一、公寓樓與住宅樓的特點
（一）公寓房
公寓是(shi)(shi)商業地(di)產(chan)投(tou)資中(zhong)最為(wei)廣泛的(de)一(yi)種地(di)產(chan)形式(shi)。公寓式(shi)住宅最早(zao)是(shi)(shi)舶(bo)來品(pin)，相對(dui)于(yu)獨(du)院獨(du)戶的(de)別墅(shu)，更(geng)為(wei)經濟實(shi)用。早(zao)期大城市的(de)公寓式(shi)住宅都(dou)是(shi)(shi)高層(ceng)大樓，每(mei)一(yi)層(ceng)內有若干(gan)單戶獨(du)用的(de)套房(fang)，包括臥(wo)室、起(qi)居室、客廳(ting)、浴(yu)室、廁所(suo)、廚房(fang)等(deng)(deng)等(deng)(deng)。
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1、普(pu)通公(gong)寓(yu)(居住型公(gong)寓(yu))
用地(di)性質：一般(ban)為住宅。
產權類型：公寓。
產權(quan)年限：70年。
特(te)點：戶(hu)型面(mian)積小，30~60平米；精裝修(xiu)交(jiao)房標準，拎包即(ji)可入(ru)住。配(pei)套設施完(wan)善，物業管理提(ti)供高于普(pu)通住宅(zhai)的額外優質服(fu)務；銷售價格一般(ban)高于區域整體水平。
2、商務公寓
用(yong)地(di)性質(zhi)：一般(ban)為綜合性用(yong)地(di)(商住)或商業用(yong)地(di)。
產(chan)權類型(xing)：商務公寓。
產權(quan)年(nian)限：根(gen)據用地性質而定，50年(nian)或40年(nian)。
特(te)點(dian)：一(yi)般處(chu)于城(cheng)市核心地段及(ji)商(shang)務中心區，既(ji)可居住(zhu)又(you)可辦(ban)公(gong)；具(ju)備寫(xie)字(zi)樓(lou)(lou)功能，在(zai)部(bu)分城(cheng)市可注冊公(gong)司；價(jia)格相對寫(xie)字(zi)樓(lou)(lou)較低，一(yi)般首付(fu)在(zai)5成(cheng)，按(an)揭10年。產(chan)權(quan)性質(zhi)為(wei)商(shang)務公(gong)寓，非純寫(xie)字(zi)樓(lou)(lou)。
3、酒店式公寓
用地性(xing)質：一般(ban)為商業用地。
產權(quan)類型：公寓(yu)(yu)或商務公寓(yu)(yu)。
產權年限：根(gen)據用地性質而定(ding)，產權為(wei)40年。
特點：面積(ji)較(jiao)小(xiao)，主(zhu)力戶型主(zhu)要在90平米以(yi)(yi)下，裝修檔(dang)次較(jiao)高；大(da)(da)多位(wei)于(yu)城市核心繁華地帶(dai)、商圈周邊，交通方便；按照星級酒店(dian)的(de)設施標準進行建筑的(de)外部(bu)及內部(bu)設計，體(ti)現檔(dang)次與舒適(shi)性(xing)；一般以(yi)(yi)只租不售和產權式經營為主(zhu)；大(da)(da)多聘請國際知名品牌物(wu)管公司(si)，專業酒店(dian)管理集團提供專業、細致、科學的(de)酒店(dian)式服(fu)務，因此(ci)物(wu)業管理費也較(jiao)高。
（二）住宅房
住(zhu)宅是(shi)指專供居住(zhu)的(de)房屋，包括別墅(shu)、公(gong)寓、職工家屬宿(su)舍(she)(she)(she)和(he)集體宿(su)舍(she)(she)(she)、職工單身宿(su)舍(she)(she)(she)和(he)學生宿(su)舍(she)(she)(she)等(deng)。但不(bu)包括住(zhu)宅樓中作為人(ren)防用、不(bu)住(zhu)人(ren)的(de)地下(xia)室(shi)等(deng)，也不(bu)包括托兒(er)所、病房、療養院、旅館(guan)等(deng)具有專門(men)用途的(de)房屋。
1、按層(ceng)(ceng)(ceng)數分：單層(ceng)(ceng)(ceng)住(zhu)宅，多層(ceng)(ceng)(ceng)住(zhu)宅，高(gao)層(ceng)(ceng)(ceng)住(zhu)宅，超高(gao)層(ceng)(ceng)(ceng)住(zhu)宅。
在我國，修建(jian)的住(zhu)宅(zhai)以高層住(zhu)宅(zhai)為(wei)主(zhu)，其(qi)中高層住(zhu)宅(zhai)分為(wei)：
單(dan)元式高(gao)層(ceng)(ceng)住宅：由多個住宅單(dan)元組合而成，每單(dan)元均(jun)設有樓梯(ti)、電梯(ti)的(de)高(gao)層(ceng)(ceng)住宅。
塔式高層住(zhu)宅：以共用樓(lou)梯(ti)、電梯(ti)為核心布(bu)置多套(tao)住(zhu)房的高層住(zhu)宅。
通(tong)廊式高(gao)層住(zhu)(zhu)宅：以共用樓梯、電(dian)梯通(tong)過(guo)內(nei)、外廊進入各套住(zhu)(zhu)房的高(gao)層住(zhu)(zhu)宅。
2、按(an)產品性(xing)質分(fen)類(lei)①：普通住宅，別墅，公寓，花園洋(yang)房。
