【地產策(ce)劃公司選擇(ze)】地產策(ce)劃公司怎(zen)么選 房地產策劃(hua)咨詢機構選(xuan)擇

消費者(zhe)理性化(hua)是(shi)導致房(fang)地產(chan)業競爭日趨激(ji)烈的原因之一。在沿海城市(shi)，開發商借(jie)助房(fang)地產(chan)策劃咨(zi)詢(xun)機構對項目進行前(qian)期(qi)策劃，使(shi)項目后(hou)期(qi)銷(xiao)售獲得成功，使(shi)開發商逐(zhu)漸(jian)認(ren)識到項目的前(qian)期(qi)策劃的成功與(yu)否(fou)，直接決定了其后(hou)期(qi)銷(xiao)售的好壞。

雖然房地產開發策劃咨詢機構中號稱"全程策劃"公司很多，但真正的房地產全程策劃公司必須是以先進的營銷理論與策劃理論為指導，以消費者的未來期望、市場的有效需求、行業的競爭態勢為基礎，通過需求調查、市場細分、項目定位、概念設計、營銷戰略、CI設計、廣告策劃、銷售執行、物業管理、品牌創立等過程，為項目規劃出合理的建設取向——在設計、建設、營銷、服務、管理等方面提出比競爭者更有效地滿足顧客需求的實施細則，達到使項目增值，創造暢銷樓盤，使開發商可持續發展的目的。因此，選擇房地產策劃咨詢機構，必須滿足以下條(tiao)件。

1.理論水平

理(li)論(lun)(lun)來自于實(shi)(shi)踐(jian)并指(zhi)導實(shi)(shi)踐(jian)，觀念(nian)落后(hou)導致策(ce)(ce)(ce)劃(hua)(hua)保(bao)守，沒(mei)有好(hao)的(de)(de)(de)觀念(nian)就沒(mei)有好(hao)的(de)(de)(de)策(ce)(ce)(ce)劃(hua)(hua)。根據(ju)其所掌握(wo)的(de)(de)(de)房地產策(ce)(ce)(ce)劃(hua)(hua)的(de)(de)(de)基礎理(li)論(lun)(lun)處于策(ce)(ce)(ce)劃(hua)(hua)理(li)論(lun)(lun)何種(zhong)發展階段(duan)(duan)(duan)，是標(biao)準(zhun)規劃(hua)(hua)階段(duan)(duan)(duan)、銷(xiao)(xiao)售(shou)策(ce)(ce)(ce)劃(hua)(hua)階段(duan)(duan)(duan)、概念(nian)策(ce)(ce)(ce)劃(hua)(hua)階段(duan)(duan)(duan)、賣(mai)點群策(ce)(ce)(ce)劃(hua)(hua)階段(duan)(duan)(duan)、等值(zhi)策(ce)(ce)(ce)劃(hua)(hua)階段(duan)(duan)(duan)還是增(zeng)值(zhi)策(ce)(ce)(ce)劃(hua)(hua)階段(duan)(duan)(duan)?是推銷(xiao)(xiao)觀念(nian)階段(duan)(duan)(duan)，還是營銷(xiao)(xiao)觀念(nian)階段(duan)(duan)(duan)?是全程策(ce)(ce)(ce)劃(hua)(hua)階段(duan)(duan)(duan)、還是營銷(xiao)(xiao)策(ce)(ce)(ce)劃(hua)(hua)?采用(yong)的(de)(de)(de)是什(shen)么理(li)論(lun)(lun)模式(shi)?總之，關鍵是要(yao)運(yun)用(yong)所掌握(wo)的(de)(de)(de)理(li)論(lun)(lun)、通過科學的(de)(de)(de)思維(wei)方(fang)式(shi)和方(fang)法論(lun)(lun)，對現實(shi)(shi)環境做出準(zhun)確的(de)(de)(de)判斷。因(yin)為掌握(wo)房地產策(ce)(ce)(ce)劃(hua)(hua)的(de)(de)(de)基本(ben)理(li)論(lun)(lun)、基本(ben)原理(li)，并靈活運(yun)用(yong)，決(jue)定(ding)著房地產策(ce)(ce)(ce)劃(hua)(hua)、咨詢機構(gou)50%的(de)(de)(de)策(ce)(ce)(ce)劃(hua)(hua)運(yun)作(zuo)能力(li)。

