一、公寓樓與住宅樓的特點
（一）公寓房
公(gong)寓是商業地(di)產投資(zi)中(zhong)最(zui)為(wei)廣(guang)泛的一種地(di)產形式(shi)(shi)。公(gong)寓式(shi)(shi)住宅(zhai)最(zui)早是舶來品，相對于(yu)獨(du)院獨(du)戶的別墅，更為(wei)經濟實用(yong)。早期(qi)大城市的公(gong)寓式(shi)(shi)住宅(zhai)都(dou)是高層大樓，每一層內有若干(gan)單戶獨(du)用(yong)的套房(fang)，包括臥(wo)室(shi)、起居(ju)室(shi)、客(ke)廳、浴室(shi)、廁所、廚房(fang)等等。
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1、普通公寓(居(ju)住型公寓)
用(yong)地性質：一般為(wei)住宅。
產權類型：公寓(yu)。
產權年限：70年。
特點：戶型面積小，30~60平米(mi)；精裝修交房標(biao)準，拎包(bao)即(ji)可入住。配(pei)套設(she)施完(wan)善(shan)，物業管理提(ti)供高于(yu)普通住宅的額外優質服(fu)務(wu)；銷售價格(ge)一般(ban)高于(yu)區(qu)域整體水平。
2、商務公寓
用(yong)地(di)性質：一般為綜合性用(yong)地(di)(商住)或(huo)商業用(yong)地(di)。
產權類型：商務公寓。
產權年限：根據用地性質而定，50年或(huo)40年。
特點(dian)：一般(ban)處于城市核(he)心地段(duan)及商務(wu)中心區，既(ji)可(ke)居住(zhu)又可(ke)辦(ban)公(gong)；具備寫字樓(lou)(lou)功能，在(zai)部分城市可(ke)注冊公(gong)司；價格(ge)相對(dui)寫字樓(lou)(lou)較(jiao)低，一般(ban)首付在(zai)5成，按揭10年。產權(quan)性質(zhi)為商務(wu)公(gong)寓，非純寫字樓(lou)(lou)。
3、酒店式公寓
用地性(xing)質：一般為商業用地。
產權類型(xing)：公寓(yu)或商務公寓(yu)。
產權(quan)年(nian)限：根(gen)據用地性質而定，產權(quan)為40年(nian)。
特點：面積較小，主(zhu)力戶型主(zhu)要在90平米以下，裝修檔(dang)次(ci)較高；大多(duo)位于城(cheng)市核心繁華地帶、商(shang)圈周邊(bian)，交通方便(bian)；按照星級酒(jiu)(jiu)店的(de)設(she)施(shi)標準進行建(jian)筑的(de)外部(bu)及內部(bu)設(she)計(ji)，體現檔(dang)次(ci)與(yu)舒適性；一般以只租不售和產權式經營(ying)為主(zhu)；大多(duo)聘(pin)請國際知(zhi)名品牌(pai)物(wu)管(guan)公司，專(zhuan)業酒(jiu)(jiu)店管(guan)理集團(tuan)提供專(zhuan)業、細致、科學的(de)酒(jiu)(jiu)店式服務，因(yin)此物(wu)業管(guan)理費也較高。
（二）住宅房
住(zhu)宅是指專供居住(zhu)的(de)房(fang)屋(wu)，包括別墅(shu)、公(gong)寓、職(zhi)工家屬(shu)宿(su)舍(she)(she)和(he)集體宿(su)舍(she)(she)、職(zhi)工單(dan)身宿(su)舍(she)(she)和(he)學生宿(su)舍(she)(she)等(deng)。但不包括住(zhu)宅樓中作為(wei)人防用(yong)、不住(zhu)人的(de)地(di)下室等(deng)，也不包括托兒所、病房(fang)、療養(yang)院、旅館等(deng)具(ju)有專門用(yong)途的(de)房(fang)屋(wu)。
1、按層(ceng)數分：單層(ceng)住(zhu)宅，多層(ceng)住(zhu)宅，高層(ceng)住(zhu)宅，超高層(ceng)住(zhu)宅。
在我國，修建的住宅以高(gao)層住宅為(wei)主(zhu)，其中高(gao)層住宅分為(wei)：
單(dan)元式高層住宅：由(you)多個住宅單(dan)元組(zu)合而成，每單(dan)元均(jun)設有樓梯、電梯的高層住宅。
塔式高層(ceng)住宅(zhai)：以共(gong)用(yong)樓(lou)梯(ti)、電梯(ti)為核(he)心布置多套住房的高層(ceng)住宅(zhai)。
通廊式高(gao)層(ceng)住(zhu)宅(zhai)：以共用樓梯(ti)(ti)、電(dian)梯(ti)(ti)通過內、外廊進(jin)入各套住(zhu)房的高(gao)層(ceng)住(zhu)宅(zhai)。
2、按產品性質分類①：普(pu)通住宅，別墅(shu)，公寓，花園洋房(fang)。
