【地產策(ce)劃(hua)公司選擇】地產策(ce)劃(hua)公司怎(zen)么選 房(fang)地產策劃咨詢機構選擇(ze)

消費者理(li)性(xing)化(hua)是導(dao)致房地(di)產業競爭日趨激烈的原(yuan)因之一。在沿海城市，開發商(shang)借助房地(di)產策(ce)劃咨詢(xun)機構對(dui)項(xiang)(xiang)目進行前(qian)期(qi)策(ce)劃，使(shi)項(xiang)(xiang)目后期(qi)銷售獲得成功(gong)，使(shi)開發商(shang)逐漸認識到項(xiang)(xiang)目的前(qian)期(qi)策(ce)劃的成功(gong)與否，直接決定了其(qi)后期(qi)銷售的好壞。

雖然房地產開發策劃咨詢機構中號稱"全程策劃"公司很多，但真正的房地產全程策劃公司必須是以先進的營銷理論與策劃理論為指導，以消費者的未來期望、市場的有效需求、行業的競爭態勢為基礎，通過需求調查、市場細分、項目定位、概念設計、營銷戰略、CI設計、廣告策劃、銷售執行、物業管理、品牌創立等過程，為項目規劃出合理的建設取向——在設計、建設、營銷、服務、管理等方面提出比競爭者更有效地滿足顧客需求的實施細則，達到使項目增值，創造暢銷樓盤，使開發商可持續發展的目的。因此，選擇房地產策劃咨詢機構，必須滿足以下條件(jian)。

1.理論水平

理論(lun)(lun)(lun)來自于(yu)實踐并指(zhi)導實踐，觀念落后導致(zhi)策(ce)劃(hua)(hua)(hua)(hua)保(bao)守，沒有好的(de)觀念就沒有好的(de)策(ce)劃(hua)(hua)(hua)(hua)。根據其所掌握(wo)(wo)的(de)房地(di)產策(ce)劃(hua)(hua)(hua)(hua)的(de)基礎理論(lun)(lun)(lun)處(chu)于(yu)策(ce)劃(hua)(hua)(hua)(hua)理論(lun)(lun)(lun)何(he)種發展階(jie)(jie)段(duan)(duan)(duan)(duan)，是(shi)標準規劃(hua)(hua)(hua)(hua)階(jie)(jie)段(duan)(duan)(duan)(duan)、銷(xiao)售策(ce)劃(hua)(hua)(hua)(hua)階(jie)(jie)段(duan)(duan)(duan)(duan)、概念策(ce)劃(hua)(hua)(hua)(hua)階(jie)(jie)段(duan)(duan)(duan)(duan)、賣(mai)點群策(ce)劃(hua)(hua)(hua)(hua)階(jie)(jie)段(duan)(duan)(duan)(duan)、等(deng)值策(ce)劃(hua)(hua)(hua)(hua)階(jie)(jie)段(duan)(duan)(duan)(duan)還是(shi)增值策(ce)劃(hua)(hua)(hua)(hua)階(jie)(jie)段(duan)(duan)(duan)(duan)?是(shi)推銷(xiao)觀念階(jie)(jie)段(duan)(duan)(duan)(duan)，還是(shi)營(ying)(ying)銷(xiao)觀念階(jie)(jie)段(duan)(duan)(duan)(duan)?是(shi)全(quan)程策(ce)劃(hua)(hua)(hua)(hua)階(jie)(jie)段(duan)(duan)(duan)(duan)、還是(shi)營(ying)(ying)銷(xiao)策(ce)劃(hua)(hua)(hua)(hua)?采(cai)用的(de)是(shi)什(shen)么理論(lun)(lun)(lun)模式?總(zong)之(zhi)，關鍵是(shi)要(yao)運用所掌握(wo)(wo)的(de)理論(lun)(lun)(lun)、通過科學的(de)思(si)維方式和方法論(lun)(lun)(lun)，對現實環境做出準確的(de)判斷。因(yin)為(wei)掌握(wo)(wo)房地(di)產策(ce)劃(hua)(hua)(hua)(hua)的(de)基本(ben)理論(lun)(lun)(lun)、基本(ben)原理，并靈活運用，決定(ding)著房地(di)產策(ce)劃(hua)(hua)(hua)(hua)、咨詢(xun)機構50%的(de)策(ce)劃(hua)(hua)(hua)(hua)運作能力。

