一、工業地產的開發模式有哪些

工業地產商模式是指房地產投資開發企業在工業園區內或其他地方獲取工業土地項目，在進行項目的道路、綠化等基礎設施建設乃至廠房、倉庫、研發等房產項目的營建，然后以租賃、轉讓或合資、合作經營的方式進行項目相關設施的經營、管理，最后獲取合理的地產開發利潤。那么工業地產的(de)開發模式有哪些呢(ni)？

1、工業園區開發模式

在政府主(zhu)導的前(qian)提下(xia)進行，通過(guo)創造相關(guan)產(chan)業(ye)(ye)(ye)支持政策、稅收優(you)惠等條件營(ying)造園(yuan)區(qu)與(yu)其他工業(ye)(ye)(ye)地(di)產(chan)項(xiang)目(mu)所具備的獨特優(you)勢，然后通過(guo)招商引(yin)資、土地(di)出讓(rang)等方式引(yin)進符合相關(guan)條件的工業(ye)(ye)(ye)發展(zhan)項(xiang)目(mu)。工業(ye)(ye)(ye)園(yuan)區(qu)開發模式是(shi)目(mu)前(qian)中(zhong)國各級(ji)地(di)方政府最常使用的工業(ye)(ye)(ye)地(di)產(chan)開發模式，也是(shi)我(wo)國目(mu)前(qian)工業(ye)(ye)(ye)地(di)產(chan)市場的主(zhu)要(yao)載體。

但是其也存(cun)在一(yi)定的缺(que)陷，比如不熟悉工(gong)業(ye)(ye)地產的運作(zuo)方(fang)法，項目前期缺(que)乏科學合理的定位與(yu)策劃等不足導致其在工(gong)業(ye)(ye)園的整體運作(zuo)中不夠(gou)專業(ye)(ye)化，致使大(da)部分工(gong)業(ye)(ye)園區(qu)閑置與(yu)擱荒(huang)。

2、主體企業引導模式

該種模(mo)式(shi)是主(zhu)體(ti)企(qi)(qi)業(ye)(ye)進行的(de)(de)工(gong)業(ye)(ye)地產(chan)開發某(mou)個產(chan)業(ye)(ye)領域具有強大的(de)(de)綜合實力(li)的(de)(de)企(qi)(qi)業(ye)(ye)，營建一(yi)個相對獨(du)立的(de)(de)工(gong)業(ye)(ye)園區；在(zai)自(zi)身企(qi)(qi)業(ye)(ye)入駐且(qie)占(zhan)主(zhu)導(dao)的(de)(de)前提下，借助企(qi)(qi)業(ye)(ye)在(zai)產(chan)業(ye)(ye)中的(de)(de)強大的(de)(de)凝聚力(li)與號召力(li)，通(tong)過土地出讓(rang)、項目租售等(deng)方式(shi)引進其他同類企(qi)(qi)業(ye)(ye)的(de)(de)聚集，實現整(zheng)個產(chan)業(ye)(ye)鏈的(de)(de)打(da)造及完善主(zhu)體(ti)企(qi)(qi)業(ye)(ye)引導(dao)模(mo)式(shi)。

3、工業地產商模式

房(fang)(fang)地產(chan)投資開發(fa)企業(ye)在工(gong)業(ye)園區內或(huo)其他(ta)地方(fang)獲(huo)取工(gong)業(ye)土地項(xiang)(xiang)目，在進行項(xiang)(xiang)目的(de)道路(lu)、綠化等基礎設施(shi)建設乃(nai)至廠(chang)房(fang)(fang)、倉(cang)庫、研發(fa)等房(fang)(fang)產(chan)項(xiang)(xiang)目的(de)營建，然(ran)后以(yi)租賃、轉(zhuan)讓或(huo)合資、合作經營的(de)方(fang)式進行項(xiang)(xiang)目相關設施(shi)的(de)經營、管理。

4、綜合運作模式

綜(zong)合運(yun)作模式(shi)是指對上述的工業園區(qu)開發模式(shi)、主體(ti)企業引導(dao)模式(shi)和工業地產商(shang)模式(shi)進(jin)行混合運(yun)用(yong)的工業地產開發模式(shi)。