3、按產(chan)品(pin)性質分(fen)類②：商品(pin)住宅，非商品(pin)住宅。
4、按繳稅標準(zhun)分(fen)為：普(pu)通住宅，非普(pu)通住宅。
二、公寓和住宅的區別是什么
1、產權年限不同
其(qi)實(shi)，房屋的使用時間是沒有(you)限(xian)制的，但(dan)土地產權的使用是有(you)年限(xian)的。
一般來(lai)講，土(tu)地(di)(di)使用年(nian)限(xian)會分(fen)為(wei)40年(nian)、50年(nian)和70年(nian)，其中(zhong)，商業用地(di)(di)為(wei)40年(nian)，工業用地(di)(di)為(wei)50年(nian)，住宅用地(di)(di)為(wei)70年(nian)。
2、水電收費標準不同
住宅屬(shu)于民(min)用住房，水電(dian)費(fei)按照民(min)用水電(dian)的(de)標準來(lai)收(shou)取；而(er)公寓屬(shu)于商(shang)用住房，水電(dian)費(fei)都是(shi)按照商(shang)業(ye)用水、用電(dian)的(de)標準來(lai)收(shou)取的(de)。
長遠看來(lai)，住宅(zhai)的水電費支出至少(shao)會比公寓的水電支出省下一半(ban)都不(bu)止。
3、居住舒適度不同
一般(ban)住宅為兩梯三(san)戶或者(zhe)四戶，人員較(jiao)少，不(bu)(bu)會對出行造成困擾，私(si)密也比較(jiao)好。而公(gong)寓通常為兩梯十戶，甚至更多，人員不(bu)(bu)僅(jin)多且雜亂，安全性(xing)和私(si)密性(xing)都無法得到很好地保(bao)障(zhang)。
4、采光條件不同
有些公寓的衛(wei)生間和廚(chu)(chu)房都沒有窗(chuang)戶，而且陽(yang)臺也是(shi)內陽(yang)臺，采光條(tiao)件并不是(shi)很(hen)好(hao)。而根據(ju)《住宅建筑設計規(gui)范》的規(gui)定，住宅必須滿足日照、采光等相關條(tiao)件，因此(ci)現今的住宅大多都是(shi)明廚(chu)(chu)明衛(wei)，采光條(tiao)件自然要比公寓好(hao)很(hen)多。
5、落戶規定不同
公寓(yu)是在商業用地(di)上建起來的(de)(de)(de)項目，是商業性質，因而不能(neng)落(luo)戶。如(ru)果是住宅的(de)(de)(de)話(hua)，根據不同(tong)地(di)區的(de)(de)(de)不同(tong)要求(qiu)，只(zhi)要滿足一(yi)定(ding)的(de)(de)(de)條件，購房者是可以辦理落(luo)戶手續的(de)(de)(de)。
6、利率和首付不同
打(da)算貸(dai)款購買公(gong)寓，則(ze)需要按照商業住(zhu)房(fang)的規(gui)定辦理，首(shou)付(fu)比例(li)一(yi)般為(wei)50%，貸(dai)款利(li)率相對也會(hui)高一(yi)些。若是貸(dai)款購買住(zhu)宅，首(shou)付(fu)比例(li)通常為(wei)20%，但根據地區的差異，首(shou)付(fu)比例(li)也會(hui)有所不同。
7、稅費不同
買(mai)公寓和住宅要繳納(na)的稅(shui)費也(ye)是不同(tong)的，前者會比后者負擔更多的稅(shui)費支出。拿個稅(shui)來說(shuo)，如(ru)(ru)果(guo)同(tong)時滿足家庭(ting)唯一住宅、購買(mai)時間超過五年，則免(mian)交個稅(shui)，但(dan)如(ru)(ru)果(guo)所售房產是非住宅類房產，則不管什么情況都要繳納(na)個稅(shui)。
總之，住宅和公寓之間還是有很大差異的，購(gou)房人(ren)要看個人(ren)的實際情況來決定買(mai)哪個合適。
三、公寓樓可以落戶嗎
公寓(yu)是(shi)(shi)商業地(di)產投資中最為廣泛的(de)一種地(di)產形式。相對于獨(du)院獨(du)戶(hu)的(de)別墅，更(geng)為經濟實用。早期(qi)大城(cheng)市的(de)公寓(yu)式住(zhu)宅(zhai)都是(shi)(shi)高(gao)層大樓，每一層內(nei)有若干(gan)單(dan)戶(hu)獨(du)用的(de)套房，包括臥室(shi)、起(qi)居室(shi)、客廳、浴室(shi)、廁所、廚房等等。配置看上去似乎和普(pu)通住(zhu)宅(zhai)沒(mei)有什么(me)區別，但其實公寓(yu)和住(zhu)宅(zhai)是(shi)(shi)不(bu)同的(de)，其中需(xu)要(yao)注意的(de)一點(dian)就是(shi)(shi)公寓(yu)的(de)用地(di)性質屬于商業用地(di)，是(shi)(shi)無法落戶(hu)的(de)！
