一、產業地產開發風險有哪些

與房地(di)產相比，產業地(di)產的客戶群體更(geng)窄(zhai)，客戶決策更(geng)謹慎，對(dui)產品與服務要求(qiu)更(geng)高，因此，產業地(di)產開發運營(ying)更(geng)為困難、復雜以及風(feng)險。那(nei)么產業地(di)產開發風(feng)險有哪些呢？

產業地產開發的風險主要包括以(yi)下幾個(ge)方面：

1、政策風險：產業地(di)產開發受到國家及地(di)方政策(ce)(ce)的(de)影響較大，包括產業政策(ce)(ce)、土(tu)地(di)政策(ce)(ce)、稅收政策(ce)(ce)等(deng)。如果對政策(ce)(ce)的(de)變化(hua)把握不(bu)準確(que)，可能(neng)導致項目開發出(chu)現問題。

2、市場風險：市場(chang)需求(qiu)的變化、競爭的加劇以及產(chan)業的發(fa)展(zhan)趨勢，都(dou)可能影響到(dao)產(chan)業地產(chan)的開(kai)發(fa)和(he)運營。

3、資金風險：產業地產開(kai)發(fa)需要(yao)大量的(de)資金投(tou)入，如果資金籌措出現問題，可能影響項目的(de)進度和效益。

4、技術風險：產(chan)業地產(chan)開發涉及(ji)到(dao)許多復雜的(de)技(ji)(ji)術(shu)問題，如建筑設計、施工、產(chan)業運營等，如果技(ji)(ji)術(shu)上處理不當，可(ke)能導致項目(mu)的(de)失敗。

5、經營風險：產業地產的(de)運(yun)營需(xu)要專業的(de)管理團隊，如果管理不善，可能影響(xiang)項(xiang)目(mu)的(de)收益。

6、法律風險：產業地產開(kai)發(fa)過(guo)程中可能涉及到許(xu)多法律(lv)問題(ti)，如土地使用權、合同(tong)履(lv)行(xing)等，如果處理不當(dang)，可能引發(fa)法律(lv)糾紛(fen)。

7、環境風險：產業地產開發(fa)可能對周(zhou)邊環境產生(sheng)影響，如(ru)噪音、污染等，如(ru)果環保措施不到(dao)位，可能引發(fa)社會問題。

