一、產業地產開發風險有哪些

與(yu)(yu)房地產(chan)(chan)(chan)相比，產(chan)(chan)(chan)業(ye)(ye)地產(chan)(chan)(chan)的(de)客(ke)戶群體更窄，客(ke)戶決(jue)策更謹慎，對(dui)產(chan)(chan)(chan)品與(yu)(yu)服(fu)務要求(qiu)更高，因(yin)此(ci)，產(chan)(chan)(chan)業(ye)(ye)地產(chan)(chan)(chan)開發(fa)運營(ying)更為困難、復雜以及風(feng)險。那么產(chan)(chan)(chan)業(ye)(ye)地產(chan)(chan)(chan)開發(fa)風(feng)險有哪(na)些呢？

產業地產開發(fa)的風險(xian)主要包(bao)括以下幾個方面(mian)：

1、政策風險：產(chan)業地產(chan)開(kai)發受到國家及地方政策(ce)的(de)影響較大，包括產(chan)業政策(ce)、土地政策(ce)、稅收政策(ce)等。如果(guo)對政策(ce)的(de)變化把握不準確，可(ke)能導致項目開(kai)發出(chu)現問題。

2、市場風險：市場需求的(de)(de)變化、競爭的(de)(de)加(jia)劇以及產(chan)業的(de)(de)發(fa)展趨勢，都可能影(ying)響到產(chan)業地(di)產(chan)的(de)(de)開發(fa)和運營。

3、資金風險：產業地產開(kai)發需要(yao)大(da)量(liang)的(de)資(zi)金(jin)投入，如果資(zi)金(jin)籌措出(chu)現問(wen)題，可能(neng)影響項目的(de)進度和效益。

4、技術風險：產(chan)(chan)業地產(chan)(chan)開發涉及到(dao)許多(duo)復雜(za)的(de)技(ji)術問(wen)題，如(ru)建筑設計、施工(gong)、產(chan)(chan)業運營(ying)等，如(ru)果技(ji)術上處理不當(dang)，可能導致項目(mu)的(de)失(shi)敗。

5、經營風險：產業地產的運營需(xu)要(yao)專業的管理團隊，如果管理不善，可能(neng)影響項目(mu)的收益。

6、法律風險：產(chan)業地產(chan)開發(fa)過程中可能涉及到許多法律問題，如土地使用(yong)權、合同履行(xing)等，如果處(chu)理不當，可能引發(fa)法律糾紛。

7、環境風險：產業地(di)產開發(fa)可能(neng)對周邊環(huan)境產生(sheng)影響，如(ru)(ru)噪音、污染(ran)等，如(ru)(ru)果環(huan)保(bao)措施不到位，可能(neng)引發(fa)社會問題。

8、合作風險：產業(ye)地產開發往往涉及到多個利益(yi)相關方(fang)，如果合(he)作不當，可能影響項目(mu)的推進。

因此，在進行產業地(di)產開發時，需(xu)要充分考慮各種(zhong)風險因素，制定合(he)理(li)的風險應對策略，以確保(bao)項目的成(cheng)功。

