【地(di)產策(ce)劃公司(si)選(xuan)擇】地(di)產策(ce)劃公司(si)怎么(me)選(xuan) 房地產策劃咨(zi)詢機構選擇

消費者理性(xing)化是導(dao)致房(fang)地產業(ye)競(jing)爭日趨(qu)激烈的原因(yin)之(zhi)一。在沿海城市，開發商(shang)借助房(fang)地產策劃(hua)咨詢機構對(dui)項目進(jin)行前期策劃(hua)，使(shi)項目后期銷(xiao)售獲得成功，使(shi)開發商(shang)逐漸認識到項目的前期策劃(hua)的成功與否，直接決定了其后期銷(xiao)售的好壞(huai)。

雖然房地產開發策劃咨詢機構中號稱"全程策劃"公司很多，但真正的房地產全程策劃公司必須是以先進的營銷理論與策劃理論為指導，以消費者的未來期望、市場的有效需求、行業的競爭態勢為基礎，通過需求調查、市場細分、項目定位、概念設計、營銷戰略、CI設計、廣告策劃、銷售執行、物業管理、品牌創立等過程，為項目規劃出合理的建設取向——在設計、建設、營銷、服務、管理等方面提出比競爭者更有效地滿足顧客需求的實施細則，達到使項目增值，創造暢銷樓盤，使開發商可持續發展的目的。因此，選擇房地產策劃咨詢機構，必(bi)須滿足以下條件。

1.理論水平

理(li)(li)論(lun)(lun)(lun)來自于實(shi)踐并(bing)指導(dao)實(shi)踐，觀念(nian)落后導(dao)致策(ce)(ce)(ce)劃(hua)(hua)(hua)保守，沒有(you)好的(de)(de)(de)(de)(de)觀念(nian)就沒有(you)好的(de)(de)(de)(de)(de)策(ce)(ce)(ce)劃(hua)(hua)(hua)。根據其所掌握的(de)(de)(de)(de)(de)房地(di)產(chan)策(ce)(ce)(ce)劃(hua)(hua)(hua)的(de)(de)(de)(de)(de)基礎(chu)理(li)(li)論(lun)(lun)(lun)處于策(ce)(ce)(ce)劃(hua)(hua)(hua)理(li)(li)論(lun)(lun)(lun)何種發展階(jie)(jie)(jie)段(duan)(duan)(duan)(duan)，是(shi)(shi)標準規劃(hua)(hua)(hua)階(jie)(jie)(jie)段(duan)(duan)(duan)(duan)、銷(xiao)售(shou)策(ce)(ce)(ce)劃(hua)(hua)(hua)階(jie)(jie)(jie)段(duan)(duan)(duan)(duan)、概念(nian)策(ce)(ce)(ce)劃(hua)(hua)(hua)階(jie)(jie)(jie)段(duan)(duan)(duan)(duan)、賣(mai)點群策(ce)(ce)(ce)劃(hua)(hua)(hua)階(jie)(jie)(jie)段(duan)(duan)(duan)(duan)、等值策(ce)(ce)(ce)劃(hua)(hua)(hua)階(jie)(jie)(jie)段(duan)(duan)(duan)(duan)還是(shi)(shi)增(zeng)值策(ce)(ce)(ce)劃(hua)(hua)(hua)階(jie)(jie)(jie)段(duan)(duan)(duan)(duan)?是(shi)(shi)推銷(xiao)觀念(nian)階(jie)(jie)(jie)段(duan)(duan)(duan)(duan)，還是(shi)(shi)營銷(xiao)觀念(nian)階(jie)(jie)(jie)段(duan)(duan)(duan)(duan)?是(shi)(shi)全程策(ce)(ce)(ce)劃(hua)(hua)(hua)階(jie)(jie)(jie)段(duan)(duan)(duan)(duan)、還是(shi)(shi)營銷(xiao)策(ce)(ce)(ce)劃(hua)(hua)(hua)?采用的(de)(de)(de)(de)(de)是(shi)(shi)什么理(li)(li)論(lun)(lun)(lun)模式(shi)?總之，關(guan)鍵是(shi)(shi)要運用所掌握的(de)(de)(de)(de)(de)理(li)(li)論(lun)(lun)(lun)、通過(guo)科學的(de)(de)(de)(de)(de)思(si)維方式(shi)和(he)方法論(lun)(lun)(lun)，對現實(shi)環(huan)境(jing)做(zuo)出準確的(de)(de)(de)(de)(de)判(pan)斷。因(yin)為掌握房地(di)產(chan)策(ce)(ce)(ce)劃(hua)(hua)(hua)的(de)(de)(de)(de)(de)基本理(li)(li)論(lun)(lun)(lun)、基本原理(li)(li)，并(bing)靈活運用，決定著房地(di)產(chan)策(ce)(ce)(ce)劃(hua)(hua)(hua)、咨詢機構50%的(de)(de)(de)(de)(de)策(ce)(ce)(ce)劃(hua)(hua)(hua)運作能力。

