【地產(chan)策(ce)劃公司選擇】地產(chan)策(ce)劃公司怎(zen)么選 房(fang)地產策(ce)劃咨詢(xun)機構選(xuan)擇

消費者理性化是導致(zhi)房地(di)產(chan)業競爭日趨激烈的(de)原因之一。在沿(yan)海城市，開(kai)發商(shang)借助(zhu)房地(di)產(chan)策(ce)劃(hua)咨詢機構對項(xiang)(xiang)目進行前期策(ce)劃(hua)，使項(xiang)(xiang)目后期銷(xiao)售(shou)獲得成功(gong)，使開(kai)發商(shang)逐漸認識到項(xiang)(xiang)目的(de)前期策(ce)劃(hua)的(de)成功(gong)與否，直接決定了其后期銷(xiao)售(shou)的(de)好壞。

雖然房地產開發策劃咨詢機構中號稱"全程策劃"公司很多，但真正的房地產全程策劃公司必須是以先進的營銷理論與策劃理論為指導，以消費者的未來期望、市場的有效需求、行業的競爭態勢為基礎，通過需求調查、市場細分、項目定位、概念設計、營銷戰略、CI設計、廣告策劃、銷售執行、物業管理、品牌創立等過程，為項目規劃出合理的建設取向——在設計、建設、營銷、服務、管理等方面提出比競爭者更有效地滿足顧客需求的實施細則，達到使項目增值，創造暢銷樓盤，使開發商可持續發展的目的。因此，選擇房地產策劃咨詢機構，必須(xu)滿足以下條件。

1.理論水平

理(li)論(lun)(lun)來自(zi)于(yu)實踐(jian)并指(zhi)導實踐(jian)，觀念(nian)落后導致策(ce)(ce)(ce)(ce)(ce)劃(hua)(hua)保守(shou)，沒(mei)有好的(de)(de)(de)觀念(nian)就沒(mei)有好的(de)(de)(de)策(ce)(ce)(ce)(ce)(ce)劃(hua)(hua)。根據其所掌(zhang)握(wo)的(de)(de)(de)房(fang)地(di)產(chan)策(ce)(ce)(ce)(ce)(ce)劃(hua)(hua)的(de)(de)(de)基(ji)礎理(li)論(lun)(lun)處于(yu)策(ce)(ce)(ce)(ce)(ce)劃(hua)(hua)理(li)論(lun)(lun)何種發展階(jie)(jie)(jie)段(duan)(duan)，是(shi)(shi)(shi)(shi)標準規劃(hua)(hua)階(jie)(jie)(jie)段(duan)(duan)、銷(xiao)(xiao)售(shou)策(ce)(ce)(ce)(ce)(ce)劃(hua)(hua)階(jie)(jie)(jie)段(duan)(duan)、概念(nian)策(ce)(ce)(ce)(ce)(ce)劃(hua)(hua)階(jie)(jie)(jie)段(duan)(duan)、賣(mai)點群策(ce)(ce)(ce)(ce)(ce)劃(hua)(hua)階(jie)(jie)(jie)段(duan)(duan)、等(deng)值策(ce)(ce)(ce)(ce)(ce)劃(hua)(hua)階(jie)(jie)(jie)段(duan)(duan)還是(shi)(shi)(shi)(shi)增(zeng)值策(ce)(ce)(ce)(ce)(ce)劃(hua)(hua)階(jie)(jie)(jie)段(duan)(duan)?是(shi)(shi)(shi)(shi)推(tui)銷(xiao)(xiao)觀念(nian)階(jie)(jie)(jie)段(duan)(duan)，還是(shi)(shi)(shi)(shi)營銷(xiao)(xiao)觀念(nian)階(jie)(jie)(jie)段(duan)(duan)?是(shi)(shi)(shi)(shi)全(quan)程策(ce)(ce)(ce)(ce)(ce)劃(hua)(hua)階(jie)(jie)(jie)段(duan)(duan)、還是(shi)(shi)(shi)(shi)營銷(xiao)(xiao)策(ce)(ce)(ce)(ce)(ce)劃(hua)(hua)?采用的(de)(de)(de)是(shi)(shi)(shi)(shi)什么理(li)論(lun)(lun)模(mo)式?總之，關鍵(jian)是(shi)(shi)(shi)(shi)要運(yun)用所掌(zhang)握(wo)的(de)(de)(de)理(li)論(lun)(lun)、通過科學的(de)(de)(de)思(si)維方(fang)(fang)式和(he)方(fang)(fang)法(fa)論(lun)(lun)，對現實環境做出準確的(de)(de)(de)判斷。因(yin)為掌(zhang)握(wo)房(fang)地(di)產(chan)策(ce)(ce)(ce)(ce)(ce)劃(hua)(hua)的(de)(de)(de)基(ji)本理(li)論(lun)(lun)、基(ji)本原理(li)，并靈活(huo)運(yun)用，決定著房(fang)地(di)產(chan)策(ce)(ce)(ce)(ce)(ce)劃(hua)(hua)、咨(zi)詢機構50%的(de)(de)(de)策(ce)(ce)(ce)(ce)(ce)劃(hua)(hua)運(yun)作能力。

