一、公寓樓與住宅樓的特點
（一）公寓房
公(gong)寓是(shi)商業地產投資(zi)中最為廣(guang)泛的一種地產形式(shi)(shi)。公(gong)寓式(shi)(shi)住宅最早(zao)是(shi)舶來品，相對于獨(du)院(yuan)獨(du)戶(hu)的別墅，更為經濟實用(yong)。早(zao)期(qi)大城市(shi)的公(gong)寓式(shi)(shi)住宅都是(shi)高層大樓，每一層內有若干單戶(hu)獨(du)用(yong)的套(tao)房，包括(kuo)臥室(shi)、起(qi)居(ju)室(shi)、客廳、浴室(shi)、廁(ce)所、廚房等等。
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1、普通(tong)公寓(yu)(居住型公寓(yu))
用地性質：一般為住宅。
產權類型：公(gong)寓(yu)。
產(chan)權年限(xian)：70年。
特點：戶型面積(ji)小，30~60平米；精裝修交(jiao)房標準(zhun)，拎(lin)包即(ji)可入住。配(pei)套設(she)施完善，物業管理提供高于(yu)普通(tong)住宅的額外優質服務；銷售價格(ge)一般高于(yu)區域整體水平。
2、商務公寓
用(yong)(yong)地性(xing)質：一(yi)般(ban)為綜合性(xing)用(yong)(yong)地(商住)或商業用(yong)(yong)地。
產(chan)權類型：商務公寓(yu)。
產權年(nian)限：根據用(yong)地性質而(er)定，50年(nian)或(huo)40年(nian)。
特(te)點：一(yi)(yi)般處(chu)于城市核心地段及(ji)商(shang)務中心區，既(ji)可居住又可辦(ban)公；具備寫字(zi)樓(lou)功能，在(zai)部分(fen)城市可注(zhu)冊(ce)公司；價格相對寫字(zi)樓(lou)較(jiao)低，一(yi)(yi)般首付在(zai)5成，按揭10年。產權性質為商(shang)務公寓，非純寫字(zi)樓(lou)。
3、酒店式公寓
用地性(xing)質：一般為商(shang)業用地。
產(chan)權(quan)類型：公寓(yu)或商務公寓(yu)。
產權(quan)年限：根(gen)據用(yong)地性(xing)質而(er)定，產權(quan)為40年。
特點：面積較(jiao)小，主力戶型(xing)主要在90平米(mi)以下，裝修檔(dang)次較(jiao)高；大多(duo)位于城市核心繁華地帶、商圈周邊，交通方便；按照(zhao)星(xing)級酒店的(de)設施標準進行建筑的(de)外部及內部設計，體現檔(dang)次與舒(shu)適性；一般以只租不售和產(chan)權式(shi)經營為主；大多(duo)聘請國(guo)際知名(ming)品牌物管(guan)公司(si)，專(zhuan)業酒店管(guan)理集團提供專(zhuan)業、細致、科學的(de)酒店式(shi)服務，因此物業管(guan)理費也(ye)較(jiao)高。
（二）住宅房
住宅是(shi)指專供(gong)居住的房屋，包(bao)(bao)括(kuo)別墅、公寓(yu)、職工(gong)家屬宿(su)(su)舍(she)和集體宿(su)(su)舍(she)、職工(gong)單(dan)身宿(su)(su)舍(she)和學(xue)生宿(su)(su)舍(she)等。但不包(bao)(bao)括(kuo)住宅樓中作為人防用、不住人的地下(xia)室(shi)等，也不包(bao)(bao)括(kuo)托兒所、病房、療養院、旅館(guan)等具有專門(men)用途的房屋。
1、按層數分：單層住宅(zhai)，多層住宅(zhai)，高層住宅(zhai)，超高層住宅(zhai)。
在我國，修建(jian)的(de)住宅(zhai)(zhai)以(yi)高層(ceng)住宅(zhai)(zhai)為主，其中高層(ceng)住宅(zhai)(zhai)分為：
單元(yuan)式高層(ceng)住(zhu)宅(zhai)：由(you)多個住(zhu)宅(zhai)單元(yuan)組(zu)合而成，每單元(yuan)均設有樓梯(ti)、電(dian)梯(ti)的高層(ceng)住(zhu)宅(zhai)。
塔式(shi)高層住(zhu)(zhu)宅：以(yi)共用(yong)樓梯(ti)、電梯(ti)為核(he)心布置多套(tao)住(zhu)(zhu)房的高層住(zhu)(zhu)宅。
通廊式高(gao)層住宅：以(yi)共用樓梯(ti)、電梯(ti)通過內、外廊進入各套住房的高(gao)層住宅。
2、按產(chan)品性質(zhi)分類①：普通住宅，別(bie)墅，公寓，花園洋房。
3、按產品(pin)性質分類(lei)②：商(shang)品(pin)住宅，非(fei)商(shang)品(pin)住宅。
4、按繳稅標準分為：普通住宅，非普通住宅。
二、公寓和住宅的區別是什么
1、產權年限不同
其實，房(fang)屋的使(shi)用(yong)時間(jian)是沒有限(xian)制的，但土地產權的使(shi)用(yong)是有年限(xian)的。
