一、產業地產開發風險有哪些

與(yu)房地(di)產(chan)(chan)相比，產(chan)(chan)業(ye)(ye)地(di)產(chan)(chan)的客(ke)戶群體更(geng)(geng)窄，客(ke)戶決策更(geng)(geng)謹慎，對產(chan)(chan)品與(yu)服(fu)務(wu)要求(qiu)更(geng)(geng)高，因此(ci)，產(chan)(chan)業(ye)(ye)地(di)產(chan)(chan)開發(fa)運營更(geng)(geng)為(wei)困難(nan)、復雜以及(ji)風(feng)險(xian)。那么產(chan)(chan)業(ye)(ye)地(di)產(chan)(chan)開發(fa)風(feng)險(xian)有哪些呢？

產(chan)業地產(chan)開發的風險主要包括以下幾個方面：

1、政策風險：產(chan)業(ye)(ye)地(di)產(chan)開(kai)發受到國家(jia)及地(di)方(fang)政(zheng)策(ce)的影響較大，包括產(chan)業(ye)(ye)政(zheng)策(ce)、土地(di)政(zheng)策(ce)、稅收(shou)政(zheng)策(ce)等。如(ru)果對政(zheng)策(ce)的變化把握不準確(que)，可能(neng)導致(zhi)項目(mu)開(kai)發出現(xian)問題。

2、市場風險：市場需(xu)求的(de)(de)變化(hua)、競爭的(de)(de)加劇(ju)以及產(chan)業的(de)(de)發(fa)展(zhan)趨勢，都可(ke)能影響到產(chan)業地產(chan)的(de)(de)開發(fa)和運營。

3、資金風險：產業地產開發(fa)需要大量的資(zi)金投入，如(ru)果資(zi)金籌措(cuo)出現問題，可(ke)能影響項目的進度和效(xiao)益。

4、技術風險：產業地產開發涉及到許多復雜的技術問題，如建筑(zhu)設(she)計、施工(gong)、產業運營等，如果技術上處理不當，可能導致項目的失敗。

5、經營風險：產業地(di)產的(de)運營需要專業的(de)管理團(tuan)隊，如果(guo)管理不善，可能影響項目的(de)收(shou)益。

6、法律風險：產(chan)(chan)業地產(chan)(chan)開發過程中可能(neng)涉及到許多法律問題，如(ru)土(tu)地使用權、合同履(lv)行等(deng)，如(ru)果處理不當(dang)，可能(neng)引發法律糾紛。

7、環境風險：產(chan)業地產(chan)開發可能對周邊(bian)環境產(chan)生影響，如噪(zao)音、污染等，如果環保措施不到位，可能引發社會問(wen)題。

8、合作風險：產業地產開發往往涉及到多個利益相關(guan)方(fang)，如(ru)果(guo)合作(zuo)不當，可能影響項目的推進。

因此，在進(jin)行(xing)產(chan)業地產(chan)開發時(shi)，需要(yao)充分考(kao)慮各種(zhong)風(feng)險因素(su)，制定(ding)合理的(de)風(feng)險應對策略(lve)，以確保(bao)項(xiang)目的(de)成功。

