一、公寓樓與住宅樓的特點
（一）公寓房
公(gong)寓(yu)是(shi)商業地產投(tou)資中最為廣(guang)泛的(de)一種地產形式(shi)。公(gong)寓(yu)式(shi)住宅(zhai)最早(zao)是(shi)舶來(lai)品，相對于(yu)獨院獨戶的(de)別(bie)墅，更為經濟(ji)實用。早(zao)期大城(cheng)市(shi)的(de)公(gong)寓(yu)式(shi)住宅(zhai)都是(shi)高層(ceng)大樓，每一層(ceng)內有(you)若(ruo)干單戶獨用的(de)套房，包(bao)括臥室(shi)、起居室(shi)、客廳、浴室(shi)、廁所、廚房等(deng)等(deng)。
該圖片由注冊用戶"科技數碼行"提供，版權聲明反饋
1、普通(tong)公(gong)寓(居住型(xing)公(gong)寓)
用(yong)地性質：一般(ban)為(wei)住宅。
產權類型：公(gong)寓。
產(chan)權年(nian)限：70年(nian)。
特點：戶型(xing)面積小，30~60平米；精裝(zhuang)修交房標準，拎包即(ji)可(ke)入住。配套設施完善，物(wu)業管理(li)提供高于普通住宅的額外優質服務；銷(xiao)售價格一(yi)般高于區域整(zheng)體水(shui)平。
2、商務公寓
用地性質：一(yi)般(ban)為綜(zong)合性用地(商住)或商業用地。
產權類型：商務(wu)公寓(yu)。
產權(quan)年限：根據用(yong)地性質而定，50年或40年。
特(te)點(dian)：一般(ban)處于城市核心(xin)(xin)地段(duan)及商務中(zhong)心(xin)(xin)區，既(ji)可(ke)居住又可(ke)辦公(gong)(gong)；具(ju)備寫字樓功能，在部(bu)分城市可(ke)注冊公(gong)(gong)司；價格相對寫字樓較低，一般(ban)首付(fu)在5成，按(an)揭10年(nian)。產(chan)權性質為商務公(gong)(gong)寓，非(fei)純寫字樓。
3、酒店式公寓
用地(di)性質(zhi)：一般為(wei)商業用地(di)。
產權(quan)類型(xing)：公(gong)寓或商務(wu)公(gong)寓。
產權年限：根據用地性質而(er)定，產權為40年。
特點(dian)：面積(ji)較小，主力戶型主要在(zai)90平(ping)米以(yi)下(xia)，裝修檔(dang)次較高；大多位于城(cheng)市(shi)核(he)心(xin)繁華地(di)帶、商圈(quan)周邊，交通方便；按照星級酒店(dian)(dian)的(de)設(she)施(shi)標準(zhun)進行建筑的(de)外(wai)部及內部設(she)計，體(ti)現檔(dang)次與舒適性；一般以(yi)只租不(bu)售和(he)產權(quan)式經營(ying)為主；大多聘請(qing)國際知(zhi)名(ming)品牌物管(guan)(guan)公(gong)司(si)，專(zhuan)業酒店(dian)(dian)管(guan)(guan)理集團提供專(zhuan)業、細致、科(ke)學的(de)酒店(dian)(dian)式服務，因此物業管(guan)(guan)理費也較高。
（二）住宅房
住宅(zhai)是(shi)指專供居住的房屋，包括(kuo)別墅、公寓、職工家屬(shu)宿舍(she)和集體宿舍(she)、職工單身宿舍(she)和學生宿舍(she)等。但(dan)不(bu)包括(kuo)住宅(zhai)樓中作(zuo)為(wei)人(ren)防(fang)用(yong)、不(bu)住人(ren)的地下室等，也不(bu)包括(kuo)托兒所、病房、療養院、旅館等具有專門用(yong)途的房屋。
1、按層(ceng)(ceng)數分(fen)：單層(ceng)(ceng)住(zhu)宅(zhai)，多層(ceng)(ceng)住(zhu)宅(zhai)，高層(ceng)(ceng)住(zhu)宅(zhai)，超高層(ceng)(ceng)住(zhu)宅(zhai)。
在我國(guo)，修建的住(zhu)(zhu)宅以(yi)高(gao)層(ceng)(ceng)住(zhu)(zhu)宅為主，其中高(gao)層(ceng)(ceng)住(zhu)(zhu)宅分為：
單(dan)元式高層住(zhu)宅：由多個住(zhu)宅單(dan)元組合(he)而成(cheng)，每(mei)單(dan)元均設有樓梯、電梯的高層住(zhu)宅。
塔式高(gao)層住宅：以共(gong)用(yong)樓梯、電梯為核心(xin)布置多套住房的(de)高(gao)層住宅。
通廊式(shi)高(gao)層住(zhu)宅：以共用樓梯、電梯通過內、外廊進入各套住(zhu)房的(de)高(gao)層住(zhu)宅。
2、按產品性質分類①：普通(tong)住宅，別墅，公寓，花園(yuan)洋(yang)房(fang)。
3、按(an)產品(pin)性質分類②：商品(pin)住宅，非商品(pin)住宅。
4、按(an)繳(jiao)稅標準分為：普(pu)通住(zhu)宅，非普(pu)通住(zhu)宅。
二、公寓和住宅的區別是什么
1、產權年限不同
