一、工業地產的開發模式有哪些

工業地產商模式是指房地產投資開發企業在工業園區內或其他地方獲取工業土地項目，在進行項目的道路、綠化等基礎設施建設乃至廠房、倉庫、研發等房產項目的營建，然后以租賃、轉讓或合資、合作經營的方式進行項目相關設施的經營、管理，最后獲取合理的地產開發利潤。那么工業地產的(de)開發模式有哪(na)些(xie)呢？

1、工業園區開發模式

在政(zheng)府(fu)主導的(de)前提下進行，通(tong)過(guo)創(chuang)造相關產(chan)業(ye)支持政(zheng)策、稅收優惠等條件營造園區(qu)(qu)與其他工業(ye)地產(chan)項目所具備的(de)獨(du)特優勢，然(ran)后通(tong)過(guo)招商引(yin)資、土地出讓等方式(shi)引(yin)進符合相關條件的(de)工業(ye)發展項目。工業(ye)園區(qu)(qu)開發模(mo)式(shi)是目前中國(guo)各(ge)級地方政(zheng)府(fu)最常使用的(de)工業(ye)地產(chan)開發模(mo)式(shi)，也是我國(guo)目前工業(ye)地產(chan)市場(chang)的(de)主要載(zai)體。

但是其也存(cun)在(zai)一定的缺(que)陷，比如(ru)不熟悉(xi)工(gong)業(ye)地產的運作(zuo)方(fang)法，項目前期缺(que)乏科(ke)學(xue)合理的定位與(yu)策(ce)劃等不足導(dao)致其在(zai)工(gong)業(ye)園的整體運作(zuo)中不夠(gou)專業(ye)化，致使大部分工(gong)業(ye)園區閑置與(yu)擱(ge)荒(huang)。

2、主體企業引導模式

該(gai)種模(mo)式是主體企(qi)業(ye)(ye)(ye)進(jin)行的(de)(de)工(gong)業(ye)(ye)(ye)地(di)產開發某個(ge)產業(ye)(ye)(ye)領域具有強大的(de)(de)綜(zong)合實(shi)力(li)的(de)(de)企(qi)業(ye)(ye)(ye)，營建一個(ge)相對(dui)獨(du)立的(de)(de)工(gong)業(ye)(ye)(ye)園區；在(zai)自身(shen)企(qi)業(ye)(ye)(ye)入駐且占主導(dao)的(de)(de)前提下，借助(zhu)企(qi)業(ye)(ye)(ye)在(zai)產業(ye)(ye)(ye)中的(de)(de)強大的(de)(de)凝聚力(li)與號召力(li)，通過(guo)土地(di)出讓、項目(mu)租售(shou)等方式引進(jin)其他同類企(qi)業(ye)(ye)(ye)的(de)(de)聚集，實(shi)現整個(ge)產業(ye)(ye)(ye)鏈的(de)(de)打造及完善主體企(qi)業(ye)(ye)(ye)引導(dao)模(mo)式。

3、工業地產商模式

房(fang)(fang)地產(chan)投資開發企業(ye)(ye)在工(gong)業(ye)(ye)園區(qu)內或其他(ta)地方(fang)(fang)獲取工(gong)業(ye)(ye)土地項目(mu)，在進行項目(mu)的道(dao)路、綠化等(deng)基(ji)礎(chu)設(she)施(shi)(shi)建(jian)(jian)設(she)乃(nai)至廠房(fang)(fang)、倉(cang)庫(ku)、研發等(deng)房(fang)(fang)產(chan)項目(mu)的營(ying)(ying)建(jian)(jian)，然后以租賃、轉讓或合資、合作經營(ying)(ying)的方(fang)(fang)式進行項目(mu)相關設(she)施(shi)(shi)的經營(ying)(ying)、管理。