二、產業地產開發的8個關鍵問題及3大創新思路

1、產業地產開發的8個關鍵問題

（1）開發模式

從公司決策層面，進(jin)入產(chan)(chan)業(ye)(ye)(ye)地(di)(di)產(chan)(chan)業(ye)(ye)(ye)務(wu)領域應首先解(jie)(jie)決開(kai)(kai)發(fa)(fa)(fa)(fa)模(mo)式(shi)問題。當前(qian)，產(chan)(chan)業(ye)(ye)(ye)地(di)(di)產(chan)(chan)主要有標(biao)準化(hua)開(kai)(kai)發(fa)(fa)(fa)(fa)、專業(ye)(ye)(ye)化(hua)開(kai)(kai)發(fa)(fa)(fa)(fa)和(he)個性化(hua)開(kai)(kai)發(fa)(fa)(fa)(fa)三種開(kai)(kai)發(fa)(fa)(fa)(fa)模(mo)式(shi)。其中(zhong)標(biao)準化(hua)開(kai)(kai)發(fa)(fa)(fa)(fa)以聯東U谷(gu)為(wei)代表，其研發(fa)(fa)(fa)(fa)了產(chan)(chan)業(ye)(ye)(ye)綜(zong)合體(ti)和(he)總體(ti)綜(zong)合體(ti)兩類(lei)(lei)產(chan)(chan)品(pin)，在全國(guo)范圍內(nei)進(jin)行標(biao)準化(hua)復(fu)制；專業(ye)(ye)(ye)化(hua)開(kai)(kai)發(fa)(fa)(fa)(fa)以海憑國(guo)際、中(zhong)汽零、中(zhong)國(guo)電子信(xin)息集團等從制造(zao)領域轉型的產(chan)(chan)業(ye)(ye)(ye)地(di)(di)產(chan)(chan)開(kai)(kai)發(fa)(fa)(fa)(fa)商為(wei)代表，由于該類(lei)(lei)開(kai)(kai)發(fa)(fa)(fa)(fa)商對(dui)產(chan)(chan)業(ye)(ye)(ye)領域比較了解(jie)(jie)，因(yin)此，在符合其要求的區域開(kai)(kai)發(fa)(fa)(fa)(fa)專業(ye)(ye)(ye)園區，如醫療(liao)器(qi)械產(chan)(chan)業(ye)(ye)(ye)園、汽車(che)零部(bu)件產(chan)(chan)業(ye)(ye)(ye)園、電子信(xin)息產(chan)(chan)業(ye)(ye)(ye)園等；個性化(hua)開(kai)(kai)發(fa)(fa)(fa)(fa)是(shi)針(zhen)對(dui)特定的地(di)(di)塊進(jin)行專業(ye)(ye)(ye)分析，從而確定該項目(mu)的產(chan)(chan)業(ye)(ye)(ye)、產(chan)(chan)品(pin)等方面，目(mu)前(qian)大部(bu)分產(chan)(chan)業(ye)(ye)(ye)地(di)(di)產(chan)(chan)項目(mu)均屬于個性化(hua)開(kai)(kai)發(fa)(fa)(fa)(fa)。

（2）戰略研判

產(chan)(chan)業(ye)地(di)(di)(di)產(chan)(chan)拿地(di)(di)(di)階段必須(xu)進行戰略(lve)研(yan)判，以(yi)便企業(ye)進行投資決策(ce)。戰略(lve)研(yan)判重點評估項(xiang)目(mu)(mu)(mu)開發(fa)(fa)對(dui)地(di)(di)(di)方經(jing)濟(ji)(ji)的價值，以(yi)及項(xiang)目(mu)(mu)(mu)本(ben)身所創造的商(shang)業(ye)價值。在(zai)戰略(lve)研(yan)判的基礎上對(dui)項(xiang)目(mu)(mu)(mu)進行概(gai)念(nian)包裝(zhuang)，提升項(xiang)目(mu)(mu)(mu)戰略(lve)價值，可更(geng)好地(di)(di)(di)向地(di)(di)(di)方政府索(suo)取政策(ce)支(zhi)持。“一帶一路、長(chang)江經(jing)濟(ji)(ji)帶、京津冀協(xie)同發(fa)(fa)展”三(san)大(da)戰略(lve)，對(dui)區域經(jing)濟(ji)(ji)發(fa)(fa)展帶來深遠影響。全國(guo)大(da)交通格局變化(hua)，城(cheng)市(shi)群發(fa)(fa)展和區域一體(ti)化(hua)，改(gai)變著城(cheng)市(shi)功能定(ding)位，產(chan)(chan)業(ye)地(di)(di)(di)產(chan)(chan)項(xiang)目(mu)(mu)(mu)也需要(yao)在(zai)更(geng)大(da)的地(di)(di)(di)理經(jing)濟(ji)(ji)范圍中尋(xun)找新的機遇。