2.實戰經驗

實戰經驗(yan)可以(yi)(yi)(yi)(yi)避免(mian)重蹈覆轍，并是(shi)策劃者(zhe)項(xiang)目的(de)運(yun)作能力、市場(chang)反應能力、市場(chang)應變能力的(de)具體(ti)體(ti)現。由(you)于房(fang)地(di)(di)產業(ye)的(de)特(te)殊性，以(yi)(yi)(yi)(yi)往任何成(cheng)(cheng)功(gong)的(de)經驗(yan)很(hen)難(nan)完全照搬(ban)應用在新開(kai)發的(de)項(xiang)目上，甚至(zhi)如果不能擺脫(tuo)以(yi)(yi)(yi)(yi)往成(cheng)(cheng)功(gong)的(de)經驗(yan)的(de)束縛，或者(zhe)照搬(ban)別人(ren)的(de)成(cheng)(cheng)功(gong)經驗(yan)，反而(er)會給新項(xiang)目的(de)開(kai)發帶來滅頂之(zhi)災，換句話說，前一(yi)(yi)個項(xiang)目的(de)成(cheng)(cheng)功(gong)并不能保證(zheng)未(wei)來項(xiang)目一(yi)(yi)定成(cheng)(cheng)功(gong)，而(er)以(yi)(yi)(yi)(yi)往失敗的(de)定位卻(que)未(wei)必不能應用在新項(xiang)目上;這也就是(shi)為(wei)什(shen)么大名鼎鼎的(de)策劃人(ren)，卻(que)策劃了一(yi)(yi)大堆賣不出(chu)去(qu)的(de)空置房(fang)，而(er)那些精品樓盤、暢銷(xiao)樓盤卻(que)往往是(shi)名不見經傳的(de)開(kai)發商(shang)的(de)杰作的(de)原因(yin)。房(fang)地(di)(di)產業(ye)類似例(li)證(zheng)不勝枚舉。因(yin)此，實戰經驗(yan)決定著房(fang)地(di)(di)產策劃、咨詢機構(gou)30%的(de)策劃運(yun)作能力。

3.創新能力

差(cha)(cha)異(yi)化雖然不(bu)是(shi)房(fang)(fang)地(di)產(chan)企業唯一的(de)生(sheng)存戰略，卻是(shi)獲(huo)取競爭優勢(shi)的(de)重要(yao)手段，房(fang)(fang)地(di)產(chan)策(ce)劃(hua)、咨詢機(ji)(ji)構沒(mei)有(you)創(chuang)新意識，或創(chuang)新能力不(bu)足，就(jiu)抓不(bu)住差(cha)(cha)異(yi)化的(de)機(ji)(ji)會，而沒(mei)有(you)差(cha)(cha)異(yi)的(de)同質項目，必然導(dao)致(zhi)價格的(de)惡性競爭。房(fang)(fang)地(di)產(chan)策(ce)劃(hua)、咨詢機(ji)(ji)構的(de)創(chuang)新能力表現在以(yi)下幾個(ge)方面：