二、產業地產開發的8個關鍵問題及3大創新思路

1、產業地產開發的8個關鍵問題

（1）開發模式

從(cong)公司(si)決(jue)策層面，進(jin)入產(chan)(chan)(chan)(chan)業(ye)(ye)(ye)地(di)產(chan)(chan)(chan)(chan)業(ye)(ye)(ye)務領域應首先解決(jue)開發(fa)模式(shi)問題(ti)。當(dang)前(qian)，產(chan)(chan)(chan)(chan)業(ye)(ye)(ye)地(di)產(chan)(chan)(chan)(chan)主要有標(biao)(biao)準(zhun)(zhun)化(hua)(hua)開發(fa)、專(zhuan)(zhuan)業(ye)(ye)(ye)化(hua)(hua)開發(fa)和個(ge)性化(hua)(hua)開發(fa)三(san)種開發(fa)模式(shi)。其(qi)(qi)中標(biao)(biao)準(zhun)(zhun)化(hua)(hua)開發(fa)以(yi)聯東U谷為代表，其(qi)(qi)研發(fa)了(le)產(chan)(chan)(chan)(chan)業(ye)(ye)(ye)綜(zong)(zong)合體(ti)和總體(ti)綜(zong)(zong)合體(ti)兩類(lei)產(chan)(chan)(chan)(chan)品，在全國范圍內進(jin)行(xing)標(biao)(biao)準(zhun)(zhun)化(hua)(hua)復制；專(zhuan)(zhuan)業(ye)(ye)(ye)化(hua)(hua)開發(fa)以(yi)海憑(ping)國際、中汽(qi)零、中國電子(zi)信息集團等從(cong)制造領域轉型的(de)產(chan)(chan)(chan)(chan)業(ye)(ye)(ye)地(di)產(chan)(chan)(chan)(chan)開發(fa)商(shang)為代表，由于該(gai)類(lei)開發(fa)商(shang)對(dui)產(chan)(chan)(chan)(chan)業(ye)(ye)(ye)領域比(bi)較了(le)解，因此(ci)，在符(fu)合其(qi)(qi)要求的(de)區域開發(fa)專(zhuan)(zhuan)業(ye)(ye)(ye)園(yuan)區，如醫療器械產(chan)(chan)(chan)(chan)業(ye)(ye)(ye)園(yuan)、汽(qi)車零部件產(chan)(chan)(chan)(chan)業(ye)(ye)(ye)園(yuan)、電子(zi)信息產(chan)(chan)(chan)(chan)業(ye)(ye)(ye)園(yuan)等；個(ge)性化(hua)(hua)開發(fa)是針對(dui)特定(ding)的(de)地(di)塊(kuai)進(jin)行(xing)專(zhuan)(zhuan)業(ye)(ye)(ye)分析，從(cong)而(er)確定(ding)該(gai)項(xiang)目(mu)的(de)產(chan)(chan)(chan)(chan)業(ye)(ye)(ye)、產(chan)(chan)(chan)(chan)品等方面，目(mu)前(qian)大部分產(chan)(chan)(chan)(chan)業(ye)(ye)(ye)地(di)產(chan)(chan)(chan)(chan)項(xiang)目(mu)均屬于個(ge)性化(hua)(hua)開發(fa)。

（2）戰略研判

產業地(di)產拿地(di)階段必須進(jin)行戰(zhan)(zhan)(zhan)(zhan)略(lve)(lve)研判，以(yi)便企業進(jin)行投資決策(ce)。戰(zhan)(zhan)(zhan)(zhan)略(lve)(lve)研判重(zhong)點評(ping)估(gu)項(xiang)目(mu)(mu)開發對地(di)方(fang)經(jing)(jing)濟的價(jia)值，以(yi)及項(xiang)目(mu)(mu)本身所創(chuang)造(zao)的商(shang)業價(jia)值。在戰(zhan)(zhan)(zhan)(zhan)略(lve)(lve)研判的基礎上(shang)對項(xiang)目(mu)(mu)進(jin)行概(gai)念包(bao)裝，提升項(xiang)目(mu)(mu)戰(zhan)(zhan)(zhan)(zhan)略(lve)(lve)價(jia)值，可更(geng)好(hao)地(di)向(xiang)地(di)方(fang)政府索(suo)取政策(ce)支持。“一帶(dai)一路(lu)、長江經(jing)(jing)濟帶(dai)、京津(jin)冀(ji)協(xie)同發展(zhan)”三大(da)(da)戰(zhan)(zhan)(zhan)(zhan)略(lve)(lve)，對區域經(jing)(jing)濟發展(zhan)帶(dai)來深遠影響(xiang)。全國大(da)(da)交通格(ge)局變化(hua)(hua)，城(cheng)(cheng)市(shi)群發展(zhan)和區域一體化(hua)(hua)，改變著城(cheng)(cheng)市(shi)功能(neng)定(ding)位，產業地(di)產項(xiang)目(mu)(mu)也(ye)需要在更(geng)大(da)(da)的地(di)理經(jing)(jing)濟范圍(wei)中(zhong)尋找新的機遇。

