【地(di)鐵房(fang)投(tou)資(zi)】投(tou)資(zi)地(di)鐵房(fang)需(xu)要注意什(shen)么 地(di)鐵房(fang)投(tou)資(zi)需(xu)謹(jin)慎

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地鐵房投資“三要”、“三不要”

“三要(yao)”：要(yao)關注(zhu)地(di)鐵的走向以(yi)及(ji)與其他線路的連接位置；要(yao)留意(yi)區域的整體規(gui)劃狀況；要(yao)分(fen)析區域目前的狀況，包括消費水平、人口狀況以(yi)及(ji)商業氛圍等。

“三不(bu)(bu)要(yao)”：周(zhou)邊人口過于(yu)稀少(shao)的地(di)(di)段，不(bu)(bu)要(yao)過早地(di)(di)入(ru)市(shi)；沒有成熟商(shang)業氛圍支撐或規劃支撐的項(xiang)目，不(bu)(bu)要(yao)過早入(ru)市(shi)；開發商(shang)實力不(bu)(bu)明確的項(xiang)目，不(bu)(bu)要(yao)提前(qian)入(ru)市(shi)。

地鐵房投(tou)資需謹慎

一、分析周邊環境因素

地鐵房的(de)(de)升(sheng)值空間大(da)(da)(da)小，一(yi)定程度(du)上是由需(xu)求量決(jue)定的(de)(de)。簡(jian)單來說，是一(yi)個這樣的(de)(de)規律：大(da)(da)(da)量外來人口存(cun)在(zai)，原有(you)(you)城(cheng)(cheng)內(nei)用(yong)地(di)有(you)(you)限以及(ji)地(di)鐵沿線(xian)規劃合理(li)，是地(di)鐵沿線(xian)升(sheng)級潛力大(da)(da)(da)小的(de)(de)決(jue)定性(xing)因(yin)素。比(bi)如說北京輕軌(gui)一(yi)開(kai)通，兩(liang)側2公里內(nei)的(de)(de)住宅均價(jia)(jia)就上漲了10-20%；而(er)天津的(de)(de)地(di)鐵開(kai)通時(shi)，周(zhou)邊房(fang)價(jia)(jia)卻沒有(you)(you)這么(me)明顯變化，反而(er)是經(jing)濟(ji)開(kai)發區因(yin)為“環(huan)渤海戰略”房(fang)價(jia)(jia)大(da)(da)(da)幅上揚，進而(er)帶動一(yi)批房(fang)產(chan)投(tou)資(zi)資(zi)金進入天津，推動了后兩(liang)季(ji)均價(jia)(jia)的(de)(de)大(da)(da)(da)幅上揚。可見(jian)地(di)鐵沿線(xian)的(de)(de)投(tou)資(zi)價(jia)(jia)值高并不是一(yi)定的(de)(de)。在(zai)選(xuan)擇投(tou)資(zi)時(shi)，應充分考慮城(cheng)(cheng)市(shi)的(de)(de)潛在(zai)住房(fang)需(xu)求量和城(cheng)(cheng)市(shi)的(de)(de)大(da)(da)(da)投(tou)資(zi)環(huan)境。

地鐵房需要提前(qian)考慮的環境因(yin)素有：

1、城市經濟是(shi)否(fou)能保持穩定增(zeng)長?

2、未來房產政策是否有所調整?是否有更多(duo)的有力政策保證房產的價(jia)值的上升?

3、這一地(di)區是否是政府規劃發展(zhan)的地(di)區?

4、房產(chan)周(zhou)邊(bian)是否有完善的生活配(pei)套?

二、分析價格成長空間

實際上(shang)地鐵房已經存在(zai)一定(ding)的(de)泡(pao)沫，衡量它是否還具有(you)投資價值，是否在(zai)正常的(de)投資價值增長范圍內，這(zhe)些需要(yao)通過客觀的(de)數據來衡量。

建議在關注未來價格上漲空間(jian)方(fang)面，可以參考(kao)以下數據：

1、從城市核(he)心向外輻射，參考(kao)同在(zai)一環形范(fan)圍內其他地區的(de)房(fang)價。

2、計算本(ben)地區租(zu)金與房價比，與本(ben)市平均水平及(ji)成熟社區的數(shu)據(ju)做對比。如(ru)果兩個數(shu)據(ju)價格差超過(guo)30%，就應(ying)該具體分析存在(zai)差距的原(yuan)因；