2.實戰經驗

實戰(zhan)經(jing)驗(yan)可以(yi)避免(mian)重蹈覆轍，并是(shi)策(ce)(ce)劃(hua)者項(xiang)(xiang)目的(de)(de)(de)運(yun)作能(neng)(neng)力(li)(li)(li)、市(shi)場反應(ying)能(neng)(neng)力(li)(li)(li)、市(shi)場應(ying)變(bian)能(neng)(neng)力(li)(li)(li)的(de)(de)(de)具體體現。由于房(fang)地產業的(de)(de)(de)特殊性(xing)，以(yi)往任何成(cheng)(cheng)功(gong)(gong)的(de)(de)(de)經(jing)驗(yan)很(hen)難(nan)完(wan)全照搬應(ying)用在新(xin)(xin)開(kai)發的(de)(de)(de)項(xiang)(xiang)目上(shang)，甚至如果(guo)不(bu)能(neng)(neng)擺脫以(yi)往成(cheng)(cheng)功(gong)(gong)的(de)(de)(de)經(jing)驗(yan)的(de)(de)(de)束縛(fu)，或者照搬別人的(de)(de)(de)成(cheng)(cheng)功(gong)(gong)經(jing)驗(yan)，反而會(hui)給新(xin)(xin)項(xiang)(xiang)目的(de)(de)(de)開(kai)發帶來(lai)滅頂之災，換句(ju)話說，前一(yi)個項(xiang)(xiang)目的(de)(de)(de)成(cheng)(cheng)功(gong)(gong)并不(bu)能(neng)(neng)保證未(wei)來(lai)項(xiang)(xiang)目一(yi)定成(cheng)(cheng)功(gong)(gong)，而以(yi)往失(shi)敗(bai)的(de)(de)(de)定位卻(que)未(wei)必(bi)不(bu)能(neng)(neng)應(ying)用在新(xin)(xin)項(xiang)(xiang)目上(shang);這(zhe)也就是(shi)為什么大(da)名(ming)鼎(ding)(ding)鼎(ding)(ding)的(de)(de)(de)策(ce)(ce)劃(hua)人，卻(que)策(ce)(ce)劃(hua)了一(yi)大(da)堆賣(mai)不(bu)出去(qu)的(de)(de)(de)空置房(fang)，而那些精品(pin)樓(lou)盤(pan)、暢(chang)銷樓(lou)盤(pan)卻(que)往往是(shi)名(ming)不(bu)見經(jing)傳的(de)(de)(de)開(kai)發商的(de)(de)(de)杰作的(de)(de)(de)原因。房(fang)地產業類似例證不(bu)勝枚舉。因此，實戰(zhan)經(jing)驗(yan)決定著房(fang)地產策(ce)(ce)劃(hua)、咨詢機構30%的(de)(de)(de)策(ce)(ce)劃(hua)運(yun)作能(neng)(neng)力(li)(li)(li)。

3.創新能力

差(cha)(cha)異(yi)化(hua)雖然(ran)不是房(fang)地(di)產(chan)(chan)企業唯(wei)一的(de)生存戰(zhan)略，卻是獲(huo)取競爭優勢的(de)重要(yao)手段，房(fang)地(di)產(chan)(chan)策劃、咨(zi)詢機構(gou)沒有創新意識，或創新能力不足，就抓不住差(cha)(cha)異(yi)化(hua)的(de)機會，而沒有差(cha)(cha)異(yi)的(de)同質項目，必然(ran)導致(zhi)價格的(de)惡性(xing)競爭。房(fang)地(di)產(chan)(chan)策劃、咨(zi)詢機構(gou)的(de)創新能力表現在以(yi)下幾個方面：

