一、工業地產的開發模式有哪些

工業地產商模式是指房地產投資開發企業在工業園區內或其他地方獲取工業土地項目，在進行項目的道路、綠化等基礎設施建設乃至廠房、倉庫、研發等房產項目的營建，然后以租賃、轉讓或合資、合作經營的方式進行項目相關設施的經營、管理，最后獲取合理的地產開發利潤。那么工業地產的(de)開(kai)發模(mo)式(shi)有哪(na)些呢(ni)？

1、工業園區開發模式

在(zai)政府主導的前提下(xia)進行，通(tong)過創造相關(guan)產(chan)業支持政策、稅收優惠(hui)等條件營造園區與其他工(gong)業地產(chan)項目所(suo)具備(bei)的獨特優勢，然(ran)后通(tong)過招商引(yin)資、土地出讓(rang)等方式引(yin)進符合相關(guan)條件的工(gong)業發展項目。工(gong)業園區開(kai)(kai)發模式是(shi)目前中國各級地方政府最常使用的工(gong)業地產(chan)開(kai)(kai)發模式，也是(shi)我國目前工(gong)業地產(chan)市(shi)場的主要載(zai)體。

但是其也存在一定(ding)的缺(que)陷，比如不(bu)(bu)熟悉工業地產(chan)的運(yun)(yun)作方法，項目前期(qi)缺(que)乏科學合理的定(ding)位與策劃等不(bu)(bu)足導致(zhi)其在工業園的整(zheng)體(ti)運(yun)(yun)作中不(bu)(bu)夠專(zhuan)業化，致(zhi)使大部分工業園區閑置與擱荒(huang)。

2、主體企業引導模式

該種模(mo)(mo)式是主體企(qi)(qi)(qi)業(ye)進行的(de)(de)工業(ye)地(di)產(chan)開發某(mou)個產(chan)業(ye)領域具有強大的(de)(de)綜合實力的(de)(de)企(qi)(qi)(qi)業(ye)，營建(jian)一個相對獨立的(de)(de)工業(ye)園區(qu)；在自身企(qi)(qi)(qi)業(ye)入駐且占主導(dao)的(de)(de)前提下(xia)，借助企(qi)(qi)(qi)業(ye)在產(chan)業(ye)中的(de)(de)強大的(de)(de)凝(ning)聚力與號召力，通過(guo)土(tu)地(di)出讓(rang)、項目(mu)租售等方式引進其他同類企(qi)(qi)(qi)業(ye)的(de)(de)聚集，實現整個產(chan)業(ye)鏈的(de)(de)打造及(ji)完(wan)善主體企(qi)(qi)(qi)業(ye)引導(dao)模(mo)(mo)式。

3、工業地產商模式

房(fang)地產投資開發(fa)企(qi)業在工(gong)業園區(qu)內或(huo)其他地方(fang)獲取(qu)工(gong)業土地項(xiang)目，在進行(xing)項(xiang)目的道路、綠化等(deng)基礎設施建設乃至(zhi)廠房(fang)、倉庫、研發(fa)等(deng)房(fang)產項(xiang)目的營建，然后以租賃、轉讓或(huo)合資、合作(zuo)經(jing)營的方(fang)式(shi)進行(xing)項(xiang)目相關(guan)設施的經(jing)營、管理(li)。

4、綜合運作模式

綜(zong)合運作模(mo)式是指對(dui)上(shang)述的工業(ye)園(yuan)區開發模(mo)式、主體企業(ye)引導(dao)模(mo)式和工業(ye)地(di)產商模(mo)式進行混合運用的工業(ye)地(di)產開發模(mo)式。