（3）商業模式

重點解決項(xiang)目(mu)主(zhu)體的(de)(de)(de)角(jiao)(jiao)色(se)定位(wei)與盈(ying)利(li)渠道(dao)的(de)(de)(de)問題，掙(zheng)什么(me)錢？掙(zheng)誰的(de)(de)(de)錢？如(ru)何掙(zheng)錢？商(shang)(shang)業(ye)(ye)(ye)模式(shi)(shi)創新(xin)的(de)(de)(de)關鍵在(zai)于，如(ru)何顛覆簡單的(de)(de)(de)產(chan)品“租售”模式(shi)(shi)？產(chan)業(ye)(ye)(ye)地(di)產(chan)的(de)(de)(de)項(xiang)目(mu)主(zhu)體可充當開發商(shang)(shang)、投資商(shang)(shang)、服(fu)(fu)務(wu)商(shang)(shang)三重角(jiao)(jiao)色(se)，盈(ying)利(li)渠道(dao)也存在(zai)土地(di)、物業(ye)(ye)(ye)、投資、服(fu)(fu)務(wu)、資本(ben)化等多種方式(shi)(shi)，項(xiang)目(mu)主(zhu)體應根據(ju)周邊競爭、自身資源等情況(kuang)，合(he)理定位(wei)自己的(de)(de)(de)角(jiao)(jiao)色(se)，明確盈(ying)利(li)渠道(dao)，創新(xin)商(shang)(shang)業(ye)(ye)(ye)模式(shi)(shi)。

（4）產業定位

產(chan)(chan)業(ye)(ye)(ye)是(shi)(shi)產(chan)(chan)業(ye)(ye)(ye)地產(chan)(chan)的(de)(de)(de)(de)內(nei)容，也(ye)是(shi)(shi)產(chan)(chan)業(ye)(ye)(ye)地產(chan)(chan)的(de)(de)(de)(de)核心，經過多年的(de)(de)(de)(de)發(fa)展，產(chan)(chan)業(ye)(ye)(ye)地產(chan)(chan)的(de)(de)(de)(de)產(chan)(chan)業(ye)(ye)(ye)內(nei)容也(ye)經歷了由混雜到專(zhuan)業(ye)(ye)(ye)的(de)(de)(de)(de)過程，未(wei)來產(chan)(chan)業(ye)(ye)(ye)地產(chan)(chan)的(de)(de)(de)(de)競(jing)爭不僅僅是(shi)(shi)物業(ye)(ye)(ye)價格水平的(de)(de)(de)(de)競(jing)爭，更是(shi)(shi)基于特定(ding)產(chan)(chan)業(ye)(ye)(ye)鏈的(de)(de)(de)(de)專(zhuan)業(ye)(ye)(ye)化競(jing)爭。分(fen)析園區面臨的(de)(de)(de)(de)產(chan)(chan)業(ye)(ye)(ye)機(ji)遇（結構性(xing)產(chan)(chan)業(ye)(ye)(ye)機(ji)遇、改善性(xing)產(chan)(chan)業(ye)(ye)(ye)機(ji)遇、創新性(xing)產(chan)(chan)業(ye)(ye)(ye)機(ji)遇），判斷產(chan)(chan)業(ye)(ye)(ye)發(fa)展邏(luo)輯（成本驅動(dong)邏(luo)輯、市場驅動(dong)邏(luo)輯、投(tou)資驅動(dong)邏(luo)輯），明(ming)確產(chan)(chan)業(ye)(ye)(ye)體系對于產(chan)(chan)業(ye)(ye)(ye)地產(chan)(chan)的(de)(de)(de)(de)開發(fa)運營至關重要(yao)。