一般來講(jiang)，土(tu)地(di)使(shi)用(yong)(yong)年(nian)限(xian)會分為40年(nian)、50年(nian)和(he)70年(nian)，其(qi)中，商(shang)業(ye)用(yong)(yong)地(di)為40年(nian)，工業(ye)用(yong)(yong)地(di)為50年(nian)，住宅用(yong)(yong)地(di)為70年(nian)。
2、水電收費標準不同
住宅屬于民用(yong)住房，水電(dian)(dian)(dian)費按(an)照民用(yong)水電(dian)(dian)(dian)的(de)標準(zhun)來收取；而(er)公寓屬于商用(yong)住房，水電(dian)(dian)(dian)費都是按(an)照商業(ye)用(yong)水、用(yong)電(dian)(dian)(dian)的(de)標準(zhun)來收取的(de)。
長遠(yuan)看來，住(zhu)宅的水電費(fei)支(zhi)出(chu)至少會比公寓的水電支(zhi)出(chu)省下一半都不止。
3、居住舒適度不同
一般住(zhu)宅為兩梯三戶或者四(si)戶，人員(yuan)較(jiao)少(shao)，不會對(dui)出(chu)行造成(cheng)困擾，私密(mi)也比較(jiao)好(hao)。而公寓(yu)通常為兩梯十(shi)戶，甚至更(geng)多，人員(yuan)不僅多且雜亂，安全性(xing)和(he)私密(mi)性(xing)都(dou)無法得到很好(hao)地保障。
4、采光條件不同
有些公(gong)寓(yu)的(de)衛生(sheng)間和(he)廚房都沒(mei)有窗(chuang)戶，而且(qie)陽臺也是(shi)(shi)內陽臺，采(cai)光(guang)條件并不(bu)是(shi)(shi)很(hen)好(hao)。而根據《住(zhu)宅(zhai)建筑設(she)計規(gui)范》的(de)規(gui)定，住(zhu)宅(zhai)必須(xu)滿足日照、采(cai)光(guang)等(deng)相關條件，因此現今的(de)住(zhu)宅(zhai)大多都是(shi)(shi)明廚明衛，采(cai)光(guang)條件自然要比公(gong)寓(yu)好(hao)很(hen)多。
5、落戶規定不同
公寓是(shi)(shi)在商業用地(di)上建起(qi)來的(de)(de)項目，是(shi)(shi)商業性質，因(yin)而不能落戶(hu)。如果(guo)是(shi)(shi)住宅(zhai)的(de)(de)話，根據不同地(di)區(qu)的(de)(de)不同要(yao)求，只要(yao)滿足(zu)一定的(de)(de)條件(jian)，購房者是(shi)(shi)可以辦理落戶(hu)手續的(de)(de)。
6、利率和首付不同
打(da)算貸(dai)(dai)款購(gou)買公(gong)寓，則需要按照商業住房的(de)規定辦理，首(shou)付(fu)(fu)比(bi)例(li)一(yi)般(ban)為(wei)50%，貸(dai)(dai)款利率(lv)相對也會高一(yi)些。若是貸(dai)(dai)款購(gou)買住宅，首(shou)付(fu)(fu)比(bi)例(li)通常為(wei)20%，但根據地(di)區的(de)差異，首(shou)付(fu)(fu)比(bi)例(li)也會有(you)所(suo)不同。
7、稅費不同
買公(gong)寓和(he)住宅要(yao)繳(jiao)納(na)的(de)稅(shui)(shui)(shui)費也(ye)是不同(tong)(tong)的(de)，前(qian)者會比后者負擔更多的(de)稅(shui)(shui)(shui)費支出(chu)。拿個稅(shui)(shui)(shui)來說，如果同(tong)(tong)時滿足(zu)家庭唯一(yi)住宅、購買時間(jian)超(chao)過五年，則(ze)免交個稅(shui)(shui)(shui)，但如果所(suo)售房產(chan)是非住宅類房產(chan)，則(ze)不管什么情況都要(yao)繳(jiao)納(na)個稅(shui)(shui)(shui)。
總(zong)之(zhi)，住(zhu)宅和公(gong)寓之(zhi)間(jian)還是有很大差(cha)異的，購(gou)房(fang)人要看個(ge)人的實際情況來決(jue)定(ding)買(mai)哪個(ge)合適。
三、公寓樓可以落戶嗎
公(gong)(gong)寓是(shi)(shi)商業地產投資(zi)中最為廣泛(fan)的(de)(de)一種地產形式。相對(dui)于(yu)獨院獨戶的(de)(de)別墅，更為經濟實用。早(zao)期(qi)大城市的(de)(de)公(gong)(gong)寓式住(zhu)宅(zhai)都(dou)是(shi)(shi)高層(ceng)大樓，每一層(ceng)內有若干單(dan)戶獨用的(de)(de)套房，包括臥室、起居室、客廳、浴室、廁(ce)所(suo)、廚房等等。配置看上去(qu)似乎和(he)普通住(zhu)宅(zhai)沒有什么(me)區別，但其實公(gong)(gong)寓和(he)住(zhu)宅(zhai)是(shi)(shi)不同的(de)(de)，其中需要注意的(de)(de)一點(dian)就是(shi)(shi)公(gong)(gong)寓的(de)(de)用地性質(zhi)屬(shu)于(yu)商業用地，是(shi)(shi)無法落戶的(de)(de)！