2.實戰經驗

實戰(zhan)經(jing)(jing)驗可以(yi)避(bi)免重(zhong)蹈覆轍，并是策(ce)劃者項目的(de)運作能力、市(shi)場(chang)反(fan)應(ying)能力、市(shi)場(chang)應(ying)變能力的(de)具體體現。由于房(fang)(fang)地產(chan)業的(de)特殊性，以(yi)往(wang)(wang)任何成(cheng)功(gong)的(de)經(jing)(jing)驗很(hen)難(nan)完全照搬應(ying)用在新(xin)開(kai)發(fa)(fa)的(de)項目上(shang)(shang)，甚至如(ru)果不能擺脫以(yi)往(wang)(wang)成(cheng)功(gong)的(de)經(jing)(jing)驗的(de)束縛(fu)，或者照搬別人的(de)成(cheng)功(gong)經(jing)(jing)驗，反(fan)而(er)會給新(xin)項目的(de)開(kai)發(fa)(fa)帶來(lai)滅(mie)頂之(zhi)災(zai)，換(huan)句話說，前一個項目的(de)成(cheng)功(gong)并不能保證(zheng)未來(lai)項目一定(ding)成(cheng)功(gong)，而(er)以(yi)往(wang)(wang)失敗(bai)的(de)定(ding)位卻未必不能應(ying)用在新(xin)項目上(shang)(shang);這也就是為什么大(da)名鼎鼎的(de)策(ce)劃人，卻策(ce)劃了一大(da)堆賣(mai)不出去的(de)空置房(fang)(fang)，而(er)那些精品樓盤、暢銷樓盤卻往(wang)(wang)往(wang)(wang)是名不見(jian)經(jing)(jing)傳的(de)開(kai)發(fa)(fa)商的(de)杰(jie)作的(de)原因。房(fang)(fang)地產(chan)業類似(si)例證(zheng)不勝枚舉。因此，實戰(zhan)經(jing)(jing)驗決定(ding)著房(fang)(fang)地產(chan)策(ce)劃、咨詢機構30%的(de)策(ce)劃運作能力。

3.創新能力

差(cha)異化雖然不是房地(di)產(chan)企業唯一的(de)生存戰略，卻是獲(huo)取競(jing)爭(zheng)優勢的(de)重要手段，房地(di)產(chan)策劃(hua)、咨(zi)(zi)詢機(ji)構沒有(you)創新(xin)意(yi)識，或創新(xin)能力不足，就抓(zhua)不住差(cha)異化的(de)機(ji)會，而沒有(you)差(cha)異的(de)同質項目，必然導致價(jia)格(ge)的(de)惡性(xing)競(jing)爭(zheng)。房地(di)產(chan)策劃(hua)、咨(zi)(zi)詢機(ji)構的(de)創新(xin)能力表現在以(yi)下幾個(ge)方(fang)面(mian)：