2.實戰經驗

實戰(zhan)經(jing)(jing)驗可以避免重蹈(dao)覆轍，并(bing)是策(ce)(ce)劃者(zhe)項(xiang)目的(de)運(yun)作能(neng)(neng)(neng)力、市(shi)場反(fan)應(ying)能(neng)(neng)(neng)力、市(shi)場應(ying)變(bian)能(neng)(neng)(neng)力的(de)具體體現。由于房地產業的(de)特殊性，以往(wang)任何(he)成功的(de)經(jing)(jing)驗很難完全照搬應(ying)用在(zai)新開(kai)發的(de)項(xiang)目上，甚至如果不(bu)能(neng)(neng)(neng)擺脫以往(wang)成功的(de)經(jing)(jing)驗的(de)束(shu)縛(fu)，或者(zhe)照搬別人(ren)的(de)成功經(jing)(jing)驗，反(fan)而(er)會給(gei)新項(xiang)目的(de)開(kai)發帶(dai)來(lai)滅頂(ding)之災，換句話說(shuo)，前一個項(xiang)目的(de)成功并(bing)不(bu)能(neng)(neng)(neng)保證未來(lai)項(xiang)目一定(ding)成功，而(er)以往(wang)失敗的(de)定(ding)位卻(que)未必不(bu)能(neng)(neng)(neng)應(ying)用在(zai)新項(xiang)目上;這(zhe)也就是為什么大名鼎(ding)鼎(ding)的(de)策(ce)(ce)劃人(ren)，卻(que)策(ce)(ce)劃了(le)一大堆(dui)賣不(bu)出去的(de)空置房，而(er)那些精品樓盤、暢銷(xiao)樓盤卻(que)往(wang)往(wang)是名不(bu)見經(jing)(jing)傳的(de)開(kai)發商的(de)杰(jie)作的(de)原因(yin)。房地產業類似例(li)證不(bu)勝枚(mei)舉(ju)。因(yin)此，實戰(zhan)經(jing)(jing)驗決定(ding)著房地產策(ce)(ce)劃、咨詢機構30%的(de)策(ce)(ce)劃運(yun)作能(neng)(neng)(neng)力。

3.創新能力

差(cha)異化(hua)雖然不(bu)是房地(di)(di)產企(qi)業唯一的(de)生存(cun)戰(zhan)略(lve)，卻是獲取競爭優勢(shi)的(de)重要手段，房地(di)(di)產策(ce)劃、咨詢機(ji)構沒有(you)創(chuang)(chuang)新意識，或創(chuang)(chuang)新能力(li)不(bu)足，就抓不(bu)住差(cha)異化(hua)的(de)機(ji)會，而沒有(you)差(cha)異的(de)同質項目，必然導致價(jia)格的(de)惡性競爭。房地(di)(di)產策(ce)劃、咨詢機(ji)構的(de)創(chuang)(chuang)新能力(li)表現在以下幾個(ge)方(fang)面：