就(jiu)我國(guo)目前來(lai)說，工(gong)(gong)(gong)業(ye)地(di)(di)產的(de)開(kai)(kai)(kai)(kai)發(fa)模式(shi)(shi)(shi)主(zhu)(zhu)要(yao)以(yi)工(gong)(gong)(gong)業(ye)園區(qu)開(kai)(kai)(kai)(kai)發(fa)和工(gong)(gong)(gong)業(ye)地(di)(di)產商模式(shi)(shi)(shi)為(wei)主(zhu)(zhu)，特(te)別是(shi)工(gong)(gong)(gong)業(ye)園區(qu)的(de)開(kai)(kai)(kai)(kai)發(fa)模式(shi)(shi)(shi)，在我國(guo)工(gong)(gong)(gong)業(ye)及工(gong)(gong)(gong)業(ye)地(di)(di)產的(de)發(fa)展過(guo)程(cheng)中起到(dao)了積(ji)極的(de)作(zuo)用(yong)。針(zhen)對園區(qu)開(kai)(kai)(kai)(kai)發(fa)類(lei)企業(ye)，其管(guan)理體(ti)制主(zhu)(zhu)要(yao)有：一是(shi)以(yi)政府為(wei)損(sun)(sun)益(yi)(yi)主(zhu)(zhu)體(ti)的(de)管(guan)理模式(shi)(shi)(shi)。政府作(zuo)為(wei)土(tu)地(di)(di)開(kai)(kai)(kai)(kai)發(fa)的(de)主(zhu)(zhu)體(ti)，并承(cheng)擔最(zui)終的(de)損(sun)(sun)益(yi)(yi)；二是(shi)以(yi)開(kai)(kai)(kai)(kai)發(fa)企業(ye)為(wei)損(sun)(sun)益(yi)(yi)主(zhu)(zhu)體(ti)的(de)管(guan)理模式(shi)(shi)(shi)。政府委托或(huo)者授權開(kai)(kai)(kai)(kai)發(fa)公(gong)(gong)司(si)從事(shi)開(kai)(kai)(kai)(kai)發(fa)區(qu)內的(de)土(tu)地(di)(di)開(kai)(kai)(kai)(kai)發(fa)和市政道路建(jian)設(she)業(ye)務，開(kai)(kai)(kai)(kai)發(fa)公(gong)(gong)司(si)作(zuo)為(wei)土(tu)地(di)(di)開(kai)(kai)(kai)(kai)發(fa)的(de)主(zhu)(zhu)體(ti)，并由開(kai)(kai)(kai)(kai)發(fa)公(gong)(gong)司(si)承(cheng)擔最(zui)終的(de)損(sun)(sun)益(yi)(yi)。

二、工業地產開發流程介紹

1、規劃階段

規(gui)(gui)劃(hua)是工業(ye)地產開(kai)發的重(zhong)要階(jie)段，涉及項目(mu)定(ding)位、市場分(fen)析和(he)規(gui)(gui)劃(hua)設計(ji)等內(nei)容。在項目(mu)定(ding)位中，需(xu)考慮(lv)工業(ye)用地的位置、需(xu)求量(liang)和(he)市場空(kong)間等因素(su)，從而確(que)定(ding)項目(mu)的總體方(fang)向(xiang)。市場分(fen)析則通過調研和(he)分(fen)析市場需(xu)求、供給以及潛在競爭對手等情況，以便制定(ding)相(xiang)應的開(kai)發策略(lve)。規(gui)(gui)劃(hua)設計(ji)是基于市場需(xu)求和(he)政府要求，在總體規(gui)(gui)劃(hua)、詳(xiang)細規(gui)(gui)劃(hua)和(he)建筑設計(ji)等層面(mian)上進行，旨在確(que)保(bao)項目(mu)的可行性和(he)可持續發展。