3、按產品性質分(fen)類(lei)②：商(shang)品住宅，非商(shang)品住宅。
4、按繳稅標準分(fen)為：普通(tong)住宅，非普通(tong)住宅。
二、公寓和住宅的區別是什么
1、產權年限不同
其實(shi)，房屋的(de)使用時(shi)間(jian)是(shi)沒有(you)限制的(de)，但土地產權的(de)使用是(shi)有(you)年限的(de)。
一般來講，土地(di)使(shi)用(yong)年(nian)限會分(fen)為(wei)(wei)40年(nian)、50年(nian)和(he)70年(nian)，其(qi)中，商(shang)業用(yong)地(di)為(wei)(wei)40年(nian)，工(gong)業用(yong)地(di)為(wei)(wei)50年(nian)，住宅用(yong)地(di)為(wei)(wei)70年(nian)。
2、水電收費標準不同
住(zhu)宅屬(shu)于民用(yong)住(zhu)房，水電(dian)費按照民用(yong)水電(dian)的標準(zhun)來收(shou)取(qu)；而公(gong)寓屬(shu)于商用(yong)住(zhu)房，水電(dian)費都是按照商業(ye)用(yong)水、用(yong)電(dian)的標準(zhun)來收(shou)取(qu)的。
長遠看來，住宅的水(shui)電(dian)費支出至少會比公(gong)寓的水(shui)電(dian)支出省下一(yi)半都不止。
3、居住舒適度不同
一般(ban)住宅為(wei)兩(liang)梯(ti)三(san)戶(hu)或者四戶(hu)，人員較少，不會對出(chu)行造成(cheng)困(kun)擾，私密(mi)也(ye)比(bi)較好(hao)。而(er)公寓通常為(wei)兩(liang)梯(ti)十戶(hu)，甚至更多，人員不僅多且雜亂，安全性和私密(mi)性都無(wu)法得到很好(hao)地保障。
4、采光條件不同
有些公寓的(de)(de)衛(wei)生間和廚(chu)房都沒(mei)有窗(chuang)戶，而且陽(yang)臺(tai)也是內陽(yang)臺(tai)，采(cai)光條(tiao)件并不是很好。而根(gen)據《住(zhu)宅建筑設計規(gui)范》的(de)(de)規(gui)定(ding)，住(zhu)宅必(bi)須滿足日照、采(cai)光等相(xiang)關條(tiao)件，因此現(xian)今的(de)(de)住(zhu)宅大多都是明廚(chu)明衛(wei)，采(cai)光條(tiao)件自然要比公寓好很多。
5、落戶規定不同
公(gong)寓(yu)是在商(shang)業(ye)用(yong)地上建起來的項(xiang)目，是商(shang)業(ye)性質，因而(er)不能落戶。如果(guo)是住宅的話，根據不同(tong)地區的不同(tong)要求(qiu)，只要滿足(zu)一定的條(tiao)件(jian)，購(gou)房者(zhe)是可以辦理(li)落戶手(shou)續的。
6、利率和首付不同
打算貸款(kuan)購買公寓，則需(xu)要按照(zhao)商業住(zhu)房的規定辦理，首(shou)(shou)付(fu)比(bi)例一般(ban)為50%，貸款(kuan)利率(lv)相對也會高一些(xie)。若是貸款(kuan)購買住(zhu)宅，首(shou)(shou)付(fu)比(bi)例通常為20%，但根據地區的差異(yi)，首(shou)(shou)付(fu)比(bi)例也會有所不同。
7、稅費不同
買(mai)公寓和(he)住(zhu)(zhu)宅(zhai)要繳(jiao)納的(de)稅(shui)費也(ye)是不同的(de)，前者(zhe)會(hui)比后者(zhe)負擔(dan)更多的(de)稅(shui)費支出(chu)。拿(na)個(ge)(ge)稅(shui)來(lai)說，如果同時滿足家庭唯一住(zhu)(zhu)宅(zhai)、購買(mai)時間超過五年，則(ze)免(mian)交(jiao)個(ge)(ge)稅(shui)，但如果所(suo)售房(fang)(fang)產(chan)是非住(zhu)(zhu)宅(zhai)類房(fang)(fang)產(chan)，則(ze)不管(guan)什么情況(kuang)都要繳(jiao)納個(ge)(ge)稅(shui)。
總之，住宅和公寓之間(jian)還(huan)是有很大差異的(de)，購(gou)房人要看個人的(de)實際情況來(lai)決定買哪個合適(shi)。
三、公寓樓可以落戶嗎
公寓是(shi)商業地產投資中最為廣泛的(de)(de)一種地產形式(shi)。相對于獨院獨戶的(de)(de)別墅，更為經濟實(shi)(shi)用。早期大城市的(de)(de)公寓式(shi)住宅(zhai)都是(shi)高層(ceng)大樓，每一層(ceng)內有若干單(dan)戶獨用的(de)(de)套房(fang)(fang)，包(bao)括(kuo)臥(wo)室、起居室、客廳、浴室、廁所、廚房(fang)(fang)等(deng)等(deng)。配置看上去(qu)似乎和(he)普通住宅(zhai)沒有什(shen)么區別，但其(qi)實(shi)(shi)公寓和(he)住宅(zhai)是(shi)不同的(de)(de)，其(qi)中需要(yao)注意的(de)(de)一點就(jiu)是(shi)公寓的(de)(de)用地性質屬于商業用地，是(shi)無(wu)法落戶的(de)(de)！