8、合作風險：產業地產開發(fa)往(wang)往(wang)涉及到多個利益相關方，如果合(he)作不當，可能影響項(xiang)目(mu)的推進。

因此，在進行產業地產開發時，需要充分考慮各種風險因素，制定合(he)理(li)的風險應對策(ce)略(lve)，以確保(bao)項目的成(cheng)功。

二、產業地產開發的8個關鍵問題及3大創新思路

1、產業地產開發的8個關鍵問題

（1）開發模式

從(cong)公(gong)司決(jue)策層面(mian)，進(jin)入產(chan)(chan)(chan)業(ye)(ye)(ye)(ye)(ye)(ye)地(di)產(chan)(chan)(chan)業(ye)(ye)(ye)(ye)(ye)(ye)務領(ling)域(yu)應(ying)首(shou)先解決(jue)開發(fa)(fa)(fa)(fa)模式(shi)(shi)問題。當前，產(chan)(chan)(chan)業(ye)(ye)(ye)(ye)(ye)(ye)地(di)產(chan)(chan)(chan)主要(yao)有標(biao)準化(hua)開發(fa)(fa)(fa)(fa)、專(zhuan)業(ye)(ye)(ye)(ye)(ye)(ye)化(hua)開發(fa)(fa)(fa)(fa)和個(ge)性化(hua)開發(fa)(fa)(fa)(fa)三種開發(fa)(fa)(fa)(fa)模式(shi)(shi)。其(qi)中標(biao)準化(hua)開發(fa)(fa)(fa)(fa)以聯東(dong)U谷(gu)為代表，其(qi)研(yan)發(fa)(fa)(fa)(fa)了產(chan)(chan)(chan)業(ye)(ye)(ye)(ye)(ye)(ye)綜(zong)合(he)體(ti)和總體(ti)綜(zong)合(he)體(ti)兩類產(chan)(chan)(chan)品(pin)，在全國(guo)(guo)范圍(wei)內進(jin)行標(biao)準化(hua)復制(zhi)；專(zhuan)業(ye)(ye)(ye)(ye)(ye)(ye)化(hua)開發(fa)(fa)(fa)(fa)以海憑國(guo)(guo)際(ji)、中汽(qi)零、中國(guo)(guo)電(dian)(dian)子信(xin)息集團等從(cong)制(zhi)造領(ling)域(yu)轉型的產(chan)(chan)(chan)業(ye)(ye)(ye)(ye)(ye)(ye)地(di)產(chan)(chan)(chan)開發(fa)(fa)(fa)(fa)商(shang)為代表，由于該類開發(fa)(fa)(fa)(fa)商(shang)對產(chan)(chan)(chan)業(ye)(ye)(ye)(ye)(ye)(ye)領(ling)域(yu)比較了解，因(yin)此，在符合(he)其(qi)要(yao)求的區域(yu)開發(fa)(fa)(fa)(fa)專(zhuan)業(ye)(ye)(ye)(ye)(ye)(ye)園(yuan)區，如(ru)醫療器(qi)械產(chan)(chan)(chan)業(ye)(ye)(ye)(ye)(ye)(ye)園(yuan)、汽(qi)車零部(bu)件產(chan)(chan)(chan)業(ye)(ye)(ye)(ye)(ye)(ye)園(yuan)、電(dian)(dian)子信(xin)息產(chan)(chan)(chan)業(ye)(ye)(ye)(ye)(ye)(ye)園(yuan)等；個(ge)性化(hua)開發(fa)(fa)(fa)(fa)是針(zhen)對特定的地(di)塊進(jin)行專(zhuan)業(ye)(ye)(ye)(ye)(ye)(ye)分析(xi)，從(cong)而確定該項目(mu)的產(chan)(chan)(chan)業(ye)(ye)(ye)(ye)(ye)(ye)、產(chan)(chan)(chan)品(pin)等方面(mian)，目(mu)前大部(bu)分產(chan)(chan)(chan)業(ye)(ye)(ye)(ye)(ye)(ye)地(di)產(chan)(chan)(chan)項目(mu)均屬(shu)于個(ge)性化(hua)開發(fa)(fa)(fa)(fa)。

（2）戰略研判

產(chan)(chan)業地(di)(di)產(chan)(chan)拿地(di)(di)階(jie)段(duan)必須進(jin)行戰略研判，以便企業進(jin)行投資決策。戰略研判重(zhong)點評估項(xiang)(xiang)目開發對(dui)(dui)地(di)(di)方經濟(ji)的(de)價值，以及項(xiang)(xiang)目本身所(suo)創造的(de)商業價值。在(zai)戰略研判的(de)基礎(chu)上對(dui)(dui)項(xiang)(xiang)目進(jin)行概念(nian)包裝，提升項(xiang)(xiang)目戰略價值，可更好地(di)(di)向地(di)(di)方政府(fu)索取(qu)政策支持。“一帶(dai)一路(lu)、長江經濟(ji)帶(dai)、京(jing)津冀協同發展”三大(da)戰略，對(dui)(dui)區(qu)域(yu)經濟(ji)發展帶(dai)來(lai)深遠影響。全國大(da)交通格局變化，城(cheng)市(shi)(shi)群發展和區(qu)域(yu)一體(ti)化，改(gai)變著城(cheng)市(shi)(shi)功能定位，產(chan)(chan)業地(di)(di)產(chan)(chan)項(xiang)(xiang)目也(ye)需(xu)要在(zai)更大(da)的(de)地(di)(di)理經濟(ji)范(fan)圍中(zhong)尋找新的(de)機(ji)遇。

