一、產業地產開發風險有哪些

與房地(di)(di)產相比，產業(ye)地(di)(di)產的客(ke)戶群體更(geng)窄，客(ke)戶決(jue)策更(geng)謹慎，對產品與服(fu)務要求更(geng)高，因此，產業(ye)地(di)(di)產開發運營更(geng)為困難、復雜(za)以及風(feng)險(xian)。那么產業(ye)地(di)(di)產開發風(feng)險(xian)有哪些呢？

產(chan)業地產(chan)開(kai)發(fa)的風(feng)險主要包括(kuo)以下幾(ji)個(ge)方面：

1、政策風險：產(chan)業地(di)產(chan)開發(fa)受(shou)到(dao)國(guo)家及(ji)地(di)方政(zheng)策的(de)影(ying)響較大，包括產(chan)業政(zheng)策、土地(di)政(zheng)策、稅收政(zheng)策等。如果對政(zheng)策的(de)變(bian)化把握(wo)不準確，可能導致項目開發(fa)出(chu)現問題(ti)。

2、市場風險：市(shi)場需求的變化、競爭(zheng)的加劇以及產(chan)業的發展趨勢，都可(ke)能(neng)影(ying)響到產(chan)業地產(chan)的開發和運營。

3、資金風險：產業地產開發(fa)需要大量(liang)的資(zi)金(jin)投入，如(ru)果(guo)資(zi)金(jin)籌措(cuo)出現問(wen)題，可能(neng)影(ying)響項目的進度和效益。

4、技術風險：產業地(di)產開發(fa)涉(she)及到(dao)許(xu)多(duo)復雜的技(ji)術問題，如(ru)建筑設計、施工、產業運(yun)營(ying)等(deng)，如(ru)果技(ji)術上(shang)處理不當(dang)，可能導致項目(mu)的失敗。

5、經營風險：產(chan)業(ye)(ye)地產(chan)的運營需要專業(ye)(ye)的管(guan)理團隊，如果(guo)管(guan)理不(bu)善，可能影(ying)響項目(mu)的收益。

6、法律風險：產業地(di)產開發過程中可(ke)能涉及到許多法律問題，如土(tu)地(di)使(shi)用權、合同履行等，如果處理不當(dang)，可(ke)能引發法律糾紛。

7、環境風險：產(chan)業地(di)產(chan)開(kai)發(fa)可能對周邊環(huan)境(jing)產(chan)生影響，如噪(zao)音、污染(ran)等(deng)，如果環(huan)保措(cuo)施(shi)不到位，可能引發(fa)社會問題(ti)。

8、合作風險：產業地產開發往(wang)往(wang)涉及到多個(ge)利(li)益相(xiang)關(guan)方(fang)，如果合作不當，可能影(ying)響項目的(de)推進。

因(yin)此，在進(jin)行產(chan)業地產(chan)開發時，需要充分考慮各種風險因(yin)素，制定合理的(de)風險應對策(ce)略(lve)，以確保(bao)項目的(de)成功(gong)。