1)項(xiang)目(mu)定位(wei)既適應市(shi)場有效需(xu)求，又有別于競爭項(xiang)目(mu)。

2) 采用(yong)新(xin)技術。

3) 發(fa)現、開拓并滿足新的市場有效需求。

4) 采用新材料。

5) 觀念創新——基礎理論(lun)、設計思想、營銷手段、服務理念。

創(chuang)新能力(li)決(jue)定著房地(di)產策劃(hua)、咨詢機構8%的策劃(hua)運作(zuo)能力(li)。

4.洞察力

所謂洞(dong)(dong)(dong)察(cha)力(li)(li)，就(jiu)(jiu)是(shi)房(fang)(fang)地(di)(di)產(chan)策(ce)(ce)劃、咨(zi)(zi)(zi)詢機(ji)(ji)(ji)構(gou)(gou)對(dui)市場(chang)有效需(xu)(xu)求變化的(de)(de)敏感程度與預(yu)見(jian)能力(li)(li)。房(fang)(fang)地(di)(di)產(chan)項(xiang)目(mu)(mu)所面臨的(de)(de)是(shi)一個相對(dui)狹窄的(de)(de)消費(fei)市場(chang)，是(shi)現(xian)在生(sheng)產(chan)的(de)(de)未(wei)來(lai)需(xu)(xu)求的(de)(de)特(te)殊產(chan)品(pin)。由于投資大、建(jian)設周期長，受政策(ce)(ce)、社會環境(jing)、經(jing)濟環境(jing)、管(guan)理水平、資金來(lai)源等(deng)因素制約(yue)(yue)，制約(yue)(yue)因素稍有變化，就(jiu)(jiu)會導(dao)致(zhi)(zhi)市場(chang)有效需(xu)(xu)求發生(sheng)變化，預(yu)先的(de)(de)項(xiang)目(mu)(mu)定(ding)(ding)位就(jiu)(jiu)有可能發生(sheng)變化甚至落(luo)空(kong)。房(fang)(fang)地(di)(di)產(chan)策(ce)(ce)劃、咨(zi)(zi)(zi)詢機(ji)(ji)(ji)構(gou)(gou)對(dui)市場(chang)可能的(de)(de)變化必須有敏銳(rui)的(de)(de)洞(dong)(dong)(dong)察(cha)力(li)(li)，及時修正與市場(chang)有效需(xu)(xu)求有悖的(de)(de)定(ding)(ding)位，否則，項(xiang)目(mu)(mu)前期的(de)(de)準確定(ding)(ding)位，一樣會導(dao)致(zhi)(zhi)項(xiang)目(mu)(mu)建(jian)成(cheng)后，面對(dui)將是(shi)沒有需(xu)(xu)求或需(xu)(xu)求有限的(de)(de)市場(chang)。洞(dong)(dong)(dong)察(cha)力(li)(li)決定(ding)(ding)著(zhu)房(fang)(fang)地(di)(di)產(chan)策(ce)(ce)劃、咨(zi)(zi)(zi)詢機(ji)(ji)(ji)構(gou)(gou)5%的(de)(de)策(ce)(ce)劃運(yun)作(zuo)能力(li)(li)。

5.合作力

團隊(dui)作戰(zhan)不(bu)是(shi)烏(wu)合(he)之(zhi)眾，不(bu)是(shi)策(ce)(ce)(ce)(ce)劃(hua)大師(shi)的(de)(de)(de)靈機一(yi)動的(de)(de)(de)"奇(qi)招(zhao)"、"概(gai)念"，而是(shi)具備上述能力(li)(li)、十數種專(zhuan)業(ye)的(de)(de)(de)通(tong)才型人力(li)(li)資(zi)(zi)(zi)源(yuan)協(xie)同(tong)作戰(zhan)的(de)(de)(de)有機結合(he)體。項(xiang)目經理與市(shi)場(chang)總(zong)監(jian)、策(ce)(ce)(ce)(ce)劃(hua)總(zong)監(jian)、設計總(zong)監(jian)、營銷總(zong)監(jian)、CI總(zong)監(jian)及其助手所(suo)組(zu)成(cheng)的(de)(de)(de)項(xiang)目組(zu)團，整合(he)社會資(zi)(zi)(zi)源(yuan)、市(shi)場(chang)資(zi)(zi)(zi)源(yuan)、企業(ye)內部(bu)人力(li)(li)資(zi)(zi)(zi)源(yuan)，是(shi)所(suo)策(ce)(ce)(ce)(ce)劃(hua)項(xiang)目始終(zhong)如一(yi)的(de)(de)(de)充分必要保(bao)證。由(you)于(yu)策(ce)(ce)(ce)(ce)劃(hua)咨詢(xun)機構是(shi)從市(shi)場(chang)調研、概(gai)念定位、項(xiang)目規劃(hua)、工程施工到(dao)開盤上市(shi)、現場(chang)展示、銷售(shou)(shou)服務(wu)(wu)、售(shou)(shou)后(hou)服務(wu)(wu)等的(de)(de)(de)全過程介入，要協(xie)調和判斷各(ge)專(zhuan)業(ye)公司(si)的(de)(de)(de)工作進度(du)與成(cheng)果(guo)質量，并(bing)提出改進意見，團隊(dui)的(de)(de)(de)協(xie)作精(jing)神、寬泛的(de)(de)(de)專(zhuan)業(ye)知識、良(liang)好的(de)(de)(de)溝通(tong)能力(li)(li)是(shi)策(ce)(ce)(ce)(ce)劃(hua)咨詢(xun)機構取得成(cheng)功(gong)的(de)(de)(de)保(bao)證。因此，團隊(dui)作戰(zhan)決定著房地(di)產策(ce)(ce)(ce)(ce)劃(hua)、咨詢(xun)機構5%的(de)(de)(de)策(ce)(ce)(ce)(ce)劃(hua)運(yun)作能力(li)(li)。