（3）商業模式

重點解決(jue)項(xiang)目(mu)主體的(de)角色定位與盈(ying)(ying)利(li)(li)渠道(dao)的(de)問(wen)題，掙(zheng)什么錢？掙(zheng)誰的(de)錢？如(ru)何(he)掙(zheng)錢？商業模式創(chuang)新(xin)的(de)關鍵在(zai)于，如(ru)何(he)顛覆簡單的(de)產(chan)品“租(zu)售(shou)”模式？產(chan)業地產(chan)的(de)項(xiang)目(mu)主體可充當開發商、投資(zi)商、服務商三重角色，盈(ying)(ying)利(li)(li)渠道(dao)也存在(zai)土地、物業、投資(zi)、服務、資(zi)本化等多種方式，項(xiang)目(mu)主體應根據(ju)周邊(bian)競爭(zheng)、自身資(zi)源等情況，合(he)理定位自己的(de)角色，明確盈(ying)(ying)利(li)(li)渠道(dao)，創(chuang)新(xin)商業模式。

（4）產業定位

產(chan)(chan)業(ye)(ye)(ye)(ye)(ye)是(shi)(shi)產(chan)(chan)業(ye)(ye)(ye)(ye)(ye)地產(chan)(chan)的(de)(de)內容(rong)，也(ye)是(shi)(shi)產(chan)(chan)業(ye)(ye)(ye)(ye)(ye)地產(chan)(chan)的(de)(de)核心，經過(guo)多年的(de)(de)發展(zhan)，產(chan)(chan)業(ye)(ye)(ye)(ye)(ye)地產(chan)(chan)的(de)(de)產(chan)(chan)業(ye)(ye)(ye)(ye)(ye)內容(rong)也(ye)經歷(li)了由混(hun)雜(za)到專業(ye)(ye)(ye)(ye)(ye)的(de)(de)過(guo)程，未(wei)來產(chan)(chan)業(ye)(ye)(ye)(ye)(ye)地產(chan)(chan)的(de)(de)競(jing)爭(zheng)不(bu)僅僅是(shi)(shi)物業(ye)(ye)(ye)(ye)(ye)價格(ge)水(shui)平的(de)(de)競(jing)爭(zheng)，更是(shi)(shi)基(ji)于特(te)定(ding)產(chan)(chan)業(ye)(ye)(ye)(ye)(ye)鏈(lian)的(de)(de)專業(ye)(ye)(ye)(ye)(ye)化競(jing)爭(zheng)。分析園區面臨的(de)(de)產(chan)(chan)業(ye)(ye)(ye)(ye)(ye)機(ji)(ji)遇（結構性(xing)產(chan)(chan)業(ye)(ye)(ye)(ye)(ye)機(ji)(ji)遇、改(gai)善性(xing)產(chan)(chan)業(ye)(ye)(ye)(ye)(ye)機(ji)(ji)遇、創(chuang)新性(xing)產(chan)(chan)業(ye)(ye)(ye)(ye)(ye)機(ji)(ji)遇），判(pan)斷產(chan)(chan)業(ye)(ye)(ye)(ye)(ye)發展(zhan)邏輯(ji)(ji)（成(cheng)本驅(qu)動邏輯(ji)(ji)、市場驅(qu)動邏輯(ji)(ji)、投資驅(qu)動邏輯(ji)(ji)），明確產(chan)(chan)業(ye)(ye)(ye)(ye)(ye)體系對于產(chan)(chan)業(ye)(ye)(ye)(ye)(ye)地產(chan)(chan)的(de)(de)開發運(yun)營(ying)至(zhi)關重(zhong)要。