（3）商業模式

重(zhong)點(dian)解決項目(mu)主體(ti)的角(jiao)色定位與盈(ying)利渠道的問題，掙什么錢？掙誰(shui)的錢？如何掙錢？商業模(mo)式創(chuang)新的關鍵在于，如何顛覆(fu)簡單的產品“租售(shou)”模(mo)式？產業地產的項目(mu)主體(ti)可充當(dang)開發商、投(tou)資(zi)(zi)商、服務商三重(zhong)角(jiao)色，盈(ying)利渠道也存在土地、物業、投(tou)資(zi)(zi)、服務、資(zi)(zi)本(ben)化等多種(zhong)方式，項目(mu)主體(ti)應根據周邊競爭、自(zi)身資(zi)(zi)源等情況，合理定位自(zi)己的角(jiao)色，明確盈(ying)利渠道，創(chuang)新商業模(mo)式。

（4）產業定位

產(chan)(chan)(chan)(chan)(chan)業(ye)是(shi)產(chan)(chan)(chan)(chan)(chan)業(ye)地(di)(di)產(chan)(chan)(chan)(chan)(chan)的(de)(de)(de)內容，也是(shi)產(chan)(chan)(chan)(chan)(chan)業(ye)地(di)(di)產(chan)(chan)(chan)(chan)(chan)的(de)(de)(de)核心，經過多年的(de)(de)(de)發(fa)展，產(chan)(chan)(chan)(chan)(chan)業(ye)地(di)(di)產(chan)(chan)(chan)(chan)(chan)的(de)(de)(de)產(chan)(chan)(chan)(chan)(chan)業(ye)內容也經歷(li)了(le)由混雜(za)到專業(ye)的(de)(de)(de)過程(cheng)，未(wei)來產(chan)(chan)(chan)(chan)(chan)業(ye)地(di)(di)產(chan)(chan)(chan)(chan)(chan)的(de)(de)(de)競(jing)爭不僅僅是(shi)物業(ye)價格水(shui)平的(de)(de)(de)競(jing)爭，更是(shi)基(ji)于特定產(chan)(chan)(chan)(chan)(chan)業(ye)鏈的(de)(de)(de)專業(ye)化競(jing)爭。分析(xi)園區面(mian)臨的(de)(de)(de)產(chan)(chan)(chan)(chan)(chan)業(ye)機(ji)遇（結構性(xing)產(chan)(chan)(chan)(chan)(chan)業(ye)機(ji)遇、改善性(xing)產(chan)(chan)(chan)(chan)(chan)業(ye)機(ji)遇、創新性(xing)產(chan)(chan)(chan)(chan)(chan)業(ye)機(ji)遇），判斷產(chan)(chan)(chan)(chan)(chan)業(ye)發(fa)展邏輯（成本驅動(dong)邏輯、市場驅動(dong)邏輯、投(tou)資(zi)驅動(dong)邏輯），明(ming)確產(chan)(chan)(chan)(chan)(chan)業(ye)體系對于產(chan)(chan)(chan)(chan)(chan)業(ye)地(di)(di)產(chan)(chan)(chan)(chan)(chan)的(de)(de)(de)開發(fa)運營至(zhi)關重要。