某市房(fang)地產全(quan)程策(ce)(ce)劃(hua)剛剛起步，專(zhuan)項(xiang)(xiang)人(ren)才奇缺，一些營銷咨詢(xun)(xun)公司為接項(xiang)(xiang)目，臨時召集(ji)人(ren)員搭(da)成(cheng)的(de)(de)(de)草臺班(ban)子，不(bu)僅(jin)混淆全(quan)程策(ce)(ce)劃(hua)概念，而且很難保證項(xiang)(xiang)目的(de)(de)(de)始終如一，甚至有的(de)(de)(de)策(ce)(ce)劃(hua)只做到(dao)一半就露出了馬(ma)腳，拿出的(de)(de)(de)策(ce)(ce)劃(hua)案幾(ji)十(shi)頁應付了事，不(bu)是(shi)(shi)答非所問，就是(shi)(shi)立論不(bu)足(zu);不(bu)是(shi)(shi)用數據說話(hua)，而是(shi)(shi)將結(jie)論建立在主(zhu)觀臆測上。開發商啞巴吃黃連，付錢送(song)"神(shen)"了事，直接導致房(fang)地產開發商對策(ce)(ce)劃(hua)咨詢(xun)(xun)機構的(de)(de)(de)信任危機。

如果用函數(shu)關(guan)系表現(xian)一個房地產策劃(hua)咨詢機構(gou)的(de)全程策劃(hua)能力，那就是：

P=f (β，λ，δ，μ，σ……)

式中P-策劃力

β-理論水平，駕馭項目(mu)的能力。

λ-實戰能(neng)力(li)，運作項目的水平。

δ-創新能(neng)力(li)(li)，差(cha)異化戰(zhan)略實施(shi)能(neng)力(li)(li)。

μ-洞(dong)察力(li)，對市場有效需(xu)求變化的預見能力(li)

σ-合作力(li)，團(tuan)隊(dui)作戰保證項目成功的(de)綜合實力(li)。

房地產策劃公司怎么選？

第一：看

看房地產策(ce)(ce)劃(hua)公司(si)的(de)形象和(he)團隊(dui)(dui)建設(she)。俗(su)話說“策(ce)(ce)劃(hua)別人(ren)，先策(ce)(ce)劃(hua)自(zi)己”，所(suo)以看公司(si)的(de)人(ren)員建設(she)，好的(de)策(ce)(ce)劃(hua)代理公司(si)，總有(you)一(yi)個靈魂人(ren)物——即(ji)老(lao)板，老(lao)板大多是創(chuang)始人(ren)，在(zai)行(xing)業形勢比較好的(de)背景下，在(zai)賣方市場下，一(yi)個項目即(ji)可以成就一(yi)個老(lao)板，而“光桿司(si)令”是絕對(dui)不(bu)能信賴的(de)，即(ji)使他能力超強。一(yi)個擁有(you)戰略規(gui)劃(hua)、建筑規(gui)劃(hua)、營銷(xiao)策(ce)(ce)劃(hua)、廣(guang)告推廣(guang)、銷(xiao)售執行(xing)不(bu)同職能的(de)復合型團隊(dui)(dui)，才是達(da)標的(de)。