（5）產品定位

物業(ye)(ye)(ye)產(chan)(chan)(chan)(chan)品(pin)(pin)是產(chan)(chan)(chan)(chan)業(ye)(ye)(ye)地產(chan)(chan)(chan)(chan)的(de)載體，也是回收(shou)投資、實現(xian)收(shou)益(yi)的(de)標的(de)。產(chan)(chan)(chan)(chan)品(pin)(pin)定位首先體現(xian)在(zai)如何選(xuan)擇園(yuan)區的(de)產(chan)(chan)(chan)(chan)品(pin)(pin)線，標準廠房？高(gao)(gao)層(ceng)辦(ban)公？獨(du)棟總部？等等，產(chan)(chan)(chan)(chan)品(pin)(pin)選(xuan)擇跟(gen)區域(yu)經濟(ji)、自身實力、周邊競爭等諸多(duo)因素有關(guan)，選(xuan)擇什(shen)么(me)樣(yang)(yang)的(de)產(chan)(chan)(chan)(chan)品(pin)(pin)，意味著你將走什(shen)么(me)樣(yang)(yang)的(de)道路(lu)；產(chan)(chan)(chan)(chan)品(pin)(pin)定位其次(ci)體現(xian)在(zai)怎樣(yang)(yang)提(ti)供符合甚至超(chao)出用戶(hu)預期的(de)產(chan)(chan)(chan)(chan)品(pin)(pin)。企業(ye)(ye)(ye)對產(chan)(chan)(chan)(chan)業(ye)(ye)(ye)物業(ye)(ye)(ye)的(de)要求十(shi)分高(gao)(gao)，專(zhuan)業(ye)(ye)(ye)化、個性化強，不同的(de)產(chan)(chan)(chan)(chan)業(ye)(ye)(ye)對物業(ye)(ye)(ye)的(de)柱間距、消防、層(ceng)高(gao)(gao)等要求可能差別很大(da)，這就給園(yuan)區開發產(chan)(chan)(chan)(chan)業(ye)(ye)(ye)物業(ye)(ye)(ye)提(ti)出了(le)比較大(da)的(de)問題，產(chan)(chan)(chan)(chan)品(pin)(pin)設計一旦有偏差，租(zu)售都(dou)可能出現(xian)大(da)問題。

（6）市場定位

重點解決客(ke)(ke)(ke)戶(hu)群(qun)體(ti)是(shi)誰？客(ke)(ke)(ke)戶(hu)群(qun)體(ti)在哪里？的問題。市(shi)場定位需要建立(li)在大量的企業(ye)調(diao)研的基礎之(zhi)上，是(shi)來自(zi)區域(yu)產品需求，來自(zi)本地(di)產業(ye)升級，還(huan)是(shi)來自(zi)周(zhou)邊(bian)產業(ye)外(wai)溢(yi)，要對各類潛在客(ke)(ke)(ke)群(qun)進行系統的分(fen)析。一(yi)般而(er)言，一(yi)個產業(ye)地(di)產項目70%的客(ke)(ke)(ke)戶(hu)群(qun)體(ti)均來自(zi)于本地(di)或周(zhou)邊(bian)區域(yu)，30%的客(ke)(ke)(ke)戶(hu)來自(zi)于外(wai)部區域(yu)。

（7）空間規劃

筆者建(jian)議也堅持將產業地產策劃與概念(nian)規(gui)劃結合起來做，將產品、公共(gong)平臺等載體落實(shi)到(dao)空(kong)間(jian)層面，制定產物(wu)結合的(de)概念(nian)規(gui)劃方案(an)，系(xi)統(tong)性的(de)解(jie)決園區(qu)(qu)的(de)土地利用(yong)、物(wu)業配比、指標(biao)體系(xi)、道路(lu)交通(tong)、綠化景觀燈一系(xi)列(lie)問(wen)題，一方面便(bian)于園區(qu)(qu)營銷宣傳，另一方面便(bian)于指導后(hou)期園區(qu)(qu)的(de)開(kai)發建(jian)設。

