一、公寓樓與住宅樓的特點
（一）公寓房
公寓(yu)(yu)是商業(ye)地產投資中最(zui)為(wei)廣(guang)泛的一(yi)種地產形式。公寓(yu)(yu)式住宅最(zui)早(zao)是舶來品，相對于獨院獨戶(hu)的別(bie)墅，更為(wei)經濟(ji)實用。早(zao)期大(da)城市的公寓(yu)(yu)式住宅都是高(gao)層(ceng)大(da)樓(lou)，每一(yi)層(ceng)內有(you)若干單戶(hu)獨用的套房(fang)，包括臥室、起居室、客廳(ting)、浴室、廁所、廚房(fang)等(deng)等(deng)。
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1、普(pu)通公寓(居住型(xing)公寓)
用(yong)地(di)性質(zhi)：一(yi)般為住宅(zhai)。
產權類型(xing)：公寓。
產權年(nian)限：70年(nian)。
特點：戶型面積小，30~60平米(mi)；精裝修交房(fang)標準，拎包(bao)即可入(ru)住。配(pei)套設施(shi)完善，物業管理提(ti)供高(gao)于普通住宅的額(e)外優質服務；銷(xiao)售價格(ge)一(yi)般高(gao)于區域整(zheng)體水平。
2、商務公寓
用地性(xing)質：一般(ban)為綜合性(xing)用地(商(shang)住)或商(shang)業用地。
產權類型：商務公(gong)寓。
產權年(nian)限：根(gen)據用地性質而(er)定，50年(nian)或40年(nian)。
特(te)點(dian)：一(yi)般處于城市核(he)心(xin)地段及商務(wu)中心(xin)區，既可居(ju)住又可辦公(gong)；具備寫(xie)字(zi)樓(lou)(lou)(lou)功能，在(zai)部分城市可注冊(ce)公(gong)司；價格相(xiang)對寫(xie)字(zi)樓(lou)(lou)(lou)較低，一(yi)般首付在(zai)5成，按(an)揭10年。產權性質為商務(wu)公(gong)寓(yu)，非純寫(xie)字(zi)樓(lou)(lou)(lou)。
3、酒店式公寓
用地性質：一(yi)般為(wei)商業用地。
產權(quan)類型：公(gong)寓或商(shang)務公(gong)寓。
產權年(nian)(nian)限：根(gen)據用(yong)地性質(zhi)而定，產權為40年(nian)(nian)。
特點：面積(ji)較(jiao)小(xiao)，主(zhu)(zhu)力戶型主(zhu)(zhu)要(yao)在90平米以(yi)下，裝修檔次較(jiao)高；大多(duo)位(wei)于城市核心繁華地(di)帶、商圈周邊，交通方便；按照星(xing)級(ji)酒店的(de)設(she)(she)施標準進行建筑的(de)外(wai)部及內部設(she)(she)計，體現檔次與舒適性(xing)；一(yi)般以(yi)只租不(bu)售(shou)和產權式經(jing)營為主(zhu)(zhu)；大多(duo)聘請國際知(zhi)名品(pin)牌物管(guan)公司，專(zhuan)業(ye)(ye)酒店管(guan)理集團提(ti)供(gong)專(zhuan)業(ye)(ye)、細致、科學的(de)酒店式服(fu)務，因此物業(ye)(ye)管(guan)理費也(ye)較(jiao)高。
（二）住宅房
住(zhu)(zhu)宅(zhai)(zhai)是指(zhi)專供(gong)居(ju)住(zhu)(zhu)的房屋，包(bao)括別墅(shu)、公寓(yu)、職工家屬宿(su)舍和集(ji)體宿(su)舍、職工單身宿(su)舍和學生宿(su)舍等(deng)(deng)。但不包(bao)括住(zhu)(zhu)宅(zhai)(zhai)樓中作為人(ren)防用、不住(zhu)(zhu)人(ren)的地(di)下(xia)室等(deng)(deng)，也不包(bao)括托兒所、病房、療養院、旅館(guan)等(deng)(deng)具(ju)有專門(men)用途的房屋。
1、按層數分：單層住(zhu)(zhu)宅，多層住(zhu)(zhu)宅，高層住(zhu)(zhu)宅，超高層住(zhu)(zhu)宅。
在我國，修建的住宅(zhai)(zhai)以高層住宅(zhai)(zhai)為(wei)主(zhu)，其(qi)中高層住宅(zhai)(zhai)分為(wei)：
單元式高(gao)層住宅(zhai)：由多個住宅(zhai)單元組合而成，每單元均(jun)設有樓(lou)梯、電梯的(de)高(gao)層住宅(zhai)。
塔式高層住宅(zhai)：以共用樓梯(ti)、電梯(ti)為核(he)心布(bu)置多套住房的(de)高層住宅(zhai)。
通廊式高(gao)層住(zhu)宅(zhai)：以共用樓梯、電(dian)梯通過內、外廊進入各套住(zhu)房的高(gao)層住(zhu)宅(zhai)。
2、按(an)產品性(xing)質分類①：普通住宅，別墅，公寓，花園洋房。
3、按產品性(xing)質分類②：商品住(zhu)宅，非商品住(zhu)宅。
4、按繳(jiao)稅標準(zhun)分為：普通住宅，非普通住宅。
二、公寓和住宅的區別是什么
1、產權年限不同
其實，房屋的使用(yong)(yong)時間(jian)是(shi)沒有限(xian)制(zhi)的，但土地產權的使用(yong)(yong)是(shi)有年限(xian)的。