二、產業地產開發的8個關鍵問題及3大創新思路

1、產業地產開發的8個關鍵問題

（1）開發模式

從公(gong)司決策層面，進(jin)入產(chan)(chan)(chan)(chan)(chan)業(ye)地(di)產(chan)(chan)(chan)(chan)(chan)業(ye)務領(ling)域(yu)應(ying)首先解決開(kai)(kai)發(fa)(fa)(fa)(fa)模(mo)式問(wen)題。當前(qian)，產(chan)(chan)(chan)(chan)(chan)業(ye)地(di)產(chan)(chan)(chan)(chan)(chan)主要有標準化(hua)(hua)開(kai)(kai)發(fa)(fa)(fa)(fa)、專(zhuan)業(ye)化(hua)(hua)開(kai)(kai)發(fa)(fa)(fa)(fa)和(he)個性(xing)化(hua)(hua)開(kai)(kai)發(fa)(fa)(fa)(fa)三種(zhong)開(kai)(kai)發(fa)(fa)(fa)(fa)模(mo)式。其中標準化(hua)(hua)開(kai)(kai)發(fa)(fa)(fa)(fa)以聯東U谷為(wei)代表(biao)，其研發(fa)(fa)(fa)(fa)了(le)(le)產(chan)(chan)(chan)(chan)(chan)業(ye)綜合體(ti)和(he)總體(ti)綜合體(ti)兩類(lei)產(chan)(chan)(chan)(chan)(chan)品(pin)，在全國(guo)范圍內進(jin)行(xing)標準化(hua)(hua)復(fu)制；專(zhuan)業(ye)化(hua)(hua)開(kai)(kai)發(fa)(fa)(fa)(fa)以海憑國(guo)際、中汽零(ling)(ling)、中國(guo)電(dian)子信(xin)息集團等從制造領(ling)域(yu)轉型的(de)產(chan)(chan)(chan)(chan)(chan)業(ye)地(di)產(chan)(chan)(chan)(chan)(chan)開(kai)(kai)發(fa)(fa)(fa)(fa)商為(wei)代表(biao)，由(you)于該類(lei)開(kai)(kai)發(fa)(fa)(fa)(fa)商對產(chan)(chan)(chan)(chan)(chan)業(ye)領(ling)域(yu)比較了(le)(le)解，因此(ci)，在符(fu)合其要求的(de)區(qu)域(yu)開(kai)(kai)發(fa)(fa)(fa)(fa)專(zhuan)業(ye)園(yuan)區(qu)，如醫療(liao)器(qi)械產(chan)(chan)(chan)(chan)(chan)業(ye)園(yuan)、汽車零(ling)(ling)部(bu)件(jian)產(chan)(chan)(chan)(chan)(chan)業(ye)園(yuan)、電(dian)子信(xin)息產(chan)(chan)(chan)(chan)(chan)業(ye)園(yuan)等；個性(xing)化(hua)(hua)開(kai)(kai)發(fa)(fa)(fa)(fa)是(shi)針對特定的(de)地(di)塊(kuai)進(jin)行(xing)專(zhuan)業(ye)分析，從而確定該項目(mu)的(de)產(chan)(chan)(chan)(chan)(chan)業(ye)、產(chan)(chan)(chan)(chan)(chan)品(pin)等方面，目(mu)前(qian)大部(bu)分產(chan)(chan)(chan)(chan)(chan)業(ye)地(di)產(chan)(chan)(chan)(chan)(chan)項目(mu)均屬于個性(xing)化(hua)(hua)開(kai)(kai)發(fa)(fa)(fa)(fa)。

（2）戰略研判

產業(ye)地(di)產拿地(di)階段必須(xu)進(jin)行戰(zhan)略(lve)研(yan)判(pan)，以便企業(ye)進(jin)行投(tou)資決(jue)策。戰(zhan)略(lve)研(yan)判(pan)重點評估項(xiang)(xiang)目(mu)(mu)開(kai)發(fa)(fa)對(dui)(dui)地(di)方(fang)經(jing)(jing)濟的(de)價值，以及項(xiang)(xiang)目(mu)(mu)本身所(suo)創造的(de)商(shang)業(ye)價值。在戰(zhan)略(lve)研(yan)判(pan)的(de)基(ji)礎上對(dui)(dui)項(xiang)(xiang)目(mu)(mu)進(jin)行概(gai)念包(bao)裝(zhuang)，提升項(xiang)(xiang)目(mu)(mu)戰(zhan)略(lve)價值，可更好(hao)地(di)向地(di)方(fang)政(zheng)府索(suo)取政(zheng)策支持。“一帶(dai)一路、長江經(jing)(jing)濟帶(dai)、京津(jin)冀協同發(fa)(fa)展(zhan)”三大(da)戰(zhan)略(lve)，對(dui)(dui)區(qu)域經(jing)(jing)濟發(fa)(fa)展(zhan)帶(dai)來深遠影響。全國大(da)交通格局變(bian)化(hua)，城(cheng)(cheng)市群發(fa)(fa)展(zhan)和(he)區(qu)域一體(ti)化(hua)，改變(bian)著(zhu)城(cheng)(cheng)市功(gong)能定位(wei)，產業(ye)地(di)產項(xiang)(xiang)目(mu)(mu)也(ye)需要在更大(da)的(de)地(di)理經(jing)(jing)濟范圍中尋找新的(de)機遇。