2、土地購置階段

土(tu)(tu)(tu)地(di)(di)(di)購(gou)(gou)置(zhi)是(shi)工業地(di)(di)(di)產開發(fa)的核心環節，其目(mu)標是(shi)通過購(gou)(gou)買(mai)或租賃土(tu)(tu)(tu)地(di)(di)(di)以滿足項(xiang)(xiang)目(mu)需求。首先，需進(jin)行土(tu)(tu)(tu)地(di)(di)(di)調查和評估，以了解(jie)土(tu)(tu)(tu)地(di)(di)(di)的使用性質、法律(lv)規定和市場價格等情(qing)況。然后，在與土(tu)(tu)(tu)地(di)(di)(di)所有者(zhe)或相關政(zheng)府部門(men)進(jin)行談判后，選擇(ze)適合(he)項(xiang)(xiang)目(mu)需求的土(tu)(tu)(tu)地(di)(di)(di)，并簽訂相應(ying)的土(tu)(tu)(tu)地(di)(di)(di)轉讓(rang)或租賃合(he)同。最(zui)后，進(jin)行土(tu)(tu)(tu)地(di)(di)(di)登記和過戶(hu)手續(xu)，確保土(tu)(tu)(tu)地(di)(di)(di)的合(he)法性和項(xiang)(xiang)目(mu)能(neng)夠正常運行。

3、前期準備階段

前期(qi)準備(bei)是工(gong)業地產(chan)開發的(de)關鍵階(jie)段，包括項目(mu)籌備(bei)、融(rong)資和(he)(he)審批等工(gong)作。項目(mu)籌備(bei)涉及人員配(pei)置、技術研發和(he)(he)市場營銷等方面(mian)，以確保(bao)項目(mu)能夠順利(li)進(jin)行。融(rong)資是為了籌集項目(mu)所需的(de)資金，可通過自(zi)籌資金、銀行貸款、股(gu)權融(rong)資和(he)(he)政府(fu)補貼等方式進(jin)行。審批是指向(xiang)相(xiang)關政府(fu)部(bu)門提交申請，獲得項目(mu)開發許(xu)(xu)可證和(he)(he)建設(she)用地規(gui)劃許(xu)(xu)可證等必要文(wen)件，以保(bao)證項目(mu)的(de)合法性和(he)(he)規(gui)范(fan)性。

4、項目建設階段

在(zai)項目(mu)建設(she)階段，需進行(xing)(xing)設(she)計(ji)、招(zhao)(zhao)標和(he)施(shi)工(gong)(gong)等工(gong)(gong)作。設(she)計(ji)是根(gen)據(ju)項目(mu)需求和(he)規(gui)劃設(she)計(ji)方(fang)(fang)案(an)(an)，制定詳細(xi)的建設(she)方(fang)(fang)案(an)(an)和(he)施(shi)工(gong)(gong)圖紙，為(wei)(wei)施(shi)工(gong)(gong)提供依據(ju)。招(zhao)(zhao)標是為(wei)(wei)了選(xuan)擇(ze)施(shi)工(gong)(gong)單(dan)位和(he)供應商，可通過公開招(zhao)(zhao)標、競爭性談判和(he)邀請招(zhao)(zhao)標等方(fang)(fang)式進行(xing)(xing)，并簽訂相應的承(cheng)包(bao)合同。施(shi)工(gong)(gong)是將(jiang)設(she)計(ji)方(fang)(fang)案(an)(an)轉(zhuan)化為(wei)(wei)實際工(gong)(gong)程，包(bao)括土(tu)方(fang)(fang)開挖、基礎設(she)施(shi)建設(she)和(he)主(zhu)體建筑等工(gong)(gong)作，以確保(bao)項目(mu)按(an)時按(an)質完成(cheng)。

5、運營階段

項(xiang)(xiang)(xiang)目建(jian)設完成后(hou)，進入運(yun)營階段(duan)，需進行客戶招(zhao)商和設施(shi)運(yun)營等工作。客戶招(zhao)商是為了吸(xi)引企業(ye)進駐項(xiang)(xiang)(xiang)目，通過(guo)宣傳(chuan)和營銷等手段(duan)吸(xi)引租戶和買家，確(que)保項(xiang)(xiang)(xiang)目的租金(jin)收(shou)益和資(zi)金(jin)回報。設施(shi)運(yun)營是指對(dui)項(xiang)(xiang)(xiang)目的設施(shi)和服務進行管理(li)和維護(hu)，包括物業(ye)管理(li)、安保服務和環境治理(li)等工作，以(yi)提供(gong)一個良好的經營環境和運(yun)營服務。

總之(zhi)，工(gong)業地(di)產開發涉及(ji)多個階段和(he)環節，需要充分的規(gui)劃(hua)和(he)準備(bei)，并且需要協調各方的合作，統籌推進(jin)。只有在規(gui)范的流程下進(jin)行，才能確保項目的成功開發和(he)運營。