要注意什么細節

1、根據項目開發周期安排，確定分階段的資金需求。確定項目(mu)科學合理的(de)開發周期，考慮項目(mu)的(de)實際(ji)情況，以及自(zi)有資金和市場(chang)行情狀(zhuang)況，根據(ju)每一期的(de)建設(she)(she)規(gui)模，計(ji)算(suan)出總的(de)資金需(xu)(xu)求量(liang)，在分析企業內部可用于項目(mu)建設(she)(she)的(de)自(zi)有資金后(hou)，再提出該階(jie)段的(de)融資需(xu)(xu)求計(ji)劃(hua)。

在每一期的(de)(de)開發計劃(hua)中(zhong)，對(dui)項目(mu)的(de)(de)現(xian)金(jin)流量進(jin)行合理預(yu)測(ce)。要(yao)區分出售物業與(yu)自(zi)持物業的(de)(de)比例，測(ce)算(suan)項目(mu)現(xian)金(jin)流量的(de)(de)大小，及對(dui)資(zi)金(jin)需求規模和使用期限(xian)的(de)(de)長短(duan)，以便于(yu)進(jin)行融資(zi)時，確定是(shi)選擇采取債(zhai)務融資(zi)，還是(shi)權(quan)益(yi)融資(zi)的(de)(de)方(fang)式，如選擇債(zhai)務融資(zi)，則應(ying)考慮是(shi)短(duan)期性或(huo)者(zhe)長期性資(zi)金(jin)需求。

2、對項目未來的盈利能力及發展前景進行評估。如果未來項目(mu)的盈(ying)利能(neng)力(li)越(yue)強(qiang)(qiang)，財(cai)(cai)務(wu)狀況好，資(zi)(zi)產(chan)(chan)變現能(neng)力(li)強(qiang)(qiang)，承擔(dan)財(cai)(cai)務(wu)風險的能(neng)力(li)就強(qiang)(qiang)，且項目(mu)未來的投(tou)資(zi)(zi)利潤率(lv)高(gao)于債務(wu)融資(zi)(zi)成本，負債越(yue)多，項目(mu)的凈資(zi)(zi)產(chan)(chan)收益率(lv)就越(yue)高(gao)，對企業(ye)發展(zhan)及權益資(zi)(zi)本所(suo)有者就越(yue)有利，這種情(qing)況下，債務(wu)籌資(zi)(zi)是一種不錯的選(xuan)擇。

3、要考慮不同融資方式的融資成本和風險。進(jin)行項目融資(zi)，首先要(yao)符合國家的法律法規，滿足(zu)合法性原則(ze)。另外，不同(tong)融資(zi)方式有不同(tong)的資(zi)金成(cheng)本(ben)，應分析(xi)和(he)比較(jiao)各種融資(zi)方式資(zi)金成(cheng)本(ben)的高低，盡量(liang)選擇資(zi)金成(cheng)本(ben)低、融資(zi)風險(xian)小的融資(zi)方式。