4、綜合運作模式

綜合運作模式是指對上述(shu)的工業園區開(kai)發模式、主體企業引導模式和工業地產商模式進(jin)行混合運用的工業地產開(kai)發模式。

就我(wo)國目前來(lai)說，工(gong)(gong)業(ye)地(di)產的開(kai)(kai)(kai)發(fa)(fa)模式(shi)主(zhu)要以工(gong)(gong)業(ye)園(yuan)區(qu)(qu)開(kai)(kai)(kai)發(fa)(fa)和工(gong)(gong)業(ye)地(di)產商模式(shi)為(wei)(wei)(wei)主(zhu)，特(te)別是(shi)(shi)(shi)工(gong)(gong)業(ye)園(yuan)區(qu)(qu)的開(kai)(kai)(kai)發(fa)(fa)模式(shi)，在我(wo)國工(gong)(gong)業(ye)及工(gong)(gong)業(ye)地(di)產的發(fa)(fa)展過程中起到(dao)了積極(ji)的作用(yong)。針對(dui)園(yuan)區(qu)(qu)開(kai)(kai)(kai)發(fa)(fa)類企業(ye)，其管理(li)體制主(zhu)要有：一是(shi)(shi)(shi)以政府為(wei)(wei)(wei)損(sun)益(yi)(yi)主(zhu)體的管理(li)模式(shi)。政府作為(wei)(wei)(wei)土地(di)開(kai)(kai)(kai)發(fa)(fa)的主(zhu)體，并承(cheng)擔最終的損(sun)益(yi)(yi)；二是(shi)(shi)(shi)以開(kai)(kai)(kai)發(fa)(fa)企業(ye)為(wei)(wei)(wei)損(sun)益(yi)(yi)主(zhu)體的管理(li)模式(shi)。政府委托或者(zhe)授權(quan)開(kai)(kai)(kai)發(fa)(fa)公(gong)司(si)(si)從事(shi)開(kai)(kai)(kai)發(fa)(fa)區(qu)(qu)內的土地(di)開(kai)(kai)(kai)發(fa)(fa)和市政道(dao)路建設業(ye)務(wu)，開(kai)(kai)(kai)發(fa)(fa)公(gong)司(si)(si)作為(wei)(wei)(wei)土地(di)開(kai)(kai)(kai)發(fa)(fa)的主(zhu)體，并由開(kai)(kai)(kai)發(fa)(fa)公(gong)司(si)(si)承(cheng)擔最終的損(sun)益(yi)(yi)。

二、工業地產開發流程介紹

1、規劃階段

規(gui)劃(hua)是(shi)工業地產開(kai)發(fa)的(de)(de)重(zhong)要(yao)階段，涉及項(xiang)目(mu)定位(wei)(wei)、市(shi)(shi)(shi)(shi)場(chang)(chang)(chang)分析和(he)(he)規(gui)劃(hua)設計(ji)等內容。在(zai)項(xiang)目(mu)定位(wei)(wei)中，需(xu)考(kao)慮工業用地的(de)(de)位(wei)(wei)置、需(xu)求(qiu)(qiu)量和(he)(he)市(shi)(shi)(shi)(shi)場(chang)(chang)(chang)空間等因(yin)素(su)，從而確(que)定項(xiang)目(mu)的(de)(de)總體(ti)方向。市(shi)(shi)(shi)(shi)場(chang)(chang)(chang)分析則通過調研(yan)和(he)(he)分析市(shi)(shi)(shi)(shi)場(chang)(chang)(chang)需(xu)求(qiu)(qiu)、供給以及潛在(zai)競爭對手等情況，以便制定相(xiang)應的(de)(de)開(kai)發(fa)策(ce)略(lve)。規(gui)劃(hua)設計(ji)是(shi)基于市(shi)(shi)(shi)(shi)場(chang)(chang)(chang)需(xu)求(qiu)(qiu)和(he)(he)政府要(yao)求(qiu)(qiu)，在(zai)總體(ti)規(gui)劃(hua)、詳細規(gui)劃(hua)和(he)(he)建筑(zhu)設計(ji)等層面上進行，旨(zhi)在(zai)確(que)保項(xiang)目(mu)的(de)(de)可(ke)行性和(he)(he)可(ke)持續發(fa)展。

2、土地購置階段

土(tu)(tu)(tu)(tu)地(di)(di)(di)購置是(shi)工業地(di)(di)(di)產開發的(de)核心環節(jie)，其目(mu)(mu)(mu)標是(shi)通過購買或(huo)租賃土(tu)(tu)(tu)(tu)地(di)(di)(di)以滿足(zu)項目(mu)(mu)(mu)需求。首(shou)先(xian)，需進行土(tu)(tu)(tu)(tu)地(di)(di)(di)調查和評(ping)估，以了解土(tu)(tu)(tu)(tu)地(di)(di)(di)的(de)使用(yong)性(xing)質、法律(lv)規(gui)定和市(shi)場(chang)價格等情況。然(ran)后，在與土(tu)(tu)(tu)(tu)地(di)(di)(di)所有者(zhe)或(huo)相關政(zheng)府(fu)部門進行談(tan)判后，選擇適合項目(mu)(mu)(mu)需求的(de)土(tu)(tu)(tu)(tu)地(di)(di)(di)，并簽訂相應的(de)土(tu)(tu)(tu)(tu)地(di)(di)(di)轉讓(rang)或(huo)租賃合同。最后，進行土(tu)(tu)(tu)(tu)地(di)(di)(di)登(deng)記和過戶手續，確保土(tu)(tu)(tu)(tu)地(di)(di)(di)的(de)合法性(xing)和項目(mu)(mu)(mu)能夠正常運行。