3、樓盤開發(fa)商及物業等一些常規(gui)樓盤的比較(jiao)數(shu)據在此(ci)也依舊有效。

因(yin)此地(di)鐵房不能盲目投(tou)(tou)(tou)資(zi)(zi)(zi)，需(xu)要(yao)投(tou)(tou)(tou)資(zi)(zi)(zi)者認(ren)真地(di)考察和比(bi)(bi)較(jiao)，因(yin)為房產投(tou)(tou)(tou)資(zi)(zi)(zi)的(de)流動性(xing)非常差，投(tou)(tou)(tou)資(zi)(zi)(zi)周期比(bi)(bi)較(jiao)長，這樣投(tou)(tou)(tou)資(zi)(zi)(zi)風險的(de)可控(kong)性(xing)不強，管理(li)難度比(bi)(bi)較(jiao)大，精力投(tou)(tou)(tou)放比(bi)(bi)較(jiao)多。但是(shi)適當(dang)的(de)房產特別是(shi)地(di)鐵房投(tou)(tou)(tou)資(zi)(zi)(zi)，在高資(zi)(zi)(zi)產人群的(de)投(tou)(tou)(tou)資(zi)(zi)(zi)組(zu)合中還是(shi)發揮(hui)了“定海神針”的(de)高價值(zhi)。

三、地鐵沿線最好選中低端住宅

投資專家認為(wei)，地鐵物業的(de)這種升值潛力，在中(zhong)(zhong)低(di)端(duan)住(zhu)宅上(shang)將體(ti)現得更(geng)(geng)為(wei)明顯。而對于豪(hao)宅，是(shi)否在交通(tong)干(gan)道(dao)沿線意義不是(shi)很大，不像普通(tong)中(zhong)(zhong)低(di)端(duan)住(zhu)宅，可以因地鐵的(de)橫(heng)空出世帶來前所(suo)未(wei)有(you)的(de)機遇，而寫字樓項目從中(zhong)(zhong)受益的(de)可能性更(geng)(geng)突出。

四、地鐵商鋪

地鐵(tie)商(shang)鋪(pu)作為固定資(zi)產投(tou)資(zi)，回報期應該(gai)控(kong)制在10年左(zuo)右，地段不(bu)同決定了商(shang)鋪(pu)的投(tou)資(zi)發展方向不(bu)同，回報期也就(jiu)有較(jiao)大差別，盲目投(tou)資(zi)必然會造成損(sun)失。理性的購房者應當更關注樓盤(pan)物業(ye)本身的規劃設計和綜合品質(zhi)。

五、地鐵上蓋物業

有公(gong)開數據資料顯(xian)示，地鐵(tie)上(shang)(shang)蓋物(wu)業價格(ge)平均要高于(yu)同片區(qu)同等(deng)素(su)質物(wu)業30%以上(shang)(shang)。一項(xiang)統計數據表明，在國際城(cheng)市規(gui)劃中(zhong)，地鐵(tie)上(shang)(shang)蓋物(wu)業已經成為發展潛力(li)最(zui)(zui)大、實用程度(du)最(zui)(zui)高、抗風險能力(li)最(zui)(zui)強的城(cheng)市高效物(wu)業形式(shi)。地鐵(tie)上(shang)(shang)蓋物(wu)業即結合(he)地鐵(tie)站點的建(jian)設(she)向(xiang)上(shang)(shang)拓展空間，構建(jian)軌道(dao)站點綜(zong)合(he)體，將交通接駁(bo)、商業、辦公(gong)、居住等(deng)需求整體化解(jie)決，實現最(zui)(zui)大化的土地利用。

六、謹防透支其未來的房價

對(dui)于(yu)購房者(zhe)而言，如果是(shi)(shi)自住型購房，出于(yu)居住習慣或(huo)(huo)者(zhe)辦公需要，當然(ran)可以(yi)持有，而對(dui)于(yu)部(bu)分投(tou)資(zi)(zi)(zi)型的客戶(hu)而言，必(bi)須考慮較長時間(jian)的資(zi)(zi)(zi)金(jin)風險，在(zai)資(zi)(zi)(zi)金(jin)實力比較強的情況下(xia)，持有作為長期投(tou)資(zi)(zi)(zi)的產品或(huo)(huo)許可行(xing)，但(dan)是(shi)(shi)并不是(shi)(shi)一個很好的投(tou)資(zi)(zi)(zi)渠道。在(zai)“地鐵房”普遍上漲的情況下(xia)，有可能會透支其(qi)未來的房價，即在(zai)輕軌交付之后，其(qi)房價的上升(sheng)仍然(ran)需要一個過(guo)程，而此時已經有些漲得過(guo)頭了，所以(yi)購房還需冷靜(jing)，謹(jin)慎購買。