1)項(xiang)目(mu)定位(wei)既(ji)適應(ying)市場有效需(xu)求(qiu)，又(you)有別于競爭項(xiang)目(mu)。

2) 采(cai)用新技(ji)術。

3) 發現、開拓并滿足新(xin)的市場有效需求。

4) 采(cai)用新材料。

5) 觀念創新——基(ji)礎理論、設計思想、營銷手(shou)段(duan)、服務(wu)理念。

創新能力決定著房地產(chan)策(ce)劃、咨詢機構8%的策(ce)劃運作能力。

4.洞察力

所謂洞(dong)察力，就是房(fang)(fang)地(di)產(chan)策劃(hua)、咨詢機(ji)構(gou)對市(shi)(shi)場有效(xiao)需(xu)求(qiu)(qiu)(qiu)(qiu)變(bian)化(hua)(hua)(hua)的(de)敏(min)感程度與預見能力。房(fang)(fang)地(di)產(chan)項目(mu)所面臨的(de)是一(yi)個相(xiang)對狹窄的(de)消(xiao)費(fei)市(shi)(shi)場，是現(xian)在生(sheng)產(chan)的(de)未來需(xu)求(qiu)(qiu)(qiu)(qiu)的(de)特(te)殊產(chan)品。由于投資大、建(jian)設周期長，受(shou)政策、社會(hui)環(huan)境、經(jing)濟環(huan)境、管理水平、資金來源等因素制(zhi)約，制(zhi)約因素稍(shao)有變(bian)化(hua)(hua)(hua)，就會(hui)導致市(shi)(shi)場有效(xiao)需(xu)求(qiu)(qiu)(qiu)(qiu)發生(sheng)變(bian)化(hua)(hua)(hua)，預先的(de)項目(mu)定(ding)位就有可能發生(sheng)變(bian)化(hua)(hua)(hua)甚(shen)至(zhi)落空。房(fang)(fang)地(di)產(chan)策劃(hua)、咨詢機(ji)構(gou)對市(shi)(shi)場可能的(de)變(bian)化(hua)(hua)(hua)必須有敏(min)銳的(de)洞(dong)察力，及(ji)時修正與市(shi)(shi)場有效(xiao)需(xu)求(qiu)(qiu)(qiu)(qiu)有悖的(de)定(ding)位，否(fou)則，項目(mu)前期的(de)準(zhun)確定(ding)位，一(yi)樣(yang)會(hui)導致項目(mu)建(jian)成(cheng)后，面對將是沒有需(xu)求(qiu)(qiu)(qiu)(qiu)或需(xu)求(qiu)(qiu)(qiu)(qiu)有限的(de)市(shi)(shi)場。洞(dong)察力決定(ding)著房(fang)(fang)地(di)產(chan)策劃(hua)、咨詢機(ji)構(gou)5%的(de)策劃(hua)運作(zuo)能力。

5.合作力

團(tuan)隊(dui)作戰不是(shi)烏(wu)合之(zhi)眾，不是(shi)策(ce)劃(hua)(hua)大(da)師(shi)的(de)(de)靈機(ji)(ji)一(yi)(yi)動的(de)(de)"奇招"、"概念"，而是(shi)具(ju)備上(shang)述(shu)能(neng)(neng)力(li)(li)、十(shi)數(shu)種專業的(de)(de)通才型人力(li)(li)資(zi)(zi)源(yuan)協同作戰的(de)(de)有機(ji)(ji)結合體(ti)。項(xiang)目經理與(yu)市(shi)場(chang)(chang)總(zong)(zong)(zong)監(jian)、策(ce)劃(hua)(hua)總(zong)(zong)(zong)監(jian)、設(she)計(ji)總(zong)(zong)(zong)監(jian)、營銷總(zong)(zong)(zong)監(jian)、CI總(zong)(zong)(zong)監(jian)及其助手所組成的(de)(de)項(xiang)目組團(tuan)，整(zheng)合社會(hui)資(zi)(zi)源(yuan)、市(shi)場(chang)(chang)資(zi)(zi)源(yuan)、企業內部人力(li)(li)資(zi)(zi)源(yuan)，是(shi)所策(ce)劃(hua)(hua)項(xiang)目始終如(ru)一(yi)(yi)的(de)(de)充分必要(yao)保證(zheng)。由于(yu)策(ce)劃(hua)(hua)咨詢(xun)(xun)機(ji)(ji)構是(shi)從市(shi)場(chang)(chang)調(diao)研(yan)、概念定位、項(xiang)目規劃(hua)(hua)、工(gong)程(cheng)施工(gong)到開(kai)盤上(shang)市(shi)、現(xian)場(chang)(chang)展示(shi)、銷售服務(wu)、售后服務(wu)等(deng)的(de)(de)全過(guo)程(cheng)介入，要(yao)協調(diao)和判斷各專業公(gong)司的(de)(de)工(gong)作進(jin)度與(yu)成果質量，并提出(chu)改進(jin)意見，團(tuan)隊(dui)的(de)(de)協作精(jing)神、寬泛的(de)(de)專業知識、良(liang)好的(de)(de)溝通能(neng)(neng)力(li)(li)是(shi)策(ce)劃(hua)(hua)咨詢(xun)(xun)機(ji)(ji)構取得成功的(de)(de)保證(zheng)。因此，團(tuan)隊(dui)作戰決(jue)定著房(fang)地產(chan)策(ce)劃(hua)(hua)、咨詢(xun)(xun)機(ji)(ji)構5%的(de)(de)策(ce)劃(hua)(hua)運(yun)作能(neng)(neng)力(li)(li)。