（3）商業模式

重點解決項目主體(ti)的(de)(de)角色(se)定(ding)(ding)位與(yu)盈(ying)利(li)渠道(dao)的(de)(de)問(wen)題，掙什么錢(qian)？掙誰的(de)(de)錢(qian)？如(ru)(ru)何掙錢(qian)？商業(ye)模式創(chuang)新(xin)的(de)(de)關鍵在于(yu)，如(ru)(ru)何顛(dian)覆簡單的(de)(de)產(chan)(chan)品“租售(shou)”模式？產(chan)(chan)業(ye)地產(chan)(chan)的(de)(de)項目主體(ti)可充當開發商、投資商、服(fu)務商三重角色(se)，盈(ying)利(li)渠道(dao)也存在土地、物業(ye)、投資、服(fu)務、資本化等多種方式，項目主體(ti)應(ying)根據周邊競爭(zheng)、自身資源等情(qing)況，合理定(ding)(ding)位自己的(de)(de)角色(se)，明確(que)盈(ying)利(li)渠道(dao)，創(chuang)新(xin)商業(ye)模式。

（4）產業定位

產(chan)(chan)(chan)(chan)(chan)業(ye)(ye)(ye)是(shi)(shi)(shi)產(chan)(chan)(chan)(chan)(chan)業(ye)(ye)(ye)地(di)產(chan)(chan)(chan)(chan)(chan)的(de)內容，也是(shi)(shi)(shi)產(chan)(chan)(chan)(chan)(chan)業(ye)(ye)(ye)地(di)產(chan)(chan)(chan)(chan)(chan)的(de)核心，經過多(duo)年的(de)發展，產(chan)(chan)(chan)(chan)(chan)業(ye)(ye)(ye)地(di)產(chan)(chan)(chan)(chan)(chan)的(de)產(chan)(chan)(chan)(chan)(chan)業(ye)(ye)(ye)內容也經歷了由混雜到(dao)專業(ye)(ye)(ye)的(de)過程(cheng)，未來產(chan)(chan)(chan)(chan)(chan)業(ye)(ye)(ye)地(di)產(chan)(chan)(chan)(chan)(chan)的(de)競(jing)爭(zheng)不僅(jin)僅(jin)是(shi)(shi)(shi)物(wu)業(ye)(ye)(ye)價格水平的(de)競(jing)爭(zheng)，更(geng)是(shi)(shi)(shi)基于(yu)特定產(chan)(chan)(chan)(chan)(chan)業(ye)(ye)(ye)鏈的(de)專業(ye)(ye)(ye)化競(jing)爭(zheng)。分析園區面臨的(de)產(chan)(chan)(chan)(chan)(chan)業(ye)(ye)(ye)機(ji)遇(yu)（結構性產(chan)(chan)(chan)(chan)(chan)業(ye)(ye)(ye)機(ji)遇(yu)、改善性產(chan)(chan)(chan)(chan)(chan)業(ye)(ye)(ye)機(ji)遇(yu)、創(chuang)新(xin)性產(chan)(chan)(chan)(chan)(chan)業(ye)(ye)(ye)機(ji)遇(yu)），判斷產(chan)(chan)(chan)(chan)(chan)業(ye)(ye)(ye)發展邏(luo)(luo)輯(ji)（成本驅(qu)動邏(luo)(luo)輯(ji)、市(shi)場驅(qu)動邏(luo)(luo)輯(ji)、投資驅(qu)動邏(luo)(luo)輯(ji)），明確產(chan)(chan)(chan)(chan)(chan)業(ye)(ye)(ye)體系對于(yu)產(chan)(chan)(chan)(chan)(chan)業(ye)(ye)(ye)地(di)產(chan)(chan)(chan)(chan)(chan)的(de)開發運營至關(guan)重要。