3、前期準備階段

前(qian)期準備(bei)是工(gong)業地產開發(fa)的關(guan)鍵階段，包括項(xiang)目(mu)籌備(bei)、融資(zi)(zi)和(he)(he)審(shen)批等工(gong)作。項(xiang)目(mu)籌備(bei)涉(she)及人(ren)員配置、技(ji)術研發(fa)和(he)(he)市場營銷等方(fang)面，以(yi)(yi)確保項(xiang)目(mu)能(neng)夠順利進行。融資(zi)(zi)是為了籌集項(xiang)目(mu)所需的資(zi)(zi)金(jin)，可(ke)通過自籌資(zi)(zi)金(jin)、銀行貸(dai)款、股(gu)權(quan)融資(zi)(zi)和(he)(he)政(zheng)府補貼等方(fang)式進行。審(shen)批是指向相(xiang)關(guan)政(zheng)府部門提交申請(qing)，獲得項(xiang)目(mu)開發(fa)許可(ke)證和(he)(he)建設(she)用地規劃許可(ke)證等必要文件，以(yi)(yi)保證項(xiang)目(mu)的合法性(xing)和(he)(he)規范性(xing)。

4、項目建設階段

在項目建(jian)(jian)設階段(duan)，需進(jin)行(xing)設計(ji)(ji)、招(zhao)標(biao)和(he)(he)(he)施工(gong)(gong)等工(gong)(gong)作(zuo)。設計(ji)(ji)是根據(ju)項目需求和(he)(he)(he)規劃設計(ji)(ji)方(fang)(fang)案，制定詳細的(de)建(jian)(jian)設方(fang)(fang)案和(he)(he)(he)施工(gong)(gong)圖紙，為施工(gong)(gong)提供依據(ju)。招(zhao)標(biao)是為了選擇施工(gong)(gong)單位和(he)(he)(he)供應商，可通過公開(kai)招(zhao)標(biao)、競爭性談判和(he)(he)(he)邀請招(zhao)標(biao)等方(fang)(fang)式進(jin)行(xing)，并簽訂(ding)相(xiang)應的(de)承包合同。施工(gong)(gong)是將設計(ji)(ji)方(fang)(fang)案轉(zhuan)化(hua)為實際工(gong)(gong)程，包括土方(fang)(fang)開(kai)挖、基礎設施建(jian)(jian)設和(he)(he)(he)主體建(jian)(jian)筑等工(gong)(gong)作(zuo)，以確保項目按(an)時按(an)質完成。

5、運營階段

項(xiang)(xiang)目(mu)建(jian)設(she)完成(cheng)后，進入(ru)運(yun)營(ying)階段(duan)，需進行客戶招(zhao)商(shang)(shang)和(he)(he)設(she)施運(yun)營(ying)等工作。客戶招(zhao)商(shang)(shang)是為了吸引企(qi)業進駐項(xiang)(xiang)目(mu)，通過宣(xuan)傳和(he)(he)營(ying)銷等手段(duan)吸引租戶和(he)(he)買(mai)家，確保項(xiang)(xiang)目(mu)的(de)租金(jin)收益和(he)(he)資金(jin)回報。設(she)施運(yun)營(ying)是指對項(xiang)(xiang)目(mu)的(de)設(she)施和(he)(he)服務(wu)進行管理(li)和(he)(he)維護，包括(kuo)物業管理(li)、安保服務(wu)和(he)(he)環境治理(li)等工作，以提供一個良好的(de)經營(ying)環境和(he)(he)運(yun)營(ying)服務(wu)。

總之，工業地產開發涉及多個階段和環節(jie)，需要(yao)充分(fen)的規劃和準備，并且需要(yao)協調各方的合作(zuo)，統籌推進。只有在規范的流(liu)程(cheng)下進行，才能確保項目(mu)的成功(gong)開發和運(yun)營(ying)。