1)項目定位既適應市場有(you)效需求(qiu)，又(you)有(you)別于競(jing)爭項目。

2) 采用新技術。

3) 發(fa)現(xian)、開拓并滿足新的市場(chang)有效需求。

4) 采用(yong)新材料。

5) 觀念創新——基礎理論、設計思想、營銷手段、服(fu)務理念。

創新能(neng)力決定著房(fang)地產(chan)策劃、咨詢(xun)機構8%的策劃運作能(neng)力。

4.洞察力

所謂(wei)洞察(cha)力(li)，就(jiu)是房(fang)地(di)產(chan)策(ce)(ce)劃、咨(zi)詢(xun)機構(gou)(gou)對市(shi)場(chang)(chang)(chang)有(you)效需(xu)求變(bian)化(hua)的(de)(de)(de)敏(min)(min)感程(cheng)度與預見能(neng)力(li)。房(fang)地(di)產(chan)項目(mu)所面臨(lin)的(de)(de)(de)是一個(ge)相對狹窄的(de)(de)(de)消費(fei)市(shi)場(chang)(chang)(chang)，是現在生產(chan)的(de)(de)(de)未來(lai)需(xu)求的(de)(de)(de)特殊產(chan)品(pin)。由(you)于(yu)投資大、建設周期(qi)(qi)長，受政策(ce)(ce)、社(she)會(hui)環(huan)境、經(jing)濟環(huan)境、管理水平、資金(jin)來(lai)源等因(yin)素制約，制約因(yin)素稍有(you)變(bian)化(hua)，就(jiu)會(hui)導致市(shi)場(chang)(chang)(chang)有(you)效需(xu)求發生變(bian)化(hua)，預先的(de)(de)(de)項目(mu)定位(wei)(wei)就(jiu)有(you)可(ke)能(neng)發生變(bian)化(hua)甚至落空。房(fang)地(di)產(chan)策(ce)(ce)劃、咨(zi)詢(xun)機構(gou)(gou)對市(shi)場(chang)(chang)(chang)可(ke)能(neng)的(de)(de)(de)變(bian)化(hua)必須有(you)敏(min)(min)銳的(de)(de)(de)洞察(cha)力(li)，及時修正(zheng)與市(shi)場(chang)(chang)(chang)有(you)效需(xu)求有(you)悖的(de)(de)(de)定位(wei)(wei)，否則，項目(mu)前期(qi)(qi)的(de)(de)(de)準確定位(wei)(wei)，一樣(yang)會(hui)導致項目(mu)建成后，面對將是沒有(you)需(xu)求或需(xu)求有(you)限(xian)的(de)(de)(de)市(shi)場(chang)(chang)(chang)。洞察(cha)力(li)決(jue)定著房(fang)地(di)產(chan)策(ce)(ce)劃、咨(zi)詢(xun)機構(gou)(gou)5%的(de)(de)(de)策(ce)(ce)劃運(yun)作能(neng)力(li)。

5.合作力

團(tuan)隊作(zuo)戰不(bu)是(shi)(shi)烏(wu)合之(zhi)眾，不(bu)是(shi)(shi)策(ce)劃(hua)(hua)大師的(de)靈機(ji)一動的(de)"奇招"、"概念(nian)"，而是(shi)(shi)具備上述能力(li)、十數種專(zhuan)(zhuan)(zhuan)業(ye)的(de)通才(cai)型人(ren)力(li)資(zi)(zi)源(yuan)(yuan)協(xie)(xie)同作(zuo)戰的(de)有機(ji)結合體。項目(mu)經理與(yu)市(shi)場(chang)(chang)總監(jian)(jian)、策(ce)劃(hua)(hua)總監(jian)(jian)、設計總監(jian)(jian)、營(ying)銷(xiao)總監(jian)(jian)、CI總監(jian)(jian)及(ji)其助手所組(zu)成(cheng)的(de)項目(mu)組(zu)團(tuan)，整(zheng)合社會資(zi)(zi)源(yuan)(yuan)、市(shi)場(chang)(chang)資(zi)(zi)源(yuan)(yuan)、企業(ye)內部人(ren)力(li)資(zi)(zi)源(yuan)(yuan)，是(shi)(shi)所策(ce)劃(hua)(hua)項目(mu)始終如一的(de)充(chong)分(fen)必要保(bao)證。由(you)于策(ce)劃(hua)(hua)咨詢(xun)機(ji)構是(shi)(shi)從市(shi)場(chang)(chang)調(diao)研、概念(nian)定位、項目(mu)規劃(hua)(hua)、工程(cheng)施工到開盤上市(shi)、現場(chang)(chang)展示、銷(xiao)售服(fu)務(wu)、售后服(fu)務(wu)等的(de)全過程(cheng)介(jie)入，要協(xie)(xie)調(diao)和(he)判斷各專(zhuan)(zhuan)(zhuan)業(ye)公司的(de)工作(zuo)進度(du)與(yu)成(cheng)果質量，并(bing)提(ti)出改進意見，團(tuan)隊的(de)協(xie)(xie)作(zuo)精神(shen)、寬(kuan)泛的(de)專(zhuan)(zhuan)(zhuan)業(ye)知(zhi)識、良好的(de)溝通能力(li)是(shi)(shi)策(ce)劃(hua)(hua)咨詢(xun)機(ji)構取得成(cheng)功的(de)保(bao)證。因(yin)此，團(tuan)隊作(zuo)戰決定著房地產(chan)策(ce)劃(hua)(hua)、咨詢(xun)機(ji)構5%的(de)策(ce)劃(hua)(hua)運作(zuo)能力(li)。