其(qi)實，房屋(wu)的(de)(de)使用時間是沒有限制的(de)(de)，但(dan)土地產權的(de)(de)使用是有年限的(de)(de)。
一般(ban)來講，土地(di)使用(yong)年(nian)限會分為(wei)40年(nian)、50年(nian)和70年(nian)，其中，商業用(yong)地(di)為(wei)40年(nian)，工業用(yong)地(di)為(wei)50年(nian)，住宅用(yong)地(di)為(wei)70年(nian)。
2、水電收費標準不同
住(zhu)宅屬(shu)于民(min)(min)用(yong)住(zhu)房(fang)(fang)，水(shui)電(dian)費按照民(min)(min)用(yong)水(shui)電(dian)的(de)標(biao)(biao)準(zhun)來收取(qu)；而(er)公寓屬(shu)于商用(yong)住(zhu)房(fang)(fang)，水(shui)電(dian)費都是(shi)按照商業用(yong)水(shui)、用(yong)電(dian)的(de)標(biao)(biao)準(zhun)來收取(qu)的(de)。
長遠看(kan)來，住宅(zhai)的水電(dian)費支出至(zhi)少(shao)會比公寓的水電(dian)支出省(sheng)下一半都不止。
3、居住舒適度不同
一般住宅為(wei)兩(liang)梯三戶(hu)或者四戶(hu)，人(ren)員(yuan)較(jiao)少，不(bu)會對出行造成困(kun)擾，私密也(ye)比較(jiao)好。而公寓通常為(wei)兩(liang)梯十戶(hu)，甚至更(geng)多，人(ren)員(yuan)不(bu)僅多且雜亂(luan)，安全性和私密性都無法得到(dao)很好地保障。
4、采光條件不同
有(you)些公寓(yu)的衛(wei)生間和廚房都沒有(you)窗戶，而(er)且陽臺也是內陽臺，采(cai)光條(tiao)件(jian)并(bing)不是很好(hao)。而(er)根(gen)據《住宅建筑設(she)計規范》的規定，住宅必須(xu)滿足日照、采(cai)光等相(xiang)關條(tiao)件(jian)，因此(ci)現今的住宅大多都是明(ming)廚明(ming)衛(wei)，采(cai)光條(tiao)件(jian)自然要比公寓(yu)好(hao)很多。
5、落戶規定不同
公(gong)寓是(shi)(shi)在(zai)商業用(yong)地上建起來的(de)項目，是(shi)(shi)商業性質，因(yin)而(er)不能落(luo)戶。如(ru)果是(shi)(shi)住宅(zhai)的(de)話，根據不同地區的(de)不同要求，只要滿足一定(ding)的(de)條件，購房者是(shi)(shi)可以辦(ban)理落(luo)戶手續的(de)。
6、利率和首付不同
打算貸(dai)款購(gou)買公(gong)寓，則需要按照商業(ye)住房的(de)規定辦(ban)理(li)，首(shou)付(fu)(fu)比(bi)例(li)一(yi)般(ban)為50%，貸(dai)款利(li)率相對也會高一(yi)些。若是貸(dai)款購(gou)買住宅，首(shou)付(fu)(fu)比(bi)例(li)通常(chang)為20%，但根(gen)據地區的(de)差異(yi)，首(shou)付(fu)(fu)比(bi)例(li)也會有(you)所不(bu)同。
7、稅費不同
買公寓和住宅(zhai)要繳納的稅(shui)(shui)費(fei)也是不(bu)同的，前者會比后(hou)者負擔(dan)更(geng)多的稅(shui)(shui)費(fei)支出。拿(na)個(ge)稅(shui)(shui)來說，如果(guo)同時滿足家庭唯一住宅(zhai)、購買時間超過五(wu)年，則免(mian)交個(ge)稅(shui)(shui)，但如果(guo)所售房(fang)產是非(fei)住宅(zhai)類(lei)房(fang)產，則不(bu)管(guan)什么情況都要繳納個(ge)稅(shui)(shui)。
總之，住宅和(he)公寓之間還是有很大差異的，購房人要看個人的實際情況來決定買哪個合(he)適。
三、公寓樓可以落戶嗎
公寓(yu)(yu)是商業地產(chan)投資中(zhong)最(zui)為(wei)(wei)廣(guang)泛的(de)一種(zhong)地產(chan)形(xing)式。相對于(yu)獨院(yuan)獨戶的(de)別(bie)墅，更為(wei)(wei)經濟(ji)實用。早期(qi)大城(cheng)市的(de)公寓(yu)(yu)式住(zhu)宅(zhai)(zhai)都是高層大樓，每一層內有若干單戶獨用的(de)套(tao)房(fang)，包(bao)括臥室(shi)、起居(ju)室(shi)、客(ke)廳、浴(yu)室(shi)、廁所、廚房(fang)等(deng)等(deng)。配置(zhi)看(kan)上去(qu)似乎(hu)和普通住(zhu)宅(zhai)(zhai)沒有什么區別(bie)，但其(qi)實公寓(yu)(yu)和住(zhu)宅(zhai)(zhai)是不同的(de)，其(qi)中(zhong)需要注意的(de)一點(dian)就是公寓(yu)(yu)的(de)用地性(xing)質屬(shu)于(yu)商業用地，是無法落(luo)戶的(de)！