（5）產品定位

物(wu)(wu)業(ye)(ye)產品(pin)是產業(ye)(ye)地產的(de)(de)(de)(de)載體(ti)，也是回收投資、實現收益(yi)的(de)(de)(de)(de)標(biao)的(de)(de)(de)(de)。產品(pin)定位(wei)首先體(ti)現在如何選(xuan)擇(ze)園區的(de)(de)(de)(de)產品(pin)線，標(biao)準廠房？高層(ceng)辦(ban)公？獨棟總部(bu)？等(deng)等(deng)，產品(pin)選(xuan)擇(ze)跟區域經濟(ji)、自身(shen)實力、周邊競爭等(deng)諸多因素有關，選(xuan)擇(ze)什么樣的(de)(de)(de)(de)產品(pin)，意味著(zhu)你將(jiang)走(zou)什么樣的(de)(de)(de)(de)道路(lu)；產品(pin)定位(wei)其次體(ti)現在怎樣提(ti)供(gong)符合甚至超出(chu)用戶預期的(de)(de)(de)(de)產品(pin)。企業(ye)(ye)對(dui)產業(ye)(ye)物(wu)(wu)業(ye)(ye)的(de)(de)(de)(de)要求十分高，專業(ye)(ye)化、個性化強，不同的(de)(de)(de)(de)產業(ye)(ye)對(dui)物(wu)(wu)業(ye)(ye)的(de)(de)(de)(de)柱(zhu)間距、消(xiao)防(fang)、層(ceng)高等(deng)要求可能差別(bie)很大，這就(jiu)給園區開發產業(ye)(ye)物(wu)(wu)業(ye)(ye)提(ti)出(chu)了比較大的(de)(de)(de)(de)問題，產品(pin)設計(ji)一旦有偏差，租售都可能出(chu)現大問題。

（6）市場定位

重點解決客(ke)(ke)戶(hu)(hu)群(qun)體是(shi)誰？客(ke)(ke)戶(hu)(hu)群(qun)體在哪里？的(de)問題(ti)。市場(chang)定位需要(yao)(yao)建立在大量的(de)企業調研的(de)基礎之(zhi)上，是(shi)來自(zi)(zi)區域產品需求，來自(zi)(zi)本(ben)地產業升(sheng)級，還(huan)是(shi)來自(zi)(zi)周邊產業外溢，要(yao)(yao)對(dui)各類潛在客(ke)(ke)群(qun)進(jin)行系統的(de)分(fen)析。一般(ban)而言，一個產業地產項目70%的(de)客(ke)(ke)戶(hu)(hu)群(qun)體均來自(zi)(zi)于本(ben)地或周邊區域，30%的(de)客(ke)(ke)戶(hu)(hu)來自(zi)(zi)于外部區域。

（7）空間規劃

筆者建議也堅持將產業(ye)地(di)產策劃(hua)與(yu)概念規(gui)劃(hua)結合起來做，將產品、公共平臺等載體落(luo)實到空(kong)間層面，制定產物結合的(de)概念規(gui)劃(hua)方(fang)案，系(xi)統性的(de)解決園區的(de)土地(di)利用(yong)、物業(ye)配比(bi)、指(zhi)標體系(xi)、道路交通、綠化(hua)景觀燈一系(xi)列問題(ti)，一方(fang)面便于園區營銷宣傳，另一方(fang)面便于指(zhi)導(dao)后期(qi)園區的(de)開發建設。

（8）運營策略

從營銷推廣、產(chan)業招商、產(chan)業投(tou)資、服務(wu)體(ti)(ti)系、組織架構、配(pei)套政策等方(fang)面制定(ding)園(yuan)區的(de)運營策略，并制定(ding)近(jin)期的(de)行動計(ji)劃。要研究新的(de)客戶群體(ti)(ti)和服務(wu)需求，面對新的(de)客群特征繪制產(chan)業地產(chan)的(de)作戰地圖。服務(wu)模(mo)式創新的(de)關鍵(jian)在(zai)于(yu)，如何找準入園(yuan)企業的(de)“痛(tong)點”投(tou)其所好？專業服務(wu)“讓位”市場服務(wu)主體(ti)(ti)，開放(fang)服務(wu)端口(kou)，吸納主體(ti)(ti)入園(yuan)、能力入園(yuan)。