某市(shi)房地產全程策(ce)劃剛剛起(qi)步，專項(xiang)人才奇(qi)缺，一些營(ying)銷(xiao)咨(zi)詢公司(si)為接項(xiang)目(mu)，臨時召集人員(yuan)搭成的草(cao)臺班子，不(bu)僅混淆全程策(ce)劃概念(nian)，而(er)且很難(nan)保證項(xiang)目(mu)的始終(zhong)如一，甚至有的策(ce)劃只做到一半就(jiu)露(lu)出(chu)了(le)馬腳，拿(na)出(chu)的策(ce)劃案(an)幾十頁應付(fu)了(le)事(shi)(shi)，不(bu)是(shi)答非所(suo)問，就(jiu)是(shi)立論不(bu)足;不(bu)是(shi)用(yong)數(shu)據(ju)說話，而(er)是(shi)將結論建立在主觀(guan)臆(yi)測上(shang)。開發商啞巴(ba)吃黃(huang)連(lian)，付(fu)錢送"神"了(le)事(shi)(shi)，直接導致房地產開發商對(dui)策(ce)劃咨(zi)詢機(ji)構的信任危機(ji)。

如果用(yong)函數關系(xi)表(biao)現一個房地產(chan)策劃咨詢機(ji)構的全程策劃能力(li)，那(nei)就是：

P=f (β，λ，δ，μ，σ……)

式中P-策劃力

β-理(li)論水平，駕(jia)馭項目(mu)的能力。

λ-實戰能力，運作項目的水平。

δ-創(chuang)新(xin)能力(li)，差異(yi)化戰略實施能力(li)。

μ-洞察力(li)，對市場有效需求變化(hua)的預見能力(li)

σ-合作力(li)(li)，團隊作戰保(bao)證項目(mu)成功的(de)綜合實力(li)(li)。

房地產策劃公司怎么選？

第一：看

看(kan)房地(di)產策(ce)劃(hua)(hua)(hua)公(gong)司的(de)(de)形(xing)象和團隊建(jian)(jian)設(she)。俗話說“策(ce)劃(hua)(hua)(hua)別人，先策(ce)劃(hua)(hua)(hua)自己”，所(suo)以看(kan)公(gong)司的(de)(de)人員建(jian)(jian)設(she)，好(hao)的(de)(de)策(ce)劃(hua)(hua)(hua)代(dai)理公(gong)司，總(zong)有(you)一(yi)個靈魂人物——即(ji)老(lao)板(ban)，老(lao)板(ban)大多是(shi)創始人，在(zai)行業形(xing)勢比較好(hao)的(de)(de)背(bei)景下，在(zai)賣方市(shi)場下，一(yi)個項目即(ji)可以成(cheng)就(jiu)一(yi)個老(lao)板(ban)，而“光桿(gan)司令(ling)”是(shi)絕對不(bu)能信賴的(de)(de)，即(ji)使他能力超強。一(yi)個擁有(you)戰略規劃(hua)(hua)(hua)、建(jian)(jian)筑規劃(hua)(hua)(hua)、營銷策(ce)劃(hua)(hua)(hua)、廣告(gao)推(tui)廣、銷售執行不(bu)同(tong)職能的(de)(de)復合型(xing)團隊，才是(shi)達標的(de)(de)。

第二：聽

一般(ban)情(qing)況下代(dai)理公司(si)就(jiu)會(hui)寫簡單的(de)(de)提案，當一般(ban)不會(hui)太詳細，除非(fei)是(shi)(shi)簽訂了合同(tong)，聽就(jiu)是(shi)(shi)聽房地(di)(di)產(chan)策(ce)劃(hua)公司(si)的(de)(de)思路跟見(jian)解。在這里，開發商要(yao)抓住幾(ji)個關(guan)鍵點聽。一聽房地(di)(di)產(chan)策(ce)劃(hua)公司(si)是(shi)(shi)否“吹牛(niu)大(da)王(wang)”，整個計劃(hua)只有(you)戰略(lve)，只有(you)時髦的(de)(de)沒(mei)有(you)見(jian)過的(de)(de)UPS、UBS、4P、SWOT等，沒(mei)有(you)實際操(cao)作戰術思路。二聽策(ce)劃(hua)人(ren)員是(shi)(shi)否“同(tong)行攻(gong)擊”，大(da)多策(ce)劃(hua)人(ren)員狂妄至(zhi)極。三(san)聽策(ce)劃(hua)人(ren)員是(shi)(shi)否“吹噓拍(pai)馬”，門檻低、缺乏(fa)進門限制，導(dao)致房地(di)(di)產(chan)策(ce)劃(hua)公司(si)滿天(tian)飛，自然競爭日趨加(jia)劇。具備想法的(de)(de)公司(si)是(shi)(shi)不會(hui)不負責任的(de)(de)粉飾和平的(de)(de)，更不會(hui)看臉(lian)色行事(shi)的(de)(de)，敢說才(cai)敢做，無私才(cai)無畏。