1)項(xiang)目定位既(ji)適應市場有效需求，又有別于競爭項(xiang)目。

2) 采用新技術。

3) 發現、開拓并滿足新(xin)的市場有效需(xu)求。

4) 采用新(xin)材(cai)料。

5) 觀念(nian)創新——基礎理(li)論(lun)、設(she)計思想、營銷手段、服務理(li)念(nian)。

創(chuang)新能力(li)決定著房地產策劃、咨詢機構8%的策劃運作(zuo)能力(li)。

4.洞察力

所(suo)謂洞(dong)察(cha)(cha)力(li)(li)，就是(shi)房(fang)地產(chan)策(ce)劃、咨詢機(ji)構(gou)(gou)對市場(chang)(chang)有(you)(you)效(xiao)需(xu)(xu)求(qiu)變化的(de)(de)(de)敏感程度與預見能(neng)(neng)力(li)(li)。房(fang)地產(chan)項目(mu)所(suo)面臨(lin)的(de)(de)(de)是(shi)一個相對狹窄的(de)(de)(de)消費市場(chang)(chang)，是(shi)現(xian)在生產(chan)的(de)(de)(de)未(wei)來(lai)需(xu)(xu)求(qiu)的(de)(de)(de)特殊產(chan)品。由于投(tou)資大、建(jian)設周期(qi)長，受(shou)政策(ce)、社會(hui)環境、經濟環境、管(guan)理水平、資金來(lai)源等因素制(zhi)約，制(zhi)約因素稍有(you)(you)變化，就會(hui)導致(zhi)市場(chang)(chang)有(you)(you)效(xiao)需(xu)(xu)求(qiu)發生變化，預先的(de)(de)(de)項目(mu)定位就有(you)(you)可能(neng)(neng)發生變化甚至落空。房(fang)地產(chan)策(ce)劃、咨詢機(ji)構(gou)(gou)對市場(chang)(chang)可能(neng)(neng)的(de)(de)(de)變化必須有(you)(you)敏銳的(de)(de)(de)洞(dong)察(cha)(cha)力(li)(li)，及時修(xiu)正與市場(chang)(chang)有(you)(you)效(xiao)需(xu)(xu)求(qiu)有(you)(you)悖的(de)(de)(de)定位，否則，項目(mu)前期(qi)的(de)(de)(de)準確(que)定位，一樣會(hui)導致(zhi)項目(mu)建(jian)成(cheng)后，面對將(jiang)是(shi)沒有(you)(you)需(xu)(xu)求(qiu)或(huo)需(xu)(xu)求(qiu)有(you)(you)限(xian)的(de)(de)(de)市場(chang)(chang)。洞(dong)察(cha)(cha)力(li)(li)決定著房(fang)地產(chan)策(ce)劃、咨詢機(ji)構(gou)(gou)5%的(de)(de)(de)策(ce)劃運(yun)作能(neng)(neng)力(li)(li)。

5.合作力

團隊(dui)作(zuo)(zuo)戰(zhan)不是(shi)烏合(he)(he)之眾，不是(shi)策(ce)劃(hua)(hua)大師(shi)的(de)(de)(de)(de)靈機一動(dong)的(de)(de)(de)(de)"奇招"、"概(gai)念"，而是(shi)具備上(shang)述能力(li)(li)、十數種專(zhuan)業(ye)的(de)(de)(de)(de)通才(cai)型人力(li)(li)資(zi)源協同(tong)作(zuo)(zuo)戰(zhan)的(de)(de)(de)(de)有(you)機結合(he)(he)體。項目(mu)經(jing)理(li)與市場(chang)總監(jian)、策(ce)劃(hua)(hua)總監(jian)、設計總監(jian)、營銷(xiao)總監(jian)、CI總監(jian)及其(qi)助手所組成(cheng)的(de)(de)(de)(de)項目(mu)組團，整合(he)(he)社會資(zi)源、市場(chang)資(zi)源、企業(ye)內部人力(li)(li)資(zi)源，是(shi)所策(ce)劃(hua)(hua)項目(mu)始終如一的(de)(de)(de)(de)充分(fen)必要保證。由于策(ce)劃(hua)(hua)咨詢機構(gou)(gou)是(shi)從市場(chang)調(diao)研、概(gai)念定(ding)位(wei)、項目(mu)規劃(hua)(hua)、工程施工到開盤上(shang)市、現場(chang)展示、銷(xiao)售服務(wu)、售后(hou)服務(wu)等的(de)(de)(de)(de)全過(guo)程介入，要協調(diao)和判斷各專(zhuan)業(ye)公司(si)的(de)(de)(de)(de)工作(zuo)(zuo)進(jin)(jin)度與成(cheng)果(guo)質量，并提出改進(jin)(jin)意見(jian)，團隊(dui)的(de)(de)(de)(de)協作(zuo)(zuo)精神、寬泛的(de)(de)(de)(de)專(zhuan)業(ye)知識(shi)、良好的(de)(de)(de)(de)溝通能力(li)(li)是(shi)策(ce)劃(hua)(hua)咨詢機構(gou)(gou)取得(de)成(cheng)功的(de)(de)(de)(de)保證。因此，團隊(dui)作(zuo)(zuo)戰(zhan)決定(ding)著(zhu)房地產(chan)策(ce)劃(hua)(hua)、咨詢機構(gou)(gou)5%的(de)(de)(de)(de)策(ce)劃(hua)(hua)運作(zuo)(zuo)能力(li)(li)。