就(jiu)我國目前來說，工業(ye)(ye)地產的(de)(de)開發(fa)(fa)(fa)模(mo)(mo)式主要以工業(ye)(ye)園區(qu)開發(fa)(fa)(fa)和(he)工業(ye)(ye)地產商模(mo)(mo)式為主，特別(bie)是(shi)工業(ye)(ye)園區(qu)的(de)(de)開發(fa)(fa)(fa)模(mo)(mo)式，在我國工業(ye)(ye)及(ji)工業(ye)(ye)地產的(de)(de)發(fa)(fa)(fa)展過程中起到(dao)了積極的(de)(de)作(zuo)用。針對(dui)園區(qu)開發(fa)(fa)(fa)類企業(ye)(ye)，其管理體制主要有：一是(shi)以政(zheng)府(fu)為損益主體的(de)(de)管理模(mo)(mo)式。政(zheng)府(fu)作(zuo)為土(tu)地開發(fa)(fa)(fa)的(de)(de)主體，并承擔最(zui)終的(de)(de)損益；二是(shi)以開發(fa)(fa)(fa)企業(ye)(ye)為損益主體的(de)(de)管理模(mo)(mo)式。政(zheng)府(fu)委托(tuo)或(huo)者授(shou)權開發(fa)(fa)(fa)公(gong)司從事開發(fa)(fa)(fa)區(qu)內的(de)(de)土(tu)地開發(fa)(fa)(fa)和(he)市政(zheng)道路建設業(ye)(ye)務，開發(fa)(fa)(fa)公(gong)司作(zuo)為土(tu)地開發(fa)(fa)(fa)的(de)(de)主體，并由開發(fa)(fa)(fa)公(gong)司承擔最(zui)終的(de)(de)損益。

二、工業地產開發流程介紹

1、規劃階段

規(gui)(gui)劃(hua)(hua)是(shi)工業地產開發的(de)(de)重要階段(duan)，涉(she)及項(xiang)目(mu)定位、市(shi)場(chang)(chang)分析和(he)(he)規(gui)(gui)劃(hua)(hua)設(she)計等(deng)內容。在(zai)項(xiang)目(mu)定位中，需(xu)(xu)考(kao)慮(lv)工業用地的(de)(de)位置、需(xu)(xu)求(qiu)量和(he)(he)市(shi)場(chang)(chang)空間等(deng)因素(su)，從而(er)確定項(xiang)目(mu)的(de)(de)總體方(fang)向。市(shi)場(chang)(chang)分析則通過調研和(he)(he)分析市(shi)場(chang)(chang)需(xu)(xu)求(qiu)、供(gong)給以及潛在(zai)競爭對手等(deng)情況，以便(bian)制定相應(ying)的(de)(de)開發策(ce)略(lve)。規(gui)(gui)劃(hua)(hua)設(she)計是(shi)基于市(shi)場(chang)(chang)需(xu)(xu)求(qiu)和(he)(he)政(zheng)府要求(qiu)，在(zai)總體規(gui)(gui)劃(hua)(hua)、詳細(xi)規(gui)(gui)劃(hua)(hua)和(he)(he)建筑設(she)計等(deng)層面上(shang)進行，旨在(zai)確保項(xiang)目(mu)的(de)(de)可(ke)行性和(he)(he)可(ke)持續發展(zhan)。

2、土地購置階段

土地(di)(di)(di)購(gou)置是(shi)工業地(di)(di)(di)產開發的核心環節，其目(mu)標(biao)是(shi)通(tong)過購(gou)買或(huo)(huo)租賃(lin)土地(di)(di)(di)以(yi)滿(man)足(zu)項(xiang)目(mu)需求。首(shou)先(xian)，需進行(xing)土地(di)(di)(di)調查和(he)(he)評估，以(yi)了解土地(di)(di)(di)的使(shi)用性質、法(fa)律規定和(he)(he)市場價格等(deng)情況(kuang)。然后，在與土地(di)(di)(di)所有者或(huo)(huo)相關(guan)政府部門進行(xing)談判后，選擇(ze)適合(he)項(xiang)目(mu)需求的土地(di)(di)(di)，并(bing)簽訂相應(ying)的土地(di)(di)(di)轉(zhuan)讓或(huo)(huo)租賃(lin)合(he)同。最后，進行(xing)土地(di)(di)(di)登記和(he)(he)過戶手(shou)續，確保土地(di)(di)(di)的合(he)法(fa)性和(he)(he)項(xiang)目(mu)能夠正常運行(xing)。