（8）運營策略

從營銷(xiao)推廣、產(chan)業招商、產(chan)業投資、服(fu)(fu)務(wu)(wu)體(ti)(ti)(ti)系、組織架(jia)構、配(pei)套(tao)政(zheng)策等(deng)方面(mian)制定園區(qu)的(de)(de)運營策略，并制定近期的(de)(de)行動(dong)計劃。要研究(jiu)新(xin)的(de)(de)客戶群體(ti)(ti)(ti)和服(fu)(fu)務(wu)(wu)需求，面(mian)對(dui)新(xin)的(de)(de)客群特征繪(hui)制產(chan)業地(di)產(chan)的(de)(de)作(zuo)戰地(di)圖(tu)。服(fu)(fu)務(wu)(wu)模式創新(xin)的(de)(de)關鍵在于(yu)，如何找準(zhun)入園企(qi)業的(de)(de)“痛(tong)點”投其所好？專業服(fu)(fu)務(wu)(wu)“讓(rang)位”市場服(fu)(fu)務(wu)(wu)主(zhu)體(ti)(ti)(ti)，開放服(fu)(fu)務(wu)(wu)端口，吸納主(zhu)體(ti)(ti)(ti)入園、能(neng)力(li)入園。

2、產業地產開發的3大創新思路

（1）“產(chan)物一體”發展思路(lu)

即產(chan)業(ye)-物(wu)業(ye)綜(zong)合開(kai)(kai)發(fa)思路(lu)，變孤立的房產(chan)開(kai)(kai)發(fa)為綜(zong)合的產(chan)物(wu)協同開(kai)(kai)發(fa)。通(tong)過(guo)(guo)物(wu)業(ye)建設打造硬(ying)環境(jing)和硬(ying)載體，但必(bi)須要學會(hui)從(cong)產(chan)業(ye)這個核(he)心層面賺到載體的錢，產(chan)業(ye)導入“人”，而“人”是物(wu)業(ye)真正(zheng)的需求(qiu)者，為人的各(ge)種需求(qiu)提供各(ge)類服務，將成為物(wu)業(ye)“盤活”的主(zhu)體內容，當物(wu)業(ye)可以實(shi)現(xian)持續的收益，通(tong)過(guo)(guo)資產(chan)證券化便可以實(shi)現(xian)產(chan)物(wu)開(kai)(kai)發(fa)的更高階“盤活”。

（2）“招培一(yi)體”發展思路

變“被動招(zhao)(zhao)商引資”為“主動產(chan)業培(pei)育(yu)”，在傳統招(zhao)(zhao)商基礎上，通過(guo)產(chan)業基金、產(chan)業孵化(hua)服務、創投(tou)資源引入，建立產(chan)業孵化(hua)培(pei)育(yu)優勢，促進產(chan)業集聚發展，形成完(wan)整產(chan)業鏈條(tiao)。“招(zhao)(zhao)培(pei)一體(ti)”，雙向出擊，解決(jue)產(chan)業難題。

（3）“政策+資本+產業”三位一體思路(lu)

以產(chan)(chan)業(ye)(ye)(ye)為核心(xin)，尋求(qiu)政(zheng)(zheng)(zheng)策支持(chi)，尋求(qiu)資本(ben)合作。首(shou)先向(xiang)政(zheng)(zheng)(zheng)府要政(zheng)(zheng)(zheng)策和資源支持(chi)，降低園區(qu)開發運營和產(chan)(chan)業(ye)(ye)(ye)培(pei)育的成(cheng)本(ben)。整合產(chan)(chan)業(ye)(ye)(ye)基(ji)(ji)金公司(si)、投資管理公司(si)等(deng)各種資源，以創投基(ji)(ji)金、產(chan)(chan)業(ye)(ye)(ye)投資基(ji)(ji)金、產(chan)(chan)業(ye)(ye)(ye)并購(gou)(gou)基(ji)(ji)金、技(ji)術并購(gou)(gou)基(ji)(ji)金等(deng)多(duo)種資本(ben)形式投資形成(cheng)園區(qu)產(chan)(chan)業(ye)(ye)(ye)集(ji)(ji)聚(ju)。同時，通(tong)過服務體(ti)系、配套體(ti)系建設實現要素共享、規(gui)模效益，促進產(chan)(chan)業(ye)(ye)(ye)集(ji)(ji)聚(ju)發展，通(tong)過政(zheng)(zheng)(zheng)策驅動(dong)—資本(ben)驅動(dong)—產(chan)(chan)業(ye)(ye)(ye)驅動(dong)推動(dong)園區(qu)走(zou)上良性發展軌道。