一般來講，土地(di)(di)使(shi)用年(nian)(nian)限會分為(wei)(wei)40年(nian)(nian)、50年(nian)(nian)和70年(nian)(nian)，其中(zhong)，商業(ye)用地(di)(di)為(wei)(wei)40年(nian)(nian)，工業(ye)用地(di)(di)為(wei)(wei)50年(nian)(nian)，住宅用地(di)(di)為(wei)(wei)70年(nian)(nian)。
2、水電收費標準不同
住宅屬(shu)于(yu)民(min)(min)用(yong)住房(fang)，水(shui)(shui)(shui)電費(fei)按照民(min)(min)用(yong)水(shui)(shui)(shui)電的標(biao)準(zhun)來(lai)收取；而(er)公(gong)寓屬(shu)于(yu)商用(yong)住房(fang)，水(shui)(shui)(shui)電費(fei)都是(shi)按照商業(ye)用(yong)水(shui)(shui)(shui)、用(yong)電的標(biao)準(zhun)來(lai)收取的。
長遠(yuan)看來，住宅的(de)水電費支(zhi)出(chu)至少會比(bi)公寓的(de)水電支(zhi)出(chu)省(sheng)下一半(ban)都不止。
3、居住舒適度不同
一般住宅為(wei)兩(liang)梯三(san)戶或者四(si)戶，人員較少，不會對出行造成困擾，私(si)密(mi)也比較好。而公寓通常為(wei)兩(liang)梯十戶，甚(shen)至更(geng)多，人員不僅(jin)多且雜亂(luan)，安全性和私(si)密(mi)性都(dou)無法得到很好地保障(zhang)。
4、采光條件不同
有些公(gong)(gong)寓的衛(wei)生間和廚房都(dou)沒有窗戶，而且陽臺也是(shi)內陽臺，采光條件并不(bu)是(shi)很好。而根(gen)據《住(zhu)宅(zhai)建筑設計規范》的規定(ding)，住(zhu)宅(zhai)必須滿足日照、采光等相(xiang)關條件，因此(ci)現今(jin)的住(zhu)宅(zhai)大(da)多都(dou)是(shi)明廚明衛(wei)，采光條件自(zi)然要比公(gong)(gong)寓好很多。
5、落戶規定不同
公寓是在商(shang)業用地上(shang)建起來的(de)項目(mu)，是商(shang)業性質，因而不能落戶。如(ru)果是住宅(zhai)的(de)話，根據不同(tong)地區的(de)不同(tong)要(yao)求，只(zhi)要(yao)滿足一定(ding)的(de)條件(jian)，購房者是可以辦理落戶手續的(de)。
6、利率和首付不同
打算貸(dai)款(kuan)購(gou)買公寓，則需(xu)要按(an)照商業住(zhu)房的規(gui)定辦理(li)，首(shou)付(fu)比(bi)(bi)例(li)一(yi)般為50%，貸(dai)款(kuan)利率(lv)相對也會高一(yi)些。若是貸(dai)款(kuan)購(gou)買住(zhu)宅，首(shou)付(fu)比(bi)(bi)例(li)通常(chang)為20%，但根(gen)據地區的差異，首(shou)付(fu)比(bi)(bi)例(li)也會有所不同。
7、稅費不同
買公寓和(he)住宅(zhai)要繳納的(de)(de)稅(shui)費也是不(bu)同(tong)的(de)(de)，前者(zhe)會比(bi)后者(zhe)負擔更多的(de)(de)稅(shui)費支(zhi)出。拿個稅(shui)來說，如(ru)果同(tong)時滿足家庭唯一住宅(zhai)、購買時間超(chao)過五年，則(ze)免(mian)交(jiao)個稅(shui)，但(dan)如(ru)果所(suo)售(shou)房(fang)產是非住宅(zhai)類房(fang)產，則(ze)不(bu)管什么情況都要繳納個稅(shui)。
總(zong)之，住宅(zhai)和公寓之間還是有很(hen)大差異的，購房人要看個人的實際情況來決定買哪個合(he)適。
三、公寓樓可以落戶嗎
公寓(yu)(yu)是(shi)商業地(di)產投資中(zhong)最為(wei)廣泛的(de)(de)(de)一(yi)種地(di)產形式。相對于獨院(yuan)獨戶的(de)(de)(de)別(bie)墅，更為(wei)經濟實(shi)用(yong)。早期大(da)城市(shi)的(de)(de)(de)公寓(yu)(yu)式住(zhu)宅都(dou)是(shi)高(gao)層大(da)樓，每一(yi)層內有(you)若干單戶獨用(yong)的(de)(de)(de)套房(fang)，包括臥(wo)室(shi)、起居室(shi)、客廳(ting)、浴室(shi)、廁所、廚房(fang)等等。配置看上去似乎(hu)和普通住(zhu)宅沒有(you)什么區(qu)別(bie)，但其(qi)實(shi)公寓(yu)(yu)和住(zhu)宅是(shi)不同的(de)(de)(de)，其(qi)中(zhong)需要注意的(de)(de)(de)一(yi)點(dian)就是(shi)公寓(yu)(yu)的(de)(de)(de)用(yong)地(di)性質屬于商業用(yong)地(di)，是(shi)無法落戶的(de)(de)(de)！