3、前期準備階段

前(qian)期準備是(shi)(shi)工業地產(chan)開(kai)發(fa)的關(guan)鍵階段，包括項目(mu)(mu)籌(chou)(chou)(chou)(chou)備、融(rong)資和(he)(he)審批等(deng)工作。項目(mu)(mu)籌(chou)(chou)(chou)(chou)備涉及(ji)人員配置(zhi)、技術研發(fa)和(he)(he)市場營銷(xiao)等(deng)方(fang)(fang)面，以(yi)確保項目(mu)(mu)能(neng)夠(gou)順利進行。融(rong)資是(shi)(shi)為了(le)籌(chou)(chou)(chou)(chou)集(ji)項目(mu)(mu)所需的資金(jin)，可通過(guo)自籌(chou)(chou)(chou)(chou)資金(jin)、銀行貸(dai)款、股權融(rong)資和(he)(he)政府(fu)補(bu)貼等(deng)方(fang)(fang)式進行。審批是(shi)(shi)指向(xiang)相關(guan)政府(fu)部(bu)門提(ti)交申請(qing)，獲得項目(mu)(mu)開(kai)發(fa)許(xu)可證(zheng)和(he)(he)建(jian)設用地規劃許(xu)可證(zheng)等(deng)必要文件，以(yi)保證(zheng)項目(mu)(mu)的合(he)法性和(he)(he)規范(fan)性。

4、項目建設階段

在(zai)項目建(jian)設(she)(she)階段，需(xu)進行設(she)(she)計、招(zhao)標(biao)和(he)施工(gong)等工(gong)作。設(she)(she)計是根(gen)據(ju)項目需(xu)求和(he)規劃設(she)(she)計方(fang)(fang)案(an)，制定詳細的建(jian)設(she)(she)方(fang)(fang)案(an)和(he)施工(gong)圖紙(zhi)，為施工(gong)提供(gong)(gong)依據(ju)。招(zhao)標(biao)是為了選擇施工(gong)單位和(he)供(gong)(gong)應商，可通(tong)過公開招(zhao)標(biao)、競(jing)爭(zheng)性談判和(he)邀請招(zhao)標(biao)等方(fang)(fang)式(shi)進行，并簽訂相應的承(cheng)包合同。施工(gong)是將設(she)(she)計方(fang)(fang)案(an)轉(zhuan)化為實際工(gong)程(cheng)，包括土(tu)方(fang)(fang)開挖、基(ji)礎設(she)(she)施建(jian)設(she)(she)和(he)主體建(jian)筑等工(gong)作，以確保項目按(an)時按(an)質完(wan)成。

5、運營階段

項(xiang)目(mu)(mu)(mu)建設(she)(she)完成(cheng)后，進(jin)(jin)入運營階段(duan)，需進(jin)(jin)行客(ke)戶(hu)(hu)招(zhao)商(shang)和(he)設(she)(she)施(shi)(shi)(shi)運營等(deng)工(gong)作。客(ke)戶(hu)(hu)招(zhao)商(shang)是(shi)為了吸引企業進(jin)(jin)駐項(xiang)目(mu)(mu)(mu)，通(tong)過宣傳和(he)營銷等(deng)手段(duan)吸引租戶(hu)(hu)和(he)買家(jia)，確保項(xiang)目(mu)(mu)(mu)的(de)(de)租金(jin)收(shou)益和(he)資(zi)金(jin)回報。設(she)(she)施(shi)(shi)(shi)運營是(shi)指對項(xiang)目(mu)(mu)(mu)的(de)(de)設(she)(she)施(shi)(shi)(shi)和(he)服務進(jin)(jin)行管理和(he)維護，包(bao)括(kuo)物業管理、安(an)保服務和(he)環(huan)境(jing)治理等(deng)工(gong)作，以提供一個良好的(de)(de)經營環(huan)境(jing)和(he)運營服務。

總之，工業(ye)地產開發涉及多個階段和環節，需(xu)要充分的規(gui)劃和準備，并且需(xu)要協調各方的合作，統籌推進。只(zhi)有在規(gui)范的流程下(xia)進行，才能確保項目的成功(gong)開發和運營(ying)。