（5）產品定位

物(wu)業(ye)(ye)(ye)產(chan)(chan)品(pin)(pin)是(shi)產(chan)(chan)業(ye)(ye)(ye)地產(chan)(chan)的(de)載體，也是(shi)回(hui)收投資(zi)、實現(xian)收益的(de)標(biao)的(de)。產(chan)(chan)品(pin)(pin)定(ding)位(wei)首先體現(xian)在(zai)如何(he)選擇園(yuan)區的(de)產(chan)(chan)品(pin)(pin)線，標(biao)準廠(chang)房？高層辦公(gong)？獨棟總部(bu)？等等，產(chan)(chan)品(pin)(pin)選擇跟區域經濟、自(zi)身實力、周邊競爭等諸多(duo)因素有關，選擇什么樣的(de)產(chan)(chan)品(pin)(pin)，意味著你將走什么樣的(de)道(dao)路(lu)；產(chan)(chan)品(pin)(pin)定(ding)位(wei)其(qi)次體現(xian)在(zai)怎樣提供(gong)符合甚至超出(chu)用戶預期的(de)產(chan)(chan)品(pin)(pin)。企業(ye)(ye)(ye)對產(chan)(chan)業(ye)(ye)(ye)物(wu)業(ye)(ye)(ye)的(de)要求(qiu)十分高，專業(ye)(ye)(ye)化、個性化強(qiang)，不同的(de)產(chan)(chan)業(ye)(ye)(ye)對物(wu)業(ye)(ye)(ye)的(de)柱間(jian)距、消防、層高等要求(qiu)可能差別很大(da)，這就給園(yuan)區開發產(chan)(chan)業(ye)(ye)(ye)物(wu)業(ye)(ye)(ye)提出(chu)了比較(jiao)大(da)的(de)問題，產(chan)(chan)品(pin)(pin)設計一旦(dan)有偏差，租售都可能出(chu)現(xian)大(da)問題。

（6）市場定位

重點(dian)解決客(ke)(ke)戶(hu)(hu)群體(ti)是誰？客(ke)(ke)戶(hu)(hu)群體(ti)在哪里(li)？的(de)(de)問題。市場定位(wei)需(xu)要(yao)建立在大量(liang)的(de)(de)企業調研的(de)(de)基礎之上，是來(lai)(lai)自(zi)(zi)區(qu)域(yu)產(chan)品需(xu)求(qiu)，來(lai)(lai)自(zi)(zi)本(ben)地(di)(di)產(chan)業升級，還(huan)是來(lai)(lai)自(zi)(zi)周(zhou)邊產(chan)業外溢，要(yao)對各類(lei)潛(qian)在客(ke)(ke)群進行系統的(de)(de)分析。一般(ban)而言，一個產(chan)業地(di)(di)產(chan)項目70%的(de)(de)客(ke)(ke)戶(hu)(hu)群體(ti)均來(lai)(lai)自(zi)(zi)于本(ben)地(di)(di)或周(zhou)邊區(qu)域(yu)，30%的(de)(de)客(ke)(ke)戶(hu)(hu)來(lai)(lai)自(zi)(zi)于外部區(qu)域(yu)。

（7）空間規劃

筆者建(jian)(jian)議也堅持(chi)將產(chan)業地(di)產(chan)策劃(hua)與概(gai)(gai)念(nian)規(gui)劃(hua)結合起(qi)來做，將產(chan)品、公共平臺等載體落實到(dao)空(kong)間層面，制(zhi)定產(chan)物(wu)結合的概(gai)(gai)念(nian)規(gui)劃(hua)方(fang)案(an)，系(xi)統性的解決園區的土地(di)利用、物(wu)業配比(bi)、指標體系(xi)、道路交(jiao)通、綠化景觀(guan)燈一(yi)系(xi)列問題(ti)，一(yi)方(fang)面便(bian)于(yu)園區營銷(xiao)宣傳(chuan)，另一(yi)方(fang)面便(bian)于(yu)指導后期園區的開發建(jian)(jian)設。

（8）運營策略

從營(ying)銷(xiao)推廣、產(chan)業(ye)(ye)(ye)招(zhao)商、產(chan)業(ye)(ye)(ye)投資、服(fu)務(wu)體(ti)系、組(zu)織(zhi)架構、配套(tao)政(zheng)策等方面制(zhi)(zhi)定園(yuan)區的(de)運營(ying)策略，并制(zhi)(zhi)定近(jin)期的(de)行動計劃。要研究新的(de)客(ke)戶群體(ti)和服(fu)務(wu)需求，面對(dui)新的(de)客(ke)群特征繪制(zhi)(zhi)產(chan)業(ye)(ye)(ye)地產(chan)的(de)作戰地圖(tu)。服(fu)務(wu)模式創新的(de)關(guan)鍵在(zai)于(yu)，如何(he)找準入(ru)園(yuan)企業(ye)(ye)(ye)的(de)“痛點”投其(qi)所好？專(zhuan)業(ye)(ye)(ye)服(fu)務(wu)“讓(rang)位”市場服(fu)務(wu)主(zhu)體(ti)，開放服(fu)務(wu)端(duan)口，吸納主(zhu)體(ti)入(ru)園(yuan)、能力入(ru)園(yuan)。