某市房(fang)地(di)產(chan)全程(cheng)策(ce)劃剛剛起步(bu)，專項人(ren)(ren)才奇缺，一(yi)些(xie)營銷咨詢公(gong)司(si)為接(jie)項目，臨(lin)時召集(ji)人(ren)(ren)員(yuan)搭成的(de)(de)草臺班子，不(bu)僅混(hun)淆全程(cheng)策(ce)劃概念，而(er)且(qie)很難保證(zheng)項目的(de)(de)始終如一(yi)，甚至有的(de)(de)策(ce)劃只(zhi)做到一(yi)半就(jiu)露(lu)出(chu)了(le)馬腳，拿出(chu)的(de)(de)策(ce)劃案(an)幾十頁應付(fu)了(le)事，不(bu)是答非所問，就(jiu)是立論(lun)不(bu)足(zu);不(bu)是用(yong)數據說話，而(er)是將結論(lun)建立在主觀臆測(ce)上。開發商啞巴吃黃連，付(fu)錢送"神"了(le)事，直接(jie)導(dao)致房(fang)地(di)產(chan)開發商對策(ce)劃咨詢機構的(de)(de)信任危機。

如果用(yong)函數(shu)關系表現一個房地產策劃咨詢機構的全程策劃能力，那(nei)就是(shi)：

P=f (β，λ，δ，μ，σ……)

式中P-策劃力

β-理論水平，駕馭項目的能力。

λ-實戰能力，運作項(xiang)目的(de)水平。

δ-創新能力，差異化戰(zhan)略(lve)實施能力。

μ-洞察(cha)力，對市場有(you)效(xiao)需求變(bian)化(hua)的預見能力

σ-合作力(li)，團隊作戰(zhan)保證項目成功的綜合實(shi)力(li)。

房地產策劃公司怎么選？

第一：看

看房(fang)地產策(ce)劃(hua)公司(si)(si)的形(xing)象和(he)團隊建設(she)。俗(su)話說“策(ce)劃(hua)別人(ren)(ren)，先(xian)策(ce)劃(hua)自己”，所以看公司(si)(si)的人(ren)(ren)員建設(she)，好的策(ce)劃(hua)代理公司(si)(si)，總有(you)一(yi)個(ge)(ge)靈魂(hun)人(ren)(ren)物——即老板，老板大多(duo)是創始(shi)人(ren)(ren)，在(zai)行(xing)業形(xing)勢比較好的背景下，在(zai)賣方市場下，一(yi)個(ge)(ge)項目(mu)即可(ke)以成就一(yi)個(ge)(ge)老板，而“光桿司(si)(si)令”是絕(jue)對不(bu)能(neng)信賴的，即使他能(neng)力(li)超(chao)強。一(yi)個(ge)(ge)擁有(you)戰略(lve)規劃(hua)、建筑規劃(hua)、營(ying)銷(xiao)策(ce)劃(hua)、廣(guang)告(gao)推廣(guang)、銷(xiao)售執(zhi)行(xing)不(bu)同職能(neng)的復合型團隊，才是達標的。