第三：考察

看(kan)(kan)了，聽了，感覺還可(ke)(ke)以，開發(fa)商該活動活動，出去考察房(fang)地產策(ce)(ce)劃(hua)(hua)公(gong)(gong)司(si)(si)(si)了。看(kan)(kan)看(kan)(kan)他講的(de)是不(bu)是真的(de)，是不(bu)是在(zai)吹牛(niu)，同(tong)時可(ke)(ke)以針對性(xing)學習。看(kan)(kan)什(shen)么？主要(yao)看(kan)(kan)策(ce)(ce)劃(hua)(hua)公(gong)(gong)司(si)(si)(si)辦(ban)公(gong)(gong)地址(zhi)、成(cheng)功(gong)案(an)例(li)和(he)(he)本(ben)項(xiang)(xiang)目(mu)可(ke)(ke)以借鑒的(de)品牌(pai)項(xiang)(xiang)目(mu)。但是房(fang)地產策(ce)(ce)劃(hua)(hua)公(gong)(gong)司(si)(si)(si)說(shuo)公(gong)(gong)司(si)(si)(si)內(nei)部人(ren)員參與過(guo)的(de)項(xiang)(xiang)目(mu)，基本(ben)上就(jiu)不(bu)用看(kan)(kan)了。這些“成(cheng)功(gong)案(an)例(li)”大(da)多數是“拉虎(hu)皮(pi)做大(da)旗”。辦(ban)公(gong)(gong)地址(zhi)如果不(bu)在(zai)本(ben)地，一(yi)(yi)定(ding)要(yao)考察，因為一(yi)(yi)個(ge)項(xiang)(xiang)目(mu)合作期(qi)限少(shao)則1-2年，多則3-5年，甚至更長，連(lian)合作方的(de)門都沒有看(kan)(kan)就(jiu)簽合同(tong)，其(qi)(qi)中一(yi)(yi)定(ding)有問題(ti)，合作風(feng)險極其(qi)(qi)大(da)。最(zui)后，要(yao)看(kan)(kan)幾個(ge)代表性(xing)的(de)項(xiang)(xiang)目(mu)，總(zong)結其(qi)(qi)成(cheng)功(gong)經驗和(he)(he)失(shi)敗教訓，一(yi)(yi)定(ding)要(yao)策(ce)(ce)劃(hua)(hua)公(gong)(gong)司(si)(si)(si)陪同(tong)。

第四：操練

前兩方面“吹拉(la)(la)談唱(chang)”的(de)本(ben)事，一(yi)般房(fang)地(di)產策劃(hua)(hua)公司(si)都(dou)具(ju)備。實地(di)考察滿意(yi)后，可(ke)以拿出項目(mu)前期(qi)規(gui)劃(hua)(hua)指標，是驢子是馬,拉(la)(la)出來遛遛,與(yu)規(gui)劃(hua)(hua)設計公司(si)一(yi)起，看(kan)看(kan)房(fang)地(di)產策劃(hua)(hua)公司(si)的(de)規(gui)劃(hua)(hua)思(si)路和(he)(he)成本(ben)意(yi)識(shi)了(le)，看(kan)看(kan)房(fang)地(di)產策劃(hua)(hua)公司(si)是否可(ke)以成為規(gui)劃(hua)(hua)的(de)思(si)想，是否從(cong)戶型、園林(lin)、配套、創新等方面，與(yu)規(gui)劃(hua)(hua)設計公司(si)交(jiao)融，甚至超(chao)越規(gui)劃(hua)(hua)和(he)(he)設想了(le)。