（5）產品定位

物(wu)業(ye)(ye)(ye)(ye)產(chan)(chan)品(pin)(pin)(pin)是(shi)(shi)產(chan)(chan)業(ye)(ye)(ye)(ye)地產(chan)(chan)的(de)(de)(de)(de)載體，也是(shi)(shi)回收投資(zi)、實現(xian)收益(yi)的(de)(de)(de)(de)標(biao)的(de)(de)(de)(de)。產(chan)(chan)品(pin)(pin)(pin)定位首先體現(xian)在(zai)如何(he)選(xuan)擇(ze)園(yuan)區的(de)(de)(de)(de)產(chan)(chan)品(pin)(pin)(pin)線，標(biao)準廠房？高層辦(ban)公(gong)？獨棟總部(bu)？等(deng)等(deng)，產(chan)(chan)品(pin)(pin)(pin)選(xuan)擇(ze)跟(gen)區域(yu)經濟、自身實力(li)、周邊(bian)競爭等(deng)諸多因素有(you)關，選(xuan)擇(ze)什么樣(yang)(yang)的(de)(de)(de)(de)產(chan)(chan)品(pin)(pin)(pin)，意味著你將走什么樣(yang)(yang)的(de)(de)(de)(de)道(dao)路；產(chan)(chan)品(pin)(pin)(pin)定位其(qi)次體現(xian)在(zai)怎(zen)樣(yang)(yang)提供符合甚至超出(chu)用戶預期的(de)(de)(de)(de)產(chan)(chan)品(pin)(pin)(pin)。企業(ye)(ye)(ye)(ye)對(dui)產(chan)(chan)業(ye)(ye)(ye)(ye)物(wu)業(ye)(ye)(ye)(ye)的(de)(de)(de)(de)要(yao)求十分高，專業(ye)(ye)(ye)(ye)化、個(ge)性化強，不同的(de)(de)(de)(de)產(chan)(chan)業(ye)(ye)(ye)(ye)對(dui)物(wu)業(ye)(ye)(ye)(ye)的(de)(de)(de)(de)柱間(jian)距、消防、層高等(deng)要(yao)求可能差別(bie)很大(da)，這就給(gei)園(yuan)區開發(fa)產(chan)(chan)業(ye)(ye)(ye)(ye)物(wu)業(ye)(ye)(ye)(ye)提出(chu)了比較大(da)的(de)(de)(de)(de)問(wen)題(ti)，產(chan)(chan)品(pin)(pin)(pin)設(she)計一旦有(you)偏差，租售(shou)都可能出(chu)現(xian)大(da)問(wen)題(ti)。

（6）市場定位

重點解決客戶(hu)群(qun)體(ti)(ti)是(shi)誰？客戶(hu)群(qun)體(ti)(ti)在(zai)哪(na)里(li)？的(de)(de)問題。市場定位需要建立在(zai)大量的(de)(de)企(qi)業(ye)調研的(de)(de)基(ji)礎(chu)之上，是(shi)來自(zi)區(qu)域(yu)產品需求，來自(zi)本地(di)產業(ye)升級，還是(shi)來自(zi)周邊(bian)產業(ye)外溢，要對各(ge)類(lei)潛在(zai)客群(qun)進(jin)行系統的(de)(de)分析(xi)。一般(ban)而言(yan)，一個產業(ye)地(di)產項目(mu)70%的(de)(de)客戶(hu)群(qun)體(ti)(ti)均(jun)來自(zi)于本地(di)或周邊(bian)區(qu)域(yu)，30%的(de)(de)客戶(hu)來自(zi)于外部區(qu)域(yu)。

（7）空間規劃

筆者建議也(ye)堅持將產(chan)業(ye)地產(chan)策(ce)劃(hua)(hua)與概(gai)念(nian)規劃(hua)(hua)結(jie)合起來做，將產(chan)品、公(gong)共平(ping)臺等載體落實到(dao)空間層(ceng)面，制定(ding)產(chan)物結(jie)合的(de)(de)概(gai)念(nian)規劃(hua)(hua)方(fang)案(an)，系(xi)統(tong)性的(de)(de)解(jie)決園區(qu)的(de)(de)土地利用、物業(ye)配比、指標體系(xi)、道(dao)路交通、綠(lv)化(hua)景(jing)觀燈(deng)一系(xi)列問題，一方(fang)面便于園區(qu)營(ying)銷(xiao)宣(xuan)傳，另一方(fang)面便于指導后期園區(qu)的(de)(de)開(kai)發建設。