第二：聽

一(yi)般情(qing)況下代理公(gong)司(si)就會(hui)寫簡單的(de)提案，當(dang)一(yi)般不(bu)會(hui)太(tai)詳(xiang)細，除(chu)非是(shi)(shi)簽訂了合同(tong)，聽(ting)就是(shi)(shi)聽(ting)房(fang)地產策劃(hua)公(gong)司(si)的(de)思路跟(gen)見解。在這里，開發商要抓(zhua)住幾個關鍵點聽(ting)。一(yi)聽(ting)房(fang)地產策劃(hua)公(gong)司(si)是(shi)(shi)否“吹牛大王”，整個計劃(hua)只有戰略，只有時髦(mao)的(de)沒(mei)有見過(guo)的(de)UPS、UBS、4P、SWOT等，沒(mei)有實際操作戰術思路。二聽(ting)策劃(hua)人(ren)員(yuan)是(shi)(shi)否“同(tong)行攻擊”，大多策劃(hua)人(ren)員(yuan)狂妄至極。三聽(ting)策劃(hua)人(ren)員(yuan)是(shi)(shi)否“吹噓拍馬”，門(men)檻(jian)低、缺(que)乏進門(men)限制，導致(zhi)房(fang)地產策劃(hua)公(gong)司(si)滿(man)天飛，自然競爭日趨加劇。具備(bei)想法(fa)的(de)公(gong)司(si)是(shi)(shi)不(bu)會(hui)不(bu)負責(ze)任的(de)粉(fen)飾(shi)和(he)平的(de)，更不(bu)會(hui)看臉色(se)行事(shi)的(de)，敢(gan)說才敢(gan)做，無私(si)才無畏。

第三：考察

看(kan)(kan)了(le)，聽了(le)，感覺還可(ke)以(yi)，開發商(shang)該活動活動，出去考(kao)察房(fang)地產策劃(hua)公(gong)司(si)了(le)。看(kan)(kan)看(kan)(kan)他講的(de)是(shi)不(bu)(bu)是(shi)真的(de)，是(shi)不(bu)(bu)是(shi)在(zai)吹牛(niu)，同時可(ke)以(yi)針對性學習。看(kan)(kan)什(shen)么？主要(yao)(yao)看(kan)(kan)策劃(hua)公(gong)司(si)辦公(gong)地址(zhi)、成(cheng)功案例(li)和本項(xiang)(xiang)目(mu)可(ke)以(yi)借鑒的(de)品(pin)牌項(xiang)(xiang)目(mu)。但是(shi)房(fang)地產策劃(hua)公(gong)司(si)說公(gong)司(si)內部人員參與過的(de)項(xiang)(xiang)目(mu)，基本上就不(bu)(bu)用看(kan)(kan)了(le)。這些“成(cheng)功案例(li)”大多數是(shi)“拉虎皮做大旗”。辦公(gong)地址(zhi)如(ru)果不(bu)(bu)在(zai)本地，一(yi)(yi)定要(yao)(yao)考(kao)察，因為一(yi)(yi)個項(xiang)(xiang)目(mu)合(he)作(zuo)(zuo)期限(xian)少則(ze)1-2年(nian)，多則(ze)3-5年(nian)，甚至更長，連(lian)合(he)作(zuo)(zuo)方的(de)門(men)都沒有看(kan)(kan)就簽(qian)合(he)同，其(qi)中(zhong)一(yi)(yi)定有問題，合(he)作(zuo)(zuo)風(feng)險極其(qi)大。最(zui)后，要(yao)(yao)看(kan)(kan)幾個代表(biao)性的(de)項(xiang)(xiang)目(mu)，總結其(qi)成(cheng)功經驗和失敗教訓，一(yi)(yi)定要(yao)(yao)策劃(hua)公(gong)司(si)陪同。

第四：操練

前兩(liang)方面(mian)(mian)“吹拉談唱”的(de)本(ben)事(shi)，一般房地產(chan)策劃(hua)(hua)公司都具備。實地考(kao)察滿(man)意后，可(ke)以(yi)拿出(chu)項(xiang)目前期規劃(hua)(hua)指(zhi)標，是(shi)驢子是(shi)馬,拉出(chu)來遛(liu)遛(liu),與規劃(hua)(hua)設計公司一起(qi)，看看房地產(chan)策劃(hua)(hua)公司的(de)規劃(hua)(hua)思(si)路和(he)成(cheng)本(ben)意識了，看看房地產(chan)策劃(hua)(hua)公司是(shi)否可(ke)以(yi)成(cheng)為規劃(hua)(hua)的(de)思(si)想(xiang)，是(shi)否從(cong)戶型(xing)、園林、配(pei)套、創新等方面(mian)(mian)，與規劃(hua)(hua)設計公司交融，甚至(zhi)超越(yue)規劃(hua)(hua)和(he)設想(xiang)了。