【地(di)鐵(tie)房(fang)(fang)投(tou)(tou)資(zi)】投(tou)(tou)資(zi)地(di)鐵(tie)房(fang)(fang)需要注意什(shen)么 地(di)鐵(tie)房(fang)(fang)投(tou)(tou)資(zi)需謹(jin)慎

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地鐵房投資“三要”、“三不要”

“三要(yao)(yao)”：要(yao)(yao)關(guan)注地(di)鐵的走向以及與其他(ta)線路的連接(jie)位置(zhi)；要(yao)(yao)留意(yi)區域(yu)(yu)的整(zheng)體規劃狀況(kuang)；要(yao)(yao)分析區域(yu)(yu)目前的狀況(kuang)，包括消(xiao)費水平(ping)、人(ren)口狀況(kuang)以及商業氛(fen)圍等。

“三不(bu)要(yao)”：周邊人口(kou)過于稀少(shao)的地(di)段，不(bu)要(yao)過早地(di)入(ru)市；沒有(you)成熟商(shang)業氛圍支(zhi)撐或規劃支(zhi)撐的項(xiang)目(mu)，不(bu)要(yao)過早入(ru)市；開發商(shang)實力不(bu)明確的項(xiang)目(mu)，不(bu)要(yao)提前(qian)入(ru)市。

地鐵房投資(zi)需謹慎

一、分析周邊環境因素

地鐵房的(de)升值(zhi)空間大(da)小(xiao)(xiao)，一(yi)定(ding)程度(du)上(shang)是(shi)由(you)需求(qiu)量(liang)決定(ding)的(de)。簡單來說(shuo)，是(shi)一(yi)個這樣的(de)規律(lv)：大(da)量(liang)外來人口存在(zai)(zai)，原(yuan)有(you)城內(nei)用(yong)地有(you)限以及地鐵(tie)(tie)沿線(xian)規劃合理，是(shi)地鐵(tie)(tie)沿線(xian)升級潛力大(da)小(xiao)(xiao)的(de)決定(ding)性因素。比如說(shuo)北(bei)京輕(qing)軌一(yi)開(kai)(kai)通(tong)，兩側2公里內(nei)的(de)住宅均價(jia)就上(shang)漲了(le)10-20%；而(er)天津的(de)地鐵(tie)(tie)開(kai)(kai)通(tong)時，周(zhou)邊(bian)房(fang)(fang)價(jia)卻沒有(you)這么明顯變化，反(fan)而(er)是(shi)經(jing)濟開(kai)(kai)發區因為“環渤海(hai)戰略”房(fang)(fang)價(jia)大(da)幅(fu)上(shang)揚(yang)，進而(er)帶動(dong)一(yi)批房(fang)(fang)產投資(zi)(zi)資(zi)(zi)金(jin)進入天津，推動(dong)了(le)后兩季(ji)均價(jia)的(de)大(da)幅(fu)上(shang)揚(yang)。可(ke)見地鐵(tie)(tie)沿線(xian)的(de)投資(zi)(zi)價(jia)值(zhi)高并不是(shi)一(yi)定(ding)的(de)。在(zai)(zai)選擇投資(zi)(zi)時，應充分考慮城市的(de)潛在(zai)(zai)住房(fang)(fang)需求(qiu)量(liang)和城市的(de)大(da)投資(zi)(zi)環境(jing)。

地鐵房需(xu)要提前考慮的環境(jing)因素有：

1、城市(shi)經濟(ji)是否(fou)能保持(chi)穩定增長?

2、未來(lai)房(fang)產政(zheng)(zheng)策是(shi)否(fou)(fou)有所調整?是(shi)否(fou)(fou)有更多的(de)有力政(zheng)(zheng)策保證房(fang)產的(de)價值(zhi)的(de)上升(sheng)?

3、這一地(di)區是否是政(zheng)府規劃發展(zhan)的(de)地(di)區?

4、房產周邊是(shi)否有完善的(de)生活配套?