（8）運營策略

從營(ying)銷推廣、產業(ye)(ye)招商、產業(ye)(ye)投資(zi)、服(fu)務(wu)體系、組(zu)織架構、配套政(zheng)策等方面制定(ding)園區的(de)(de)運(yun)營(ying)策略，并制定(ding)近期的(de)(de)行動(dong)計劃。要研究(jiu)新(xin)的(de)(de)客戶群(qun)體和服(fu)務(wu)需求，面對新(xin)的(de)(de)客群(qun)特征繪制產業(ye)(ye)地產的(de)(de)作戰地圖。服(fu)務(wu)模式創新(xin)的(de)(de)關鍵在于，如何(he)找準入(ru)園企業(ye)(ye)的(de)(de)“痛點”投其所好？專業(ye)(ye)服(fu)務(wu)“讓(rang)位”市場服(fu)務(wu)主體，開(kai)放服(fu)務(wu)端(duan)口，吸納主體入(ru)園、能力(li)入(ru)園。

2、產業地產開發的3大創新思路

（1）“產物一體”發(fa)展(zhan)思路

即產(chan)(chan)(chan)業(ye)-物(wu)(wu)業(ye)綜(zong)合(he)開(kai)發(fa)思路，變孤立的(de)(de)房(fang)產(chan)(chan)(chan)開(kai)發(fa)為(wei)(wei)綜(zong)合(he)的(de)(de)產(chan)(chan)(chan)物(wu)(wu)協同(tong)開(kai)發(fa)。通過物(wu)(wu)業(ye)建(jian)設打(da)造硬(ying)環境和硬(ying)載(zai)體(ti)，但必須(xu)要學會從產(chan)(chan)(chan)業(ye)這個(ge)核心層面賺(zhuan)到載(zai)體(ti)的(de)(de)錢，產(chan)(chan)(chan)業(ye)導入“人”，而“人”是(shi)物(wu)(wu)業(ye)真正的(de)(de)需(xu)求(qiu)者，為(wei)(wei)人的(de)(de)各種需(xu)求(qiu)提供各類服務，將(jiang)成為(wei)(wei)物(wu)(wu)業(ye)“盤(pan)活”的(de)(de)主體(ti)內(nei)容，當物(wu)(wu)業(ye)可(ke)以實現(xian)持續的(de)(de)收益，通過資產(chan)(chan)(chan)證券化便可(ke)以實現(xian)產(chan)(chan)(chan)物(wu)(wu)開(kai)發(fa)的(de)(de)更高階“盤(pan)活”。

（2）“招培一(yi)體”發展思路

變(bian)“被動招商引資”為(wei)“主動產(chan)(chan)業(ye)培(pei)育”，在(zai)傳統招商基礎上，通過產(chan)(chan)業(ye)基金、產(chan)(chan)業(ye)孵(fu)化服務、創投資源(yuan)引入，建立產(chan)(chan)業(ye)孵(fu)化培(pei)育優勢，促進產(chan)(chan)業(ye)集聚發展，形成完整產(chan)(chan)業(ye)鏈條(tiao)。“招培(pei)一體”，雙向出(chu)擊，解(jie)決(jue)產(chan)(chan)業(ye)難題。

（3）“政策+資本+產業”三(san)位一體思路

以(yi)產(chan)業(ye)為核心，尋求政策支持(chi)，尋求資本合(he)作。首(shou)先向政府要(yao)(yao)政策和資源支持(chi)，降低園區開(kai)發運營和產(chan)業(ye)培育的成本。整合(he)產(chan)業(ye)基(ji)金公(gong)司、投(tou)資管理公(gong)司等各種資源，以(yi)創投(tou)基(ji)金、產(chan)業(ye)投(tou)資基(ji)金、產(chan)業(ye)并購基(ji)金、技術并購基(ji)金等多種資本形(xing)式投(tou)資形(xing)成園區產(chan)業(ye)集(ji)聚(ju)。同(tong)時，通過(guo)服務體(ti)(ti)系、配套體(ti)(ti)系建設實現(xian)要(yao)(yao)素(su)共享、規模(mo)效益，促進(jin)產(chan)業(ye)集(ji)聚(ju)發展，通過(guo)政策驅(qu)動—資本驅(qu)動—產(chan)業(ye)驅(qu)動推動園區走上良性發展軌道。