【地(di)鐵(tie)房投資】投資地(di)鐵(tie)房需要(yao)注(zhu)意什么 地(di)鐵(tie)房投資需謹慎

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地鐵房投資“三要”、“三不要”

“三(san)要(yao)”：要(yao)關注地鐵(tie)的走向以及與其他線路的連接位(wei)置；要(yao)留意區域的整體規劃狀(zhuang)況；要(yao)分析區域目前(qian)的狀(zhuang)況，包括消費水平、人口狀(zhuang)況以及商業(ye)氛圍等。

“三不(bu)要”：周(zhou)邊人口(kou)過于稀少的地段，不(bu)要過早地入市；沒有成熟商(shang)業(ye)氛圍(wei)支撐或規(gui)劃支撐的項目(mu)，不(bu)要過早入市；開發商(shang)實(shi)力不(bu)明確的項目(mu)，不(bu)要提前入市。

地鐵房投資需謹慎

一、分析周邊環境因素

地鐵房的(de)升(sheng)值空間大(da)小，一定程度上(shang)是(shi)(shi)(shi)(shi)由(you)需(xu)求(qiu)量決(jue)定的(de)。簡單來說，是(shi)(shi)(shi)(shi)一個這(zhe)樣的(de)規(gui)律(lv)：大(da)量外來人口存在，原有(you)城(cheng)內(nei)用地(di)有(you)限(xian)以及地(di)鐵沿線規(gui)劃合理，是(shi)(shi)(shi)(shi)地(di)鐵沿線升(sheng)級潛(qian)力大(da)小的(de)決(jue)定性(xing)因素。比如(ru)說北京輕軌一開通(tong)，兩側2公里內(nei)的(de)住宅均(jun)價(jia)就(jiu)上(shang)漲了10-20%；而(er)天(tian)(tian)津(jin)的(de)地(di)鐵開通(tong)時，周(zhou)邊房(fang)價(jia)卻沒有(you)這(zhe)么明(ming)顯變化，反(fan)而(er)是(shi)(shi)(shi)(shi)經濟開發區因為“環渤海戰略”房(fang)價(jia)大(da)幅(fu)上(shang)揚，進而(er)帶動(dong)一批房(fang)產(chan)投資資金進入天(tian)(tian)津(jin)，推動(dong)了后兩季均(jun)價(jia)的(de)大(da)幅(fu)上(shang)揚。可見地(di)鐵沿線的(de)投資價(jia)值高并不是(shi)(shi)(shi)(shi)一定的(de)。在選擇(ze)投資時，應充分考慮城(cheng)市的(de)潛(qian)在住房(fang)需(xu)求(qiu)量和城(cheng)市的(de)大(da)投資環境。

地(di)鐵房需要提前考慮的環境因素有(you)：

1、城市經濟是否能保持穩定增(zeng)長?

2、未來房(fang)產(chan)政(zheng)策(ce)(ce)是否有所(suo)調整?是否有更多(duo)的(de)(de)有力政(zheng)策(ce)(ce)保證房(fang)產(chan)的(de)(de)價值(zhi)的(de)(de)上升?

3、這一地(di)區(qu)是否是政府(fu)規(gui)劃(hua)發展的地(di)區(qu)?

4、房產周邊是(shi)否有完善的生活配套(tao)?

二、分析價格成長空間

實際上地鐵房(fang)已經存(cun)在一定的泡沫，衡(heng)量(liang)它是(shi)否還具有投資價值，是(shi)否在正(zheng)常的投資價值增(zeng)長范(fan)圍(wei)內，這些需要通過(guo)客觀的數據來(lai)衡(heng)量(liang)。

建(jian)議在關注(zhu)未來價格上漲空間方面，可以參考以下數據：

1、從城市核心向外(wai)輻射，參考(kao)同(tong)在一環(huan)形范圍內其他地(di)區的房價。

2、計算本地區租金與房(fang)價比，與本市平(ping)均水平(ping)及成熟社區的(de)數(shu)據做對比。如果兩(liang)個數(shu)據價格差超過30%，就應該具體分析(xi)存在差距的(de)原因；