某市房(fang)地產(chan)全程(cheng)策(ce)劃(hua)剛(gang)剛(gang)起步，專項人才奇(qi)缺，一(yi)些營銷咨詢公(gong)司(si)為接項目(mu)，臨時召集人員搭成的(de)草臺班子，不僅(jin)混淆全程(cheng)策(ce)劃(hua)概念，而且很難保(bao)證項目(mu)的(de)始終如一(yi)，甚至(zhi)有(you)的(de)策(ce)劃(hua)只做到一(yi)半就露出(chu)了(le)(le)馬腳，拿出(chu)的(de)策(ce)劃(hua)案(an)幾十頁應付(fu)了(le)(le)事，不是答非所問，就是立(li)論不足;不是用數據說話，而是將結論建立(li)在(zai)主觀臆(yi)測上(shang)。開(kai)發商啞巴吃黃連，付(fu)錢(qian)送"神"了(le)(le)事，直接導致房(fang)地產(chan)開(kai)發商對策(ce)劃(hua)咨詢機(ji)(ji)構的(de)信任危機(ji)(ji)。

如果用函數(shu)關(guan)系表現(xian)一個房地(di)產策劃咨詢機構(gou)的全程策劃能(neng)力，那(nei)就是(shi)：

P=f (β，λ，δ，μ，σ……)

式中P-策劃力

β-理論(lun)水(shui)平，駕馭項目的(de)能(neng)力。

λ-實戰(zhan)能力(li)，運(yun)作項(xiang)目(mu)的水平。

δ-創新能(neng)(neng)力，差異化戰(zhan)略實施(shi)能(neng)(neng)力。

μ-洞察力，對(dui)市場有(you)效(xiao)需求變化的預(yu)見能力

σ-合(he)(he)作(zuo)力，團隊作(zuo)戰保證項目成(cheng)功的綜合(he)(he)實力。

房地產策劃公司怎么選？

第一：看

看(kan)房地產策(ce)劃(hua)公司的形(xing)象和(he)團隊建設。俗話(hua)說“策(ce)劃(hua)別(bie)人(ren)，先策(ce)劃(hua)自己(ji)”，所以(yi)看(kan)公司的人(ren)員(yuan)建設，好的策(ce)劃(hua)代(dai)理公司，總有一個(ge)(ge)靈(ling)魂人(ren)物——即老(lao)板，老(lao)板大多是創始人(ren)，在行(xing)業(ye)形(xing)勢比較(jiao)好的背景下(xia)，在賣(mai)方(fang)市場下(xia)，一個(ge)(ge)項目即可以(yi)成就一個(ge)(ge)老(lao)板，而“光桿司令”是絕對不(bu)能(neng)信(xin)賴的，即使他能(neng)力超強。一個(ge)(ge)擁有戰略規劃(hua)、建筑規劃(hua)、營銷(xiao)策(ce)劃(hua)、廣告推廣、銷(xiao)售執行(xing)不(bu)同職能(neng)的復合型團隊，才(cai)是達標的。

第二：聽

一般情況(kuang)下代理公(gong)(gong)司就會(hui)寫(xie)簡單的(de)(de)(de)(de)提案，當一般不會(hui)太詳細(xi)，除非是(shi)簽訂(ding)了合同，聽(ting)就是(shi)聽(ting)房地產(chan)策劃(hua)公(gong)(gong)司的(de)(de)(de)(de)思路(lu)跟見解。在這里(li)，開(kai)發商要抓(zhua)住(zhu)幾個關鍵點聽(ting)。一聽(ting)房地產(chan)策劃(hua)公(gong)(gong)司是(shi)否“吹(chui)牛大王”，整個計劃(hua)只有(you)(you)戰(zhan)略，只有(you)(you)時(shi)髦(mao)的(de)(de)(de)(de)沒(mei)有(you)(you)見過的(de)(de)(de)(de)UPS、UBS、4P、SWOT等(deng)，沒(mei)有(you)(you)實際操作(zuo)戰(zhan)術思路(lu)。二(er)聽(ting)策劃(hua)人(ren)員是(shi)否“同行(xing)攻擊(ji)”，大多(duo)策劃(hua)人(ren)員狂妄至極。三聽(ting)策劃(hua)人(ren)員是(shi)否“吹(chui)噓(xu)拍馬(ma)”，門檻低、缺乏進門限制(zhi)，導致(zhi)房地產(chan)策劃(hua)公(gong)(gong)司滿天(tian)飛，自(zi)然競(jing)爭日趨(qu)加劇。具備想法(fa)的(de)(de)(de)(de)公(gong)(gong)司是(shi)不會(hui)不負責任的(de)(de)(de)(de)粉飾和平的(de)(de)(de)(de)，更(geng)不會(hui)看臉色行(xing)事的(de)(de)(de)(de)，敢說才(cai)敢做，無私才(cai)無畏。