2、產業地產開發的3大創新思路

（1）“產物一體(ti)”發展(zhan)思路

即產(chan)(chan)業(ye)(ye)-物(wu)業(ye)(ye)綜合(he)開(kai)發思(si)路，變孤立的(de)房產(chan)(chan)開(kai)發為綜合(he)的(de)產(chan)(chan)物(wu)協同開(kai)發。通過物(wu)業(ye)(ye)建(jian)設打造硬環(huan)境和(he)硬載體，但必(bi)須要學會從產(chan)(chan)業(ye)(ye)這個核(he)心層面賺(zhuan)到載體的(de)錢，產(chan)(chan)業(ye)(ye)導入(ru)“人”，而“人”是(shi)物(wu)業(ye)(ye)真正(zheng)的(de)需(xu)求者，為人的(de)各種(zhong)需(xu)求提供各類服(fu)務(wu)，將成為物(wu)業(ye)(ye)“盤(pan)活(huo)”的(de)主體內容，當物(wu)業(ye)(ye)可以實(shi)現(xian)持續的(de)收(shou)益，通過資產(chan)(chan)證券化(hua)便可以實(shi)現(xian)產(chan)(chan)物(wu)開(kai)發的(de)更(geng)高階“盤(pan)活(huo)”。

（2）“招培一體”發展思(si)路

變“被動(dong)招商引資”為“主動(dong)產(chan)(chan)業(ye)(ye)(ye)培育”，在傳(chuan)統招商基礎上，通過產(chan)(chan)業(ye)(ye)(ye)基金、產(chan)(chan)業(ye)(ye)(ye)孵(fu)化服務、創投(tou)資源引入，建立(li)產(chan)(chan)業(ye)(ye)(ye)孵(fu)化培育優(you)勢，促進(jin)產(chan)(chan)業(ye)(ye)(ye)集聚發展，形成完(wan)整產(chan)(chan)業(ye)(ye)(ye)鏈條。“招培一體”，雙向出擊，解決產(chan)(chan)業(ye)(ye)(ye)難題。

（3）“政策(ce)+資本+產業”三位一體思(si)路

以產(chan)(chan)(chan)(chan)業(ye)(ye)為核心，尋求政策(ce)支持，尋求資本(ben)合作。首先向政府要(yao)政策(ce)和(he)資源支持，降(jiang)低園區(qu)(qu)開(kai)發運(yun)營(ying)和(he)產(chan)(chan)(chan)(chan)業(ye)(ye)培育(yu)的成本(ben)。整合產(chan)(chan)(chan)(chan)業(ye)(ye)基(ji)金(jin)(jin)(jin)公司(si)、投資管理(li)公司(si)等(deng)各種(zhong)資源，以創投基(ji)金(jin)(jin)(jin)、產(chan)(chan)(chan)(chan)業(ye)(ye)投資基(ji)金(jin)(jin)(jin)、產(chan)(chan)(chan)(chan)業(ye)(ye)并購基(ji)金(jin)(jin)(jin)、技術并購基(ji)金(jin)(jin)(jin)等(deng)多種(zhong)資本(ben)形式(shi)投資形成園區(qu)(qu)產(chan)(chan)(chan)(chan)業(ye)(ye)集聚。同(tong)時，通過(guo)服務體(ti)系、配套體(ti)系建設(she)實現要(yao)素共享(xiang)、規模效益(yi)，促進產(chan)(chan)(chan)(chan)業(ye)(ye)集聚發展，通過(guo)政策(ce)驅(qu)動—資本(ben)驅(qu)動—產(chan)(chan)(chan)(chan)業(ye)(ye)驅(qu)動推(tui)動園區(qu)(qu)走上良性發展軌道。