3、樓盤開發(fa)商及物業(ye)等一(yi)些(xie)常規(gui)樓盤的比(bi)較數據(ju)在(zai)此(ci)也(ye)依舊有效。

因此地(di)(di)鐵房(fang)(fang)不能盲目投(tou)資(zi)，需要(yao)投(tou)資(zi)者認真地(di)(di)考察和比較，因為(wei)房(fang)(fang)產投(tou)資(zi)的流(liu)動性(xing)非(fei)常差，投(tou)資(zi)周期比較長，這樣投(tou)資(zi)風(feng)險(xian)的可(ke)控性(xing)不強，管理難度(du)比較大(da)，精力(li)投(tou)放比較多(duo)。但是適當的房(fang)(fang)產特別是地(di)(di)鐵房(fang)(fang)投(tou)資(zi)，在高資(zi)產人群的投(tou)資(zi)組合中還是發(fa)揮了“定海神(shen)針”的高價(jia)值。

三、地鐵沿線最好選中低端住宅

投資專(zhuan)家(jia)認為，地鐵(tie)物業的(de)(de)(de)這種(zhong)升(sheng)值潛力(li)，在中(zhong)低(di)端住(zhu)(zhu)宅(zhai)上(shang)將體現得更為明顯。而對(dui)于豪宅(zhai)，是否在交通干道沿線意(yi)義不是很大，不像普通中(zhong)低(di)端住(zhu)(zhu)宅(zhai)，可以因地鐵(tie)的(de)(de)(de)橫(heng)空(kong)出世帶來(lai)前所未有的(de)(de)(de)機遇(yu)，而寫字(zi)樓項(xiang)目從中(zhong)受益的(de)(de)(de)可能性更突出。

四、地鐵商鋪

地(di)鐵(tie)商鋪作為固定(ding)資產(chan)投(tou)資，回(hui)報(bao)(bao)期(qi)應該控制在(zai)10年左(zuo)右，地(di)段不同決定(ding)了(le)商鋪的投(tou)資發展方向不同，回(hui)報(bao)(bao)期(qi)也就(jiu)有較大(da)差別，盲目(mu)投(tou)資必(bi)然會造成損失。理性的購房者應當(dang)更關注樓(lou)盤物業本身的規劃設計和(he)綜合品質(zhi)。

五、地鐵上蓋物業

有公開數據資料顯示，地(di)鐵(tie)(tie)上(shang)(shang)(shang)蓋物(wu)(wu)業(ye)價格(ge)平均要高于同片區同等(deng)素質物(wu)(wu)業(ye)30%以上(shang)(shang)(shang)。一項統計數據表明，在國際城市規劃中，地(di)鐵(tie)(tie)上(shang)(shang)(shang)蓋物(wu)(wu)業(ye)已經成為發展(zhan)潛力(li)最大(da)、實(shi)(shi)用(yong)程度最高、抗風險(xian)能(neng)力(li)最強的(de)(de)城市高效物(wu)(wu)業(ye)形式。地(di)鐵(tie)(tie)上(shang)(shang)(shang)蓋物(wu)(wu)業(ye)即結(jie)合地(di)鐵(tie)(tie)站點(dian)的(de)(de)建設向上(shang)(shang)(shang)拓展(zhan)空間(jian)，構建軌道站點(dian)綜合體，將交通接駁、商業(ye)、辦(ban)公、居住等(deng)需求整體化解(jie)決，實(shi)(shi)現最大(da)化的(de)(de)土地(di)利用(yong)。

六、謹防透支其未來的房價

對于(yu)購(gou)房者(zhe)而(er)(er)(er)言(yan)，如(ru)果是自住(zhu)(zhu)型購(gou)房，出于(yu)居住(zhu)(zhu)習慣(guan)或者(zhe)辦(ban)公需(xu)要(yao)(yao)，當然可以(yi)(yi)持有(you)，而(er)(er)(er)對于(yu)部分投(tou)資型的(de)客戶而(er)(er)(er)言(yan)，必須考慮較長(chang)時間的(de)資金(jin)風險，在資金(jin)實力比較強(qiang)的(de)情況下(xia)，持有(you)作為長(chang)期(qi)投(tou)資的(de)產品或許可行，但是并不是一(yi)個(ge)很(hen)好的(de)投(tou)資渠道(dao)。在“地鐵(tie)房”普遍上漲的(de)情況下(xia)，有(you)可能會透支其未來的(de)房價，即在輕軌(gui)交付之后(hou)，其房價的(de)上升(sheng)仍然需(xu)要(yao)(yao)一(yi)個(ge)過(guo)程，而(er)(er)(er)此時已經有(you)些漲得過(guo)頭(tou)了，所以(yi)(yi)購(gou)房還需(xu)冷靜，謹慎購(gou)買。