第三：考察

看(kan)(kan)了(le)，聽了(le)，感覺(jue)還可以，開發商該活動(dong)(dong)活動(dong)(dong)，出去考察(cha)房(fang)地(di)產(chan)策(ce)劃(hua)公(gong)司了(le)。看(kan)(kan)看(kan)(kan)他講的(de)(de)是(shi)不(bu)(bu)是(shi)真(zhen)的(de)(de)，是(shi)不(bu)(bu)是(shi)在吹(chui)牛，同時可以針(zhen)對性學習。看(kan)(kan)什(shen)么？主要(yao)看(kan)(kan)策(ce)劃(hua)公(gong)司辦公(gong)地(di)址、成功案例(li)和本項目(mu)可以借鑒的(de)(de)品牌項目(mu)。但是(shi)房(fang)地(di)產(chan)策(ce)劃(hua)公(gong)司說(shuo)公(gong)司內(nei)部人員參與過的(de)(de)項目(mu)，基本上就不(bu)(bu)用(yong)看(kan)(kan)了(le)。這些“成功案例(li)”大多數是(shi)“拉虎皮做大旗”。辦公(gong)地(di)址如(ru)果不(bu)(bu)在本地(di)，一(yi)(yi)(yi)定要(yao)考察(cha)，因為一(yi)(yi)(yi)個項目(mu)合(he)作(zuo)期限(xian)少(shao)則1-2年，多則3-5年，甚至更長(chang)，連合(he)作(zuo)方的(de)(de)門都沒有(you)看(kan)(kan)就簽合(he)同，其中(zhong)一(yi)(yi)(yi)定有(you)問題，合(he)作(zuo)風險(xian)極其大。最后，要(yao)看(kan)(kan)幾個代表性的(de)(de)項目(mu)，總結其成功經驗和失敗教訓，一(yi)(yi)(yi)定要(yao)策(ce)劃(hua)公(gong)司陪(pei)同。

第四：操練

前(qian)兩方(fang)面“吹拉談唱”的(de)本事，一般(ban)房(fang)地產(chan)(chan)策(ce)劃(hua)(hua)(hua)公司都具備。實地考察滿意(yi)后，可(ke)以(yi)拿出(chu)項(xiang)目前(qian)期規(gui)(gui)劃(hua)(hua)(hua)指標，是(shi)(shi)驢子是(shi)(shi)馬(ma),拉出(chu)來遛遛,與(yu)規(gui)(gui)劃(hua)(hua)(hua)設計(ji)公司一起，看(kan)(kan)看(kan)(kan)房(fang)地產(chan)(chan)策(ce)劃(hua)(hua)(hua)公司的(de)規(gui)(gui)劃(hua)(hua)(hua)思(si)路和成(cheng)本意(yi)識了，看(kan)(kan)看(kan)(kan)房(fang)地產(chan)(chan)策(ce)劃(hua)(hua)(hua)公司是(shi)(shi)否可(ke)以(yi)成(cheng)為規(gui)(gui)劃(hua)(hua)(hua)的(de)思(si)想，是(shi)(shi)否從戶型(xing)、園林、配套、創新等(deng)方(fang)面，與(yu)規(gui)(gui)劃(hua)(hua)(hua)設計(ji)公司交融(rong)，甚(shen)至超越規(gui)(gui)劃(hua)(hua)(hua)和設想了。