二、分析價格成長空間

實(shi)際上地鐵房已(yi)經存在(zai)一定的泡沫，衡量它(ta)是否(fou)(fou)還具有投資(zi)價(jia)值(zhi)，是否(fou)(fou)在(zai)正(zheng)常的投資(zi)價(jia)值(zhi)增長范圍內，這些需(xu)要通過客觀的數據來衡量。

建議在關注未來價格(ge)上(shang)漲空間方(fang)面，可(ke)以參考(kao)以下數(shu)據(ju)：

1、從城市核心向外輻射，參考同在一環(huan)形范(fan)圍內其(qi)他(ta)地區的(de)房(fang)價。

2、計算本地區租金與房(fang)價(jia)比(bi)，與本市平均水平及(ji)成熟(shu)社區的數(shu)據做對比(bi)。如果兩個數(shu)據價(jia)格差超過30%，就應該具體分析存(cun)在差距的原因；

3、樓盤開發商及物業等一些(xie)常規樓(lou)盤的比較數據在此(ci)也(ye)依舊有效。

因(yin)此地(di)(di)鐵房(fang)不能盲目(mu)投資(zi)(zi)，需要投資(zi)(zi)者認真地(di)(di)考(kao)察和比較，因(yin)為房(fang)產(chan)投資(zi)(zi)的(de)(de)流動性非常差，投資(zi)(zi)周期比較長，這樣(yang)投資(zi)(zi)風險的(de)(de)可控性不強，管理難(nan)度比較大，精力投放(fang)比較多。但是(shi)(shi)適當(dang)的(de)(de)房(fang)產(chan)特別是(shi)(shi)地(di)(di)鐵房(fang)投資(zi)(zi)，在高(gao)資(zi)(zi)產(chan)人群的(de)(de)投資(zi)(zi)組合(he)中還是(shi)(shi)發(fa)揮了“定(ding)海神針”的(de)(de)高(gao)價值。

三、地鐵沿線最好選中低端住宅

投資專家(jia)認為，地鐵物業的這(zhe)種(zhong)升值潛力(li)，在(zai)中低(di)端住宅上將(jiang)體現得(de)更為明(ming)顯。而對于豪(hao)宅，是(shi)否在(zai)交通干道(dao)沿線意(yi)義不是(shi)很大(da)，不像普通中低(di)端住宅，可(ke)以因地鐵的橫空出世帶來(lai)前所未有的機遇，而寫字樓項目從(cong)中受益的可(ke)能性更突出。

四、地鐵商鋪

地(di)鐵(tie)商(shang)鋪(pu)作為固定資產(chan)投(tou)資，回(hui)報期應該控制在10年左右(you)，地(di)段不同決(jue)定了商(shang)鋪(pu)的投(tou)資發展方向(xiang)不同，回(hui)報期也就有較大差別，盲(mang)目投(tou)資必然(ran)會造成損失。理性(xing)的購房(fang)者應當更關注樓盤物業本(ben)身(shen)的規劃設計和(he)綜合品質。

五、地鐵上蓋物業

有公開數據資料(liao)顯示，地(di)鐵上(shang)蓋(gai)物(wu)(wu)(wu)(wu)業(ye)價(jia)格平均要高(gao)于同(tong)片區(qu)同(tong)等素(su)質物(wu)(wu)(wu)(wu)業(ye)30%以上(shang)。一(yi)項統計(ji)數據表(biao)明，在(zai)國際城市規劃(hua)中(zhong)，地(di)鐵上(shang)蓋(gai)物(wu)(wu)(wu)(wu)業(ye)已經成為發展潛(qian)力最(zui)大(da)、實用(yong)程度最(zui)高(gao)、抗風險(xian)能(neng)力最(zui)強的城市高(gao)效物(wu)(wu)(wu)(wu)業(ye)形式。地(di)鐵上(shang)蓋(gai)物(wu)(wu)(wu)(wu)業(ye)即結合(he)地(di)鐵站點(dian)的建(jian)設向上(shang)拓(tuo)展空間(jian)，構建(jian)軌道(dao)站點(dian)綜合(he)體，將交通接駁、商(shang)業(ye)、辦公、居住等需求(qiu)整體化解(jie)決，實現最(zui)大(da)化的土(tu)地(di)利用(yong)。

六、謹防透支其未來的房價

對(dui)于購房(fang)者而言(yan)，如果是(shi)自住型(xing)購房(fang)，出(chu)于居住習慣(guan)或(huo)者辦公需要(yao)，當(dang)然可(ke)以持(chi)有，而對(dui)于部分投(tou)(tou)資型(xing)的客戶而言(yan)，必須考(kao)慮較長時間的資金風(feng)險，在資金實力比較強的情況下，持(chi)有作為長期投(tou)(tou)資的產品(pin)或(huo)許(xu)可(ke)行，但(dan)是(shi)并不是(shi)一個很好(hao)的投(tou)(tou)資渠道。在“地鐵房(fang)”普遍上漲的情況下，有可(ke)能會透(tou)支其未來的房(fang)價，即在輕軌交付(fu)之(zhi)后，其房(fang)價的上升仍然需要(yao)一個過程，而此時已經有些漲得過頭了(le)，所以購房(fang)還(huan)需冷靜，謹慎(shen)購買(mai)。