第二：聽

一(yi)(yi)般(ban)情況下代(dai)理公司就(jiu)(jiu)會(hui)寫簡單的(de)(de)(de)提案，當一(yi)(yi)般(ban)不(bu)會(hui)太詳細，除非是(shi)簽訂(ding)了合同，聽(ting)(ting)(ting)就(jiu)(jiu)是(shi)聽(ting)(ting)(ting)房地產策劃(hua)(hua)(hua)(hua)公司的(de)(de)(de)思(si)路(lu)(lu)跟見(jian)解。在(zai)這(zhe)里，開(kai)發商要抓住幾個關鍵點聽(ting)(ting)(ting)。一(yi)(yi)聽(ting)(ting)(ting)房地產策劃(hua)(hua)(hua)(hua)公司是(shi)否(fou)“吹(chui)牛大王”，整個計(ji)劃(hua)(hua)(hua)(hua)只(zhi)有戰略，只(zhi)有時(shi)髦的(de)(de)(de)沒(mei)(mei)有見(jian)過的(de)(de)(de)UPS、UBS、4P、SWOT等，沒(mei)(mei)有實際操作戰術思(si)路(lu)(lu)。二(er)聽(ting)(ting)(ting)策劃(hua)(hua)(hua)(hua)人員是(shi)否(fou)“同行攻擊”，大多策劃(hua)(hua)(hua)(hua)人員狂(kuang)妄至極。三聽(ting)(ting)(ting)策劃(hua)(hua)(hua)(hua)人員是(shi)否(fou)“吹(chui)噓(xu)拍馬(ma)”，門檻(jian)低、缺乏進門限制，導致房地產策劃(hua)(hua)(hua)(hua)公司滿天飛，自然競爭日趨(qu)加劇。具(ju)備想法的(de)(de)(de)公司是(shi)不(bu)會(hui)不(bu)負(fu)責任(ren)的(de)(de)(de)粉(fen)飾和平(ping)的(de)(de)(de)，更(geng)不(bu)會(hui)看臉色行事的(de)(de)(de)，敢說才(cai)敢做，無(wu)私才(cai)無(wu)畏。

第三：考察

看(kan)了，聽了，感覺還可以，開發商該活(huo)動(dong)活(huo)動(dong)，出去考察(cha)房地(di)產(chan)策劃公(gong)(gong)司了。看(kan)看(kan)他講的(de)是不(bu)是真的(de)，是不(bu)是在(zai)吹牛，同時可以針對性學習。看(kan)什么？主(zhu)要看(kan)策劃公(gong)(gong)司辦(ban)公(gong)(gong)地(di)址、成(cheng)功(gong)案(an)例和(he)本項(xiang)(xiang)目可以借鑒的(de)品牌項(xiang)(xiang)目。但是房地(di)產(chan)策劃公(gong)(gong)司說公(gong)(gong)司內(nei)部人員參與過的(de)項(xiang)(xiang)目，基本上就不(bu)用(yong)看(kan)了。這(zhe)些“成(cheng)功(gong)案(an)例”大多(duo)(duo)數(shu)是“拉虎皮(pi)做(zuo)大旗”。辦(ban)公(gong)(gong)地(di)址如果(guo)不(bu)在(zai)本地(di)，一定要考察(cha)，因為(wei)一個項(xiang)(xiang)目合作期限少則1-2年，多(duo)(duo)則3-5年，甚至(zhi)更長，連合作方的(de)門都(dou)沒有看(kan)就簽合同，其(qi)中一定有問題，合作風險極其(qi)大。最(zui)后，要看(kan)幾個代表性的(de)項(xiang)(xiang)目，總結其(qi)成(cheng)功(gong)經驗和(he)失敗教(jiao)訓，一定要策劃公(gong)(gong)司陪同。

第四：操練

前(qian)兩方(fang)面(mian)“吹(chui)拉(la)談(tan)唱(chang)”的本(ben)事，一(yi)般房地(di)(di)產(chan)策劃公司都(dou)具備。實地(di)(di)考察滿意后(hou)，可(ke)以(yi)(yi)拿出項目前(qian)期規(gui)劃指標，是(shi)驢(lv)子是(shi)馬,拉(la)出來遛遛,與規(gui)劃設計公司一(yi)起，看(kan)(kan)看(kan)(kan)房地(di)(di)產(chan)策劃公司的規(gui)劃思(si)路和成(cheng)本(ben)意識了(le)，看(kan)(kan)看(kan)(kan)房地(di)(di)產(chan)策劃公司是(shi)否可(ke)以(yi)(yi)成(cheng)為(wei)規(gui)劃的思(si)想，是(shi)否從戶型、園林、配套、創新(xin)等方(fang)面(mian)，與規(gui)劃設計公司交融，甚至超越規(gui)劃和設想了(le)。