2、產業地產開發的3大創新思路

（1）“產(chan)物一體”發展思路

即產(chan)(chan)業(ye)-物(wu)業(ye)綜合開(kai)(kai)發思路，變孤立的(de)(de)(de)房產(chan)(chan)開(kai)(kai)發為(wei)綜合的(de)(de)(de)產(chan)(chan)物(wu)協同開(kai)(kai)發。通過物(wu)業(ye)建設打造硬環(huan)境和(he)硬載體，但必須要學會從產(chan)(chan)業(ye)這個核心(xin)層面(mian)賺到(dao)載體的(de)(de)(de)錢，產(chan)(chan)業(ye)導入(ru)“人(ren)”，而“人(ren)”是物(wu)業(ye)真正(zheng)的(de)(de)(de)需(xu)求(qiu)(qiu)者，為(wei)人(ren)的(de)(de)(de)各種需(xu)求(qiu)(qiu)提供(gong)各類服務，將成為(wei)物(wu)業(ye)“盤(pan)活”的(de)(de)(de)主體內(nei)容，當(dang)物(wu)業(ye)可以實現(xian)(xian)持續的(de)(de)(de)收益，通過資(zi)產(chan)(chan)證券(quan)化便可以實現(xian)(xian)產(chan)(chan)物(wu)開(kai)(kai)發的(de)(de)(de)更(geng)高階“盤(pan)活”。

（2）“招培一體”發展思路

變“被動(dong)招商引資”為“主(zhu)動(dong)產(chan)業(ye)培(pei)育”，在(zai)傳統招商基礎上，通過產(chan)業(ye)基金、產(chan)業(ye)孵化服務、創投資源(yuan)引入，建立產(chan)業(ye)孵化培(pei)育優勢，促(cu)進產(chan)業(ye)集(ji)聚(ju)發展，形(xing)成完(wan)整產(chan)業(ye)鏈(lian)條。“招培(pei)一體”，雙向(xiang)出擊(ji)，解決(jue)產(chan)業(ye)難(nan)題。

（3）“政(zheng)策+資(zi)本(ben)+產業(ye)”三位一體思路

以(yi)產(chan)(chan)(chan)(chan)業(ye)(ye)為核心(xin)，尋(xun)求(qiu)政(zheng)策(ce)支(zhi)持，尋(xun)求(qiu)資(zi)本合作(zuo)。首(shou)先向政(zheng)府要政(zheng)策(ce)和(he)資(zi)源(yuan)支(zhi)持，降低園區(qu)開發(fa)運營和(he)產(chan)(chan)(chan)(chan)業(ye)(ye)培育的成本。整合產(chan)(chan)(chan)(chan)業(ye)(ye)基(ji)金(jin)公司(si)、投資(zi)管理公司(si)等各種資(zi)源(yuan)，以(yi)創投基(ji)金(jin)、產(chan)(chan)(chan)(chan)業(ye)(ye)投資(zi)基(ji)金(jin)、產(chan)(chan)(chan)(chan)業(ye)(ye)并(bing)購(gou)(gou)基(ji)金(jin)、技術并(bing)購(gou)(gou)基(ji)金(jin)等多(duo)種資(zi)本形(xing)式投資(zi)形(xing)成園區(qu)產(chan)(chan)(chan)(chan)業(ye)(ye)集(ji)聚(ju)。同時，通(tong)過服務體(ti)系、配套體(ti)系建(jian)設實現要素共享、規模效益，促進產(chan)(chan)(chan)(chan)業(ye)(ye)集(ji)聚(ju)發(fa)展(zhan)，通(tong)過政(zheng)策(ce)驅(qu)動(dong)—資(zi)本驅(qu)動(dong)—產(chan)(chan)(chan)(chan)業(ye)(ye)驅(qu)動(dong)推動(dong)園區(qu)走上良(liang)性發(fa)展(zhan)軌道。